【正文】 。 綠地植物存活率 95%以上。 花草樹木定期修剪，目視外觀長勢良好，無明顯雜草，無嚴(yán)重病蟲害，每年打藥不少于 1 次。 以綠為主，植物造景。 大理石地面、墻面按合同規(guī)定定期保養(yǎng)。 天臺、屋頂每 2 個月清掃 1 次，無垃圾堆積。 樓梯扶手、欄桿、窗臺每周擦試 2 次，保持基本無灰塵；消防栓、指示牌等公共設(shè)施保持外表基本無灰塵、無污漬； 天花板、公共燈具定期除塵，保持目視基本無灰塵,無蜘蛛網(wǎng)。 雨、污水井每季度檢查 1 次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每 2 個月檢查 1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時做出清掏計劃。 根據(jù)物業(yè)情況設(shè)置垃圾桶，每天清理 1 次；保持垃圾桶及周圍基本整潔、無污漬、無積水、無明顯異味；定期對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水及投放滅鼠藥。 5 保潔服務(wù) 路面、綠地每日清掃 1 次，目視清潔；明溝無雜物；宣傳欄、健身設(shè)施每周擦拭 1 次，表面無污跡；保持水體清潔。 地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌，車輛停放在規(guī)定的范圍內(nèi)；及時處理車輛停放不規(guī)范的現(xiàn)象。收到報警信號后，巡邏人員應(yīng)及時趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理。 根據(jù)物業(yè)特點，制定詳細(xì)的巡邏方案，原則上每 3 小時巡邏一次，重點部位有明確的巡邏要求，并有巡邏記錄；在遇到異常情況、突發(fā)事件時，巡邏人員應(yīng)采取應(yīng)對措施，及時報告管理處和相關(guān)部門。 4 協(xié)助維護(hù)公共秩序 公共秩序維護(hù)人員受過相關(guān)的安全護(hù)衛(wèi)知識與技能崗位培訓(xùn)，持證上崗；身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)；每月定期參加安全保衛(wèi)知識與技能的崗位培訓(xùn)，有較強(qiáng)的安全防范能力，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備；上崗時佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服，配備對講裝置或必要的安全服務(wù)器械。損壞的應(yīng)在 3 日內(nèi)修復(fù)。主要道路及停車場交通標(biāo)識齊全、規(guī)范。 設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理人員須立即到現(xiàn)場應(yīng)急處理。 按合同約定保證電梯正常運行。 每年保養(yǎng) 1 次水泵，泵房基本整潔，每年不少于 2 次清洗水箱、蓄水池，水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對暴露水管進(jìn)行防凍保養(yǎng)，水箱、蓄水池管理應(yīng)具備一箱一卡，不定期對泵房、管道進(jìn)行除銹、油漆。 設(shè)施設(shè)備標(biāo)識齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。共用設(shè)施設(shè)備完好率 95%以上，急修及時率達(dá) 98%。 物業(yè)區(qū)域內(nèi)危險隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)識，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示標(biāo)識，每月檢查 1 次，保證標(biāo)識清晰完整。 物業(yè)區(qū)域主出入口設(shè)有平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。 對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及違反業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。 按照裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，與業(yè)主在裝修前簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每年 2 次以上(雨季前須安排 1 次)對屋面泄水溝、室內(nèi)、室外排水管道進(jìn)行清掃、疏通，保障排水暢通。屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用計劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會（業(yè)主大會）決定組織維修。 房屋管理 對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，巡查、維修、保養(yǎng)記錄完善。 采取多種形式如電話、走訪、座談會、問卷調(diào)查等，每年與業(yè)主溝通面不低于 80%；每年至少 1 次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，對業(yè)主反映問題的處理率達(dá) 95%以上。 按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。每年組織一定的社區(qū)活動。 在服務(wù)窗口公開服務(wù)流程、服務(wù)制度、收費項目和標(biāo)準(zhǔn)。 公示 24 小時服務(wù)電話。 管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志。 制定較完備的內(nèi)部管理制度（質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等）；建有較完善的物業(yè)管理檔案（物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主及非業(yè)主使用人資料檔案、日常管理檔案等）；有物業(yè)管理方案并組織實施。 承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全；移交物業(yè)管理所需資料。，如對小區(qū)設(shè)施及服務(wù)產(chǎn)生后果或影響的，由各部立即實施修復(fù)或整改，提出糾正和預(yù)防措施。特別加強(qiáng)對戶外物品的監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)情況及時通知設(shè)備人員進(jìn)行緊急維修。，及時通知業(yè)戶關(guān)好門窗。 臺風(fēng)襲擊前或吹強(qiáng)烈大風(fēng)的應(yīng)急處理、獲得有關(guān)臺風(fēng)等信息后，通知各部應(yīng)做好預(yù)防措施。，設(shè)備人員迅速查明原因，立即實施修復(fù)，并將過程向經(jīng)理匯報。，打開系統(tǒng)卸壓閥（如噴淋系統(tǒng)末端放水閥）保護(hù)其他設(shè)施設(shè)備、防止進(jìn)一步擴(kuò)大事件，防止因浸水產(chǎn)生觸電事故。，立即電告就近保安趕赴現(xiàn)場維持秩序，立即通知主管部門、設(shè)備部、保潔部、禮儀服務(wù)部人員趕赴現(xiàn)場，通知倉庫準(zhǔn)備排水工具送交現(xiàn)場。，設(shè)備人員及時查明觸電原因，如存在隱患，提出糾正和預(yù)防措施，立即進(jìn)行整改。通知客戶中心人員趕赴現(xiàn)場。，將詳細(xì)情況報物業(yè)公司，如存在管理問題，應(yīng)提出糾正和預(yù)防措施。，應(yīng)通知管理處、安保及其他部門關(guān)閉所有設(shè)備，恢復(fù)后再開啟。，則作停電原因的解釋。，設(shè)備部應(yīng)立即搶修，秩序管理人員到現(xiàn)場維持秩序。，檢查供電設(shè)備，查處停電原因。設(shè)備部根據(jù)故障原因，立即予以整改。：繩子、保險帶、梯子、電梯門專用鑰匙。如有身體不適者，要陪同或叫救護(hù)車到醫(yī)院進(jìn)行檢查治療。，以免發(fā)生危險。，并在該梯門口樹立停用牌。，立即以消防應(yīng)急方案的順序通知第一責(zé)任人。g. 利用攝像頭，觀察避難客人的情況，如人數(shù)較多，則通知指揮人員把客人疏散或撤離到其他場所。e. 如經(jīng)巡視人員報告為實警，則立即通知巡視人員 實施現(xiàn)場補救，并將情況逐級匯報管理處第一責(zé)任人。c. 接報后，立即通知保安巡視人員三分鐘內(nèi)到達(dá)火警現(xiàn)場并及時通知管理處第一責(zé)任人，匯報情況。各部門接報后，根據(jù)應(yīng)急方案規(guī)定，實施具體措施（1）監(jiān)控室消防應(yīng)急崗位職責(zé)a. 一切行動聽從總指揮的命令。（5）繼續(xù)組織力量現(xiàn)場補救。（3）電話通知各部門。總指揮命令： （1）撥打“119”報警電話。如火警較小，即啟用樓層現(xiàn)有消防設(shè)備，組織現(xiàn)場補救。、保養(yǎng)等原因造成停梯，應(yīng)在一層掛牌告示。、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬。、明火作業(yè)，確因工作需要動用明火須經(jīng)理同意，按照規(guī)定進(jìn)行。、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬。、明火作業(yè)，確因工作需要動用明火須，按照規(guī)定進(jìn)行。，停電檢修必須掛牌，嚴(yán)禁超負(fù)荷運行。若要進(jìn)入，須經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)，由設(shè)備人員陪同進(jìn)入。，進(jìn)出人員應(yīng)隨手關(guān)門。、元器件、線路嚴(yán)禁隨意更改。、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備無積塵、水積、油漬。，并定期檢查。若要進(jìn)入，須經(jīng)設(shè)備主任批準(zhǔn)，由設(shè)備人員陪同進(jìn)入。 監(jiān)控中心安全管理制度，操作人員經(jīng)培訓(xùn)后方可上機(jī)操作。，應(yīng)查明原因再進(jìn)行恢復(fù)，必要時允許試送電一次。在斷開的開關(guān)閘柄上懸掛“有人工作，禁止合閘”的指示牌。緊急情況須帶電作業(yè)時，應(yīng)有監(jiān)護(hù)人和足夠的照明、空間，并穿戴絕緣手套、工作帽、工作衣、絕緣鞋，確認(rèn)安全方可進(jìn)行。（如電筆先校驗完整有效，使用工具絕緣良好），有破損及不完整的工具不可使用。[/sell]某小區(qū)物業(yè)管理方案（七）7 設(shè)備管理安全制度、裝置的拆裝、檢修、校驗等工作，應(yīng)有經(jīng)考核合格持有操作證的電工擔(dān)任。l 泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無缺損。l 噴淋泵運行平穩(wěn)、潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象。[噴淋泵]l 噴淋泵(流量、揚程等主要參數(shù))符合出廠要求。l 戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活。l 各層消火栓出水壓力符合要求。[消火栓及配套設(shè)施]l 各層消火栓箱及附件齊全完好。l 管道設(shè)備等無銹蝕、無滲漏。l 電氣控制和各元件齊全，正?？煽?，性能完好。l 管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉靈活。l 信號傳輸線路良好。l 電源、充電體充放電正常。l 主機(jī)聯(lián)系情況良好。l 信號傳輸線路良好。l 電源、充電體充放電正常。l 各攝像監(jiān)視點的信號，均能切換到錄像機(jī)上進(jìn)行錄制(包括切換到備用錄像機(jī))。l 各攝像機(jī)鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像清晰，符合設(shè)計要求。l 帶云臺、帶變焦的攝像機(jī)應(yīng)調(diào)節(jié)自如，符合性能要求。l 設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)等安全、可靠。l 高、低壓電源嚴(yán)格分離，交、直流電源分隔明顯，無隨意拉接線。[電源設(shè)備]l 交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定。l 各顯示器接線清楚，無隨意拉接線。l 電源鎖開關(guān)完好。[控制臺]l 各控制器件運行正常，能實行切換定機(jī)、掃描式監(jiān)視等。l 導(dǎo)軌潤滑良好，油杯、油氈等齊全。[導(dǎo)軌導(dǎo)靴]l 連接點平滑，固定螺栓無松動，導(dǎo)軌不走位。l 急停開關(guān)完好，性能可靠有效。l 各安全開關(guān)齊全、性能可靠、有效。l 轎門開閉平穩(wěn)，時間適中。l 手動、自動操作運行正常。[轎廂]l 內(nèi)部按鈕齊全完好，信號登記有效。l 減速和潤滑良好，油位正常。[曳引機(jī)]l 主機(jī)運行正常，速度平穩(wěn)可靠。l 開關(guān)是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無觸電危險。l 接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。l 操作部分應(yīng)靈活，接點和機(jī)械閉鎖的動作應(yīng)正確。l 二次接線與電器或端子排的連接應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全。l 各接線端子緊固是否良好。l 變壓器溫度是否在要求范圍內(nèi)，通風(fēng)是否良好。l 分接開關(guān)檔位是否與電源相符?！对O(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；，填寫《消防及報警系統(tǒng)檢查表》。記錄《消火栓、噴淋系統(tǒng)測試記錄表》。5 消防系統(tǒng)秩序管理人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視，每月對小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄于記錄表內(nèi)。周交替更換一次；《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在經(jīng)理協(xié)同下排除異常和故障。發(fā)現(xiàn)異常及時通知電梯維保人員并報告經(jīng)理，督促維修保養(yǎng)；《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；，填寫《電梯設(shè)備系統(tǒng)檢查表》。3 電梯設(shè)備 每周按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》進(jìn)行定期保養(yǎng)，同時負(fù)責(zé)清潔電梯機(jī)房環(huán)境，并將結(jié)果記錄表內(nèi)；，記錄于《設(shè)備故障記錄表》上,并及時處理?！对O(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）