【正文】 交通指揮。四、交通秩序及車輛停放：為使及第苑的交通順暢，車輛的停放井然有序。種植時設計出各種圖案定型，按定型的圖案進行修剪、養(yǎng)護。消防樓梯、窗戶等及時保潔，確保每棟樓達到高標準的衛(wèi)生要求。保潔員每天把垃圾清潔到公共路面的垃圾桶，由環(huán)衛(wèi)站的保潔員清運出小區(qū)。，晚上也安排人員進行值班，以確保設施的正常運轉(zhuǎn)。、設施設備的管理：每月定期進行檢查，把檢查、維修計劃、維修結(jié)果反饋到公共信息欄中，使業(yè)主了解到本園區(qū)物業(yè)運行情況。如果是業(yè)主入住的房屋，直接用紙張作好記錄，投入到業(yè)主的信箱中，使業(yè)主對自己的房屋有所了解。一、日常維護：：每月進行定期檢查并記錄。七、管理總體目標與分項目標力爭三年內(nèi)獲得昌邑市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)。若有人員傷亡，應詳細記錄傷亡人員的姓名、性別、年齡、時間和搶救醫(yī)院。、受傷者，應立即小心、妥善地將受傷人員抬離現(xiàn)場，送往安全地區(qū)，必要時施行人工呼吸，并通知醫(yī)院或?qū)⑹軅藛T送往醫(yī)院搶救。，要保持冷靜，謹慎行事，切記現(xiàn)場不可按門鈴、啟閉照明燈、開換氣扇、打報警電話、使用對講機以及關(guān)閉電閘，也不要脫換衣服，以防靜電火花引爆泄漏的氣體。，急速趕赴現(xiàn)場，協(xié)助保安部施救。液化氣泄露應急預案：，應立即通知部門經(jīng)理或物業(yè)主管，并馬上趕到現(xiàn)場查看情況，必要時疏散人員，并禁用電氣設備（包括手機、電話和對講機）。維修員將故障電梯關(guān)閉。（三）巡查中發(fā)現(xiàn)電梯異常維修人員巡查中發(fā)現(xiàn)電梯運行異常，如鋼纜有毛刺、斷股，控制柜有異聲、異味，轎廂升降異常等將危及電梯安全運行的現(xiàn)象發(fā)生，應立刻通知監(jiān)控中心。攔住水浸樓層的電梯口，以防水浸入電梯井。（二）水浸事故發(fā)現(xiàn)或接報發(fā)生水浸事故將會危及電梯運行時應立刻通知物業(yè)管理部，當值保安員通過轎廂對講機通知客人從最近的樓層離開受影響的電梯。當按上述方法和步驟操作發(fā)現(xiàn)異常情況時，應立即停止救援并及時通知電梯維修保養(yǎng)承包商作出處理。50cm位臵上。(3)兩人把持盤車裝臵，防止電梯在機械松抱閘時意外或過快移動，然后另一人采用機械方法一松一緊抱閘，當抱閘松開時，另外兩人用力絞動盤平裝臵，使轎廂向正確的方向移動。利用電梯內(nèi)對講電話，通知乘客轎廂將會移動，要求乘客靜待轎廂內(nèi)、不要亂動。當電梯未停在上述位臵時，則必須用機械方法移動轎廂后救人。當電梯停在距某平層位臵約177。電梯應急預案：（一）電梯困人如發(fā)生電梯困人事故，電梯維修員應按如下方法處理：把電梯主電源拉開，防止電梯意外啟動，但必須保留轎廂照明。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定現(xiàn)象，及時勸阻，并通知有關(guān)部門；2各組團、棟、單元門、戶有明顯標志。（二）環(huán)境管理1按規(guī)定設臵垃圾桶，生活拉圾定時清運；1小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗1次；1區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情況及時清掏； 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求；2對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護；2定期清除綠地雜草、雜物；2定期預防花草、樹木病蟲害（三）房屋管理2每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，定期維護養(yǎng)護；2按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立裝修管理制度。急修1小時內(nèi)，其它報修按照約定時間到達現(xiàn)場；根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務，公示服務項目和收費價目；公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況；每年至少一次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率75％以上。六、業(yè)服務內(nèi)容、標準及質(zhì)量保證措施為將本小區(qū)建設成為具有標志性的超一流的文明住宅小區(qū)，物業(yè)公司將依照《我市優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)》標準實施物業(yè)管理。五、物業(yè)費的成本測算管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費待正式接管物業(yè)管理項目后，根據(jù)同行業(yè)工資水平及服務標準確定。我們要求事務管理具體操作人員必須是一專多能，實行一崗多職，相互協(xié)作，體現(xiàn)團隊精神。3．5工程維修部主管職責A、負責小區(qū)公用設施、設備的運行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作的安排與落實；B、組織參與設備的大、中、小修，制定計劃，負責員工的專業(yè)技術(shù)培訓；C、負責制定設備、備件采購計劃，報財務采購；D、做好各項記錄，收集整理設備技術(shù)資料及維修保養(yǎng)記錄，做好設備臺帳工作；E、參與違章糾正工作，及時發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑和施工； F、負責用戶對本部門工作的投訴處理，不合格服務的處理，糾正和預防措施的實施，跟蹤檢查；G、負責員工的考評工作，及時上報本部門考勤； H、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道； 3．服務中心主管職責A、熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)政策；B、負責建立完善服務中心信息流通網(wǎng)絡，包括業(yè)主報修服務，投訴受理傳遞，各部門信息匯總，對業(yè)主公布信息等； C、負責多種經(jīng)營服務及各種費用收繳的組織管理； D、制定社區(qū)文化活動計劃，豐富業(yè)主、住戶的文化生活； E、負責服務中心各種工作檔案、業(yè)主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查；F、負責開展服務中心宣傳工作和公益性活動。 由物業(yè)經(jīng)理發(fā)動員工，收集可疑情況，配合調(diào)查組對火災事故進行調(diào)查，并責成物業(yè)主管寫出專題報告，分清責任。 清潔、綠化員工對火災現(xiàn)場進行清理，恢復整潔，對因逃生或救火損壞的花木進行搶救或補種。 統(tǒng)計人員傷亡情況和小區(qū)財產(chǎn)損失情況，上報滅火指揮部及經(jīng)理。 火災撲滅并經(jīng)公安消防部門勘察后，維修人員應迅速將小區(qū)內(nèi)的報警和滅火系統(tǒng)恢復至正常狀態(tài)。 加強對火災區(qū)域的警戒，保護好火災現(xiàn)場，配合公安消防部門和調(diào)查組對起火原因的勘察。 控制起火大樓底層出入口，嚴禁無關(guān)人員進入大樓，指導疏散人員離開，保護從火場上救出的貴重物資。 保安隊接到火警通知后，應迅速成立警戒組，布臵好小區(qū)內(nèi)部及外圍警戒。疏散一般以向下疏散為原則（底層向外疏散），若向下通道已被煙火封住，則可考慮向屋頂撤離。 接待安臵好疏散下來的人員，通過良好的服務穩(wěn)定人們的情緒，并及時清點人員，檢查是否還有人沒有撤出來。 認真檢查起火區(qū)域及附近區(qū)域的各個單元，并關(guān)閉門窗。這時切記要提醒大家不要乘坐電梯，如果煙霧較大，要告知大家用濕毛巾捂住口鼻，盡量降低身體姿勢有序、快速離開。火災發(fā)生后，每一位員工都要牢記自己的首要職責是保護業(yè)主、訪客及自己的生命安全。 火災撲滅后，組織各部門員工進行善后工作。 根據(jù)火勢情況決定是否采用部分或全部斷電、斷氣、打開排煙裝臵等措施。 根據(jù)火勢情況，成立疏散組、搶救組、警戒組，組織救人，搶救和保管重要物資及檔案，維持現(xiàn)場秩序。 立即集合義務消防隊，指揮義務消防隊員參加滅火，并保證消防用水的供應。 臨時滅火指揮部職責： 根據(jù)火勢情況及時制定相應對策，下達救災指令。 臨時指揮部由物業(yè)經(jīng)理、保安主管、保安隊長以及其他相關(guān)人員組成，由物業(yè)經(jīng)理任臨時總指揮。3．2 向“119”報警應講清：；（包括路名、門牌號碼、附近標志物）；；；；；；。 接到現(xiàn)場滅火指揮部下達的向“119”報警的指令時，立即按要求報警，并派人前往路口接應消防車。，密切觀察火警附近區(qū)域的情況。 帶電物品著火時，應立即設法切斷電源，在電源切斷以前，嚴禁用水撲救，以防引發(fā)觸電事故。 切勿在火警現(xiàn)場附近高喊：“著火了”，以免造成不必要的混亂。 關(guān)閉火情現(xiàn)場附近之門窗以阻止火勢蔓延，并立即關(guān)閉附近的電閘及煤氣。 如火勢初期較小，目擊者應立即就近用滅火器將其撲滅，先滅火后報警?；馂膽鳖A案：無論何時，一旦發(fā)現(xiàn)有火災苗頭，如煙、油、味、色等異常狀態(tài)，每一位員工都必須立即向保安監(jiān)控室報警（注意當現(xiàn)場異味為液化氣等易燃氣體時，嚴禁在現(xiàn)場用手機、對講機、電話報警，應該脫離現(xiàn)場到安全區(qū)域后再報警，以防電火花引爆易燃氣體），請其派人查明真相，并做好應急準備。，保安員應清楚記下警官官銜、編號及報案編號，并積極提供線索，配合警方人員辦案。，應在保護好現(xiàn)場的基礎上，通知醫(yī)護人員前來救護。，應詢問記錄后移交警方處理，并根據(jù)警方要求提供情況和證據(jù)，嚴禁施刑拷打、審訊和扣押，并應勸阻業(yè)主和圍觀人員打罵犯罪嫌疑人。，應馬上用對講機向保安隊長或當班領班匯報，并通知監(jiān)控室協(xié)助監(jiān)視；同時保持冷靜，如能處理的可及時處理，否則監(jiān)視現(xiàn)場，記住犯罪嫌疑人的面貌、體形、服飾和特征，防止犯罪嫌疑人逃逸，并注意自身安全。F、負責保安部日常工作安排，出勤考核，合理調(diào)配人員，堅持白天和夜間的定期查崗制度；G、定期巡視，對發(fā)現(xiàn)的各類事故、事件隱患及時制定解決措施并督促落實，遇到突發(fā)事件時以身作責，組織處理； H、負責與派出所的聯(lián)系工作，做好轄區(qū)安全防范工作； I、負責水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發(fā)生。內(nèi)部管理制度（各崗位職責）3．1物業(yè)處經(jīng)理崗位職責、支持公司正副總經(jīng)理和管理部、財務部的監(jiān)督、檢查工作；、法律、法規(guī)及公司的各項規(guī)章制度； ，做好小區(qū)的各項管理工作及經(jīng)濟核算工作，完成公司下達的經(jīng)濟指標；，檢查各崗位人員完成任務情況； ，注意選拔有潛質(zhì)的員工，對業(yè)績差的人員提出調(diào)整或給予處分的意見；，并接受管委員會監(jiān)督，共同搞好管轄區(qū)的各項工作；、派出所、物業(yè)辦等相關(guān)部門做好相應工作及其他上級交辦的工作； 3．2經(jīng)理助理崗位職責、指導、監(jiān)督、把關(guān)； ； ； ；，對住戶的投訴及時處理；投訴處理率99%； 、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設備操作方法，公共設施養(yǎng)護辦法和常見故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時收繳管理費，收繳率達預定目標； 、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定； ，檢查各部門工作，發(fā)現(xiàn)潛在問題及時安排處理，并加以改進；、監(jiān)督健全檔案管理，并抽查工作情況； 3．3環(huán)境管理部主管崗位職責A、依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護的、季度、月度計劃，營造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生； B、對綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務劃分清楚，責任明確，檢查考核標準公開，獎懲兌現(xiàn)； C、負責定期組織員工培訓，提高員工的政治素質(zhì)，業(yè)務技能和工作效率；D、經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場工作情況，隨時掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，必要時到現(xiàn)場督導員工操作；E、對小區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標識牌及人文景觀的布臵等提出合理化建設性意見和觀點，提高社區(qū)環(huán)境文化品位。E、請您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農(nóng)作物，或擅自種植其它作物。C、請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。A、了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請您愛護住宅小區(qū)內(nèi)的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區(qū)美化點綴設施。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)處不經(jīng)通知，有權(quán)進行清理。D、請您不要將自種花卉放臵在樓棟口或樓道內(nèi)，避免丟失及影響其他業(yè)主的出入。C、請您愛護小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標語。B、您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。F、對于違反本規(guī)定的車輛，保安人員將有權(quán)進行鎖車及扣押；同時相關(guān)業(yè)主應對由此造成的損失負責賠償。D、小區(qū)業(yè)主應自覺交納泊位費并辦理停車證。除預先告知外，非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過夜。入場車輛都應自覺服從停車場保安人員的調(diào)度和管理。四、物業(yè)公司組織機構(gòu)和管理制度組織機構(gòu)公司設經(jīng)理1名，下設管理處、保衛(wèi)部、工程維修部、財務部、辦公室等部門?！耙匀藶楸尽钡墓芾砝砟睿浞职l(fā)揮每個員工的主觀能動性，增強主人公意識和自我實現(xiàn)意識，使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開展工作。依據(jù)貢獻大小進行工資決策，既要考慮群體效能，更重視個人利益。一專多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。我們把將培訓放在集體和個人發(fā)展的重要位臵。通過獎與懲，做到人人有動力，個個有壓力，從而促進工作。管理手段，通過思想工作重在激發(fā)潛能，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性，引導員工動機，尊重個人感情，并且針對個性心理做適時的思想工作，工作方式有談心、座談等。，實施對電梯、保安方面的專業(yè)化管理。加強小區(qū)環(huán)境建設和環(huán)保建設。實施措施 “三防”結(jié)合，確保安全。實施品牌和形象戰(zhàn)略。、制度和標準制約，規(guī)范組織和個人的管理服務行為。三、物業(yè)管理模式我們的管理方式分為管理方法、管理目標、運作程序、實施措施、管理手段等五個部分。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在這個溫暖大家庭的幸福。營造溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。委托性特約服務是為某些住戶群體提供的服務，以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。如：清潔衛(wèi)生服務、治安保衛(wèi)服務、維修居住區(qū)環(huán)境服務等。常規(guī)性公共服務即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到的。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。以確保裝修設計合理，隱蔽工程符合設計規(guī)定及圖紙要求。車輛交通管理對小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。治安消防管理治安消防管理工作是重點管理工作之一。通過我們的管理達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員，將片區(qū)負責與巡查相結(jié)合，科學合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。文明潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎設施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識，日常管理與保護有機結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量。 是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運達到環(huán)衛(wèi)設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。環(huán)境衛(wèi)生管理遵循“高標準、嚴要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設備的組成情況，建立操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通、達標，基本完好。根據(jù)共用設施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關(guān)技術(shù)