【正文】 小區(qū)環(huán)境建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略。三、物業(yè)管理模式我們的管理方式分為管理方法、管理目標(biāo)、運(yùn)作程序、實(shí)施措施、管理手段等五個(gè)部分。營造溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個(gè)舒適、安寧的生活環(huán)境。車輛交通管理對(duì)小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。通過我們的管理達(dá)到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。 是對(duì)房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)達(dá)到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清，按計(jì)劃消毒、滅鼠、滅蟲。根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況，建立操作性強(qiáng)的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實(shí)巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗(yàn)收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。、設(shè)備的管理范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。房屋及設(shè)施設(shè)備管理、養(yǎng)護(hù)和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。目前一期工程主體已完工，正在進(jìn)行竣工清理，預(yù)計(jì)****年**月竣工驗(yàn)收。計(jì)劃分三期進(jìn)行建設(shè)。立即實(shí)施搶救，以后程序同上述急癥病人處理程序。停電恢復(fù)后，設(shè)備維修人員檢查各有關(guān)設(shè)備，保證所有設(shè)備正常運(yùn)作。，電梯有可能出現(xiàn)困人，秩序管理人員需立即查明，如有，立即按困梯程序進(jìn)行處理。[應(yīng)急處理流程圖] ，立即以消防應(yīng)急方案的順序通知第一責(zé)任人。要求電梯保養(yǎng)公司，認(rèn)真檢查電梯故障原因，排除隱患。，關(guān)閉該電梯動(dòng)力并著手開門放人。，使指揮人員及時(shí)到崗。，寫出事故報(bào)告并由巡視人員和當(dāng)值監(jiān)控人員簽字歸檔且復(fù)印一份，交于管理處第一責(zé)任人。（6）組織力量疏散救護(hù)客人。（2）撥打“120”救護(hù)電話。8應(yīng)急處理方案 監(jiān)控室值班接報(bào)，通知巡視秩序管理員三分鐘趕到現(xiàn)場，確認(rèn)火警后，及時(shí)報(bào)告第一責(zé)任人三分鐘趕到現(xiàn)場。，并定期檢查。若要進(jìn)入，須經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)，由設(shè)備人員陪同進(jìn)入。、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬。，停電檢修必須掛牌，嚴(yán)禁超負(fù)荷運(yùn)行。 。、元器件、線路嚴(yán)禁隨意更改。、明火作業(yè)，確因工作需要?jiǎng)佑妹骰痦毷孪绒k理動(dòng)火審批手續(xù)，經(jīng)設(shè)備主任同意，按照動(dòng)火作業(yè)管理規(guī)定進(jìn)行。，非經(jīng)原工作人員或設(shè)備主任同意，任何人不得移動(dòng)。（如電筆先校驗(yàn)完整有效，使用工具絕緣良好），有破損及不完整的工具不可使用。l 泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無缺損。[噴淋泵] l 噴淋泵(流量、揚(yáng)程等主要參數(shù))符合出廠要求。l 各層消火栓出水壓力符合要求。l 管道設(shè)備等無銹蝕、無滲漏。l 管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉靈活。l 電源、充電體充放電正常。l 信號(hào)傳輸線路良好。l 各攝像監(jiān)視點(diǎn)的信號(hào)，均能切換到錄像機(jī)上進(jìn)行錄制(包括切換到備用錄像機(jī))。l 帶云臺(tái)、帶變焦的攝像機(jī)應(yīng)調(diào)節(jié)自如，符合性能要求。l 高、低壓電源嚴(yán)格分離，交、直流電源分隔明顯，無隨意拉接線。l 各顯示器接線清楚，無隨意拉接線。 [控制臺(tái)] l 各控制器件運(yùn)行正常，能實(shí)行切換定機(jī)、掃描式監(jiān)視等。[導(dǎo)軌導(dǎo)靴] l 連接點(diǎn)平滑，固定螺栓無松動(dòng)，導(dǎo)軌不走位。l 各安全開關(guān)齊全、性能可靠、有效。l 手動(dòng)、自動(dòng)操作運(yùn)行正常。l 減速和潤滑良好，油位正常。l 開關(guān)是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無觸電危險(xiǎn)。l 操作部分應(yīng)靈活，接點(diǎn)和機(jī)械閉鎖的動(dòng)作應(yīng)正確。l 各接線端子緊固是否良好。l 分接開關(guān)檔位是否與電源相符。記錄《消火栓、噴淋系統(tǒng)測試記錄表》。周交替更換一次； 《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； ，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在經(jīng)理協(xié)同下排除異常和故障。3 電梯設(shè)備 每周按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》進(jìn)行定期保養(yǎng)，同時(shí)負(fù)責(zé)清潔電梯機(jī)房環(huán)境，并將結(jié)果記錄表內(nèi)；，記錄于《設(shè)備故障記錄表》上,并及時(shí)處理。1 供配電設(shè)備《設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電機(jī)房設(shè)備，并記錄《配電房巡視記錄表》； 配電機(jī)房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。按統(tǒng)一的設(shè)備帳、卡、物管理辦法，維修保養(yǎng)內(nèi)容要求，質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理。[/sell] 某小區(qū)物業(yè)管理方案（六）十 設(shè)備維修服務(wù)銀灘物業(yè)公司實(shí)施定人、定機(jī)、定崗及相互配合的運(yùn)作管理方式。每次換花期間地裸露不得超過5天；、花型正、花色艷、花期長，并且注重做好“五一”，“十一”花卉管理；、黃葉、雜草、垃圾；及時(shí)補(bǔ)種、換苗。補(bǔ)植行道樹樹種必須與同路段樹種一致。有傷流的樹種應(yīng)在夏、秋兩季修剪。綠籬類綠籬修剪，應(yīng)促其分枝，保持全株枝葉豐滿；也可作整形修剪，特殊造型綠籬應(yīng)逐步修剪成型。各類綠地中喬木和灌木的修剪以自然樹形為主。樹木青壯年期欲擴(kuò)大樹冠及觀花、觀果植物，適當(dāng)增加施肥量；，其外徑應(yīng)與樹木的冠幅相適應(yīng)，深度和寬度均為2530cm；、生長期及觀賞等不同要求而定。樹木生長期施追肥，可以按照植株的生長勢進(jìn)行；“注”：花灌木應(yīng)在開花前、開花后進(jìn)行。夏季灌溉宜早、晚進(jìn)行，冬季灌溉選在中午進(jìn)行。，防治結(jié)合；。，暖地型草種的施肥宜在晚春； 。暖地型草，夏季應(yīng)勤澆水，宜早、晚澆，保持生長。：憑嗅覺氣味進(jìn)行檢查，保持空氣清新。擦拭一次 各進(jìn)出口臺(tái)階清潔 無塵、無污漬、光亮。八、保潔服務(wù)管理 項(xiàng)目及內(nèi)容 保潔質(zhì)量要求 實(shí)施方案 日 周 月 季清掃地面垃圾、樹葉等 無瓜果皮殼、紙屑等雜物、無積水、無污漬、無煙蒂。 換崗必須從巡視崗開始輪換，不可從門崗或監(jiān)控崗開始輪換。，保持顯示屏、錄像機(jī)等設(shè)備清潔。，發(fā)現(xiàn)異常情況和故障立即報(bào)修，并做好記錄。 ，監(jiān)控人員24小時(shí)監(jiān)控值班，錄像帶資料保存1個(gè)月，錄像帶循環(huán)使用。 發(fā)生盜、搶事件 用對(duì)講機(jī)報(bào)告請(qǐng)求支援，同時(shí)設(shè)法抓住犯罪嫌疑人； 、人數(shù)、作案工具，及時(shí)報(bào)告公安部門110；，協(xié)助破案。 客戶需要幫助時(shí)，應(yīng)及時(shí)提供服務(wù)或通知有關(guān)人員到場處理； 發(fā)現(xiàn)可疑的人和異常的事、物，通過對(duì)講機(jī)及時(shí)報(bào)告，并迅速查明情況，嚴(yán)密監(jiān)視； 發(fā)現(xiàn)裝修違規(guī)情況，立即向客戶指出，及時(shí)阻止，并報(bào)告管理處做出相應(yīng)處理；，按《應(yīng)急預(yù)案》執(zhí)行；，投入就近的垃圾箱內(nèi)；發(fā)現(xiàn)燈熄滅、水管及閥門漏水、煤氣管漏氣等，應(yīng)及時(shí)通知設(shè)備人員修復(fù)； ，交接巡視器材； 夜間巡視 夜間巡視的路線應(yīng)經(jīng)常變化； 、走廊、電表房及通道等，確認(rèn)有無可疑人物藏匿于其內(nèi)；，須立刻報(bào)警并封鎖各個(gè)出入口，進(jìn)行處理； 突發(fā)事件的處理為應(yīng)對(duì)突發(fā)事件，按指定的應(yīng)急預(yù)案作業(yè)，平時(shí)應(yīng)定期參加演練。 地下車庫管理 車輛憑管理處所發(fā)《停車證》進(jìn)出車庫； 無《停車證》車輛，應(yīng)經(jīng)管理處同意后方可進(jìn)車庫，但不得占用業(yè)戶車位； 督促進(jìn)車庫車輛遵守車庫內(nèi)禁令標(biāo)志，不得在車庫內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛和洗車； 保持車庫及車庫出入口清潔、通暢； 經(jīng)常到車庫內(nèi)巡視，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)作好記錄并向小區(qū)經(jīng)理報(bào)告； 車庫內(nèi)發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場，立即向管理處報(bào)告。 向進(jìn)入管理區(qū)域的車輛發(fā)放《臨時(shí)停放證》，放在車輛左側(cè)擋風(fēng)玻璃后，并做好記錄。 門崗值崗時(shí)要認(rèn)真、負(fù)責(zé)，在管理區(qū)域門崗實(shí)行24小時(shí)立崗秩序管理服務(wù)； 在指定位置，指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗； 立崗姿勢端正，面帶微笑行注目禮，熱情回答詢問，禁止與他人閑聊。24小時(shí)內(nèi)書面通知維修人員整改。，并公開辦事制度、公開收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。、租賃清冊(cè), 、建筑面積 、租賃清單，清單要系統(tǒng)正確反映目前實(shí)際情況。，對(duì)發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)立即整改。四、業(yè)戶檔案管理管理處建立業(yè)戶權(quán)籍檔案時(shí)，應(yīng)將業(yè)戶的個(gè)人資料、報(bào)修記錄、服務(wù)記錄等一并歸檔。，經(jīng)常走訪業(yè)戶聽取意見，滿足合理要求，及時(shí)提供各類服務(wù)。某小區(qū)物業(yè)管理方案（三）三、日常服務(wù)與聯(lián)系管理處的日常服務(wù)與聯(lián)系是物業(yè)管理服務(wù)最基本的一項(xiàng)日常工作。簽訂裝修管理協(xié)議、安全責(zé)任書及辦理其它相關(guān)手續(xù)。、門外搭建、加建、懸掛任何建筑物及晾衣架。： 。交納出入證工本費(fèi)，領(lǐng)取施工人員出入證。，如發(fā)現(xiàn)有違章和妨礙公共行為，應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行整改，必要時(shí)填寫《整改通知單》、現(xiàn)場拍照等，以備留用與歸檔。接待人員辦理施工人員臨時(shí)出入證。 對(duì)無故逾期不交納費(fèi)用的業(yè)戶，管理處應(yīng)依據(jù)《住宅使用公約》或有關(guān)規(guī)定處理。 物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)上墻公布。4入住工作方式 。，此項(xiàng)工作由管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)組織落實(shí)。負(fù)責(zé)業(yè)戶的日常報(bào)修工作，并做到工完料清。六、設(shè)備維修工崗位職責(zé)定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房，確保設(shè)備設(shè)施、設(shè)備機(jī)房的整潔。負(fù)責(zé)本轄區(qū)的人員進(jìn)出管理。負(fù)責(zé)對(duì)綠化修剪場地的清理、清潔。四、綠化服務(wù)崗位職責(zé)負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)苗木的移栽和修剪。負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施的清潔工作。保持與業(yè)戶的聯(lián)系和相互溝通，做好日常接待工作。負(fù)責(zé)為業(yè)戶辦理入住手續(xù)，裝修手續(xù)，非公共性服務(wù)手續(xù)，建立業(yè)戶檔案。負(fù)責(zé)所管轄物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實(shí)安全、防火工作。某小區(qū)物業(yè)管理方案（二）第五章 物業(yè)管理工作崗位職責(zé)一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)全面負(fù)責(zé)對(duì)所管轄的物業(yè)實(shí)施一體化綜合管理，貫徹執(zhí)行ISO9001質(zhì)量體系及ISO14001環(huán)境管理體系，完成年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。組織員工座談會(huì)，交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗(yàn)。新員工上崗培訓(xùn)期為180天。二、物業(yè)管理崗位編制及管理架構(gòu) 物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理辦公室業(yè)戶接待主管 設(shè)備維修主管 保潔主管 綠化主管 秩序管理主管 業(yè)戶接待員 設(shè)備維修工 保潔員 綠化工 秩序管理員備注：根據(jù)小區(qū)概況，以上崗位編制 人。（2）負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案的建立和管理工作。（3）負(fù)責(zé)小區(qū)的日常巡視工作以及車輛停放管理。（2）負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的園景設(shè)施的養(yǎng)護(hù)工作。（2）負(fù)責(zé)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的日常維修保養(yǎng)工作。保潔部（1）負(fù)責(zé)管轄區(qū)域內(nèi)的清掃工作以及單元樓道、欄桿的保潔。（2）負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。本物業(yè)管理處按“直線制”設(shè)置管理架構(gòu)。遵循服務(wù)第一，業(yè)戶至上，依法經(jīng)營，務(wù)實(shí)奮進(jìn)的企業(yè)宗旨，弘揚(yáng)銀灘物業(yè)，勇爭第一的企業(yè)精神，以優(yōu)質(zhì)文明的服務(wù)，為業(yè)戶創(chuàng)造美麗溫馨的家園。運(yùn)用現(xiàn)代的科技手段及管理方法來管理與服務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。多年的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能，使其認(rèn)真地做好每天的工作，樹立環(huán)保意識(shí)，從而保證小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳，為小區(qū)增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景線。在實(shí)際服務(wù)管理中，公司將抓住以下三個(gè)重點(diǎn)：完善服務(wù)、誠信待人。追求目標(biāo)：以公司經(jīng)營為主導(dǎo)，寓管理于服務(wù)之中，為業(yè)戶推出完善的管理服務(wù)，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。我們的企業(yè)精神是“銀灘物業(yè)，勇爭第一”。公司是具有物業(yè)管理二級(jí)資質(zhì)的股份制企業(yè)。小區(qū)內(nèi)設(shè)有大型超市、大型酒店以及商辦服務(wù)區(qū)等，其中公寓面積㎡；商鋪面積㎡；地下停車場㎡；地上停車場㎡；車庫個(gè)。小區(qū)總建筑面積20萬多平方米，由多層低密度住宅、特色點(diǎn)式樓和純版式小高層組成。高檔的小區(qū)應(yīng)該有高檔的物業(yè)管理服務(wù)來體現(xiàn)小區(qū)的價(jià)值，從而確保小區(qū)保值、增值。其中涉及智能化寫字樓、綜合商廈、花園別墅、住宅小區(qū)等。我公司服務(wù)宗旨是以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)。最終達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。環(huán)境管理責(zé)任到人小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個(gè)良好的環(huán)境，是我們非常重視的問題。公司本著服務(wù)第一，以人為本，在管理中導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系。二、主要措施◆ 完善各項(xiàng)管理制度和管理規(guī)定； ◆ 所管轄區(qū)衛(wèi)生無死角，綠地存活茂盛； ◆ 治安良好，環(huán)境清潔，輔助設(shè)備及建筑良好；◆ 管理人員及服務(wù)人員上崗要佩帶標(biāo)志，規(guī)范制服，設(shè)立立崗、巡崗、監(jiān)控崗，并明確崗位職責(zé)及考核標(biāo)準(zhǔn)； ◆ 建立各種資料檔案、報(bào)修、養(yǎng)護(hù)記錄； ◆ 各種收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)公開，合理收費(fèi)； ◆ 制定大、中修年度計(jì)劃，并負(fù)責(zé)實(shí)施； ◆ 制定并組織員工培訓(xùn)計(jì)劃的實(shí)施；◆ 結(jié)合創(chuàng)優(yōu)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步提高物業(yè)管理水平。（以上各種規(guī)定及制度略）第三章 擬采用的管理模式一、物業(yè)管理架構(gòu)物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財(cái)力得到合理的配置，以要求達(dá)到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。辦公室（1）負(fù)責(zé)人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓(xùn)工作，為其它部門儲(chǔ)備人才。（5）總經(jīng)理指派的其它工作。設(shè)備維修部（1）負(fù)責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。綠化部（1）負(fù)責(zé)小區(qū)花草樹木的澆水、培土、施肥、除病蟲害、修剪工作。（2）建立健全、制定物業(yè)的各項(xiàng)安全規(guī)章制度。接待部（1）負(fù)責(zé)日常業(yè)戶來訪接待工作。（5）上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。第四章 物業(yè)管理人員培訓(xùn)一、新員工上崗培訓(xùn)根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，對(duì)新員工上崗進(jìn)行工作培訓(xùn)。每位在崗員工每月參加公司組織的工作指引培訓(xùn)。并通過理論與實(shí)踐考核，淘汰不合格的員工，達(dá)到優(yōu)化管理的目的。合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責(zé)任到人，同時(shí)關(guān)心員工的生活，確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。二、業(yè)戶接待崗位職責(zé)負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)戶接待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹，熱情大方，反應(yīng)敏捷，處事穩(wěn)健。走訪業(yè)戶，征求和收集業(yè)戶對(duì)管理與服務(wù)方面的意見。負(fù)責(zé)本轄區(qū)的衛(wèi)生清掃工作。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。熟悉園林機(jī)械的操作使用步驟，并對(duì)機(jī)械進(jìn)行簡單的維修保養(yǎng)。負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)出、停放管理。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。定期對(duì)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)