【正文】 ３、無償便民服務(wù)項目44 / 70類別 序號 服務(wù)項目01 代訂牛奶02 電話留言服務(wù)03 送取干洗衣服04 調(diào)試電視節(jié)目05 代辦有線電視開通06 代訂酒店客房07 保安對講檢修服務(wù)08 代辦電話開戶09 代辦煤氣開戶10 代辦收訂報刊雜志家政服物11 介紹保姆12 組織體育鍛煉活動13 代購部分車船、飛機(jī)票14 組織各種展銷活動15 開設(shè)棋類、書法活動16 組織小區(qū)內(nèi)少兒活動文化娛樂服務(wù)17 組織老年人活動４、有償便民服務(wù)項目及收費標(biāo)準(zhǔn)序號 服務(wù)項目 收費標(biāo)準(zhǔn) 備注1 安裝窗玻璃、落地玻璃 2030 元/窗 不含材料2 調(diào)換、維修換氣扇 20 元/臺 不含材料3 掛畫、掛鏡框、安裝門鈴、毛巾架 20 元/個 不含材料45 / 704 門鈴安線 15 元/ 不含材料5 安裝抽油煙機(jī)、拆窗式空調(diào) 1535 元/臺 不含材料6 空調(diào)移機(jī)、維修 現(xiàn)場定價7 拆熱水器 1015 元/臺8 安裝窗軌、掛窗簾 15 元/付 不含材料。由于北城春色小區(qū)在開盤初期一直呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增值潛力，這也為目前園區(qū)內(nèi)房屋價格的低迷形成強(qiáng)烈對比。（４）精神要求隨著生活水平的不斷提高，除“衣、食、住、行”之外，住戶對住宅區(qū)的人文環(huán)境的要求也越來越高，特別是像北城春色小區(qū)這樣的小區(qū)住戶，他們文化水平較高，因此，人們更多的是期望受到一種理想的精神環(huán)境，即社區(qū)營造出統(tǒng)一高尚的社區(qū)精神、社區(qū)文化和社區(qū)價值觀的文化大氛圍。（２）服務(wù)需求北城春色小區(qū)住戶屬工薪階層中青年人士居多，文化水準(zhǔn)較高，他們注重個人權(quán)益的實現(xiàn)，因此，他們對服務(wù)的要求將是全方位無缺陷的服務(wù)，這必將要求物業(yè)管理公司提供的服務(wù)要力求質(zhì)檢完美。治安狀況的好壞直接影響住戶的生活質(zhì)量。結(jié)果表明，北城春色小區(qū)住戶以工薪階層的高橋鎮(zhèn)拆遷安置人員為主的服務(wù)對象，文化水準(zhǔn)較高，對物業(yè)服務(wù)的要求高，并渴望北城春色小區(qū)能夠繼續(xù)保持物業(yè)增值的良好勢頭。我們將秉承“以住戶為中心，優(yōu)質(zhì)服務(wù)、合理收費”的經(jīng)營方針，充分考慮小區(qū)的居住人員結(jié)構(gòu)，針對不同的住戶提供個性化服務(wù)，通過提供舒適的服務(wù)項目，創(chuàng)造嶄新的居住生活方式。在物業(yè)管理服務(wù)過程中提供便利、高效的服務(wù)是提高住戶生活質(zhì)量的一項重要保障。特約性服務(wù)的具體內(nèi)容：預(yù)約上門維修水電管道、家政服務(wù)、商務(wù)助理、保健服務(wù)、鐘點工、地板打蠟、房間整理、送餐服務(wù)（如條件許可） 、房產(chǎn)租賃中介、房屋裝修、電腦、網(wǎng)絡(luò)維護(hù)、空調(diào)維修和網(wǎng)上購物。二、常規(guī)性、委托性、特約性服務(wù)內(nèi)容，便民服務(wù)措施，有償服務(wù)項目及收費標(biāo)準(zhǔn)（一）常規(guī)性、委托性、特約性服務(wù)內(nèi)容常規(guī)性服務(wù)的具體內(nèi)容：房屋及共有部位共用設(shè)施維修和養(yǎng)護(hù)；公共區(qū)域及周圍 12 小時保潔管理；規(guī)劃綠化的養(yǎng)護(hù)管理；24 小時保安管理、車輛、交通秩序管理；消防管理；節(jié)日氣氛的布置安排；各項突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案。已驗收的，簽發(fā)驗收復(fù)函，對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題由驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表，約定期限由施工單位負(fù)責(zé)整改，并商定時間復(fù)查。(二)竣工驗收配合及建認(rèn)方案熟悉房屋中的各種設(shè)備設(shè)施和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能； 做好接管驗收事項。參與房屋及公共設(shè)備設(shè)施的驗收和做好交房前期的安全保衛(wèi)工作。如:保安人員的形象和物業(yè)41 / 70管理人員的言談舉止等。(一)房屋前期物業(yè)管理工作主要從以下幾個方面展開：就設(shè)計中一些不合理或遺漏情況提出改進(jìn)意見和建議；出功能布局或材料使用問題的專業(yè)意見；監(jiān)控系統(tǒng)位置、其他設(shè)備安裝和能源分配等問題提出專業(yè)意見。F. 第六章 初期管理措施一、前期管理人員安排、管理、監(jiān)督及配合方案下列人員在項目中標(biāo)后，組成前期管理工作小組，進(jìn)行前期管理工作:管理處主任、現(xiàn)場主管、工程主管、主要工程技術(shù)人員、業(yè)主服務(wù)中心主要人員：保安人員進(jìn)行培訓(xùn)和前期管理工作。經(jīng)常匯報物業(yè)管理過程中的問題，主動爭取業(yè)主委員會的支持和監(jiān)督，真正體現(xiàn)業(yè)主自治與專業(yè)管理公司管理相結(jié)合。40 / 70如:業(yè)主委員會作為業(yè)主的合法權(quán)益代表人可以制定業(yè)主公約并監(jiān)督業(yè)主遵守公約；審定物業(yè)管理公司擬定的物業(yè)管理制度；檢查監(jiān)督物業(yè)管理公司管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況；物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)接受和積極配合支持。管理處將經(jīng)常與社區(qū)居委會合作，組織集體義務(wù)宣傳等活動，共同開展豐富多彩的環(huán)保活動。利用戶外宣傳窗，經(jīng)常更新宣傳內(nèi)容，其中包括倡導(dǎo)生態(tài)消費崇尚生態(tài)文化、張貼創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市內(nèi)容、社區(qū)文化活動及有關(guān)新聞圖片等。開發(fā)商已配置了會所，給社區(qū)活動的開展提供了一個很大的空間，會所中主要安排有健身中心、四點半學(xué)校、書法班、棋牌室、休閑活動場所、閱覽室等。（二）社區(qū)活動的設(shè)想及活動計劃序號項目名稱 預(yù)想效果 時間 備注1 棋牌活動（比賽） 內(nèi)容豐富、層次廣泛 長期文化活動室2 圖書閱覽 讀書自修、擴(kuò)大視野 長期文化活動室3 紅十字會救護(hù)網(wǎng)絡(luò) 健康保障，社區(qū)必備 長期社區(qū)醫(yī)療機(jī)構(gòu)聯(lián)辦38 / 704社區(qū)體育比賽（拔河等）強(qiáng)身健體，提高自身素質(zhì) 5 月居委會聯(lián)辦5 夕陽紅老年晨練 強(qiáng)身健體，提高自身素質(zhì) 長期居委會聯(lián)辦6 社區(qū)歌詠比賽 文藝活動，陶冶情操 或 居委會聯(lián)辦7釣魚俱樂部（會員制）老少皆宜、修身養(yǎng)性 不定期居委會聯(lián)辦8 少兒暑期消防夏令營 豐富青少年暑期生活 暑期居委會聯(lián)辦9 少兒暑期游泳培訓(xùn)班 豐富青少年暑期生活 暑期居委會聯(lián)辦10 世界環(huán)境日活動 人人保護(hù)環(huán)境，減少污染 六月 公司組織11 世界無煙日 做新世紀(jì)文明使者 五月 公司組織12 地球日 熱愛地球，保護(hù)環(huán)境 六月 公司組織13 無償獻(xiàn)血獻(xiàn)愛心 無償獻(xiàn)血，培養(yǎng)公德心 不定期醫(yī)療機(jī)構(gòu)合辦14 禁毒法制教育活動 普法宣傳，禁止毒害 六月派出所合辦15 消防知識培訓(xùn) 提高安全防范意識 不定期區(qū)消防大隊16金秋（國慶）綜藝活動展現(xiàn)小區(qū)學(xué)苑文化主題 中秋前后居委會合辦39 / 7017 幫困助殘、擁軍優(yōu)屬 獻(xiàn)愛心 長期 公司組織（三）社區(qū)活動的制度為了規(guī)范社區(qū)文化行為朝著健康、有序的方向發(fā)展，我們制訂了《北城春色小區(qū)精神文明建設(shè)公約》 、 《住宅區(qū)環(huán)境保護(hù)公約》等規(guī)定，制定了比較全面的社區(qū)工作運行制度，如《社區(qū)文化工作制度》 、 《會所管理規(guī)定》以及籃球場、游泳池、圖書室等專項管理制度，這些制度的建立為社區(qū)活動的良好運作提供了有力的保障。設(shè)立社區(qū)文化活動室，使社區(qū)居民有經(jīng)常開展文化活動的場地。新型的物業(yè)管理，應(yīng)當(dāng)復(fù)蘇被現(xiàn)代都市人所淡漠的人情味，盡量消除和減少業(yè)主之間隔閡、戒心、互不往來，這是文明社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容。在文明社區(qū)創(chuàng)建工作中，如“環(huán)境整潔優(yōu)美，治安秩序井然”等很多內(nèi)容，實質(zhì)上也是物業(yè)管理的日常工作和目標(biāo)，管理處結(jié)合物業(yè)管理的創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)，做好本職工作，以實際行動配合好文明社區(qū)創(chuàng)建工作，使創(chuàng)建工作的目標(biāo)落到實處。文明社區(qū)創(chuàng)建工作一般以社區(qū)居委會為主組織實施，管理處要參加共37 / 70建理事會的班子，成為文明小區(qū)共建的骨干，積極發(fā)揮自身優(yōu)勢，做好物業(yè)的五大管理，三大服務(wù)，為文明小區(qū)建設(shè)打好基礎(chǔ)。我們擬定，社區(qū)文化的主題:第一年為“北城春色小區(qū)我的家” ，第二年為“我們的家園，我們的物業(yè)，您的參與” 。E. 第五章 社區(qū)建設(shè)一、文明社區(qū)創(chuàng)建工作、配合社區(qū)活動安排社區(qū)活動是物業(yè)管理的重要內(nèi)容，是創(chuàng)造良好人文環(huán)境、增強(qiáng)業(yè)住戶間的鄰里意識、和睦相處關(guān)系和提高人們生活品位的重要手段，是實施物業(yè)管理工作的潤滑劑。每月一次抽查管理手冊，對于抽查中發(fā)現(xiàn)的問題及時整改。業(yè)主服務(wù)中心每月出一份產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單，正確反映目前實際情況，以便合理分?jǐn)傇O(shè)備使用費。(五)房屋及配套設(shè)施權(quán)屬清冊36 / 70內(nèi)容包括產(chǎn)權(quán)人；房屋類型；使用面積、建筑面積；土地分?jǐn)偯娣e；使用情況；附設(shè)設(shè)施情況；車庫使用情況等?？砂凑盏刂?、姓名、電話等多種特征檢索查找。(二)制定《檔案管理制度》 ，規(guī)范檔案管理工作。上述檔案按年度建立和裝訂。(3)監(jiān)控崗：依規(guī)定做好數(shù)據(jù)硬盤容量撿查、調(diào)換，保存期二周，對于重要證據(jù)及時刻錄到光盤，查看存盤經(jīng)主任同意后方可進(jìn)行；執(zhí)勤期間密切注視顯示屏，發(fā)現(xiàn)異常情況立即用對講機(jī)向班長報告，跟蹤處理結(jié)果，并作好記錄，遇緊急情況按《應(yīng)急預(yù)案》執(zhí)行；保持顯示屏、錄像機(jī)清潔；接到消防報警系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)警報時，立即用對講機(jī)向班長報告，并跟蹤處理結(jié)果作好記錄，然后將系統(tǒng)重新復(fù)位、布防；接到業(yè)主電子對講電話，鈴響三聲之內(nèi)應(yīng)答，作好記錄，根據(jù)需要向班長報告；負(fù)責(zé)對講機(jī)的保管、充電、調(diào)換和借用手續(xù)；負(fù)責(zé)防汛防臺期間應(yīng)急通訊；對備用鑰匙使用進(jìn)行登記。保安工作標(biāo)準(zhǔn):(1)門崗:依照規(guī)定立崗和實施禮儀服務(wù)；對外來人員進(jìn)行詢問、登記，禁止拾荒者、推銷人員、衣冠不整者進(jìn)入；對進(jìn)出車輛進(jìn)行記錄、收發(fā)證、按規(guī)定收取停車費；及時為進(jìn)出車輛開關(guān)大門/車閘，并用對講機(jī)通知巡邏崗；對大件物品進(jìn)出進(jìn)行必要的登記和盤查；按規(guī)定交接崗。(7)制定應(yīng)急事件處理預(yù)案，提高火警、沖突、浸水、匪警等緊急事件的快速反應(yīng)和機(jī)動應(yīng)急能力。(4)有效發(fā)揮可視對講系統(tǒng)的作用，使之成為業(yè)主拒絕生人、方便家人的眼晴，也成為管理處與業(yè)主溝通聯(lián)系的橋梁。(3)重視第三道防線，單元電控防盜門/門禁系統(tǒng)的作用。(1)按照小區(qū)安全防范系統(tǒng)，首先發(fā)揮好小區(qū)周邊紅外報警系統(tǒng)的作用，及時發(fā)現(xiàn)和處置翻越圍墻的可疑人員。保安交接班，依規(guī)定辦理移交手續(xù)，簽字，明確各自職責(zé)。實行保安隊長日檢、現(xiàn)場主管周檢、主任月?lián)斓某Ｒ?guī)檢查，結(jié)合專題撿查與隨機(jī)抽查的監(jiān)督制度，并充分利用巡更系統(tǒng)，加強(qiáng)監(jiān)管。24 小時執(zhí)勤、巡邏，標(biāo)準(zhǔn)化管理。崗位體系分為保安隊長、保安班長、門崗、監(jiān)控崗、巡邏車管崗(班長兼)，互相配合。每天巡回檢查觀察，發(fā)現(xiàn)病蟲害及時對癥施藥，33 / 70每季度全面防治。草坪補(bǔ)缺隨缺隨種，保證草坪的完整率達(dá)到 98%以上。補(bǔ)苗。做好澆水工作，尤其在夏季，草皮和花草作為重點。清除雜草:每月 1 次，對草坪雜草嚴(yán)重混雜的進(jìn)行換草。我們將在小區(qū)的園林用地，規(guī)劃專門場地，根據(jù)業(yè)主的喜好，種植樹木，比如結(jié)婚紀(jì)念樹，小朋友的同齡樹等，并制作統(tǒng)一的標(biāo)牌?；酒贩N數(shù)量及生長情況有記錄，主要品種掛牌標(biāo)識，養(yǎng)護(hù)工作有計劃、有實施、有記載。在綠化特色方面，重在營造生機(jī)盎然的環(huán)境氛圍，在大門入口處和大樓主要公共區(qū)域，以四季花卉和綠色耐蔭植物點綴小區(qū)環(huán)境，展示“北城春色小區(qū)”綠色文化。并切實貫徹執(zhí)行，按照不同季節(jié)以及不同樹木的生長習(xí)性做好養(yǎng)護(hù)工作，使養(yǎng)護(hù)計劃落到實處。綠化養(yǎng)護(hù)在保養(yǎng)期滿接手后進(jìn)32 / 70行。五、綠化養(yǎng)護(hù)管理的具體實施方案（一）綠化管理方案、措施綠化養(yǎng)護(hù)人員的安排。（三） 、商業(yè)網(wǎng)點管理加強(qiáng)宣傳工作，請商戶配合和自律，清衛(wèi)人員按規(guī)范完成 12 小時滾動清掃保潔，及時清理垃圾桶。沿街首次清掃，在 8:00 前完成，并在規(guī)定時間內(nèi)巡回保潔。利用宣傳窗及社區(qū)文化活動等宣傳工具，加強(qiáng)生態(tài)教育，倡導(dǎo)生態(tài)消費，崇尚生態(tài)文化，讓生態(tài)文明觀深入人心。如訂立“業(yè)主公約”和“精神文明建設(shè)公約” ，倡導(dǎo)業(yè)主環(huán)保意識，形成良好習(xí)慣，使業(yè)主成為環(huán)境衛(wèi)生管理的參與者。內(nèi)容有控?zé)熀皖A(yù)防艾滋病、性病等宣傳內(nèi)容及宣傳品。并運用宣傳窗等宣傳工具，積極開展健康教育工作，使居民基本衛(wèi)生知識知曉率大于 70%，健康行為形成率大于 60%。31 / 70(3)積極做好國家衛(wèi)生城市的創(chuàng)建工作。(2)保持垃圾亭、垃圾桶清潔無異味，減少二次污染。保潔措施及考核(1)推行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，建立和完善一整套行之有效的清衛(wèi)保潔標(biāo)準(zhǔn)、操作程序細(xì)則、考核獎懲辦法，實行 12 小時動態(tài)巡回保潔。同時在裝修管理方案中考慮好裝修垃圾的堆放地點和清運時間。做到日常保養(yǎng)與計劃維修并重，保證設(shè)備的大、中、小修合格率 100%，設(shè)備運行處于良好狀態(tài)。(三)日常維護(hù)。在設(shè)備上設(shè)置設(shè)備卡或噴刷相應(yīng)的編號，做到賬、30 / 70物相符，做好年度設(shè)備清查、核對和使用鑒定工作。全面準(zhǔn)確掌握所配置的設(shè)備種類、數(shù)量、分布位置、管線走向、性能、使用操作要求、維修保養(yǎng)要求等情況，了解房產(chǎn)商、施工單位的保修期限。對于未投入使用和不經(jīng)常開啟的各種消防水泵，每季度進(jìn)行一次試運轉(zhuǎn)，運轉(zhuǎn)時間一般不低于 10 分鐘，運轉(zhuǎn)時特別注意超壓保護(hù)，謹(jǐn)防發(fā)生事故。每月二次巡視檢查各類水泵，主要內(nèi)容:聲響、震動、電流、電壓及壓力表等。(3) 做好各類水泵的維修保養(yǎng)工作。例如開泵前檢查進(jìn)出水泵的閥門是否打開，閥門有否漏水，壓力表讀數(shù)、控制柜電源指示燈和電壓是否正常，然后開泵運行。無關(guān)人員不進(jìn)入機(jī)房，進(jìn)出人員情況有登記。機(jī)房內(nèi)無易燃易爆物品及雜物堆放，檢修通道暢通。(2)嚴(yán)格水泵房管理制度，做到水泵房內(nèi)各水泵及其控制箱(柜)一一對應(yīng)編號，所有管道標(biāo)明水流方向。每年一次檢查各種水管、閥門、減壓閥和排水井等工作情況，做到供水正常、排水排污無阻塞外溢。給排水系統(tǒng)管理方案29 / 70(1) 做好日常檢查養(yǎng)護(hù)工作。 (2)每季度檢查和試驗消防系統(tǒng)/設(shè)備功能，包括探測器、電源、防火門、消火栓。消防系統(tǒng)管理方案。(4)車管系統(tǒng)。(3)可視對講系統(tǒng)/電控防盜門/巡更系統(tǒng)調(diào)界報警系統(tǒng)。做好攝像監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作。(1)有線電視及電話通訊系統(tǒng)，重點做好與有線電視臺及電話公司之間的聯(lián)系、銜接及裝機(jī)、故障處理等相關(guān)配合工作。(4)制定《應(yīng)急預(yù)案》 ，并按《應(yīng)急預(yù)案》