【正文】 第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則 ,通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。 第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在 物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向買受人明示 ,并予以說明。 第三章 前期物業(yè)管 理 第二十條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前 ,建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的 ,應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。 第十九條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) ,業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合 所在地居民委員會依法履行自治管理職責(zé) ,支持居民委員會開展工作 ,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。 第十七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé) ,不得從事經(jīng)營活動 ,不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定 ,不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。 物業(yè)管理主管部門和街道辦事處自受理登記申請之日起 30日內(nèi) ,完成審查工 33 作。 (三 )業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約 。 (一 )業(yè)主委員會名稱、住所、所在區(qū)域范圍 。 (五 )業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。 (三 )及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議 ,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 。 第十五條 業(yè)主委員 會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項 ,履行下列職責(zé) : (一 )召集業(yè)主大會會議 ,報告物業(yè)管理的實施情況 。業(yè)主委員會組成人員數(shù)額和任期 ,由業(yè)主大會決定。 第十四條 業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任并經(jīng)選舉產(chǎn)生。業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布。 第十三條 召開業(yè)主大會會議 ,應(yīng)于會議召開 15日前通知全體業(yè)主并告知會議議題。 (三 )有可能出現(xiàn)大范圍停電、停水、停氣的 。 (一 )有 20%以上的小區(qū)業(yè)主提議的 。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng) 32 按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會做出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的 ,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。決定本辦法第十條規(guī)定的其他事項 ,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會可以采取集體討論的形式 ,也可以采取書面征求意見的形式 。 第十一條 召開業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加 。 (五 )決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施 。 (三 )選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) 。 第十條 業(yè)主大會履行下列職責(zé) : (一 )制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則 。業(yè)主大會由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。 前款四項內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開 15 日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 (三 )確認業(yè)主身份 ,確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù) 。 第八條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作 : (一 )確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容 。 第七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主籌備召開業(yè)主大會的 ,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理主管部門和街道辦事處及社區(qū)的指導(dǎo)下 ,由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、社區(qū)居委會代表 31 組成業(yè)主大會籌備組 ,負責(zé)業(yè)主大會籌備工作。 (五 )按時交納物業(yè)服務(wù)費用 。 (三 )執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定 。 第六條 業(yè)主履行下列義務(wù) : (一 )遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則 。 (八 )對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) 。 (六 )監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 。 (四 )參加業(yè)主大會會議 ,行使投票權(quán) 。 (二 )提議召開業(yè)主大會 。鼓勵物業(yè)管理逐步向社會化、專業(yè)化、市場化發(fā)展。本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè) ,是指具有獨立法人資格從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。本辦法所稱物業(yè)管理 ,是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)受建設(shè)單位 或者業(yè)主委員會的委托 ,對已竣工驗收投入使用的物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進行管理并提供相應(yīng)服務(wù)的活動。 第二條 本辦法適用于 重慶市 行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。 十、不亂扔果皮、紙屑、煙頭和雜物。 八、不違反交通規(guī)則。 六、不亂倒污水。 四、不亂張貼廣告、標(biāo)語。 二、不亂擺攤設(shè)點。 十、尊老愛幼，互助友愛。 八、尊師重教，崇尚科學(xué)。 六、移風(fēng)易俗，勤儉持家。 四、文明交往，禮貌待人。 28 十 八 、市民文明公約 一、熱愛祖國，愛我 小區(qū) 。 （五）非業(yè)主使用人遷出 小 區(qū)，須提前三天向服務(wù)中心申報，結(jié)算物業(yè)管理服務(wù)費 、專項維修資金，水電 費 、公攤水電費等有關(guān) 費 用，填寫具有業(yè)主簽名或蓋章的搬出證明， 公共秩序維護 員驗證后，方可遷出。物業(yè)使用人可憑約定代繳交管理服務(wù) 費 、專項維修資金、水電 費 、公攤水電 費 及其它有關(guān) 費 用，但服務(wù)中心只將其視為代辦形式，所有因該單元發(fā)生的一 切責(zé)任、 費 用，仍由業(yè)主負責(zé)。 （二）凡產(chǎn)生房屋出售、轉(zhuǎn)讓、饋贈、抵押、出租而新舊產(chǎn)權(quán)人未到物業(yè)服務(wù)中心辦理手續(xù)的，由此而發(fā)生的 費 用及一切經(jīng)濟責(zé)任，原則上仍由原業(yè)主承擔(dān)。 （四）業(yè)主和物業(yè)使用人將商鋪轉(zhuǎn)租、讓、借時，應(yīng)將本規(guī)定告知使用人。 （二）業(yè)主和物業(yè)使用人設(shè)置戶外廣告須持書面申請報告 （附廣告設(shè)計方案），持有工商行政管理局批準(zhǔn)的（戶外廣告許可證），到物業(yè)服務(wù)中心辦理有關(guān)手續(xù)，方可在指定位置安裝，并繳交適當(dāng)?shù)墓?共 場地使用 費 。 （八）進行裝修，必須嚴(yán)格遵守本 小 區(qū) 《 裝飾裝修管理規(guī)定》，禁止隨意改動房屋結(jié)構(gòu)，拆改水電設(shè)施、消防器具及其它公 共 設(shè)施等。 （六）營業(yè)場所應(yīng)安全用電，加強防火措施，配置消防設(shè)施和器材，及時消除火災(zāi)隱患，認真 貫徹 執(zhí)行 《 消防安全管理規(guī)定》 （七）各營業(yè)單位在夜晚、特別節(jié)假日應(yīng)安排人員在店內(nèi)留守值班。不得在 小 區(qū)內(nèi)張貼、散發(fā)各種廣告、傳單等。 （三）營業(yè)單位不得占用公 共 場地和消防通道，不得將貨物、垃圾、雜物堆放于公 共 走道或商鋪門外。 （二）保持營業(yè)場所的整潔及走道暢通。 十 五 、營業(yè)場所管理規(guī)定 （一）本物業(yè)服務(wù)區(qū)域各營業(yè)單位、店主應(yīng)遵守國家有關(guān) 法律、法規(guī)及 小 區(qū)各項物業(yè)服務(wù)規(guī)定，合法經(jīng)營、文明經(jīng)商、維護秩序、不噪聲擾民。 （十二）電梯出現(xiàn)異常情況，如電梯門開或關(guān)失去控制、運行時有明顯的速度異常、震動、火花爆裂聲、煙焦味、電氣短路或漏電現(xiàn)象等，請及時告知服務(wù)中心。 （十）禁止兒童在電梯內(nèi)嬉戲玩耍，幼童乘電梯需由成年人陪同。 （八）電梯運行發(fā)生故障停梯時，請按警鈴并保持鎮(zhèn)靜，維修人員將迅速前往解救，不 要 試圖爬出轎箱。 （六）電梯應(yīng)急按鈕是為了應(yīng)付意外而設(shè)置的，電梯正常運行時不得按動應(yīng)急按鈕，否則會給您帶來不必 要 的麻煩。 （四）電梯嚴(yán)禁超載運行，當(dāng)超載警鈴響起時，站在門 口 的乘客應(yīng)自覺禮讓，不得采取任何形式的強制性關(guān)門手段。 （三）裝修和搬家入住期間電梯轎箱另加保 護層。 十 四 、電梯使用管理規(guī)定 （一）乘電梯禁止粗野動作，不準(zhǔn) 敲 打按鈕、撞擊轎箱或無事報警。 （八） 發(fā)生火警，應(yīng)立即告知服務(wù)中心（撥電話或按戶內(nèi)對講機報警）或拔 11110，必須關(guān)閉電源、燃氣閥門和門窗，并迅速離開住所，嚴(yán)禁使用電梯。 （六） 小 區(qū)內(nèi)各幢樓宇、商鋪應(yīng)按規(guī)定配備滅火器，并放置于易取易拿的位置。 （四）住戶內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃易爆物品（生活燃料 除 外，但不能超量儲存）。未經(jīng)消防 部門批準(zhǔn)而擅自更改消防設(shè)施者， 報 消防安全 管理部門 25 予以處罰并 對由此造成的事故和經(jīng)濟損失負全部責(zé)任。 十 三 、消防管理規(guī)定 （一） 貫徹 “預(yù)防為主、防消結(jié)合”的方針，全體業(yè)主和物業(yè)使用人 共 同愛護消防器材和設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時報告。 （十三）發(fā)現(xiàn) 然 氣泄漏、中毒、失火、爆炸等，必須立即向燃 氣管理站報告，同時應(yīng)采取緊急措施。 （十二）使用 然 氣過后應(yīng)及時關(guān)閉 然 氣及各用氣點閥門。教育兒童不 要 玩燃氣開關(guān)。 （十）遵照 然 氣公司“安全用氣守則”的規(guī)定使用 然 氣。 （八）電路出現(xiàn)故障應(yīng)通知物業(yè)服務(wù)中心檢查維修，戶內(nèi)線路維修 費 用由住戶全部承擔(dān)。 （六）未經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心批準(zhǔn)不可私自增大負荷或架設(shè)電氣線路，不可拆卸原有電氣線路設(shè)備。 （四）任何人不得私自打開消防栓蓋取水；未經(jīng)服務(wù)中心批準(zhǔn)， 小 區(qū)內(nèi)主供水閥 24 門及梯位供水不得私自關(guān)閉。 （三）每單元 均設(shè)立獨立水表、電表，有關(guān) 費 用以抄表數(shù)計 量 收取，請按月及時繳交 費 用。 （二） 小 區(qū)水、電、氣均經(jīng)科學(xué)設(shè)計、精心安裝，切不可隨意更改。 （十二）違反本規(guī)定者，物業(yè)服務(wù)中心將責(zé)令修復(fù)， 要 求賠償損失，或依法追究法律責(zé)任。 （十）嚴(yán)禁擅自開啟公 共 設(shè)施的井蓋、電箱門 、水表井總閘，如因裝修或維修所需，應(yīng)事先征得物業(yè)服務(wù)中心同意或由物業(yè)服務(wù)中心指派專人開關(guān)閘門或井蓋。 （八）嚴(yán)格遵守政府有關(guān)“雨、污水分流”的規(guī)定，不得擅自把生活污水直接接入雨水井；不得把雜物丟入管道，以免造成管道堵塞。并經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可施工。 （五）自覺愛護公 共 設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問題及時向服務(wù)中心反映，以便及時維修，確保公 共 設(shè)施的正常使用。 （四）不可把塑料袋、垃圾等雜物排入衛(wèi)生間、廚房的排污管。 23 （二）為保持樓宇整齊美觀，不得違章搭建，不得 私自 封閉陽臺， 防盜網(wǎng)需按物業(yè)服務(wù)中心規(guī)定的統(tǒng)一款式、顏色安裝 ，不得將百葉窗、遮陽蓬、晾衣架、花架伸出樓宇外墻或陽臺外。 十 一 、公共部位、公用設(shè)施管理規(guī)定 （一） 小 區(qū)內(nèi)的公 共 場地均為業(yè)主 共 有，由物業(yè)服務(wù)中心負責(zé)管理。屬貴重、大件物品或搬家，必須由業(yè)主和物業(yè)使用人到物業(yè)服務(wù)中心辦理物品放行手續(xù)、繳清 費 用，方可放行。如發(fā)生交通事故者，則提交交通管理部門依法處理。 （八）凡停放 小 區(qū) 內(nèi)的車輛 應(yīng) 按有關(guān)規(guī)定辦理各項保險事宜（特別是車輛綜合險）。車上財物、貴重物品、重 要 文件等隨身攜帶、自行保管。停車區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁煙火，不能隨地扔煙火、亂丟垃圾和廢棄物。 （五）大型車輛（包括施工車輛）、載有易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、有污染物品和易造成環(huán)境污染 （如漏油、漏水）的車輛，及超過停車場限高的車輛不得進入 小區(qū) 。管理人員將收取臨時停車 費 ，車主繳費時請索取票據(jù)，并保留票據(jù)以備查驗。領(lǐng)取停車 IC 卡，且憑卡定位停放、進出小 區(qū)。進入 小 區(qū)的車輛必須嚴(yán)格遵守 小 區(qū)“交 通管理規(guī)定”，服從物業(yè)服務(wù)中心的指揮和管理，按規(guī)定的方向、路線行駛，時速不得超過１５公里，不可鳴喇叭，不得隨意停放、跨車位停放，更不得停在進出 22 路 口 、車道、消防通道、人行道和綠化帶上。 （十一）嚴(yán)禁未經(jīng)服務(wù)中心的許可在 小 區(qū)內(nèi)散發(fā)、張貼各種廣告和傳單。 （九） 小 區(qū)內(nèi)各單位、住戶及外來人員都必須遵守政府有關(guān)法律法 規(guī) ，不得從事違法活動、窩藏違法犯罪人員和贓物，如發(fā)現(xiàn)可疑情況，應(yīng)及時告之物業(yè)服務(wù)中心或派出所，積極維護 小 區(qū)內(nèi)的秩序和治安。 （八）嚴(yán)格 小 區(qū)內(nèi)住戶 和外來人員的管理。 （六）業(yè)主和物業(yè)使用人 要 妥善保管居室內(nèi)的貴重物品，盡量避免在家中留存大量現(xiàn)金及重 要 文件資料，以防意外事故發(fā)生。 （五）與 小 區(qū)無關(guān)的人員不得進入 小 區(qū)。 （三） 小 區(qū)樓宇安裝有可視對講技防門，進出大門時不可讓陌生人跟進。 21 九 、 公共秩序維護 管理規(guī)定 （一）物業(yè)服務(wù)中心設(shè)立 公共秩序維護 負責(zé) 24 小時值班、巡邏。 （六）綠化 用水不得擅自改為它用。 （四） 禁止 在門 口 綠化地擅自種植樹木； 禁止 擅自移植、修剪綠化花木； 禁止 侵占綠地或?qū)⒕G地改作它用。 （二） 保護綠化設(shè)施； 嚴(yán)禁亂攀折花木、踐踏草坪、破壞綠化，不準(zhǔn)在樹上、綠籬上拉繩晾曬衣物、吊扎鐵絲、釘鐵釘 等 。 （十）違反本規(guī)定者， 小 區(qū)物業(yè)服務(wù)中心將 按照規(guī)定 采取勸告、責(zé)令限期改正。 （八）店面清潔衛(wèi)生實行門前三包。 （六）在澆花、晾曬、拖地時，不得將水滴到樓下，清洗入戶門和電梯廳時，切記不得讓水流進電梯井，以免引起設(shè)備的重大破壞。 （四）保持公 共 樓梯走道整潔，不得在消防通道、房前屋后、梯 、過道、轉(zhuǎn)臺等公 共 走廊過道堆放車輛、雜物，不得在公 共 場地堆放或吊掛雜物。以下種類垃圾應(yīng)自行外運處理，不得在 小 區(qū)范圍內(nèi)傾倒： １、廢棄的家俱、電器、車輛、較大件的辦公用品等； ２、液體的廢棄物； ３、有毒、惡臭、易燃、易爆、有輻射性的物品； ４、市環(huán)衛(wèi)部門的車輛和垃圾容器不能接納的物品。 （二） 小 區(qū)實行垃圾袋裝化，業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng) 將垃圾袋裝 并 系 好 ，置于指定的垃圾桶內(nèi)，不得堆放在樓梯通道。 七 、環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定 （一）全體業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)自覺遵守社會公德，不隨地吐痰、不亂扔果皮紙屑、煙頭，不亂倒垃圾、雜物，不隨意大小便，不在公 共 設(shè)施上亂涂寫、亂刻劃，如屬小孩所為，其家長應(yīng)妥善處理。 （注：上述智能 設(shè)備等 若擅自拆裝或移位，影響設(shè)備的正常使用，一切責(zé)任及 費用由業(yè)主自行承擔(dān)。 因裝修施工造成的管道堵塞、滲漏水、停水、停電、損壞他人物品以及由此影響毗鄰房屋使用或安全的，概由裝修住戶負責(zé)修復(fù)、賠償。 不得占用樓內(nèi)公 共 空間、破壞公 共 設(shè)施或在公 共 場所加設(shè)燈飾。 裝修用沙、土等松