【正文】 。建立專(zhuān)業(yè)化的分包管理規(guī)范具有強(qiáng)烈客戶(hù)意識(shí)、管理能力的管理隊(duì)伍具有優(yōu)秀專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和客戶(hù)服務(wù)能力的職員隊(duì)伍 帶出一支職業(yè)化 +專(zhuān)業(yè)化的員工隊(duì)伍T(mén)PP量身度造培訓(xùn)計(jì)劃我們能夠復(fù)制一個(gè)企業(yè)的制度，卻不能復(fù)制它的成功：企業(yè)的成功來(lái)自于優(yōu)秀的人才。在解讀了萬(wàn)科及其它優(yōu)秀開(kāi)發(fā)商的作法后，我們應(yīng)該不難找到自己企業(yè)做大作強(qiáng)的途徑： 做好三個(gè)一工程 建立一套專(zhuān)業(yè)化的制度與流程創(chuàng)建客戶(hù)型企業(yè)的管理架構(gòu)建立以客戶(hù)為中心的業(yè)務(wù)流程 房地產(chǎn)企業(yè)的基本制度體系優(yōu)秀的企業(yè)制度與流程，是幾十年教訓(xùn)與經(jīng)驗(yàn)的結(jié)晶。 萬(wàn)科 05年年報(bào)稱(chēng)，以三年來(lái)客戶(hù)滿(mǎn)意度調(diào)查的結(jié)果為例，品牌和口碑已經(jīng)取代地段等傳統(tǒng)因素，成為消費(fèi)者選擇樓盤(pán)時(shí)最重要的考量指標(biāo)。其主要內(nèi)容：對(duì)客戶(hù)有更準(zhǔn)確的細(xì)分，找到重點(diǎn)客戶(hù)，并圍繞他們各生命周期的需要，提供量身度作產(chǎn)品和全程服務(wù)，獲得客戶(hù)更堅(jiān)實(shí)的信任和支持，實(shí)現(xiàn)客戶(hù)的終身鎖定。萬(wàn)科認(rèn)為，第二次專(zhuān)業(yè)化的核心就是建立客戶(hù)導(dǎo)向的經(jīng)營(yíng)體系。 客戶(hù)服務(wù)使萬(wàn)科在宏觀調(diào)控中異軍突起，一舉奠定開(kāi)發(fā)商龍頭老大的地位。 GE公司在持續(xù) 20年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)中， 75％的利潤(rùn)來(lái)自服務(wù)。 360度考評(píng)是對(duì)員工的工作能力、工作態(tài)度和工作潛力進(jìn)行評(píng)價(jià)考核，考核結(jié)果為員工薪資調(diào)整、職位升降、潛力培訓(xùn)開(kāi)發(fā)提供依據(jù)?？?jī)效考核的兩個(gè)基本前提：計(jì)劃管理的完善薪酬體系的配合有人說(shuō)，大公司靠企業(yè)文化拉動(dòng)，小公司靠人的管理推動(dòng)，但是執(zhí)行力問(wèn)題最終要靠公司的激勵(lì)機(jī)制解決。問(wèn)題出在哪里？問(wèn)題出在缺乏激勵(lì)機(jī)制上。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是一項(xiàng)系統(tǒng)性很強(qiáng)的工作，既要突出重點(diǎn)，抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié)，又要強(qiáng)調(diào)全方位、全過(guò)程的成本控制。賺了錢(qián)，這是市場(chǎng)送的紅包，并不能掩蓋許多開(kāi)發(fā)商運(yùn)行中的薄弱環(huán)節(jié) —— 成本控制。 “計(jì)劃趕不上變化 ” 大致由于兩個(gè)原因造成，第一、不可控因素；第二、計(jì)劃不系統(tǒng)、不配套；實(shí)際上，第二個(gè)原因更重要。假定它們利潤(rùn)率都是 25%，但年投資回報(bào)率卻大相庭徑。確定營(yíng)銷(xiāo)方案流程分析產(chǎn)品分析客戶(hù) 分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手提煉主題推廣計(jì)劃客戶(hù)積累計(jì)劃各階段營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用計(jì)劃各階段推出單位均價(jià)各階段推出單位確定階段及相應(yīng)的推廣方案廣告公司確定價(jià)格政策廣告創(chuàng)意VI設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售包裝賣(mài)點(diǎn)組合樓盤(pán)名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)計(jì)劃分包管理 案例房款結(jié)算、收取產(chǎn)權(quán)證費(fèi)用審核合同總價(jià)、填寫(xiě)房屋交接書(shū)、交接產(chǎn)權(quán)證辦理資料交驗(yàn)入住通知書(shū)、購(gòu)房合同書(shū)、交款收據(jù)及身份證、圖章；發(fā)放業(yè)主生活手冊(cè)、裝修須知、裝修申請(qǐng)表、業(yè)主情況登記表等相關(guān)文件；在《房屋維修通知單》上填寫(xiě)返修項(xiàng)目驗(yàn)收合格，領(lǐng)取鑰匙驗(yàn)房、抄水電表，填寫(xiě)《房屋驗(yàn)收文表》雙方確認(rèn) 交清所有入住費(fèi)用 簽收《入住文表簽收單》，簽署《公共契約》再次驗(yàn)收，請(qǐng)業(yè)主在《房屋維修通知單》上簽字 資料存檔 現(xiàn)場(chǎng)接待、手續(xù)引導(dǎo)不合格產(chǎn)品交付流程圖 寄發(fā)入住通知書(shū)入住準(zhǔn)備計(jì)劃入住準(zhǔn)備資料入住準(zhǔn)備表格客戶(hù)驗(yàn)房質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品交付階段是向客戶(hù)提供入住服務(wù)及保修期內(nèi)維修服務(wù)的過(guò)程物業(yè)管理可行性分析物業(yè)管理委托合同簽訂物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算物業(yè)管理方案策劃 物業(yè)接管驗(yàn)收 物業(yè)管理前期介入 物業(yè)保潔開(kāi)荒 委托資產(chǎn)管理簽訂物業(yè)管理合同 集中入住前期物業(yè)管理協(xié)議 委托資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)委托代理工作保安保潔維修服務(wù) 尾盤(pán)銷(xiāo)售委托臨時(shí)服務(wù) 保修期維修車(chē)位租賃商鋪?zhàn)赓U會(huì)所經(jīng)營(yíng)會(huì)所、車(chē)位、商鋪管理空置房管理物業(yè)管理業(yè)務(wù)主流程 裝修管理物業(yè)服務(wù)階段通過(guò)向客戶(hù)提供保安、保潔、維修等服務(wù)，通過(guò)客戶(hù)計(jì)劃和人文關(guān)懷，管理客戶(hù)資源。項(xiàng) 目部成立市政配套 調(diào)查 項(xiàng) 目 進(jìn) 度 計(jì) 劃工程管理部基 礎(chǔ) 工程 單 位 進(jìn)場(chǎng)履行合同、管理 監(jiān) 理公司三通一平工程采 購(gòu)基 礎(chǔ) 工程采 購(gòu)基 礎(chǔ) 施工施工 監(jiān) 理采 購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)臨 建、三通一平總 包工程采 購(gòu)質(zhì) 量 進(jìn) 度管理完工主體施工 質(zhì) 量 進(jìn) 度管理驗(yàn) 收履行合同、管理 監(jiān) 理公司總 包 隊(duì) 伍 進(jìn)場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng) 工程 驗(yàn) 收工程竣工 驗(yàn) 收 備 案 說(shuō) 明書(shū)專(zhuān)業(yè) 工程配合 銷(xiāo) 售工程質(zhì) 量 進(jìn) 度管理組織 初步 驗(yàn) 收 組織 竣工 驗(yàn) 收提出配合 銷(xiāo) 售要求主體竣工設(shè)備 、材料分包工程采 購(gòu)供 應(yīng) 商承包商 進(jìn)場(chǎng)工程管理階段業(yè)務(wù)總流程施工管理階段就是以客戶(hù)代表的身份，通過(guò)進(jìn)度、質(zhì)量和成本的控制監(jiān)控產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)程。區(qū)域 經(jīng)濟(jì) 分析項(xiàng) 目初步判斷 信息 歸 檔初步成本分析初步 設(shè)計(jì) 分析項(xiàng) 目 調(diào) 研項(xiàng) 目初步 談 判土地信息分析no初步操作判斷項(xiàng) 目立 項(xiàng)可行性研究參加招投 標(biāo)可行性 報(bào) 告 評(píng)審信息 歸 檔初步 經(jīng)濟(jì)測(cè) 算初步 項(xiàng) 目 報(bào) 告no市場(chǎng)調(diào)查政策分析產(chǎn)品定位成本測(cè)算營(yíng)銷(xiāo)分析經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng) 目合作 談 判信息 歸 檔簽訂 土地合同no項(xiàng)目論證業(yè)務(wù)流程土地增值稅測(cè)算 稅務(wù)籌劃項(xiàng)目論證階段是為終端客戶(hù)挑選和獲取土地的項(xiàng)目決策過(guò)程項(xiàng) 目 發(fā) 展策略產(chǎn) 品建 議書(shū)總 體成本控制目 標(biāo) 產(chǎn) 品研究初步 產(chǎn) 品建 議項(xiàng) 目開(kāi) 發(fā)計(jì) 劃主要 節(jié) 點(diǎn)項(xiàng) 目開(kāi) 發(fā) 工作指 導(dǎo)書(shū)項(xiàng) 目 經(jīng)營(yíng)計(jì) 劃指 導(dǎo)書(shū)工程、成本、 營(yíng)銷(xiāo) 、物 業(yè)等 專(zhuān)業(yè) 配合項(xiàng) 目概況分析區(qū)域 規(guī) 劃分析 區(qū)域市 場(chǎng) 分析 客 戶(hù) 定位政策法律 環(huán) 境分析項(xiàng) 目主 題 定位贏 利模式確定 價(jià)格定位差異化 競(jìng) 爭(zhēng)策略項(xiàng)目策劃工作業(yè)務(wù)流程案例 :一個(gè)項(xiàng)目的定位分包管理案例 :項(xiàng)目策劃是按照客戶(hù)的需要，完成客戶(hù)定位、價(jià)格定位、產(chǎn)品定位的產(chǎn)品決策過(guò)程。流程管理計(jì)劃管理績(jī)效管理成本管理專(zhuān)業(yè)平臺(tái)項(xiàng)目論證項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)管理物業(yè)前期介入、 物業(yè)服務(wù)、客戶(hù)資源開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付核心流程 產(chǎn)品定位、營(yíng)銷(xiāo)策劃、 銷(xiāo)售管理工程管理一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心流程： 專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作的基本保證作為開(kāi)發(fā)商，我們可以充分整合社會(huì)專(zhuān)業(yè)資源，將每個(gè)階段都分包出去。整體大于部分之合基本內(nèi)容一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的核心流程體系 : 專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作的基本保證二、開(kāi)發(fā)商的計(jì)劃管理體系 : 提高運(yùn)作效率的基本保證三、開(kāi)發(fā)商的成本控制體系 : 實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的基本保證四、開(kāi)發(fā)商的績(jī)效管理體系 : 提高執(zhí)行力的基本保證只要構(gòu)建了這四個(gè)專(zhuān)業(yè)體系，就搭起了公司專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作的系統(tǒng)管理平臺(tái)。盡管沒(méi)有一個(gè)人可以在技術(shù)層面掌握這個(gè)鏈條的各個(gè)細(xì)節(jié)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該能夠回答四個(gè)基本問(wèn)題： 做什么？ 什么標(biāo)準(zhǔn)？ 多少成本？ 執(zhí)行力？