【正文】 。建立專業(yè)化的分包管理規(guī)范具有強烈客戶意識、管理能力的管理隊伍具有優(yōu)秀專業(yè)素質和客戶服務能力的職員隊伍 帶出一支職業(yè)化 +專業(yè)化的員工隊伍TPP量身度造培訓計劃我們能夠復制一個企業(yè)的制度，卻不能復制它的成功：企業(yè)的成功來自于優(yōu)秀的人才。在解讀了萬科及其它優(yōu)秀開發(fā)商的作法后，我們應該不難找到自己企業(yè)做大作強的途徑： 做好三個一工程 建立一套專業(yè)化的制度與流程創(chuàng)建客戶型企業(yè)的管理架構建立以客戶為中心的業(yè)務流程 房地產企業(yè)的基本制度體系優(yōu)秀的企業(yè)制度與流程，是幾十年教訓與經驗的結晶。 萬科 05年年報稱，以三年來客戶滿意度調查的結果為例，品牌和口碑已經取代地段等傳統(tǒng)因素，成為消費者選擇樓盤時最重要的考量指標。其主要內容：對客戶有更準確的細分，找到重點客戶，并圍繞他們各生命周期的需要，提供量身度作產品和全程服務，獲得客戶更堅實的信任和支持，實現(xiàn)客戶的終身鎖定。萬科認為，第二次專業(yè)化的核心就是建立客戶導向的經營體系。 客戶服務使萬科在宏觀調控中異軍突起，一舉奠定開發(fā)商龍頭老大的地位。 GE公司在持續(xù) 20年的業(yè)績增長中， 75％的利潤來自服務。 360度考評是對員工的工作能力、工作態(tài)度和工作潛力進行評價考核，考核結果為員工薪資調整、職位升降、潛力培訓開發(fā)提供依據?？冃Э己说膬蓚€基本前提：計劃管理的完善薪酬體系的配合有人說，大公司靠企業(yè)文化拉動，小公司靠人的管理推動，但是執(zhí)行力問題最終要靠公司的激勵機制解決。問題出在哪里？問題出在缺乏激勵機制上。 房地產項目的成本控制是一項系統(tǒng)性很強的工作，既要突出重點，抓住關鍵環(huán)節(jié)，又要強調全方位、全過程的成本控制。賺了錢，這是市場送的紅包，并不能掩蓋許多開發(fā)商運行中的薄弱環(huán)節(jié) —— 成本控制。 “計劃趕不上變化 ” 大致由于兩個原因造成，第一、不可控因素；第二、計劃不系統(tǒng)、不配套；實際上，第二個原因更重要。假定它們利潤率都是 25%，但年投資回報率卻大相庭徑。確定營銷方案流程分析產品分析客戶 分析競爭對手提煉主題推廣計劃客戶積累計劃各階段營銷費用計劃各階段推出單位均價各階段推出單位確定階段及相應的推廣方案廣告公司確定價格政策廣告創(chuàng)意VI設計、銷售包裝賣點組合樓盤名稱開盤計劃分包管理 案例房款結算、收取產權證費用審核合同總價、填寫房屋交接書、交接產權證辦理資料交驗入住通知書、購房合同書、交款收據及身份證、圖章；發(fā)放業(yè)主生活手冊、裝修須知、裝修申請表、業(yè)主情況登記表等相關文件；在《房屋維修通知單》上填寫返修項目驗收合格，領取鑰匙驗房、抄水電表，填寫《房屋驗收文表》雙方確認 交清所有入住費用 簽收《入住文表簽收單》，簽署《公共契約》再次驗收，請業(yè)主在《房屋維修通知單》上簽字 資料存檔 現(xiàn)場接待、手續(xù)引導不合格產品交付流程圖 寄發(fā)入住通知書入住準備計劃入住準備資料入住準備表格客戶驗房質量標準產品交付階段是向客戶提供入住服務及保修期內維修服務的過程物業(yè)管理可行性分析物業(yè)管理委托合同簽訂物業(yè)管理費用測算物業(yè)管理方案策劃 物業(yè)接管驗收 物業(yè)管理前期介入 物業(yè)保潔開荒 委托資產管理簽訂物業(yè)管理合同 集中入住前期物業(yè)管理協(xié)議 委托資產經營委托代理工作保安保潔維修服務 尾盤銷售委托臨時服務 保修期維修車位租賃商鋪租賃會所經營會所、車位、商鋪管理空置房管理物業(yè)管理業(yè)務主流程 裝修管理物業(yè)服務階段通過向客戶提供保安、保潔、維修等服務，通過客戶計劃和人文關懷，管理客戶資源。項 目部成立市政配套 調查 項 目 進 度 計 劃工程管理部基 礎 工程 單 位 進場履行合同、管理 監(jiān) 理公司三通一平工程采 購基 礎 工程采 購基 礎 施工施工 監(jiān) 理采 購現(xiàn)場臨 建、三通一平總 包工程采 購質 量 進 度管理完工主體施工 質 量 進 度管理驗 收履行合同、管理 監(jiān) 理公司總 包 隊 伍 進場專項 工程 驗 收工程竣工 驗 收 備 案 說 明書專業(yè) 工程配合 銷 售工程質 量 進 度管理組織 初步 驗 收 組織 竣工 驗 收提出配合 銷 售要求主體竣工設備 、材料分包工程采 購供 應 商承包商 進場工程管理階段業(yè)務總流程施工管理階段就是以客戶代表的身份，通過進度、質量和成本的控制監(jiān)控產品的生產過程。區(qū)域 經濟 分析項 目初步判斷 信息 歸 檔初步成本分析初步 設計 分析項 目 調 研項 目初步 談 判土地信息分析no初步操作判斷項 目立 項可行性研究參加招投 標可行性 報 告 評審信息 歸 檔初步 經濟測 算初步 項 目 報 告no市場調查政策分析產品定位成本測算營銷分析經濟測算項 目合作 談 判信息 歸 檔簽訂 土地合同no項目論證業(yè)務流程土地增值稅測算 稅務籌劃項目論證階段是為終端客戶挑選和獲取土地的項目決策過程項 目 發(fā) 展策略產 品建 議書總 體成本控制目 標 產 品研究初步 產 品建 議項 目開 發(fā)計 劃主要 節(jié) 點項 目開 發(fā) 工作指 導書項 目 經營計 劃指 導書工程、成本、 營銷 、物 業(yè)等 專業(yè) 配合項 目概況分析區(qū)域 規(guī) 劃分析 區(qū)域市 場 分析 客 戶 定位政策法律 環(huán) 境分析項 目主 題 定位贏 利模式確定 價格定位差異化 競 爭策略項目策劃工作業(yè)務流程案例 :一個項目的定位分包管理案例 :項目策劃是按照客戶的需要，完成客戶定位、價格定位、產品定位的產品決策過程。流程管理計劃管理績效管理成本管理專業(yè)平臺項目論證項目策劃設計管理物業(yè)前期介入、 物業(yè)服務、客戶資源開發(fā)產品交付核心流程 產品定位、營銷策劃、 銷售管理工程管理一、房地產開發(fā)的核心流程： 專業(yè)化運作的基本保證作為開發(fā)商，我們可以充分整合社會專業(yè)資源，將每個階段都分包出去。整體大于部分之合基本內容一、項目開發(fā)的核心流程體系 : 專業(yè)化運作的基本保證二、開發(fā)商的計劃管理體系 : 提高運作效率的基本保證三、開發(fā)商的成本控制體系 : 實現(xiàn)利潤的基本保證四、開發(fā)商的績效管理體系 : 提高執(zhí)行力的基本保證只要構建了這四個專業(yè)體系，就搭起了公司專業(yè)化運作的系統(tǒng)管理平臺。盡管沒有一個人可以在技術層面掌握這個鏈條的各個細節(jié)。房地產開發(fā)過程中，開發(fā)商應該能夠回答四個基本問題： 做什么？ 什么標準？ 多少成本？ 執(zhí)行力？