【正文】 8 十多年跨地域發(fā)展的經(jīng)驗(yàn) ? 專注于專業(yè)化調(diào)整，主動(dòng)積極進(jìn)行戰(zhàn)略收縮 ? 建立完善的專業(yè)體系，控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) ? 致力于創(chuàng)建規(guī)范透明的制度和流程 ? 打造了一支優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì) ? 培養(yǎng)了很高的客戶忠誠(chéng)度并確立了房地產(chǎn)行業(yè)第一品牌形象 【 跨地域發(fā)展歷程回顧 】 1. 第一輪擴(kuò)張 2. 戰(zhàn)略收縮 3. 新一輪擴(kuò)張 4. 經(jīng)驗(yàn)與啟示 十多年跨地域發(fā)展的啟示 ? 不顧企業(yè)自身實(shí)力盲目追求做大會(huì)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) ? 不注重制度和監(jiān)控體系建設(shè)，將帶來(lái)產(chǎn)品品質(zhì)和人員管理方面的問(wèn)題 9 萬(wàn)科二十周年 王石的貢獻(xiàn)：品牌 制度 團(tuán)隊(duì) 萬(wàn)科二十周年經(jīng)驗(yàn)總結(jié)： 簡(jiǎn)單 /復(fù)雜 透明 /封閉 規(guī)范 /權(quán)謀 責(zé)任 /放任 10 如果沒(méi)有規(guī)范的系統(tǒng)我們會(huì)是如何？ 工程部一名工程主管： “ 原先在推進(jìn)流程管理我開(kāi)始覺(jué)得很繁瑣，做事要用表單，留記錄，不太習(xí)慣，我也很抵觸，后來(lái)慢慢習(xí)慣了” “ 剛到新公司我感覺(jué)到不適應(yīng)了，因?yàn)榇蠹易鍪碌姆椒ǜ鞑幌嗤S意性很強(qiáng)，問(wèn)題不斷出現(xiàn)，工作效率反而降低，所以現(xiàn)在我們將原先公司的全套流程文件運(yùn)用到東莞，感覺(jué)好很多” ◆ 為什么需要 ? ◆ 可以解決什么問(wèn)題 ? 11 12 標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)思想 以顧客需求為中心 識(shí)別企業(yè)業(yè)務(wù)過(guò)程 對(duì)過(guò)程進(jìn)行控制 測(cè)量過(guò)程和產(chǎn)品質(zhì)量 持續(xù)改進(jìn) ? 質(zhì)量管理規(guī)范化 ? 提高人員的質(zhì)量意識(shí) ? 改進(jìn)產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量 ? 減少工作差錯(cuò)，提高工作效率 ? 改善內(nèi)部溝通和協(xié)調(diào) 企業(yè)推行標(biāo)準(zhǔn)的益處 13 管理的精細(xì)化 創(chuàng)業(yè)期 成長(zhǎng)期 成熟期 發(fā)展階段 衰退期 手工作坊 粗放式 規(guī)范化 精細(xì)化 精益化 沒(méi)有流程 建立流程 完善流程 優(yōu)化流程 20％ 60％ 20％ 0％ 組織的管理一定需要進(jìn)入精益化管理階段，而流程管理是實(shí)現(xiàn)精益化管理的必由之路 通過(guò)流程管理才能實(shí)現(xiàn)：有責(zé) 有序 有效 高效 房地產(chǎn)管理上最明顯也是最根本的差異在于流程管理的差異 管理的一致性（規(guī)則化管理） 管理無(wú)序性依據(jù)感覺(jué)和個(gè)人經(jīng)驗(yàn) 管理的有效性 （基于目標(biāo)細(xì)化管理） 管理的高效性（協(xié)同高效管理） 管理的精細(xì)化才能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的精細(xì)化 ◆ 為什么需要 ? ◆ 可以解決什么問(wèn)題 ? 14 目錄 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)卓越管理體系 ? 標(biāo)桿企業(yè)的管控體系 ? 標(biāo)桿企業(yè)的流程管理體系 ? 經(jīng)營(yíng)管理 15 萬(wàn)科集團(tuán)組織結(jié)構(gòu)（調(diào)整后） 四條線 萬(wàn)科集團(tuán) 董 事 會(huì) 辦 公 室 總 裁 辦 公 室 人 力 資 源 部 財(cái) 務(wù) 管 理 部 資 金 管 理 中 心 戰(zhàn)略與投資管理部 創(chuàng) 新 研 究 部 產(chǎn) 品 品 類 部 項(xiàng) 目 管 理 部 物業(yè)服務(wù)管理部 風(fēng) 險(xiǎn) 管 控 部 產(chǎn)品線 運(yùn)營(yíng)線 管理線 內(nèi)控線 工 程 采 購(gòu) 部 萬(wàn)科集團(tuán)的組織結(jié)構(gòu)及總部與下屬公司的權(quán)責(zé)劃分 萬(wàn)科現(xiàn)已經(jīng)進(jìn)入 27個(gè)城市，從 2023年開(kāi)始推行區(qū)域管理中心模式，形成集團(tuán)總部、區(qū)域管理中心和城市公司組織結(jié)構(gòu) ,區(qū)域總部同時(shí)從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 流程與信息管理中心 16 部門主要職能 ? 創(chuàng)新研究部：產(chǎn)品研究和創(chuàng)新，標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作 ? －萬(wàn)科住宅使用標(biāo)準(zhǔn) ? －萬(wàn)科住宅性能標(biāo)準(zhǔn) ? －已經(jīng)有 4個(gè)版本的標(biāo)準(zhǔn)住宅 ? －超過(guò) 12個(gè)部品實(shí)現(xiàn)工廠化生產(chǎn)裝配 ? 產(chǎn)品品類部： ? －研究客戶需求 ? －按照客戶需求確定公司產(chǎn)品 ? －從按照物理性質(zhì)的劃分（如年齡職務(wù)收入）轉(zhuǎn)變?yōu)樯芷诳蛻舴诸惙? 17 項(xiàng)目管理部 ? －收集各分公司計(jì)劃和項(xiàng)目產(chǎn)品線信息 ? －制定發(fā)布監(jiān)控產(chǎn)品線的項(xiàng)目管理制度 ? －負(fù)責(zé)集團(tuán)內(nèi)除上海深圳區(qū)域外各分公司產(chǎn)品線專業(yè)技術(shù)決策 規(guī)劃設(shè)計(jì) 進(jìn)度管理 營(yíng)銷管理 項(xiàng)目管理部 計(jì)劃管理 制度制定 專業(yè)決策 采購(gòu)管理 部門主要職能 18 工程采購(gòu)部 ? －戰(zhàn)略采購(gòu) ? －戰(zhàn)略供應(yīng)商選擇 ? －工程質(zhì)量管理 資金管理中心 ? －對(duì)外負(fù)責(zé)集團(tuán)間接融資 ? －對(duì)內(nèi)負(fù)責(zé)項(xiàng)目資金管理與監(jiān)控 ? －提高資本運(yùn)營(yíng)效率 風(fēng)險(xiǎn)管控部 ? －風(fēng)險(xiǎn)控制 ? －與產(chǎn)品 /客戶相關(guān)的法務(wù) 財(cái)務(wù)管理部 (含成本審算中心 ) ? 財(cái)務(wù)稅務(wù)管理 ? 目標(biāo)成本管理 調(diào)整后的安排 : ? －成熟的區(qū)域中心享有人員安排、投資、專業(yè)化施工等權(quán)力 ? －集團(tuán)作為戰(zhàn)略總部基于價(jià)值鏈管理 部門主要職能 19 新項(xiàng)目對(duì)人員的配置要求 分公司第一負(fù)責(zé)人 : ? 集團(tuán)高層及人力資源部門確定 ,赴任前經(jīng)過(guò)總部培訓(xùn)和交流 總辦主任及財(cái)務(wù)經(jīng)理 : ? 集團(tuán)人力資源部門及財(cái)務(wù)部推薦并與第一負(fù)責(zé)人商定 ? 總辦主任及財(cái)務(wù)經(jīng)理必須在總部工作 1年以上或者在總部交流 13個(gè)月 20 對(duì)一線公司的關(guān)鍵管控內(nèi)容 ? P: 人員 高層人員的任免和輪換 (總監(jiān)以上人員及財(cái)務(wù)總辦人員 ) 高層人員的離任審計(jì) 所有人員入司的最終確認(rèn) ? P:流程 ? 制定管理流程 (人力資源管理 專業(yè)集成管理 等 ) 過(guò)程決策 /直接參與 /主動(dòng)監(jiān)控和預(yù)警 /通過(guò)獲得信息進(jìn)行監(jiān)控 /事后的 審核監(jiān)控 (前端決策 ,中端監(jiān)控 ,后端技術(shù)支持和服務(wù) ) ? 通過(guò)內(nèi)部強(qiáng)大的信息管理體系進(jìn)行跟蹤并及時(shí)監(jiān)控各公司的運(yùn)作 每月 19份信息需要上報(bào)總部相關(guān)部門 ? P:績(jī)效 ? 一線公司績(jī)效目標(biāo)確定 一線公司高層 (總經(jīng)理 )的績(jī)效考核 ? 專業(yè)考核 運(yùn)營(yíng)績(jī)效的過(guò)程監(jiān)控 信息管理規(guī)范 21 目標(biāo) 計(jì)劃 監(jiān)控 考核 激勵(lì) 流程 管理 控制 制度 管 控 模 式 企業(yè) 戰(zhàn)略 組織 結(jié)構(gòu) 組織定位 權(quán)責(zé)劃分 組織設(shè)計(jì) 職能設(shè)置 崗位設(shè)置 什么是管控模式 管理 支持 管控模式應(yīng)是一個(gè)以戰(zhàn)略為導(dǎo)向，以組織結(jié)構(gòu)為框架，以管理控制系統(tǒng)為保障，以流程和制度為支持 ,以實(shí)現(xiàn)組織價(jià)值最大化的動(dòng)態(tài)系統(tǒng) 22 管控模式選擇－管控的目的是什么？ 管控的核心是什么 ? ? 實(shí)現(xiàn)公司的規(guī)范化運(yùn)作？ ? 管理控制公司風(fēng)險(xiǎn)？ ? 管理控制公司的績(jī)效？ 23 各類項(xiàng)目類型組織模式及項(xiàng)目模式的選擇 跨區(qū)域多項(xiàng)目類 本地多項(xiàng)目類 本地少項(xiàng)目類 ? 華潤(rùn)置地（北京）股份有限公司 ? 深圳星河地產(chǎn) ? 萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司 ? 金地集團(tuán) ? 中鴻天（紅石） ? 中航地產(chǎn) 多業(yè)務(wù)房地產(chǎn)板塊類 ? 萬(wàn)通實(shí)業(yè)集團(tuán) ? 中遠(yuǎn)房地產(chǎn) ? 鵬基集團(tuán) ? 長(zhǎng)城集團(tuán) 項(xiàng)目管理模式 項(xiàng)目管理模式按照區(qū)域及項(xiàng)目多少類似確定 多采用項(xiàng)目制管理 完全控制，以職能式組織模式為主 兩類情況： 放權(quán)較多的項(xiàng)目制 多采用控制較多的弱矩陣管理制或職能制管理 區(qū)域公司下屬城市公司采用矩陣制或職能制 項(xiàng)目公司 城市公司 組織管理模式 區(qū)域公司 事業(yè)部、項(xiàng)目公司 異地少項(xiàng)目類 ? 上海城發(fā)投資 ? 深圳城發(fā)投資 兩類情況： 同區(qū)域設(shè)城市公司下設(shè)項(xiàng)目部矩陣制或職能制，不同區(qū)域采用項(xiàng)目制 城市公司 /項(xiàng)目公司 24 房地產(chǎn)組織管理及項(xiàng)目管理模式設(shè)計(jì)要考慮的 4項(xiàng)基本原則 ? 組織設(shè)計(jì)基本原則 ?基于戰(zhàn)略目標(biāo)設(shè)計(jì) ?自上而下（集團(tuán)管控、下屬公司）的設(shè)計(jì) ? 保持組織的持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)能力 ? 從簡(jiǎn)單到專業(yè)化 ? 基于現(xiàn)狀的管理成熟度、組織的 ?發(fā)展階段及專業(yè)能力同時(shí)兼顧未來(lái)發(fā)展需要 ?基于風(fēng)險(xiǎn)分析同時(shí)兼顧提升效率的需要 戰(zhàn)略導(dǎo)向原則 競(jìng)爭(zhēng)力聚焦原則 能力和發(fā)展平衡原則 風(fēng)險(xiǎn)與效率平衡原則 25 管控模式、組織管理模式通常需要隨著開(kāi)發(fā)量及 下屬公司的能力提升而變化 管控模式 第一階段 操作控制 第二階段 價(jià)值鏈管控 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模 下屬公司的能力 項(xiàng)目公司運(yùn)作 城市公司運(yùn)作 第三階段 戰(zhàn)略管控 財(cái)務(wù)管控 區(qū)域公司運(yùn)作 項(xiàng)目管理模式 職能式 矩陣式 項(xiàng)目制式 26 通常集團(tuán)總部定位為六大中心，運(yùn)營(yíng)管理職能將取決于總部的定位即采用的管控模式 集團(tuán)總部 職能定位 投資管理中心 運(yùn)營(yíng)管理中心 財(cái)務(wù)管理中心 人才管理中心 品牌管理中心 戰(zhàn)略管理中心 集團(tuán)上市融資 戰(zhàn)略合作伙伴 集團(tuán)投資項(xiàng)目的管理 集團(tuán)投資項(xiàng)目的決策 項(xiàng)目投資決策與策劃 策劃方案監(jiān)控 運(yùn)營(yíng)績(jī)效的管理 項(xiàng)目的資金、預(yù)算管理 管理集團(tuán)資金使用 管理集團(tuán)各項(xiàng)債權(quán)融資活動(dòng) 監(jiān)控各子公司主要財(cái)務(wù)指標(biāo) 集團(tuán)預(yù)算管理 制定集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略并監(jiān)控實(shí)施 制定房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略，并監(jiān)督實(shí)施 審批各業(yè)務(wù)板塊年度計(jì)劃 監(jiān)控下屬業(yè)務(wù)板塊年度計(jì)劃 對(duì)下屬企業(yè)核心人才進(jìn)行考核、激勵(lì)、任免等方面的管理 對(duì)集團(tuán)核心品牌進(jìn)行統(tǒng)一管理 規(guī)范下屬企業(yè)的品牌使用 指導(dǎo)下屬企業(yè)進(jìn)行人才規(guī)劃 27 在結(jié)構(gòu)方面通常采用金字塔及倒金字塔形式 ? 集團(tuán)管理及專業(yè)職能配置齊全 下屬公司管理職能及部分專業(yè)職能共用集團(tuán)平臺(tái) 共用管理 或?qū)I(yè)平臺(tái) 發(fā)展初期，以操作管控為主，表現(xiàn)為倒金字塔，集團(tuán)功能重點(diǎn)是管理控制職能及技術(shù)支持職能 下屬公司功能重點(diǎn)是進(jìn)行生產(chǎn)運(yùn)作 集團(tuán)管理減少專業(yè)管理職能 下屬公司配置齊全的管理及專業(yè)職能 隨著下屬組織規(guī)模擴(kuò)大及管理成熟度提高，采用戰(zhàn)略或價(jià)值鏈管控，集團(tuán)功能的重點(diǎn)是重大決策、績(jī)效監(jiān)控及技術(shù)支持 下屬公司成為成本和利潤(rùn)中心 28 集團(tuán)管控 (母子公司 )的三種模式與 3P管理三要素 投資管控型 戰(zhàn)略管控型 操作管控型 集團(tuán)與下屬 公司的關(guān)系 發(fā)展目標(biāo) 管理手段 應(yīng)用方式 分權(quán) ? 以財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行管理和考核， ? 總部無(wú)業(yè)務(wù)管理部門 ? 基于戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)行管理 ? 總部一般無(wú)具體業(yè)務(wù)管理部門 ? 通過(guò)總部業(yè)務(wù)管理部門對(duì)下屬企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作進(jìn)行管理 ? 投資回報(bào) ? 通過(guò)投資業(yè)務(wù)組合的結(jié)構(gòu) 優(yōu)化 ? 追求公司財(cái)務(wù)收入最大化 ? 公司組合的協(xié)調(diào)發(fā)展 ? 投資業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略優(yōu)化和協(xié)調(diào) ? 戰(zhàn)略協(xié)同效應(yīng)的培育 ? 各分公司經(jīng)營(yíng)行為的統(tǒng)一 公司整體協(xié)調(diào)成長(zhǎng) ? 保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ? 財(cái)務(wù)控制 ? 法律 ? 企業(yè)并購(gòu) ?戰(zhàn)略規(guī)劃與控制 ?財(cái)務(wù)控制 ?人力資源 ? 財(cái)務(wù)控制戰(zhàn)略控制 ? 業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)過(guò)程控制 ? 人力資源控制 ? 多種不相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資運(yùn)作 ? 相關(guān)型產(chǎn)業(yè)運(yùn)作 ? 部分單一型產(chǎn)業(yè) ? 單一產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)運(yùn)作，但有地域局限性 財(cái) (尾 ) 人 / 財(cái) (頭尾) 人 /財(cái) /物（頭尾中間） 按照對(duì)下屬公司的授權(quán)程度將集團(tuán)管控分為三種模式 ,依次從管理財(cái)務(wù)績(jī)效到管理人到管理流程 P P P P P P 集權(quán) 29 價(jià)值鏈管控 基于房地產(chǎn)價(jià)值鏈各階段價(jià)值進(jìn)行針對(duì)性管控 利潤(rùn)貢獻(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)從前端向后端逐級(jí)遞減 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過(guò)程 項(xiàng)目策劃 建筑設(shè)計(jì) 采購(gòu)管理 工程管理 銷售管理 售后服務(wù) 物業(yè)管理 土地獲取 投資策 劃 ?越靠近價(jià)值鏈前端，經(jīng)營(yíng)操作風(fēng)險(xiǎn)越大，但對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)貢獻(xiàn)越高，管控的重點(diǎn)關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)控制和成本的控制（論證、策劃、設(shè)計(jì)流程） ?越靠近價(jià)值鏈后端，經(jīng)營(yíng)操作風(fēng)險(xiǎn)越小，但對(duì)組織的品牌和客戶價(jià)值產(chǎn)生重要影響，管控重點(diǎn)關(guān)注服務(wù)與顧客關(guān)系維護(hù)（服務(wù)、顧客滿意相關(guān)流程） ?價(jià)值鏈中段是整個(gè)