【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量和成本控制區(qū)間，決定了利潤的最終實現(xiàn)大小，管控重點關(guān)注質(zhì)量和動態(tài)成本的控制（工程管理、成本管理流程） 1 2 3 關(guān)注指標－ A C R 關(guān)注指標－ Q C T 關(guān)注指標 Q T 30 價值鏈管理的核心思想是平衡現(xiàn)狀能力與價值鏈中的價值實現(xiàn)的關(guān)鍵點有針對性進行管控 利潤貢獻和風險從前端向后端逐級遞減 產(chǎn)品實現(xiàn)過程 項目策劃 建筑設計 采購管理 工程管理 銷售管理 售后服務 物業(yè)管理 土地獲取 投資策 劃 關(guān)注指標－ A C R 關(guān)注指標－ Q C T 關(guān)注指標 Q T 強管控段：風險和收益 價值鏈關(guān)鍵點 中管控段：基于能力平衡 弱管控段：基于能力平衡 決策段 技術(shù)支持段 監(jiān)控段 支持服務段 管控深度 集團定位 31 組織管理 :組織對項目的管理的三種模式 項目公司 開發(fā) 設計 工程 銷售 類 型 職能管理型 矩陣式管理型 根據(jù)對項目的授權(quán)程度，房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)大約有以下三類 開發(fā) 設計 工程 銷售 職責分工 開發(fā) 設計 工程 銷售 項目部 ?項目部只負責施工現(xiàn)場管理部門 ?項目部成為項目執(zhí)行的負責主體，職能部門成為資源提供、建議與監(jiān)督主體 優(yōu)點 ?對項目環(huán)境的反應較慢；需要高層協(xié)調(diào)工作多，容易形成決策堆積 ?員工介入雙重職權(quán)之中，需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓 實施條件 ?項目數(shù)量少，特定區(qū)域經(jīng)營 ?客戶定位專一，項目實施環(huán)境不確定性低 ?公司高層介入項目協(xié)調(diào)工作 ?項目數(shù)量較多，需要人才共享，不適用于全國經(jīng)營 ?客戶較穩(wěn)定，但不確定性較高的項目環(huán)境 ?公司有專業(yè)技能提升要求 項目管理型 項目公司或項目部 開發(fā) 設計 工程 銷售 ?項目公司成為開發(fā)工作的全權(quán)負責主體 ?項目執(zhí)行風險較大；不利于公司職能知識積累和專業(yè)化發(fā)展 ?跨多個地域經(jīng)營或客戶需求變化多項目管理 ?前期的客戶定位非常準確 ?更強調(diào)項目產(chǎn)品對客戶需求滿足程度 項目部缺點 ?職能部門內(nèi)部實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟 ?對項目環(huán)境反應迅速，便于實現(xiàn)項目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專業(yè)化的提升 ?對項目環(huán)境反應靈敏，清晰的產(chǎn)品責任，容易達到客戶的滿意 32 項目管理模式可以根據(jù)組織情況采用靈活的形式 類 型 職能管理型 矩陣式管理型 職責分工 開發(fā) 設計 工程 銷售 項目部 ?下派專業(yè)人員在專業(yè)職能上更多依靠專業(yè)部門 ?項目部成為項目執(zhí)行的負責主體，職能部門成為資源提供、建議與監(jiān)督主體 優(yōu)點 ? ?員工介入雙重職權(quán)之中，需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓 實施條件 ? 多項目 良好的團隊意識 ?項目數(shù)量較多，需要人才共享 ?公司有專業(yè)技能提升要求 項目管理型 ?項目公司成為開發(fā)工作的全權(quán)負責主體 ?少項目 項目經(jīng)理協(xié)調(diào)力強 缺點 ?對項目環(huán)境反應迅速，便于實現(xiàn)項目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專業(yè)化的提升 ?提高運作效率 類 型弱矩陣（強職能） 矩陣式管理型職責分工開發(fā)設計工程銷售?通常項目經(jīng)理更多的履行現(xiàn)場工程管理職能 效率降低 實施條件 強矩陣（弱職能） 項目公司成為開發(fā)工作的全權(quán)負責主體?專業(yè)團隊優(yōu)勢弱 ?發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢 設計 工程 項目部 設計工程設計 策劃設計 銷售開發(fā) 設計 工程 銷售 項目部 策劃設計工程銷售33 矩陣式中小房地產(chǎn)集團公司管控文件示例 組織管理手冊 責權(quán)體系手冊 34 目錄 35 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卓越管理體系 ? 標桿企業(yè)的管控體系 ? 標桿企業(yè)的流程管理體系 ? 經(jīng)營管理 輸入 輸出 流程的定義 一組將輸入轉(zhuǎn)化為輸出的相互關(guān)聯(lián)或相互作用的活動 輸入 輸入 輸入 輸出 輸出 輸出 輸出 輸入 輸入 輸出 組織的內(nèi)部流程構(gòu)成了一個系統(tǒng)的流程網(wǎng)絡或體系 一個過程的輸出可能是另一個過程的輸入并且與整個網(wǎng)絡或體系相互聯(lián)系或影響 36 培訓流程樹 培訓需求調(diào)查確認 培訓策劃 培訓組織 效 果 評 估與反饋 培訓實施 培訓需求更新 輸入 調(diào)查表 輸入 輸入 輸入 輸入 輸出 需求確認 輸出 培訓計劃 輸出 培訓記錄 輸出 評估結(jié)果 輸出 形成新需求 培訓目標確定 培訓講師選擇 培訓內(nèi)容確定 培訓資料準備 37 流程的十二要素 活動 輸入 輸出 資源 價值 接口 職責 風險 成本 時效 方法 順序 核心要素 隱含要素 38 房地產(chǎn)一級流程結(jié)構(gòu) 項目論證 項目策劃 設計管理 工程管理 營銷管理 客戶管理 采購管理 戰(zhàn)略與組織管理流程 預算與資金管理流程 人力資源管理流程 信息管理流程 資產(chǎn)管理流程 組織目標 39 什么是卓越的流程 標桿企業(yè)流程的六個特點 卓越流程的 6個特點 1）目標上的導向性 2）結(jié)構(gòu)上的系統(tǒng)性（層次和接口） 3）內(nèi)容上與價值鏈的一致性 4) 形式上強調(diào)了指導性 5）執(zhí)行上的可操作性 6）結(jié)果上閉環(huán)與自我提升功能 ?目標上導向性 ? 結(jié)構(gòu)上 :系統(tǒng)性 ? 內(nèi)容上 :價值鏈一致 ? 形式上 :指導性 ? 結(jié)果上 :閉環(huán)與自我提升功能 ? ?執(zhí)行 :操作性 40 標桿企業(yè)流程的六個特點之一 :目標上的導向性 組織目標 :如萬科強調(diào)均好和持續(xù)成長的發(fā)展戰(zhàn)略 目標上采用 BSC(BALANCED SCORE CARD) 衡量組織的績效 財務視角 : 客戶視角 : 過程視角 : 學習成長視角 : 指標類型 名稱 用途 財務視角 考核凈利潤 衡量公司當前業(yè)績 公司資源回報率 衡量 :盈利能力資本結(jié)構(gòu) 周轉(zhuǎn)能力 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 衡量公司周轉(zhuǎn)能力 銷售收入 衡量公司銷售能力和工作量 銷售利潤率 衡量公司銷售效率 凈利潤增長率 衡量公司獲利提升速度 土地儲備周轉(zhuǎn)期 衡量戰(zhàn)略資源 土地的獲取能力 客戶視角 客戶忠誠度 衡量客戶對公司的總體滿意程度和忠誠度 市場占有增長率 競爭市場中市場占有狀況 內(nèi)部過程視角 項目經(jīng)營計劃關(guān)鍵節(jié)點完成率 衡量項目經(jīng)營計劃控制能力 專業(yè)工作滿意度 衡量產(chǎn)品的總體質(zhì)量情況 學習成長視角 員工綜合滿意度 衡量員工的總體滿意度及其改善 人力投入產(chǎn)出 衡量組織效能 骨干人員價值流失率 衡量骨干人員的保有能力 財務與成本 客戶 過程 成長 41 卓越流程的特點之一 :目標上的導向性 目標 :來自于內(nèi)部或外部需求 首先考慮流程目標－流程本身及流程執(zhí)行后達成的目的 基于目標設計流程范圍和關(guān)鍵點 －不同的目標界定不同的范圍 以顧客為導向的設計思想 －目的：提升客戶滿意 為了客戶－全程客戶思想 －客戶需求了解及反饋 －客戶信息的獲取 －客戶體驗 為了公司－客戶帶來的改善 42 卓越流程的六個特點之二 :結(jié)構(gòu)上的系統(tǒng)性 －橫向 －基于 PDCA管理循環(huán)設計 －覆蓋房地產(chǎn)價值鏈所有關(guān)鍵流程 －包含業(yè)務和管理流程 ? 項目論證 ? 項目策劃 ? 設計管理 ? 施工管理 ? 銷售管理 ? 客戶管理 計劃管理 /人力資源管理 /IT管理 覆蓋價值鏈關(guān)鍵業(yè)務及管理流程 ? P:管理策劃流程 ? C:監(jiān)視測量流程 ? D:產(chǎn)品實現(xiàn)流程 ? A:持續(xù)改進流程 43 成功的業(yè)務流程優(yōu)化需要樹立從功能到流程轉(zhuǎn)化的概念 功能驅(qū)動運營 第一階段 第三階段 關(guān)鍵流程驅(qū)動運營 產(chǎn)品設計 工程施工 營銷管理 客戶 產(chǎn)品設計 工程施工產(chǎn)管理 營銷管理 傳統(tǒng)的管理注重職能層級機制 流程概念打破職能層級體制的界限 ,直達客戶 流程得以承認，但功能處于主導 產(chǎn)品設計 工程施工 營銷管理 第二階段 從功能到流程的轉(zhuǎn)化觀點 44 卓越流程的六個特點之二 :結(jié)構(gòu)上的系統(tǒng)性 縱向 : 四級層次 下級支持上級 接口引用 運作表格 二級流程 (程序 ) 1620個 公司規(guī)范 公司流程 三級流程 (作業(yè)指引 +規(guī)范 ) 4060個 一級流程 45 卓越流程的六個特點之三 :內(nèi)容上與價值鏈的一致性 利潤貢獻和風險從前端向后端逐級遞減 產(chǎn)品實現(xiàn)過程 項目策劃 建筑設計 招標管理 工程管理 銷售管理 售后服務 物業(yè)管理 土地獲取 投資策 劃 ?越靠近價值鏈前端，經(jīng)營操作風險越大，但對整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤貢獻越高，流程中重點關(guān)注風險控制和成本的控制（論證、策劃、設計流程） ?越靠近價值鏈后端，經(jīng)營操作風險越小，但對組織的品牌和客戶價值產(chǎn)生重要影響，重點關(guān)注服務與顧客關(guān)系維護（服務、顧客滿意相關(guān)流程） ?價值鏈中段是整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量和成本控制區(qū)間，決定了利潤的最終實現(xiàn)大小，重點關(guān)注質(zhì)量和動態(tài)成本的控制（工程管理、成本管理流程） 46 卓越流程的六個特點之四 ：內(nèi)容上強調(diào)指導性并與公司的符合性 內(nèi)容上 : 描述 HOW 標準：基于新員工對文件的指導性評價 與公司制度的融合性 －符合按照公司流程、制度和規(guī)范 －細化操作要求和方法 －適合的是最好的 區(qū)域公司流程 下屬公司制度 下屬公司規(guī)范 公司文件 47 卓越流程的六個特點之五：執(zhí)行上的可操作性 執(zhí)行上的可操作性 －清晰的職責和接口 －流程的多路徑選擇性 －細化操作方法 －細化表格 －持續(xù)的改進和優(yōu)化 ?明確流程職責 ?多路徑 選擇 ?細化操作方法表格 ?持續(xù)改進優(yōu)化 可操作性 48 卓越流程的六個特點之六：流程的閉環(huán)與自我提升功能 流程的閉環(huán)體現(xiàn)在： －流程的輸出滿足輸入的要求 －跟蹤流程最終輸出結(jié)果 流程的自我提升體現(xiàn)在： －流程結(jié)果的分析要求 －提出針對流程的改進措施要求 流程本身內(nèi)部形成閉環(huán)同時又具備流程本身及流程結(jié)果的持續(xù)改進功能 業(yè)務流程價值鏈閉環(huán) P1項目論證 P2項目策劃 P3規(guī)劃設計 P4產(chǎn)品實現(xiàn) P5 營銷管理 P5 客戶管理 P3采購管理 49 如何設計卓越的流程 3個問題與步驟 TPM S1 流程目標是什么 ? S2 關(guān)鍵點是什么 ? S3 方法接口是什么 ? T P M 50 如何設計卓越的流程 第一步確定流程的目標 S1 流程目標是什么 ? 卓越流程特點 1 目標導向 流程價值鏈位置 ? 關(guān)注什么指標 ? 如何定義指標 ? 卓越流程特點 3 價值鏈一致性 A Q C T R 51 關(guān)注什么指標 :確定流程位置及關(guān)注指標 利潤貢獻和風險從前端向后端逐級遞減 產(chǎn)品實現(xiàn)過程 項目策劃 建筑設計 招標管理 工程管理 銷售管理 售后服務 物業(yè)管理 土地獲取 投資策 劃 ?越靠近價值鏈前端，經(jīng)營操作風險越大，但對整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤貢獻越高，流程中重點關(guān)注風險控制和成本的控制（論證、策劃、設計流程） ?越靠近價值鏈后端，經(jīng)營操作風險越小，但對組織的品牌和客戶價值