【正文】 2023總經(jīng)理辦公室2003年年度工作目標(biāo)與計(jì)劃佛山/ 物業(yè)公司參照深圳公司編制各下級(jí)計(jì)劃：華宇項(xiàng)目開發(fā)工作指導(dǎo)書計(jì)劃管理體系結(jié)構(gòu)圖 運(yùn)營管理 流程、方法及控制要點(diǎn) 79 體系文件清單 流程圖 工作程序 RZYYLC001 計(jì)劃管理流程RZYYZY001 項(xiàng)目計(jì)劃管理作業(yè)指引RZYYLC002 體系文件管理流程RZYYLC003 審計(jì)管理流程運(yùn)營管理09運(yùn)營管理 流程、方法及控制要點(diǎn) 80 體系文件清單 流程圖 工作程序 中長期計(jì)劃編制階段季度計(jì)劃編制階段計(jì)劃執(zhí)行督辦階段計(jì)劃執(zhí)行、調(diào)整階段結(jié)果輸出階段總 裁G董 事 長H人 力 行 政 中 心F工 程 管 理 部C各 職 能 部 門B人 力 行 政 部A副 總 經(jīng) 理D總 經(jīng) 理E否是 交 叉 審 核計(jì) 劃 執(zhí) 行接 收 并 初 審計(jì) 劃 下 發(fā)計(jì) 劃 執(zhí) 行 情 況 匯 報(bào)計(jì) 劃 執(zhí) 行 情 況 督辦 、 檢 查擬 定 集 團(tuán) 戰(zhàn) 略發(fā) 展 規(guī) 劃組 織 擬 定 城 市公 司 三 年 發(fā) 展規(guī) 劃組 織 擬 定 城 市公 司 年 度 計(jì) 劃制 定 項(xiàng) 目開 發(fā) 總 體計(jì) 劃年 度 計(jì) 劃部 門 分 解審 批編 制 季 度 工 作 計(jì) 劃各 職 能 部 門 交 叉 會(huì) 審備 案審 批審 核審 批審 核N審 批審 核組 織 召 開 例 會(huì)執(zhí) 行 異 常交 叉 審 核Y審 批審 核計(jì) 劃 執(zhí) 行正 常是 否 需 調(diào) 整需 調(diào) 整N調(diào) 整 后 的 計(jì) 劃 下 發(fā)Y計(jì) 劃 執(zhí) 行 情 況 督辦 、 檢 查計(jì) 劃 執(zhí) 行 情 況 總 結(jié)計(jì) 劃 執(zhí) 行 情 況 匯 總績 效 管 理年 度 計(jì) 劃部 門 分 解1234567891 01 11 21 31 41 51 61 71 81 92 02 1審 核審 核 審 批備 案備 案計(jì) 劃 管 理 流 程目錄 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卓越管理體系 ? 標(biāo)桿企業(yè)的管控體系 ? 標(biāo)桿企業(yè)的流程管理體系 ? 經(jīng)營管理 81 項(xiàng)目前期拓展 流程、方法及控制要點(diǎn) 項(xiàng)目前期拓展 流程、方法及控制要點(diǎn) 82 體系文件清單 流程圖 工作程序 可行性研究報(bào)告模板 市場定位與分析 RZTZLC001 項(xiàng)目拓展論證管理流程RZTZZY001 可行性研究報(bào)告RZTZZY002 市場研究作業(yè)指引RZTZZY003 土地獲取作業(yè)指引RZTZZY004 新城市公司組建作業(yè)指引RZTZLC002 項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建管理流程項(xiàng)目定位02RZDWLC001 項(xiàng)目定位管理流程項(xiàng)目拓展01項(xiàng)目前期拓展 流程、方法及控制要點(diǎn) 83 信息收集、甑別階段立項(xiàng)階段可行性研究階段決策評(píng)審階段結(jié)果輸出階段產(chǎn) 品 管 理 中 心C總 經(jīng) 理G審 計(jì) 法 務(wù) 中 心D財(cái) 務(wù) 管 理 中 心F總 裁H董 事 長I工 程 管 理 部B市 場 開 發(fā) 中 心E人 力 行 政 部ANYNYNN中 標(biāo)未 中 標(biāo)Y工 程 技 術(shù) 分析4初 步 市場 調(diào) 查6基 礎(chǔ) 研 究1 91 7C P土 地 獲取 方 式9簽 訂 合作 合 同C P初 步 項(xiàng) 目 定 位 建 議1 8編 制 項(xiàng) 目開 發(fā) 計(jì) 劃土 地 信 息庫 歸 檔直 接 購 買編 制 營 銷 初步 計(jì) 劃1 6政 府 招 標(biāo)3形 成 立 項(xiàng) 建 議 書1 1法 律 風(fēng) 險(xiǎn) 分 析1 4建 安 成 本估 算51 31 0初 步判 斷成 本 初 步 測 算項(xiàng) 目 初步 談 判信 息 歸 檔參 加 招標(biāo) 拍 賣71 2操 作 方式 判 斷C P成 立 項(xiàng) 目 發(fā) 展 小 組經(jīng) 濟(jì) 效 益測 算項(xiàng) 目 背景 調(diào) 查初 步 經(jīng) 濟(jì) 測 算編 寫 合 作 開 發(fā) 合 同項(xiàng) 目 背 景 調(diào) 查 、 市 場 調(diào) 研8擬 定 開 發(fā)建 議 書土 地 信 息 收 集2人 力 資 源籌 劃規(guī) 劃 設(shè) 計(jì)草 案審 批1提 供 法 律 意 見編 制 可 行 性 報(bào) 告審 核1 5項(xiàng) 目 可 行 性 評(píng) 審 會(huì) 審 批Y組 織 勘 察參 與 勘 察項(xiàng) 目 定 位結(jié) 束2 0項(xiàng) 目 拓 展 論 證 管 理 流 程體系文件清單 流程圖 工作程序 可行性研究報(bào)告模板 市場定位與分析 項(xiàng)目前期拓展 流程、方法及控制要點(diǎn) 84 流程圖 工作程序 可行性研究報(bào)告模板 市場定位與分析 目錄 項(xiàng)目決策背景及摘要： 第一部分：項(xiàng)目概況 第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 第三部分：市場分析 第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 第五部分：項(xiàng)目開發(fā) 第六部分：投資收益分析 第七部分：管理資源配置 第八部分：綜合分析與建議 第九部分：竟拍和投標(biāo)方式取得土地需要注意的問題 第十部分：在新城市開發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容 附件： 85 城市地圖 XX項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算 杭州九堡 萬科城市花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 七對(duì)眼睛在大連的應(yīng)用 萬科的客戶細(xì)分 新項(xiàng)目決策平臺(tái)信息化系統(tǒng) ERP 參考文件 目錄 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卓越管理體系 ? 標(biāo)桿企業(yè)的管控體系 ? 標(biāo)桿企業(yè)的流程管理體系 ? 經(jīng)營管理 86 設(shè)計(jì)管理 流程、方法及控制要點(diǎn) 87 萬科規(guī)劃設(shè)計(jì)系統(tǒng)的發(fā)展沿革 發(fā)行轉(zhuǎn)債籌資十五億 項(xiàng)目開發(fā)城市達(dá)十個(gè) 集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部成立 項(xiàng)目開發(fā)城市達(dá)十四個(gè) 集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化中心成立 集團(tuán)項(xiàng)目管理中心 1984 1988 1993 1994 1999 1997 2023 2023 2023 2023 建筑研究中心成立 集團(tuán)設(shè)計(jì)工程部成立 配股六億八開始新的全國擴(kuò)張 深圳地產(chǎn)萬創(chuàng)成立 確立以房地產(chǎn)為主業(yè) 進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè) 萬科企業(yè)股份有限公司成立 配股三億八投資深圳住宅 集團(tuán)產(chǎn)業(yè)化中心、產(chǎn)品創(chuàng)新中心成立 區(qū)域設(shè)計(jì)中心成立 項(xiàng)目開發(fā)城市達(dá)十八個(gè) 1993 1994 1997 1999 2023 2023 2023 2023 2023 88 110613522 25 26 2634132 1350204060801001201401601994 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 20231181712610204060801001201401601801994 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023年竣工面積（萬平方米） 規(guī)劃設(shè)計(jì)系統(tǒng)人數(shù)（人） 51212125 5 591810141619184111261016101490102030405060701994 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023進(jìn)入城市( 個(gè)) 在建項(xiàng)目( 個(gè))成立建筑研究中心 成立集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部 成立標(biāo)準(zhǔn)化 /項(xiàng)目管理中心 成立產(chǎn)業(yè)化 /產(chǎn)品創(chuàng)新中心 89 0102030405060701994 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023技術(shù)觀與技術(shù)研發(fā) 住區(qū)觀及規(guī)劃實(shí)踐 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品 項(xiàng)目管理 標(biāo)準(zhǔn)化 工廠化與產(chǎn)業(yè)化 產(chǎn)品創(chuàng)新 理論及推廣 建筑技術(shù) 90 91 深圳公司成熟產(chǎn)品 92 以 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化 為主導(dǎo)的 標(biāo)準(zhǔn)化過程 空間尺度 功能組織 部品性能 物理指標(biāo) 設(shè)備要求 ……… 使用標(biāo)準(zhǔn) 性能標(biāo)準(zhǔn) 部品模塊化 功能模塊化 戶型模塊化 組團(tuán)模塊化 標(biāo)準(zhǔn)化 產(chǎn)品體系 居住要求 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)模塊 標(biāo)準(zhǔn)化操作模式 客戶行為 自我實(shí)現(xiàn) 尊重 歸屬 安全 生理需求 93 部品模塊化 功能模塊化 戶型模塊化 組團(tuán)模塊化 屋面瓦 屋面構(gòu)造 成品煙道 外墻磚 ICI外墻涂料 鋁合金門窗 穿孔鋁板 鋁合金窗臺(tái) 玻璃磚 鋁合金空調(diào)百頁 孔洞扣帽 墻面成品 PVC分格條 樓號(hào)牌 情花陽、露臺(tái)地磚 情花陽露臺(tái)欄桿 情花陽、露臺(tái)欄桿 2 情花陽露臺(tái)燈具 晾衣 情花陽、露臺(tái)木構(gòu)架 2 情花陽、露臺(tái)木構(gòu)架 1 情花陽、露臺(tái)木構(gòu)架 3 情花北入口陽、露臺(tái)鋼結(jié)構(gòu)雨棚 － 04年中城房網(wǎng)年會(huì) .VANKE－ 95 1，工廠化住宅是中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向 3，中國推進(jìn)工廠化住宅的實(shí)施主體必然是具備一定實(shí)力的開發(fā)商 2，中國實(shí)施工廠化住宅的對(duì)象是多層和小高層產(chǎn)品 96 ■ 依據(jù)財(cái)務(wù)部對(duì) 9個(gè)城市、 14個(gè)項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)，變更簽證 造價(jià)為 /平米 ，失誤率為 4％ ，失誤總額約 7472萬元 ■ 首個(gè)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化的項(xiàng)目南昌四季花城四期，變更簽證造價(jià)為 12元 /平米 ，失誤率為 ％ ，同比失誤總額 2353萬元 ■ 如果實(shí)現(xiàn)工廠化生產(chǎn)，目標(biāo)失誤率為 ％ ，則 …… 97 設(shè)計(jì)管理 流程、方法及控制要點(diǎn) 98 體系文件清單 流程圖 工作程序 RZSJLC001 設(shè)計(jì)供應(yīng)商管理流程RZSJLC002 概念設(shè)計(jì)管理流程RZSJLC003 方案設(shè)計(jì)管理流程RZSJLC004 擴(kuò)初設(shè)計(jì)管理流程RZSJLC005 施工圖設(shè)計(jì)管理流程RZSJZY001 設(shè)計(jì)方案評(píng)審作業(yè)指引RZSJZY002 圖紙審核與會(huì)審作業(yè)指引RZSJZY003 工程圖紙與檔案管理作業(yè)指引RZSJZY004 概念設(shè)計(jì)任務(wù)書RZSJZY005 規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)任務(wù)書RZSJZY006 擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書RZSJZY007 景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書RZSJZY008 室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)任務(wù)書RZSJLC006 景觀設(shè)計(jì)管理流程RZSJLC007室內(nèi)及公共部分裝修設(shè)計(jì)、施工管理流程RZSJLC008 設(shè)計(jì)變更管理流程設(shè)計(jì)管理03設(shè)計(jì)管理 流程、方法及控制要點(diǎn) 99 體系文件清單 流程圖 工作程序 概念設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段概念設(shè)計(jì)實(shí)施階段副 總 裁C總 裁D產(chǎn) 品 管 理 中 心B設(shè) 計(jì) 供 應(yīng) 商AYYNNYNY4接 受 概 念設(shè) 計(jì) 信 息C P6組 織 評(píng) 審形 成 內(nèi) 部 評(píng) 審 意 見C P收 集 項(xiàng) 目 資 料 等溝 通 交 流38設(shè) 計(jì) 供 應(yīng) 商 采購9審 批5收 集 項(xiàng) 目 定 位報(bào) 告2審 批提 供 成 本 設(shè) 計(jì) 限 額1編 制 《 概 念 設(shè) 計(jì) 任務(wù) 書 》提 供 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 要 求提 交 概 念設(shè) 計(jì) 方 案組 織 評(píng) 審修 改 調(diào) 整審 批審 核1 11 0形 成 概 念設(shè) 計(jì) 方 案1 31 21 4方 案 設(shè) 計(jì)7N審 核Y概 念 設(shè) 計(jì) 管 理 流 程設(shè)計(jì)變更專項(xiàng)檢查報(bào)告 萬科設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)檢查實(shí)施辦法 100 目錄 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卓越管理體系 ? 標(biāo)桿企業(yè)的管控體系 ? 標(biāo)桿企業(yè)的流程管理體系 ? 經(jīng)營管理 101 工程管理 流程、方法及控制要點(diǎn) 工程管理 流程、方法及控制要點(diǎn) 102 體系文件清單 流程圖 工作程序 RZGCLC001 項(xiàng)目前期階段工程管理流程RZGCLC002 項(xiàng)目實(shí)施、驗(yàn)收階段工程管理流程RZGCLC003 工程現(xiàn)場簽證管理流程