【正文】 2023總經理辦公室2003年年度工作目標與計劃佛山/ 物業(yè)公司參照深圳公司編制各下級計劃：華宇項目開發(fā)工作指導書計劃管理體系結構圖 運營管理 流程、方法及控制要點 79 體系文件清單 流程圖 工作程序 RZYYLC001 計劃管理流程RZYYZY001 項目計劃管理作業(yè)指引RZYYLC002 體系文件管理流程RZYYLC003 審計管理流程運營管理09運營管理 流程、方法及控制要點 80 體系文件清單 流程圖 工作程序 中長期計劃編制階段季度計劃編制階段計劃執(zhí)行督辦階段計劃執(zhí)行、調整階段結果輸出階段總 裁G董 事 長H人 力 行 政 中 心F工 程 管 理 部C各 職 能 部 門B人 力 行 政 部A副 總 經 理D總 經 理E否是 交 叉 審 核計 劃 執(zhí) 行接 收 并 初 審計 劃 下 發(fā)計 劃 執(zhí) 行 情 況 匯 報計 劃 執(zhí) 行 情 況 督辦 、 檢 查擬 定 集 團 戰(zhàn) 略發(fā) 展 規(guī) 劃組 織 擬 定 城 市公 司 三 年 發(fā) 展規(guī) 劃組 織 擬 定 城 市公 司 年 度 計 劃制 定 項 目開 發(fā) 總 體計 劃年 度 計 劃部 門 分 解審 批編 制 季 度 工 作 計 劃各 職 能 部 門 交 叉 會 審備 案審 批審 核審 批審 核N審 批審 核組 織 召 開 例 會執(zhí) 行 異 常交 叉 審 核Y審 批審 核計 劃 執(zhí) 行正 常是 否 需 調 整需 調 整N調 整 后 的 計 劃 下 發(fā)Y計 劃 執(zhí) 行 情 況 督辦 、 檢 查計 劃 執(zhí) 行 情 況 總 結計 劃 執(zhí) 行 情 況 匯 總績 效 管 理年 度 計 劃部 門 分 解1234567891 01 11 21 31 41 51 61 71 81 92 02 1審 核審 核 審 批備 案備 案計 劃 管 理 流 程目錄 ? 房地產開發(fā)企業(yè)卓越管理體系 ? 標桿企業(yè)的管控體系 ? 標桿企業(yè)的流程管理體系 ? 經營管理 81 項目前期拓展 流程、方法及控制要點 項目前期拓展 流程、方法及控制要點 82 體系文件清單 流程圖 工作程序 可行性研究報告模板 市場定位與分析 RZTZLC001 項目拓展論證管理流程RZTZZY001 可行性研究報告RZTZZY002 市場研究作業(yè)指引RZTZZY003 土地獲取作業(yè)指引RZTZZY004 新城市公司組建作業(yè)指引RZTZLC002 項目報批報建管理流程項目定位02RZDWLC001 項目定位管理流程項目拓展01項目前期拓展 流程、方法及控制要點 83 信息收集、甑別階段立項階段可行性研究階段決策評審階段結果輸出階段產 品 管 理 中 心C總 經 理G審 計 法 務 中 心D財 務 管 理 中 心F總 裁H董 事 長I工 程 管 理 部B市 場 開 發(fā) 中 心E人 力 行 政 部ANYNYNN中 標未 中 標Y工 程 技 術 分析4初 步 市場 調 查6基 礎 研 究1 91 7C P土 地 獲取 方 式9簽 訂 合作 合 同C P初 步 項 目 定 位 建 議1 8編 制 項 目開 發(fā) 計 劃土 地 信 息庫 歸 檔直 接 購 買編 制 營 銷 初步 計 劃1 6政 府 招 標3形 成 立 項 建 議 書1 1法 律 風 險 分 析1 4建 安 成 本估 算51 31 0初 步判 斷成 本 初 步 測 算項 目 初步 談 判信 息 歸 檔參 加 招標 拍 賣71 2操 作 方式 判 斷C P成 立 項 目 發(fā) 展 小 組經 濟 效 益測 算項 目 背景 調 查初 步 經 濟 測 算編 寫 合 作 開 發(fā) 合 同項 目 背 景 調 查 、 市 場 調 研8擬 定 開 發(fā)建 議 書土 地 信 息 收 集2人 力 資 源籌 劃規(guī) 劃 設 計草 案審 批1提 供 法 律 意 見編 制 可 行 性 報 告審 核1 5項 目 可 行 性 評 審 會 審 批Y組 織 勘 察參 與 勘 察項 目 定 位結 束2 0項 目 拓 展 論 證 管 理 流 程體系文件清單 流程圖 工作程序 可行性研究報告模板 市場定位與分析 項目前期拓展 流程、方法及控制要點 84 流程圖 工作程序 可行性研究報告模板 市場定位與分析 目錄 項目決策背景及摘要： 第一部分：項目概況 第二部分：法律及政策性風險分析 第三部分：市場分析 第四部分：規(guī)劃設計分析 第五部分：項目開發(fā) 第六部分：投資收益分析 第七部分：管理資源配置 第八部分：綜合分析與建議 第九部分：竟拍和投標方式取得土地需要注意的問題 第十部分：在新城市開發(fā)需要補充的內容 附件： 85 城市地圖 XX項目經濟測算 杭州九堡 萬科城市花園項目可行性研究報告 七對眼睛在大連的應用 萬科的客戶細分 新項目決策平臺信息化系統(tǒng) ERP 參考文件 目錄 ? 房地產開發(fā)企業(yè)卓越管理體系 ? 標桿企業(yè)的管控體系 ? 標桿企業(yè)的流程管理體系 ? 經營管理 86 設計管理 流程、方法及控制要點 87 萬科規(guī)劃設計系統(tǒng)的發(fā)展沿革 發(fā)行轉債籌資十五億 項目開發(fā)城市達十個 集團規(guī)劃設計部成立 項目開發(fā)城市達十四個 集團標準化中心成立 集團項目管理中心 1984 1988 1993 1994 1999 1997 2023 2023 2023 2023 建筑研究中心成立 集團設計工程部成立 配股六億八開始新的全國擴張 深圳地產萬創(chuàng)成立 確立以房地產為主業(yè) 進入房地產行業(yè) 萬科企業(yè)股份有限公司成立 配股三億八投資深圳住宅 集團產業(yè)化中心、產品創(chuàng)新中心成立 區(qū)域設計中心成立 項目開發(fā)城市達十八個 1993 1994 1997 1999 2023 2023 2023 2023 2023 88 110613522 25 26 2634132 1350204060801001201401601994 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 20231181712610204060801001201401601801994 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023年竣工面積（萬平方米） 規(guī)劃設計系統(tǒng)人數（人） 51212125 5 591810141619184111261016101490102030405060701994 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023進入城市( 個) 在建項目( 個)成立建筑研究中心 成立集團規(guī)劃設計部 成立標準化 /項目管理中心 成立產業(yè)化 /產品創(chuàng)新中心 89 0102030405060701994 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023技術觀與技術研發(fā) 住區(qū)觀及規(guī)劃實踐 標準化產品 項目管理 標準化 工廠化與產業(yè)化 產品創(chuàng)新 理論及推廣 建筑技術 90 91 深圳公司成熟產品 92 以 設計標準化 為主導的 標準化過程 空間尺度 功能組織 部品性能 物理指標 設備要求 ……… 使用標準 性能標準 部品模塊化 功能模塊化 戶型模塊化 組團模塊化 標準化 產品體系 居住要求 技術標準 設計模塊 標準化操作模式 客戶行為 自我實現 尊重 歸屬 安全 生理需求 93 部品模塊化 功能模塊化 戶型模塊化 組團模塊化 屋面瓦 屋面構造 成品煙道 外墻磚 ICI外墻涂料 鋁合金門窗 穿孔鋁板 鋁合金窗臺 玻璃磚 鋁合金空調百頁 孔洞扣帽 墻面成品 PVC分格條 樓號牌 情花陽、露臺地磚 情花陽露臺欄桿 情花陽、露臺欄桿 2 情花陽露臺燈具 晾衣 情花陽、露臺木構架 2 情花陽、露臺木構架 1 情花陽、露臺木構架 3 情花北入口陽、露臺鋼結構雨棚 － 04年中城房網年會 .VANKE－ 95 1，工廠化住宅是中國房地產行業(yè)的發(fā)展方向 3，中國推進工廠化住宅的實施主體必然是具備一定實力的開發(fā)商 2，中國實施工廠化住宅的對象是多層和小高層產品 96 ■ 依據財務部對 9個城市、 14個項目的統(tǒng)計，變更簽證 造價為 /平米 ，失誤率為 4％ ，失誤總額約 7472萬元 ■ 首個實行標準化的項目南昌四季花城四期，變更簽證造價為 12元 /平米 ，失誤率為 ％ ，同比失誤總額 2353萬元 ■ 如果實現工廠化生產，目標失誤率為 ％ ，則 …… 97 設計管理 流程、方法及控制要點 98 體系文件清單 流程圖 工作程序 RZSJLC001 設計供應商管理流程RZSJLC002 概念設計管理流程RZSJLC003 方案設計管理流程RZSJLC004 擴初設計管理流程RZSJLC005 施工圖設計管理流程RZSJZY001 設計方案評審作業(yè)指引RZSJZY002 圖紙審核與會審作業(yè)指引RZSJZY003 工程圖紙與檔案管理作業(yè)指引RZSJZY004 概念設計任務書RZSJZY005 規(guī)劃及方案設計任務書RZSJZY006 擴初、施工圖設計任務書RZSJZY007 景觀設計任務書RZSJZY008 室內裝飾設計任務書RZSJLC006 景觀設計管理流程RZSJLC007室內及公共部分裝修設計、施工管理流程RZSJLC008 設計變更管理流程設計管理03設計管理 流程、方法及控制要點 99 體系文件清單 流程圖 工作程序 概念設計準備階段概念設計實施階段副 總 裁C總 裁D產 品 管 理 中 心B設 計 供 應 商AYYNNYNY4接 受 概 念設 計 信 息C P6組 織 評 審形 成 內 部 評 審 意 見C P收 集 項 目 資 料 等溝 通 交 流38設 計 供 應 商 采購9審 批5收 集 項 目 定 位報 告2審 批提 供 成 本 設 計 限 額1編 制 《 概 念 設 計 任務 書 》提 供 規(guī) 劃 設 計 要 求提 交 概 念設 計 方 案組 織 評 審修 改 調 整審 批審 核1 11 0形 成 概 念設 計 方 案1 31 21 4方 案 設 計7N審 核Y概 念 設 計 管 理 流 程設計變更專項檢查報告 萬科設計風險檢查實施辦法 100 目錄 ? 房地產開發(fā)企業(yè)卓越管理體系 ? 標桿企業(yè)的管控體系 ? 標桿企業(yè)的流程管理體系 ? 經營管理 101 工程管理 流程、方法及控制要點 工程管理 流程、方法及控制要點 102 體系文件清單 流程圖 工作程序 RZGCLC001 項目前期階段工程管理流程RZGCLC002 項目實施、驗收階段工程管理流程RZGCLC003 工程現場簽證管理流程