房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展工作指引(參考版)
2024-07-31 01:08本頁(yè)面
【正文】 二、項(xiàng)目投資測(cè)算相關(guān)測(cè)算表格模板投資估算表格（具體見新項(xiàng)目投資測(cè)算模板）XXX項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算匯總表項(xiàng)目子公司申報(bào)備注面積(㎡)預(yù)計(jì)單價(jià)(元/㎡)總額(萬(wàn)元)占銷售收入的%按可售面積單價(jià)(元/㎡)按建筑面積單價(jià)(元/㎡) 住宅 幼兒園 辦公 商業(yè) 配套 地下車位 (一)土地成本 地價(jià)和契稅 根據(jù)政策規(guī)定 (二)前期準(zhǔn)備費(fèi)用 (三)建設(shè)成本 除地價(jià)、報(bào)建費(fèi)、稅費(fèi)外的所有成本 (四)期間費(fèi)用 需確定開發(fā)周期 （五）稅費(fèi) 增值額未超過扣除額50%的：增值額30%增值額超過扣除額50%，未超過100%的：增值額40%－扣除額5%增值額超過扣除額100%，未超過200%：增值額50%－扣除額15%增值額超過扣除額200%：增值額60%－扣除項(xiàng)目金額35%普通住宅出售，增值額未超過扣除額20%的，免征。（2）項(xiàng)目的不確定性分析采用盈虧平衡分析、敏感性分析等方法進(jìn)行定量分析。政策風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家或地方政府出臺(tái)的有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地政策、稅費(fèi)政策、金融財(cái)政政策，均會(huì)對(duì)本地房地產(chǎn)產(chǎn)生較大的影響，從而給企業(yè)帶來(lái)投資風(fēng)險(xiǎn)。因此應(yīng)通過對(duì)市場(chǎng)的供求關(guān)系、項(xiàng)目周邊的競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的調(diào)查分析項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。（4）若需對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行更進(jìn)一步的從財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)，則還需對(duì)項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用、現(xiàn)金流量等財(cái)務(wù)表格進(jìn)行分析，得出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）、動(dòng)態(tài)投資回收期（Pb）等動(dòng)態(tài)指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。以項(xiàng)目橫道圖的方式表示。項(xiàng)目所在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析主要針對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)需求和消費(fèi)者行為、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的硬件指標(biāo)（項(xiàng)目占地面積、用地面積、容積率、建筑密度、綠化率、規(guī)劃戶數(shù)等）、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的軟件（主要包括項(xiàng)目?jī)r(jià)格層次、戶型配比、社區(qū)配套、項(xiàng)目定位、主要賣點(diǎn)、主要目標(biāo)客群等）、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷售去化、未來(lái)可能競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況進(jìn)行分析。具體見《房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告模板》一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告內(nèi)容項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況主要是針對(duì)前文所指的進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研分析后的相關(guān)內(nèi)容，包括項(xiàng)目現(xiàn)狀條件、項(xiàng)目的權(quán)屬狀況、項(xiàng)目的規(guī)劃條件及與項(xiàng)目有關(guān)的投資條件等。對(duì)未來(lái)可能競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況的分析與估計(jì)。對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的軟件指標(biāo)調(diào)查主要包括項(xiàng)目?jī)r(jià)格層次、戶型配比、社區(qū)配套、項(xiàng)目定位、主要賣點(diǎn)、主要目標(biāo)客群等。市場(chǎng)需求和消費(fèi)者行為調(diào)查主要包括消費(fèi)者對(duì)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)需求影響因素調(diào)查、需求動(dòng)機(jī)與行為調(diào)查。社會(huì)治安狀況調(diào)查項(xiàng)目周邊區(qū)域的社會(huì)治安狀況。調(diào)查項(xiàng)目周邊公共交通狀況，對(duì)各種交通工具（公交、地鐵）的通勤半徑、公共交通能否滿足項(xiàng)目或區(qū)域人群的出行，公共交通的完善程度和便捷程度、對(duì)項(xiàng)目周邊軌道交通的規(guī)劃狀況進(jìn)行調(diào)查。周邊生活配套設(shè)施主要包括周邊商業(yè)中心網(wǎng)點(diǎn)狀況（集聚程度、商業(yè)氛圍、商業(yè)檔次、距離商業(yè)中心的接近程度等）、周邊醫(yī)療、教育、休閑娛樂、餐飲、金融郵政等生活配套的完善程度和分布狀況以及未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)。對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃狀況進(jìn)行調(diào)查對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑控高、土地獲得成本、合作開發(fā)條件、與項(xiàng)目有關(guān)的規(guī)劃及投資狀況進(jìn)行調(diào)查。一、項(xiàng)目基本狀況調(diào)查項(xiàng)目的現(xiàn)狀條件進(jìn)行實(shí)地調(diào)查主要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的宗地位置、四至、土地面積、地上建筑物及附著物狀況、形狀、地形地貌、水文地質(zhì)條件、項(xiàng)目所在地基礎(chǔ)設(shè)施條件等現(xiàn)狀條件進(jìn)行調(diào)查。要達(dá)到上述目標(biāo)，首先要從全局觀點(diǎn)來(lái)考慮問題；其次要認(rèn)真調(diào)查研究，掌握一手資料；要透過資料看本質(zhì)，通過資料分析，找出關(guān)鍵所在。房地產(chǎn)投資地段僅是城市組成的一部分，因此必須從整個(gè)城市布局、城市規(guī)劃的全局來(lái)考慮，來(lái)權(quán)衡利弊。在這類土地上進(jìn)行開發(fā)，關(guān)鍵在于與當(dāng)?shù)卣年P(guān)系，需要把政府有關(guān)舊城改造的法律、法規(guī)研究透徹，最大程度爭(zhēng)取政府的優(yōu)費(fèi)政策，如拆遷補(bǔ)償費(fèi)、配套費(fèi)、危舊房改造優(yōu)費(fèi)政策等。在這種地塊中開發(fā)，主
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