房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查工作指引(草稿(參考版)
2024-11-11 07:19本頁面
【正文】 第 四十七 條 本指引 由 房地產(chǎn) 金融業(yè)務(wù)總部 負(fù)責(zé)解釋 和修訂 。 第四十 五 條 《盡職調(diào)查報(bào)告》應(yīng)當(dāng)與底稿體現(xiàn)的內(nèi)容完全一致，并以底稿為依據(jù)。 第四十 三 條 因項(xiàng)目發(fā)生重大事項(xiàng)變化，項(xiàng)目小組應(yīng)及時(shí) 報(bào)告 ， 由 部門領(lǐng)導(dǎo)及其授權(quán)的人員 決定是否繼續(xù)執(zhí)行 。 第四十 一 條 經(jīng)批準(zhǔn)立項(xiàng)的 項(xiàng)目 ，項(xiàng)目 小組提出項(xiàng)目審議申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)提交 相應(yīng) 階段的盡職調(diào)查報(bào)告及相關(guān)底稿文件。 項(xiàng)目小組 可 通過 向 登記主管部門、 行業(yè)內(nèi)專家或 律師事務(wù)所等 第三方 機(jī)構(gòu)咨詢 等方式， 了解辦理擔(dān)保登記及對(duì)擔(dān)保財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置的方式、要求、流程及所需時(shí)間，以評(píng)估 擔(dān)保 的可行性。 項(xiàng)目小組 可 通過 向行業(yè)內(nèi)專家或 第三方 專門機(jī)構(gòu)咨詢 等方式，判斷擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的稀缺性及流動(dòng)性，以評(píng)估 擔(dān)保 財(cái)產(chǎn) 的市場(chǎng)前景和變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) 。同時(shí) 應(yīng)在根據(jù)本指引第二十八條對(duì)擔(dān)保財(cái)產(chǎn)（包括但不限于抵押物、質(zhì)物）進(jìn)行合法性調(diào)查的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步了解擔(dān)保財(cái)產(chǎn)有無出租、抵押、質(zhì)押、查封 、留置、優(yōu)先權(quán)、限制流通等權(quán)利限制，并評(píng)估權(quán)利限制對(duì)擔(dān)保價(jià)值的影響。 第 六 節(jié) 擔(dān)保 財(cái)產(chǎn) 的 調(diào)查 第 三十七 條 擔(dān)保財(cái)產(chǎn)價(jià)值 調(diào)查。 第 三十六 條 開發(fā) 項(xiàng)目 盈利能力 調(diào)查。 第 三十五 條 開發(fā)項(xiàng)目 所在區(qū)域情況調(diào)查。 第 三十四 條 開發(fā) 項(xiàng)目 開發(fā)進(jìn)度 及資金投入情況 調(diào)查。 第 三十三 條 開發(fā) 項(xiàng)目 權(quán)證、 許可 證 情況調(diào)查。 第 三十 二 條 開發(fā) 項(xiàng)目 各項(xiàng) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 調(diào)查。 項(xiàng)目小組 應(yīng) 通過 實(shí)地走訪 開發(fā) 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 、向有關(guān)部門咨詢 等方法，了解 開發(fā) 項(xiàng)目的 地理位置 、 交通情況 、 各種生活、辦公、商業(yè)設(shè)施的配套情況 、 開發(fā)項(xiàng)目 所在區(qū)域的其他樓盤情況 ，以及 開發(fā) 項(xiàng)目 所在區(qū)域 未來的交通設(shè)施及城市發(fā)展規(guī)劃 等 ， 并評(píng)判上述情況對(duì) 開發(fā) 項(xiàng) 目投資回報(bào)或銷售收入的影響 。 向相關(guān)人員詢問 交易對(duì)手 對(duì)未來事項(xiàng)和合同的有關(guān)承諾，并查閱相關(guān)書面材料，包括合同和往來書面材料，確定是否存在不可撤銷的承諾事項(xiàng)，分析其對(duì)交易對(duì)手 未來的影響。 第 三十 條 交易對(duì)手 其他方面的或有風(fēng)險(xiǎn) 調(diào)查。 項(xiàng)目小組應(yīng)通過社會(huì)公開信息查詢，與交易對(duì)手的法定代表人、高管、公司法務(wù)人員、律師或法律顧問訪談，查閱公司的重大合同、董事會(huì)會(huì)議記錄等方式獲取交易對(duì)手業(yè)已有及或有訴訟及仲裁事項(xiàng)信息。對(duì)于對(duì)交易對(duì)手償債能力及擔(dān)保能力有重大影響的核心資產(chǎn)，應(yīng)向土地、房產(chǎn)、工商、 知識(shí)產(chǎn)權(quán)等管理部門核實(shí)。 第 二十八 條 交易對(duì)手主要資產(chǎn)的合法性調(diào)查。 項(xiàng)目小組應(yīng)通過與交易對(duì)手法定代表人、高管進(jìn)行訪談 ，查閱檔案，向主管部門、稅務(wù)、工商等部門查詢、社會(huì)公開信息查詢等多種方式，了解交易對(duì)手是否有違法違規(guī)記錄。 重點(diǎn)關(guān)注對(duì)交易對(duì)手償債能力或擔(dān)保能力有重大影響的擔(dān)保事項(xiàng)， 評(píng)價(jià)交易對(duì)手履行擔(dān)保責(zé)任的可能性及金額， 必要時(shí)應(yīng)了解被擔(dān)保方的償債能力及反擔(dān)保措施。 第 二 十 六 條 交易對(duì)手對(duì)外擔(dān)保的調(diào)查。 項(xiàng)目小組應(yīng)通過查閱財(cái)務(wù)報(bào)表、審計(jì)報(bào)告以及中國人民銀行企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)、查閱相關(guān)合同、董事會(huì)決議等方式，調(diào)查交易對(duì)手債務(wù)狀況，重點(diǎn)關(guān)注將要履行、正在履行以及雖已履行完畢但可能存在潛在糾紛的重大合同的合法性、有效性，與關(guān)聯(lián)方之間是否存在重大債權(quán)債務(wù)關(guān)系，金額較大的其他應(yīng)收款、其他應(yīng)付款合法性和真實(shí)性。 項(xiàng)目小組應(yīng) 分析 交易對(duì)手 各類產(chǎn)品（或項(xiàng)目）近三年的銷售收入（或投資收益）及其在全部收益中的比重 、 交易對(duì)手 之 主要客戶或市場(chǎng)分布 等 情況 ， 了解 交易對(duì)手 未來的收入 來源 ，評(píng)估交易對(duì)手 未來的收入 是否可靠及 穩(wěn)定。 項(xiàng)目小組應(yīng) 分析 交易對(duì)手 現(xiàn)金流量流入流出結(jié)構(gòu)，包括 交易對(duì)手 經(jīng)營、投資、7 籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流入比及流出比， 評(píng)價(jià)交易對(duì)手 融資及銷售渠道是否暢通，是否存在資金缺口 ；了解 交易對(duì)手 現(xiàn)有資金結(jié)構(gòu) 、 融資渠道 、 未來資金需求及融資計(jì)劃， 評(píng)估資金缺 口是否可以得到解決 及融資能力對(duì)公司經(jīng)營的影響。 項(xiàng)目小組 應(yīng)通過查閱審計(jì)報(bào)告、公司管理層訪談 、查閱公司股權(quán)結(jié)構(gòu)圖和組織結(jié)構(gòu)圖、重要會(huì)議記錄和重要合同等方法 ,了解交易對(duì)手生產(chǎn)經(jīng)營中存在的關(guān)聯(lián)方交易及非經(jīng)常性損益事項(xiàng)，了解具體方式、途徑及對(duì)公司經(jīng)營的影響程度 ， 對(duì)交易對(duì)手的盈利能力做出實(shí)質(zhì)性判斷。 （ 四 ） 取得
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