【正文】 這是一個(gè)品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，一個(gè)講究個(gè)性、特色的時(shí)代，一個(gè)造就強(qiáng)勢(shì)品牌的時(shí)代，千篇一律的做法造就千篇一律的面孔，千篇一律面孔的結(jié)果使消費(fèi)者誰(shuí)也記不住，也就使消費(fèi)者難以一見鐘情
，難以“生死相許”，很容易發(fā)生“婚外情”和“三角戀”……■關(guān)于策劃策劃是什么？策劃的本質(zhì)就是改變，威力更大的就是顛覆，從無到有是一種策劃，撥開云霧見青?！鲫P(guān)于品牌!品牌是什么？品牌是進(jìn)攻市場(chǎng)的一面旗幟。楊衛(wèi)國(guó)先生數(shù)十年商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)之凝結(jié) ■關(guān)于廣告廣告是什么？廣告是對(duì)一個(gè)觀點(diǎn)作明顯而充分的說服，是一種雙向溝通和交流；廣告不是全部，它只是營(yíng)銷環(huán)節(jié)中一個(gè)比較重要的環(huán)節(jié)；廣告的基礎(chǔ)系于策略，所有廣告表現(xiàn)和廣告創(chuàng)意都必須緊
緊圍繞策略而展開。室內(nèi)產(chǎn)權(quán)商鋪從它出現(xiàn)的那一天就沒有解開這個(gè)死結(jié)，我們不能把前提條件建立在未來這個(gè)項(xiàng)目肯定能經(jīng)營(yíng)起來并且能賺錢的基礎(chǔ)上，因?yàn)閱栴}只有在失敗后才能暴
露，而產(chǎn)權(quán)商鋪失敗了就沒有好的良方。我們從商鋪營(yíng)銷利益圖進(jìn)行分析。前期廣告投入因?yàn)槭琴u房，銷售與開發(fā)商有直接的關(guān)系，而后期廣告投入是為了經(jīng)營(yíng)，收益的主體是商戶。如果因?yàn)榄h(huán)境好，價(jià)格就貴，那消費(fèi)者完全可以選擇去大商場(chǎng)消費(fèi)。只要略懂一些商業(yè)知識(shí)的人都知道，百貨商場(chǎng)賣的是時(shí)尚、便利店賣的是時(shí)間，而超市和市場(chǎng)賣的就是便宜?！　≡谛蜗蠖ㄎ环矫?，其問題主要在市場(chǎng)和商場(chǎng)的沖突上。對(duì)于一個(gè)23萬(wàn)平方米的商場(chǎng)或者市場(chǎng)核心商圈半徑3公里左右，你要吸引全北京的時(shí)尚青年
來此消費(fèi)概念上是可行的，但是必須尊重商業(yè)規(guī)律。認(rèn)
真地分析后，其商圈范圍內(nèi)人口結(jié)構(gòu)以中老年人居多，其定位不適合該區(qū)域的需求，后甘家口百貨商場(chǎng)開始進(jìn)行業(yè)種調(diào)整，大幅增加中老年人需求的商品，獲得了成功?！　≡诒本┑纳探纾幸粋€(gè)重新定位的經(jīng)典案例就是甘家口百貨商場(chǎng)。當(dāng)然，最用心的要屬銷售的廣告和推廣活動(dòng)，曾經(jīng)一段時(shí)間鋪天蓋地，據(jù)說在此攻勢(shì)下銷售得非常好，價(jià)格每平方米達(dá)到45萬(wàn)元，在北京的任何一個(gè)商場(chǎng)或者市場(chǎng)都沒有見
過如此陣勢(shì)，即使同時(shí)期開始招商和開業(yè)的60萬(wàn)平方米的亞洲商業(yè)航母——百榮世貿(mào)商城與之相比也相形見絀。　　定位之痛——戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)博弈　　戰(zhàn)略決定方向，戰(zhàn)術(shù)決定沿正確方向前進(jìn)的道路如何走。因此，巨庫(kù)非常
清楚其面臨的死結(jié)，在銷售過程中盡量回避政策的風(fēng)險(xiǎn)，不惜投入巨額的廣告費(fèi)用以“秀庫(kù)、裝庫(kù)、食庫(kù)、玩庫(kù)”這一非常好的概念解決招商問題，等于給投資人一個(gè)投資的預(yù)期?！　∵@種方法之所以失敗的主要因素是：一是產(chǎn)權(quán)分割出售后很難統(tǒng)一所有投資人的意愿去經(jīng)營(yíng)什么，如果要統(tǒng)一投資人的意愿并且能經(jīng)營(yíng)起來就會(huì)涉及到第二個(gè)問題，即承諾一個(gè)合適的投資回
報(bào)售后返租。后來許多開發(fā)商又嘗試用售
后返租的辦法，通過出售小產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商組建或委托專門的商業(yè)管理公司再以合適回報(bào)率返租回來，但是又有騙錢的嫌疑。如北京的大都市商業(yè)街前期發(fā)售的2
棟樓。　　贏利模式之痛——室內(nèi)產(chǎn)權(quán)商鋪死魚翻不了身巨庫(kù)是在北京嘉信長(zhǎng)城小商品批發(fā)市場(chǎng)原址改建起來的，作為目前中國(guó)絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司，其選擇的贏利模式為出售房產(chǎn)，在巨庫(kù)，賣場(chǎng)的每一層都被精心地劃分成了一家一家的小商鋪，
分開出售小產(chǎn)權(quán)，每家小商鋪的面積都在七八平米到二三十平米之間，這樣的商鋪總數(shù)共有近千家之多。今天又一次成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)，來自一家媒體的報(bào)
道說：“剛剛開業(yè)4個(gè)多月就風(fēng)光不再，難覓酷勁”。開發(fā)商關(guān)注的是已經(jīng)走在危險(xiǎn)邊緣的室內(nèi)產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售，巨庫(kù)能不能創(chuàng)造奇跡；零售業(yè)界關(guān)心的是巨庫(kù)——這個(gè)升級(jí)版的市場(chǎng)經(jīng)過華麗的包裝，是否能真的實(shí)現(xiàn)打造新青年時(shí)尚賣場(chǎng)
的市場(chǎng)定位；當(dāng)然，最關(guān)心的是那些既想賺錢又怕被套的商鋪投資人，舉棋不定輾轉(zhuǎn)反側(cè)了多少個(gè)夜晚。 總之，商業(yè)地產(chǎn)成功與否，市場(chǎng)運(yùn)作是關(guān)鍵，除了上述的原則與要點(diǎn)之外，在具體的運(yùn)作環(huán)節(jié)中，后期的經(jīng)營(yíng)管理會(huì)成為其可持續(xù)發(fā)展以及地價(jià)提升的關(guān)鍵，只有做到商業(yè)物業(yè)整體合理經(jīng)營(yíng)，才提升物業(yè)商業(yè)價(jià)值，使得開發(fā)商、投資者、運(yùn)營(yíng)者以及消費(fèi)者四方受益。三是有無運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的人才團(tuán)隊(duì)，如果自己沒有現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的理念，缺乏商業(yè)地產(chǎn)的操盤經(jīng)驗(yàn)，而是用住宅開發(fā)的習(xí)慣性思維搞商業(yè)地產(chǎn)，不僅賺不到錢，甚至?xí)牙媳径假r了。許多爛尾樓并不都是因?yàn)?br />資金短缺造成的，主要還是開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)研究不夠，市場(chǎng)定位不準(zhǔn)。三是又租又售，部分租，部分賣，出租部分起示范作用；或者以租代售，又租又售；還可不租不售，自己做商業(yè)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)賺到投資開發(fā)利潤(rùn)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)；還可與商家聯(lián)營(yíng)
，以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，合作或合伙經(jīng)營(yíng)；還有更巧妙的辦法是，以物業(yè)與其他人共同建立商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，專門經(jīng)營(yíng)其開發(fā)的商業(yè)物業(yè)，并以租賃的方式從其手中租用他的商業(yè)
物業(yè)，同時(shí)享有租賃收入、合伙經(jīng)營(yíng)收益、物業(yè)增值三部分利益。二是只租不售。按4個(gè)分開和其他特點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)賺錢可以有多個(gè)渠道：一是開發(fā)商
通過運(yùn)作項(xiàng)目賺取開發(fā)投資利潤(rùn)，二是所有者出租商鋪賺取租賃利潤(rùn)，三是商鋪經(jīng)營(yíng)者賺取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，四是商業(yè)物業(yè)管理者賺取管理利潤(rùn)。 選擇最佳贏利以及營(yíng)銷模式 商業(yè)地產(chǎn)包括有商業(yè)和地產(chǎn)兩個(gè)概念。對(duì)此，專家們建議，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)應(yīng)由專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理公司來包裝，來經(jīng)營(yíng)管理，以形成品牌效應(yīng)。
反之，即第二個(gè)、第三個(gè)環(huán)節(jié)沒有利潤(rùn)空間，將直接導(dǎo)致物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理不成功，這對(duì)開發(fā)商的品牌、信譽(yù)造成的打擊是直接和致命的。 合理分配利潤(rùn)空間商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)由多個(gè)環(huán)節(jié)組成———“開發(fā)—銷售—經(jīng)營(yíng)—管理”。另外，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該重視展示地域文化特色。第一是大多數(shù)開發(fā)商都應(yīng)摒棄“賺到錢就走人”的投機(jī)方式；第二是商業(yè)地產(chǎn)從單一、低檔的沿街店鋪提升為
內(nèi)涵豐富、社會(huì)效益巨大的“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”。這是許多專家學(xué)者都提出并強(qiáng)調(diào)的觀點(diǎn)。商業(yè)與
地產(chǎn)的結(jié)合關(guān)系決定了品牌營(yíng)造是商業(yè)地產(chǎn)操作模式的終極目標(biāo)，是實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。品牌建設(shè)是商業(yè)地產(chǎn)整體行業(yè)水平提升的源動(dòng)力。僅僅針對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，使開發(fā)者很容易將目光聚焦在短期效益上，其社會(huì)效應(yīng)、對(duì)城市商業(yè)規(guī)劃的作用都無法和品牌化的系列開發(fā)相比較。一個(gè)運(yùn)作成功，發(fā)展穩(wěn)定的商業(yè)地
產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目，參與項(xiàng)目運(yùn)作的開發(fā)商、加盟商會(huì)獲取市場(chǎng)份額，品牌效應(yīng)的回報(bào)，相關(guān)的設(shè)計(jì)者、策劃公司、制作公司、咨詢管理公司也都會(huì)從中獲取相關(guān)的美譽(yù)度回報(bào)。對(duì)商家而言，有實(shí)力或者發(fā)展?jié)摿薮蟮纳碳?，往往注重企業(yè)品牌形象，有明確的市場(chǎng)目標(biāo)，也只有這樣的商家，其企業(yè)戰(zhàn)略方向才能與地產(chǎn)公司相合，項(xiàng)目品牌形成互動(dòng)。對(duì)地產(chǎn)開發(fā)商而言，必須保證自身項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展，建立自己的品牌，從而形成可復(fù)制的商業(yè)地產(chǎn)操作模式，才能與品牌商家形成長(zhǎng)久的合作伙伴關(guān)系。這就是我們通常所說的戰(zhàn)略聯(lián)盟。這
個(gè)時(shí)代的投資者將更為成熟，發(fā)展團(tuán)隊(duì)的操作能力，合作伙伴的實(shí)力，對(duì)行業(yè)資源的整合能力以及項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展逐漸成為他們篩選項(xiàng)目的根本條件。品牌與共建——可持續(xù)發(fā)展的保證機(jī)制去年底，國(guó)家明令終止土地劃撥的出讓方式，以政策手段逐步規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，土地的獲取能力不再是決勝的唯一條件。解決這種矛盾的最根本途徑就
是訂單式的商業(yè)地產(chǎn)，這也是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)整體發(fā)展趨勢(shì)。每個(gè)行業(yè)對(duì)于硬件環(huán)境和配套設(shè)施有著不同的要
求，行業(yè)中的每個(gè)商家和品牌還可能有著屬于自己的特殊需求。以上所述都是商家能帶給開發(fā)商的利益點(diǎn)，對(duì)于商家而言，這種互利關(guān)系同樣能夠體現(xiàn)。尤其是商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)主題承載的業(yè)態(tài)是多種多樣的，開發(fā)者沒有精力對(duì)每一種業(yè)態(tài)都進(jìn)行深入的研究。在項(xiàng)目的操作中引入文化的概念是使商業(yè)地產(chǎn)獲得持續(xù)發(fā)展生命力的根本手段。以國(guó)內(nèi)著名的萬(wàn)達(dá)模式為例，雖然其售價(jià)和租金的悖
離造成了產(chǎn)權(quán)式商鋪的運(yùn)作無法維持，但是因?yàn)橛?大主力店的加盟，萬(wàn)達(dá)僅僅依靠主力店的規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)依然可以維持其品牌形象和聲譽(yù)。商家的加盟還能對(duì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位和業(yè)態(tài)形成產(chǎn)生關(guān)鍵的影響。消費(fèi)者的聚集是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目成功的基本條件。分工與合作——各取所需的互利模式商業(yè)與地產(chǎn)聯(lián)手的最根本動(dòng)因是這種合作是互利的。但在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，不能合理地分配和
利用資源必將成為自身的致命傷。所以商業(yè)地產(chǎn)的根本內(nèi)涵就決定了要開發(fā)一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)者必須通過資源整合手段將商業(yè)操作的專業(yè)性融入到自己的開發(fā)流程之中，有機(jī)地結(jié)合商業(yè)與地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的這種結(jié)合要求開發(fā)者和商家站在一個(gè)對(duì)等、合作的角度上實(shí)現(xiàn)職能上的合作與共贏。商業(yè)地產(chǎn)是承載商業(yè)活動(dòng)的物業(yè)，其中，商業(yè)是定語(yǔ)，規(guī)定了這個(gè)行業(yè)的內(nèi)容與功能與發(fā)展方向，地產(chǎn)則是主語(yǔ)
，它是商業(yè)活動(dòng)的載體，商業(yè)地產(chǎn)的最根本特征就是它的價(jià)值必需通過經(jīng)營(yíng)才能實(shí)現(xiàn)。隨著整個(gè)行業(yè)的逐漸成熟，各地的開發(fā)水平不斷提高，如何在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中凸顯自身的優(yōu)勢(shì)和特色，如何在形形色色的商業(yè)項(xiàng)目中脫穎而出，如何確立自己的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，成了諸多開發(fā)商最為
關(guān)注的問題。各地的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春筍紛紛涌現(xiàn)，業(yè)內(nèi)關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的研討會(huì)和論壇也層出不窮。商業(yè)影響著每一個(gè)普通人的生活，因此商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也受到更多人的關(guān)注，我們也希望中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)健康理性的發(fā)展道路可以走得更好。趨勢(shì)四：由于城市規(guī)劃的需要，部分重點(diǎn)城市商業(yè)房產(chǎn)供應(yīng)趨于平緩由于城市對(duì)商業(yè)用地的規(guī)劃，部分經(jīng)濟(jì)發(fā)展成熟的大型城市如北京、上海、廣州開始出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)飽和的現(xiàn)象。今后將成為沃爾瑪在北京建立的第一家大型購(gòu)物廣場(chǎng)，也是沃爾瑪迄今在中國(guó)建立的最大規(guī)模的賣場(chǎng)。例如萬(wàn)達(dá)集團(tuán)創(chuàng)立的商業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的訂單地產(chǎn)全新模式，其中最重要的舉措就是和沃爾瑪、時(shí)代華納、歐倍德等12家跨
國(guó)商業(yè)連鎖企業(yè)簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，在全國(guó)各大中城市投資建設(shè)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目。趨勢(shì)三：連鎖零售企業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作越來越緊密連鎖零售企業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的聯(lián)手，是發(fā)揮“1＋1〉2”效果的顯著例證，通過這種合作方式，商業(yè)項(xiàng)目可以贏得具有強(qiáng)大品牌效應(yīng)
的主力商戶，商戶也可以通過企業(yè)項(xiàng)目的開拓來不斷擴(kuò)充其連鎖規(guī)模。經(jīng)過77街集團(tuán)的整體投資策劃及專業(yè)運(yùn)營(yíng)，商鋪?zhàn)饨鹕仙秊樽畹兔吭?00元/平方
米。以西單文化廣場(chǎng)地下商鋪為例，這個(gè)建于1999年底的項(xiàng)目開業(yè)以來，由于沒有明確定位及專業(yè)的管理，雖然地處黃金地段卻只租出了最低3元/平方米的價(jià)格。從市場(chǎng)上對(duì)于不同商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目的研究與探討來看，投資開發(fā)商已經(jīng)開始意識(shí)到專業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理的重要性。第五大道的問題在于全部分割后發(fā)售產(chǎn)權(quán)，它將臨街一層盡可能分割為室內(nèi)小商鋪發(fā)售產(chǎn)權(quán)。但與此同時(shí)，許多項(xiàng)目卻不得不面臨經(jīng)營(yíng)不善而進(jìn)行調(diào)整甚至閉門謝客的窘態(tài)。而目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大都從住
宅開發(fā)起步，十分缺乏商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的意識(shí)和能力。趨勢(shì)二：行業(yè)專業(yè)分工進(jìn)一步細(xì)化，第三方經(jīng)營(yíng)管理發(fā)展趨向顯著當(dāng)商業(yè)房地產(chǎn)加快產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的進(jìn)程時(shí)，最顯著的一個(gè)變化就是專業(yè)化程度的提高。2005年年底前北京華聯(lián)將在北京、武漢等地開設(shè)六大購(gòu)物商場(chǎng)，總營(yíng)業(yè)面積達(dá)到40萬(wàn)平方米，而嘉德
置地將擁有這些商場(chǎng)的第一收購(gòu)權(quán)。據(jù)悉。然而，這些投資或合作，依然只是少數(shù)海外投資者在中國(guó)的試點(diǎn)罷了。因此，前兩年，商業(yè)房產(chǎn)的火爆也就自然地成為各房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的必然結(jié)果。 總之，05年對(duì)中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)而言，是環(huán)境不確定性的一年，是諸多復(fù)雜環(huán)境因素交織、矛盾與硬傷顯現(xiàn)的一年，是市場(chǎng)、項(xiàng)目分化，業(yè)界趨于理性的一年。6） 缺乏實(shí)力和長(zhǎng)期戰(zhàn)略的發(fā)展商，將遠(yuǎn)離只租不售物業(yè)的開發(fā)，而專心做好與住宅地產(chǎn)相近的可出售物業(yè)，如商業(yè)裙樓、商業(yè)街、中小型批零專業(yè)市場(chǎng)等初級(jí)商用物業(yè)的開發(fā)、銷售。 上述的變化不僅只是05年的，更是一種中期走勢(shì)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言，是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存： 1）跨國(guó)零售巨子正逐步成為市場(chǎng)主導(dǎo)力量，它們對(duì)商用物業(yè)的選址條件、建筑設(shè)計(jì)要求、長(zhǎng)期合作服務(wù)協(xié)議比內(nèi)資企業(yè)更嚴(yán)格、規(guī)范，開發(fā)商們?cè)讷@得更多選擇的同時(shí)又面臨苛刻的被選擇。而特愛學(xué)習(xí)、好學(xué)生般的地產(chǎn)商們?cè)?4年，參加各種商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇，參觀各地成功失敗項(xiàng)
目，學(xué)習(xí)大量國(guó)內(nèi)外案例，似乎覺醒過來：原來商業(yè)地產(chǎn)這么復(fù)雜、艱難，還不能套用住宅地產(chǎn)開發(fā)、營(yíng)銷模式，真后悔上了這條“賊船”！ （三） WTO后過渡期對(duì)零售業(yè)而言，將是加速分化期、長(zhǎng)遠(yuǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局形成期： （1）、已進(jìn)入中國(guó)的跨國(guó)零售企業(yè)將加快開新店、并購(gòu)本土連鎖店網(wǎng)絡(luò)的步伐，沃爾瑪、家樂福、百安居、歐倍德、易初蓮花等頻頻宣告05年開店計(jì)劃，大賣場(chǎng)、家居建材DIY專業(yè)賣場(chǎng)、折扣店
、便利店、專賣店特許連鎖加盟店等新興主流業(yè)態(tài)的未進(jìn)入者，05年將進(jìn)入或擴(kuò)充中國(guó)市場(chǎng)網(wǎng)點(diǎn)，如Home Depot、Tesco、IKEA等，外資的積極進(jìn)取和雄厚資金實(shí)力、強(qiáng)大戰(zhàn)略核心競(jìng)爭(zhēng)力和品牌號(hào)
召力，將極大提升市場(chǎng)份額和物業(yè)選址、租賃談判地位與控制能力； （2）跨國(guó)零售巨頭將更多進(jìn)入二、三級(jí)城市發(fā)展，占領(lǐng)現(xiàn)代零售業(yè)態(tài)的空白或弱競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，在大城市、中心、明星城市，它們將分區(qū)飽和式布點(diǎn)開店，舊城中心與新社區(qū)并重，新城區(qū)將實(shí)施不同
業(yè)種間的戰(zhàn)略聯(lián)盟，即在同一地段同時(shí)開設(shè)食品與日用賣場(chǎng)和建材家居大賣場(chǎng)，也可能再引入家電大賣場(chǎng)。 （5）、近些年零售商敗走麥城的案子，不斷曝光，商用物業(yè)項(xiàng)目盡管有火爆發(fā)售場(chǎng)面，但經(jīng)營(yíng)失敗、積壓的物業(yè)更多，空置率明顯上升，全國(guó)平均25％，一些城市高達(dá)4050％，而同期住宅空置
率已下降至10％左右。這些物業(yè)的市場(chǎng)供應(yīng)量，大多是所在城市或區(qū)域同類物業(yè)的歷年供應(yīng)量總和，無論是商鋪投資
者，還是經(jīng)營(yíng)商家，都不可能有一年超十年的吸納量，市場(chǎng)零售消費(fèi)水平10％多一點(diǎn)的增幅怎能填補(bǔ)如此巨大的空間。
05年雖不可能有普遍、直接反應(yīng)，但將對(duì)地產(chǎn)業(yè)發(fā)出強(qiáng)烈、明確的信號(hào)，我們將在后面稍展開分析。 （3）、WTO后過渡期的零售業(yè)洗牌運(yùn)動(dòng)。 （2）、05年商務(wù)部將頒布實(shí)施大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例和大店開業(yè)聽證制度。因此，無論中長(zhǎng)期還是短期年度經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)將獲
得宏觀面上的諸多利好因素，其發(fā)展前景十分看好。05年不會(huì)改變這種趨勢(shì)。 分析2005年的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)走勢(shì)，我們可首先從宏觀面把握： 從中長(zhǎng)期趨勢(shì)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在國(guó)內(nèi)持續(xù)旺盛需求和全球開放生產(chǎn)要素、消費(fèi)資源大流動(dòng)大融合的背景下