【正文】 ，已步入長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)周期，79％的中高速年增長(zhǎng)將持續(xù)1020年，已是經(jīng)濟(jì)學(xué)界的主流看法；而城
市化又是中國(guó)伴隨經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代化進(jìn)程的必然產(chǎn)物，0304年37％的城市化率，今后每年有12個(gè)百分點(diǎn)的提升。 商業(yè)地產(chǎn)的靈魂和動(dòng)力是商業(yè)，作為商用物業(yè)主要需求方的零售商業(yè)，2005年開始在中國(guó)展開真正經(jīng)濟(jì)全球化的全面競(jìng)爭(zhēng)。 6 Zamp。五、商業(yè)地產(chǎn)之衛(wèi)國(guó)觀點(diǎn)摘編WTO后過渡期與商業(yè)地產(chǎn)中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)2004年又是如火如荼、熱鬧繁雜的一年。開業(yè)后營(yíng)業(yè)管理：　　Mall項(xiàng)目開業(yè)后，成千上萬的顧客前來觀光、購(gòu)物，對(duì)Mall項(xiàng)目的各項(xiàng)工作是否符合顧客所需會(huì)提出新的問題，Mall項(xiàng)目管理者應(yīng)及時(shí)匯總各類存在的不足，分別安排各職能部門進(jìn)行研究處理
。　?、邫z查Mall項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施、停車場(chǎng)、清潔衛(wèi)生等后勤保障工作?！　、?做好開業(yè)的組織工作，進(jìn)行必要的模擬開業(yè)預(yù)演，防止各種突發(fā)性事件發(fā)生?！　、?落實(shí)合作商商品進(jìn)場(chǎng)、商品上柜工作，確保開業(yè)率達(dá)到百分之百，保證產(chǎn)生良好的第一印象。⑤　Mall項(xiàng)目的招商管理控制：　　□ 招商人員質(zhì)素管理，針對(duì)招商人員進(jìn)行上崗前崗位培訓(xùn)；招商分類分級(jí)等管理手段都是有效的方式；　　□ 招商項(xiàng)目的質(zhì)量控制，招商并不是越多越好，而是要有符合Mall項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)定位的合作商；　　□　招商項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制，對(duì)有意向的合作商經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性要進(jìn)行一定的調(diào)查分析，優(yōu)先選擇經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、管理有序、行業(yè)商譽(yù)好的經(jīng)營(yíng)商作為合作伙伴，避免盲目招商帶來的隱形風(fēng)險(xiǎn)； □　招商項(xiàng)目的進(jìn)度控制，Mall項(xiàng)目籌備階段招商工作有別于營(yíng)業(yè)后的調(diào)整性招商，要求在有限的時(shí)間段內(nèi)完成全部招商項(xiàng)目的80%以上，Mall才能順利開張營(yíng)業(yè)，因此，招商過程中須按照不
同類型的合作項(xiàng)目及時(shí)在限定時(shí)間段內(nèi)明確合作關(guān)系。招商推廣策劃的程序發(fā)達(dá)地區(qū)一般要由內(nèi)而外，即先做好本地區(qū)推介工作，再進(jìn)一步吸引外地合作項(xiàng)目；如東部沿海開放城市上海、廣州、深圳等地區(qū)；其他地區(qū)可以先外后內(nèi)，即首先去吸引在
國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)上領(lǐng)先的企業(yè)和品牌，再選擇當(dāng)?shù)赜刑厣纳唐泛头?wù)項(xiàng)目?！　≌猩陶凶鈼l件對(duì)同一項(xiàng)目要穩(wěn)定，對(duì)薄利配套項(xiàng)目要有一定程度的靈活性。② 購(gòu)物中心項(xiàng)目招商目標(biāo)分布計(jì)劃：　　□　零售設(shè)施： 核心主力店：百貨、綜合超市等；　　　　　　　　 輔助主力店：時(shí)裝、電器、家居、書店等各類專業(yè)店；　　　　　　　　　配套輔助店：不同地區(qū)商品特色店；　　□　文化娛樂設(shè)施：核心主力店：動(dòng)感影院等；　　　　　　　　　輔助主力店：兒童樂園等；　　　　　　　　　配套輔助店：藝術(shù)攝影、旅行社等；　　□　餐飲設(shè)施：　核心主力店：中餐、咖啡西餐、美食廣場(chǎng)、酒吧等；　　　　　　　　　輔助主力店：快餐類、風(fēng)味小吃類等； 　　□　配套服務(wù)設(shè)施：賓館、寫字樓、銀行、郵局、診所、美容美發(fā)、停車場(chǎng)等；③ 購(gòu)物中心項(xiàng)目招商招租條件：依據(jù)購(gòu)物中心的投資計(jì)劃計(jì)算分析單位面積物業(yè)成本、經(jīng)營(yíng)管理成本，參考當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)商業(yè)物業(yè)租金水平，并綜合考慮項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略制定切實(shí)可行的招商招租條件。購(gòu)物中心的招商管理：招商工作是購(gòu)物中心順利實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的中心任務(wù)，能否按照項(xiàng)目預(yù)期保質(zhì)保量的順利完成招商工作，關(guān)系到購(gòu)物中心Shopping Mall項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成敗。購(gòu)物中心的管理模式：　　目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)對(duì)購(gòu)物中心的管理方式有以下幾種：　?、?地產(chǎn)投資商自行設(shè)立商業(yè)公司管理；　?、?專業(yè)顧問管理機(jī)構(gòu)參與合作管理；　?、?委托物業(yè)公司管理；委托商業(yè)顧問公司咨詢；　?、?主要投資商承租經(jīng)營(yíng)；　　購(gòu)物中心的管理不論以何種方式管理，都要因地制宜、遵照商業(yè)行業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)律運(yùn)營(yíng)，成功的把眾多經(jīng)營(yíng)者（商戶）組織協(xié)調(diào)到一起，為廣大消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)的商品和服務(wù)，讓消費(fèi)者滿意都是
成功的好方式。購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃布局設(shè)計(jì)：① 購(gòu)物功能為主導(dǎo)，購(gòu)物中心是以購(gòu)物功能為主要賣點(diǎn)來吸引消費(fèi)人群的，在經(jīng)營(yíng)布局的設(shè)計(jì)上首先要滿足購(gòu)物功能，一般來說購(gòu)物區(qū)營(yíng)業(yè)面積至少要占購(gòu)物中心60%以上；　?、?調(diào)動(dòng)人流為核心，購(gòu)物中心中等規(guī)模面積一般來說要10萬㎡以上，且一般建筑層面多數(shù)在3—5層，單層面積較大，顧客漫步其中容易有疲勞、失去方向的感覺導(dǎo)致不愿繼續(xù)流動(dòng)，在項(xiàng)目布
局設(shè)計(jì)時(shí)盡量減少由此帶來的商業(yè)死角；　　③ 客流、貨流、車流分離，由于購(gòu)物中心強(qiáng)大的聚集人流、商品集散能量，每日人、貨、車的流動(dòng)巨大，提前合理規(guī)劃避免營(yíng)業(yè)后出現(xiàn)混亂；　?、?配套服務(wù)項(xiàng)目互相促進(jìn)的原則，購(gòu)物中心內(nèi)各種不同類型的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有不同營(yíng)業(yè)特點(diǎn)，營(yíng)業(yè)時(shí)間也不盡相同，在布局時(shí)要充分考慮其營(yíng)業(yè)特點(diǎn)、需要，做到相互依存、相互促進(jìn)；購(gòu)物中心的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格：　　① 理想的購(gòu)物中心建筑設(shè)計(jì)首先要突出商業(yè)空間步行化的特點(diǎn)，營(yíng)造圍繞人性的需要設(shè)計(jì)流動(dòng)（人）與固定（商店或商品）之間的比例關(guān)系，使顧客便于進(jìn)出、便于識(shí)別方位、便于融入，創(chuàng)
造安全舒適的商業(yè)環(huán)境；　?、?購(gòu)物中心的商業(yè)活動(dòng)均是在室內(nèi)完成的，因此，商業(yè)空間的設(shè)計(jì)必須通過人工控制，減少惡劣的自然環(huán)境對(duì)商業(yè)活動(dòng)的影響，注意引進(jìn)自然的、環(huán)保的、節(jié)能的最新技術(shù)和材料，使室內(nèi)商
業(yè)活動(dòng)置于人性化、自然化、情景化的商業(yè)環(huán)境中；　?、?購(gòu)物中心的商業(yè)空間公共化，購(gòu)物中心不同于大型超級(jí)市場(chǎng)、百貨，購(gòu)物中心提供給大眾的不只是購(gòu)物的場(chǎng)所，還是休閑、聚會(huì)的中心，因此，公共商業(yè)空間的設(shè)計(jì)應(yīng)該成為購(gòu)物中心一道
亮麗的風(fēng)景線。 　　從目前國(guó)內(nèi)新近開發(fā)的Mall項(xiàng)目情況來看，多半是先有一處大型商業(yè)物業(yè)，再進(jìn)行Mall經(jīng)營(yíng)概念的移植，導(dǎo)致項(xiàng)目投資周期拖延和經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的被動(dòng)；在專業(yè)化商業(yè)運(yùn)作方面，更是這樣，往往在
招商進(jìn)行過程中才發(fā)現(xiàn)問題，需要向?qū)I(yè)商業(yè)顧問進(jìn)行咨詢，造成許多不必要的經(jīng)濟(jì)損失，失去許多商機(jī)。購(gòu)物中心的商業(yè)地產(chǎn)是購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)
運(yùn)作的物質(zhì)載體，購(gòu)物中心的成功運(yùn)營(yíng)是購(gòu)物中心投資建設(shè)的根本目的；因此，購(gòu)物中心的選址、建筑規(guī)模、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、裝修環(huán)境等均需要圍繞有利于購(gòu)物中心的不同服務(wù)功能的實(shí)際需要進(jìn)行展
開。除了吸引周邊消費(fèi)群外，一個(gè)大型
MALL還必須覆蓋到整個(gè)市區(qū)，甚至更遠(yuǎn)。目前我國(guó)與國(guó)外商業(yè)環(huán)境建立的不同點(diǎn)：一是MALL在國(guó)外建立的原因是政府為了啟動(dòng)一個(gè)新區(qū)而要先行建立一定的商業(yè)投資環(huán)境，以商業(yè)帶動(dòng)新區(qū)的發(fā)展與人流。比如在策劃光明廣場(chǎng)項(xiàng)目時(shí)就大膽提出了“都市MALL”的商業(yè)形式。MALL在國(guó)外一般都是建在郊區(qū)，人們周末開車去那里來一次大采購(gòu)。郵局、銀行、書城、游樂中心、診所等等包羅萬象，甚至兒童課程
班都紛紛加入購(gòu)物廣場(chǎng)，“一站式”概念喊得夠響，購(gòu)物廣場(chǎng)就在不知不覺間成為了都市的巨型便利店，更成為了城市生活快樂的重要組成部分。平面型設(shè)計(jì)是以市郊大面積的廉價(jià)用地為基礎(chǔ)，它有利于擺脫早期購(gòu)物中心在地價(jià)成本壓力下采取的一些短期利益
取向的設(shè)計(jì)，有利于充分展開休閑、娛樂功能的配置，從于根治第一代購(gòu)物中心的功能先天缺陷。關(guān)鍵要點(diǎn)五：建立“立體式”步行街當(dāng)年天河城一句“把北京路豎起來”的口號(hào)，使得立體多層建筑的設(shè)計(jì)理念在早期的MALL中廣泛傳播。深圳銅鑼灣廣場(chǎng)選址于華僑城主題公園群落、奧林匹克購(gòu)物中心靠近“世界大觀”和“航天奇觀”，都考慮了與旅游景區(qū)的客源共享。主題策劃強(qiáng)調(diào)打造文化品牌，給顧客以全新的消費(fèi)體驗(yàn)，造就特色賣點(diǎn)，從于避免重蹈第一代購(gòu)物中心的同質(zhì)化覆轍。新入市的大型購(gòu)物中心必須樹立鮮明的主題定位，走差異化競(jìng)爭(zhēng)之路。 k關(guān)鍵要點(diǎn)三：走差異化競(jìng)爭(zhēng)主題設(shè)計(jì)蓬勃興起。但由于同樣未能避免上述的兩大硬傷，所以隨著市場(chǎng)環(huán)境的變遷，它最終難
以擺脫第一代購(gòu)物中心的某種宿命。二是主題缺陷，由于缺少體現(xiàn)都市文化品位且富有個(gè)性的主題設(shè)計(jì)，各購(gòu)物中心從內(nèi)容設(shè)置到品牌引進(jìn)都大同小異，由此引發(fā)日益嚴(yán)重的同質(zhì)化危機(jī)。城市間的這種客源爭(zhēng)奪戰(zhàn)，是購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)規(guī)模的一次升級(jí)。這種選址降低了用地成本，使購(gòu)物中心的規(guī)模成倍放大，奧林匹克購(gòu)物中心建筑面積35萬平方米，東莞華南MALL商業(yè)面積50萬平方米。而新上馬的購(gòu)物中心，已有幾家沖出鬧市商圈，安營(yíng)于市郊外圍的交通樞紐地帶。法則三：商場(chǎng)樓梯口的商鋪的租金要比其他位置的高商場(chǎng)樓梯口是消費(fèi)者的必經(jīng)之路，其實(shí)商場(chǎng)里的商鋪就象一個(gè)篩子一樣，將顧客一層層地篩過，當(dāng)然商場(chǎng)樓梯口的商鋪的租金要比其他位置的高。樓層越高，人流量就相應(yīng)地越少，就會(huì)影響到營(yíng)業(yè)狀況。按照商場(chǎng)的功能分區(qū)可知，一般商場(chǎng)的二、三樓都存在互補(bǔ)作用，以有利引導(dǎo)消費(fèi)者在商場(chǎng)循環(huán)消費(fèi)；而且從人們的逛街行為分析得到，商場(chǎng)二、三樓的人流相差并不大，所以租金的定位就可以
以一樓的作為標(biāo)準(zhǔn)而對(duì)二、三樓進(jìn)行制定。一層、二層價(jià)格相差25倍. 一樓的商鋪往往好租，租金也高，一樓的人流量是其他樓層所不能比的，而且，人們的消費(fèi)觀念一直都以方便為主，一樓可以最大限度地滿足他們。商業(yè)項(xiàng)目最佳定價(jià)三大法則. 法則一：縱向定價(jià)波動(dòng)大商業(yè)的負(fù)一層與一層的租金相差23倍。新穎的造型，可以吸引人們的目光。一方面，色彩可以彌補(bǔ)建筑材料原始質(zhì)感和自然機(jī)理在調(diào)動(dòng)人的感官方面的不足；另一方面，它又可以通過
抽象手法，直接表達(dá)出一種風(fēng)格。元素3：外部環(huán)境營(yíng)造外部環(huán)境的營(yíng)造要注重自然環(huán)境，如地形、氣候、花木等與人造環(huán)境，如廣場(chǎng)、噴泉、假山、雕塑等的結(jié)合。元素2：表現(xiàn)主題風(fēng)格 在外立面設(shè)計(jì)中，表現(xiàn)風(fēng)格是中心。商場(chǎng)的規(guī)模設(shè)計(jì)要適度，太小不足形成賣場(chǎng)，太大也會(huì)出現(xiàn)空殼現(xiàn)象。法則五：強(qiáng)調(diào)第三功能輔助現(xiàn)代人已從目標(biāo)購(gòu)物向隨意購(gòu)物轉(zhuǎn)變，商場(chǎng)在規(guī)劃時(shí)要注意兼顧休閑、娛樂甚至健康運(yùn)動(dòng)等元素功能的規(guī)劃。比如采用“穿透式”設(shè)計(jì)，商鋪與商鋪通過透明玻璃墻體間隔，以通透效果，突顯空間。經(jīng)過500多個(gè)案例調(diào)查與深入研究得出：商鋪的進(jìn)深與門面的最佳比例為2：1，高3：1。商場(chǎng)內(nèi)部空間規(guī)劃設(shè)計(jì)黃金法則法則一：規(guī)劃最佳使用率商鋪使用率不能太低也不能太高，經(jīng)過科學(xué)論證和西方國(guó)家長(zhǎng)期的實(shí)踐證明，除去消防、消費(fèi)者活動(dòng)空間等外，使用率在50%左右，為商鋪?zhàn)罴褷顟B(tài)。四：主體管理第一性原則重點(diǎn)主要是設(shè)施設(shè)備的管理維護(hù)和如何配合好物業(yè)的經(jīng)營(yíng)工作。二：商用物業(yè)整體形象第一性原則三：檔次定位第一性原則除了考慮安全及使用外，較多考慮環(huán)境及檔次與自身的形象是否匹配，其經(jīng)濟(jì)收益是否有保障。商用物業(yè)管理模式的五個(gè)第一性一：經(jīng)營(yíng)黃金法則4：磁場(chǎng)式配套循環(huán)消費(fèi)合理的功能分區(qū)，流線型的規(guī)劃設(shè)計(jì)，齊全的配套，是構(gòu)筑循環(huán)式消費(fèi)平臺(tái)的三大要素。黃金法則2：擁抱巨人，借力造市與著名品牌商業(yè)公司結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，以最優(yōu)惠甚至免費(fèi)為品牌公司促銷提供場(chǎng)地及相關(guān)服務(wù)，借勢(shì)引導(dǎo)人流與提升商場(chǎng)檔次品牌是諸多大型商場(chǎng)成功經(jīng)營(yíng)的不二法門?？茖W(xué)合理的鋪位劃分和人流動(dòng)線設(shè)計(jì)是消費(fèi)者在商業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)自然、舒適、輕松愉快地瀏覽消費(fèi)的有力保障，是經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)合理化的有力保障?？茖W(xué)合理的鋪位劃分將會(huì)使經(jīng)營(yíng)商家的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)得以充分體現(xiàn)
，使商業(yè)項(xiàng)目的形象更鮮明、層次更豐富，同時(shí)也將會(huì)使得消費(fèi)者的消費(fèi)行為過程顯得更加自然和輕松愉快。要點(diǎn)五：科學(xué)合理的鋪位劃分和“人流動(dòng)線”設(shè)計(jì)現(xiàn)代商業(yè)項(xiàng)目實(shí)質(zhì)上就是商業(yè)街區(qū)的濃縮，因此其基本要素也與商業(yè)街區(qū)雷同。作為個(gè)體的商業(yè)項(xiàng)目，她首先是依托于商圈，沒有商圈的支持
她就沒有了生存的基礎(chǔ)，而商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)功能定位對(duì)商圈而言也必須是補(bǔ)充、完善和促進(jìn)。經(jīng)營(yíng)特色是商業(yè)項(xiàng)目培
育、穩(wěn)定和擴(kuò)大市場(chǎng)資源的堅(jiān)強(qiáng)保障，也是商業(yè)項(xiàng)目租金增值和商品附加值提升的支持基礎(chǔ)。要點(diǎn)三：鮮明的經(jīng)營(yíng)特色經(jīng)營(yíng)特色是現(xiàn)代商業(yè)項(xiàng)目整體形象識(shí)別的核心本質(zhì)?，F(xiàn)代情景主題商業(yè)項(xiàng)目賣的是好感覺、好體驗(yàn)
、好心情?！包S金商業(yè)圈”須具備的基本條件：四通八達(dá)的交通條件；相對(duì)高密度的常住人口和流動(dòng)人口；密集的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)以及完善成熟的功能互補(bǔ)性；豐厚的歷史文化積淀；長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃發(fā)展前景。而一個(gè)成熟的商業(yè)環(huán)境同時(shí)又具有非常明顯的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，那么毫無疑
問這個(gè)商業(yè)環(huán)境就是人們通常所說的“黃金商業(yè)圈”。現(xiàn)在中央商場(chǎng)里的企業(yè)品牌銷售已達(dá)70%左
右，這種強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)力就逐步顯示出來了。市場(chǎng)定位是滿足不同的消費(fèi)層次，就是白領(lǐng)階層，也有不同的消費(fèi)層次的。招式四：強(qiáng)調(diào)品牌店從對(duì)一個(gè)品牌的認(rèn)識(shí)、認(rèn)知、認(rèn)可到接受這個(gè)過程，就象慢慢對(duì)一種媒體認(rèn)可的過程。再如無錫八佰伴的A樓做得很好，而B樓怎么都做不起來，直到宏圖三胞進(jìn)駐，B樓才紅火起來。比如選擇一些競(jìng)爭(zhēng)比較弱的區(qū)域開店，就是為了避開這個(gè)商圈的競(jìng)爭(zhēng)，從而脫穎而出。招式三：競(jìng)爭(zhēng)差異化其實(shí)一棟商業(yè)城本身就是一個(gè)小商圈，本身存在內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)。頂層業(yè)態(tài)的目的是給進(jìn)商場(chǎng)的消費(fèi)者提供其他需要，是給整個(gè)商場(chǎng)做配套的，同時(shí)它又是專業(yè)化的，它自身不但能生存，而且能給其他樓層帶來人流。招式二：運(yùn)用專業(yè)化商場(chǎng)頂層的業(yè)種搭配，關(guān)鍵在于怎么樣去發(fā)現(xiàn)，去配合一個(gè)新的市場(chǎng)、新的需求點(diǎn)。如果一個(gè)專業(yè)的商品在4樓、3樓就能買到，那以上樓層再提
供一樣的產(chǎn)品，就會(huì)產(chǎn)生類同效應(yīng)，影響消費(fèi)者的循環(huán)效應(yīng)。頂層的招商成敗會(huì)影響到整座商場(chǎng)的人流量回流效應(yīng)。商場(chǎng)頂層招商致勝四大招式商場(chǎng)的招商輸贏在頂層，一直都是商場(chǎng)招商的一大瓶頸。戰(zhàn)略六：強(qiáng)調(diào)保值增值商鋪是投機(jī)市場(chǎng)中一種不可多得的優(yōu)良品種，它具有較高的保值增值功能，以實(shí)物形態(tài)存在，所附著的土地具有永久性的特征，投資的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小于其他投資品種，商鋪的投資價(jià)值“風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)
高”，符合大部分投資者的投資取向。 投資買商鋪，不用自己去經(jīng)營(yíng)，只授權(quán)給開發(fā)商，繳納一定的管理費(fèi)，開發(fā)商就可以讓投資者高枕無憂地收租和每年按照合同中約定的比例收回投資額，可以穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)?shù)禺?dāng)老板。購(gòu)鋪送閣樓，這是開發(fā)商促銷商鋪的一大秘密武器，無形中提高了商鋪的投資價(jià)值。提升性價(jià)比是發(fā)展商爭(zhēng)取投資者的一大殺手锏，成本控制對(duì)開發(fā)商是至關(guān)
重要，