未來(lái)十年商業(yè)地產(chǎn)的主流模式-大資管-文庫(kù)吧資料
2024-11-14 21:01本頁(yè)面
【正文】 其解決了信息不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題，居于底層的大數(shù)據(jù)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)了商務(wù)信息流和資金流的融合，為信用評(píng)估審核和風(fēng)險(xiǎn)管理提供了極大的便利；從交易成本來(lái)看，又實(shí)現(xiàn)了對(duì)小單進(jìn)行批量化處理的可能。但這還不是最關(guān)鍵的，更重要的是網(wǎng)上融資平臺(tái)在模式上的某些優(yōu)越性。未來(lái)，銀行必須掌握電商平臺(tái)？從目前的量級(jí)來(lái)看，阿里巴巴的小微貸規(guī)模還沒(méi)法與銀行等相比，但是阿里巴巴畢竟是不具備金融牌照，阿里小貸注冊(cè)資金不過(guò) 億，假設(shè)未來(lái)放開(kāi)，其成長(zhǎng)潛力難以估計(jì)。第三種對(duì)金融行業(yè)發(fā)展最有貢獻(xiàn)價(jià)值的模式，就是阿里巴巴的中小企業(yè)融資服務(wù)平臺(tái)，包括今年初成立的子公司阿里小貸。第一種形式，是舉辦網(wǎng)上融資洽談會(huì)，為中小企業(yè)提供信息交流平臺(tái)；第二種，是出現(xiàn)了一些專(zhuān)業(yè)融資網(wǎng)站，搭建網(wǎng)絡(luò)融資服務(wù)平臺(tái)。另外，2007年開(kāi)始，在銀行逐漸關(guān)注中小企業(yè)貸款和轉(zhuǎn)型的同時(shí)，國(guó)內(nèi)一些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也開(kāi)始了線上的“小微貸”探索。據(jù)悉，民生專(zhuān)為小微企業(yè)定制的金融服務(wù)產(chǎn)品“商貸通”不斷升級(jí)成熟，并逐漸探索出了“一圈兩鏈”的客戶開(kāi)發(fā)和風(fēng)險(xiǎn)控制模式。中國(guó)民生銀行科技開(kāi)發(fā)部總經(jīng)理張金順告訴記者，早在2008年董文標(biāo)先生從轉(zhuǎn)型 的高度提出了把民生銀行打造成“民營(yíng)企業(yè)的銀行、小微企業(yè)的銀行和高端客戶的銀行” 的發(fā)展方向。相比體制更為僵硬的國(guó)有銀行，中信、民生、招商等股份制銀行在“小微貸”領(lǐng)域 的探索更早也更為積極。盡管如此，小微企業(yè)身上的巨大投資價(jià)值卻是不容置疑的，2011年信貸市場(chǎng)最熱 的詞就莫過(guò)于“小微貸”。毫無(wú)疑問(wèn)，小微企業(yè)普遍有著強(qiáng)烈的融資需求，去年溫州民間借貸危機(jī)的爆發(fā)更是凸顯出金融業(yè)未能履行的責(zé)任。事實(shí)上，在近幾年，互聯(lián)網(wǎng)就已經(jīng)慢慢開(kāi)始了對(duì)銀行傳統(tǒng)核心業(yè)務(wù)的侵蝕，雖然還不足以威脅到銀行生存，卻逐漸顯示出其優(yōu)越性和生命力。這個(gè)將是銀行面臨的最嚴(yán)重挑戰(zhàn)。馬蔚華認(rèn)為，以支付寶為代表的互聯(lián)網(wǎng)第三方支付，已經(jīng)削弱了銀行作為社會(huì)支付平臺(tái)的地位?；ヂ?lián)網(wǎng)給傳統(tǒng)金融行業(yè)帶來(lái)的生存危機(jī)感正在銀行圈子里深化蔓延。我們認(rèn)為，目前以人人貸為代表的互聯(lián)網(wǎng)金融模式為個(gè)人提供了新的投融資渠道和便利，滿足了普通民眾的金融需求，手續(xù)簡(jiǎn)便、方式靈活，是現(xiàn)有銀行體系的有益補(bǔ)充，有經(jīng)濟(jì)學(xué)上的合理性，在發(fā)展初期遇到一些問(wèn)題在所難免，不能因?yàn)槌霈F(xiàn)問(wèn)題就將其扼殺在襁褓之中。截至2012 年月末，阿里小貸已累計(jì)為萬(wàn)戶小微企業(yè)發(fā)放信用貸款，累計(jì)放貸超過(guò)260萬(wàn)筆、170億元。其次是興起了一批人人貸公司，比如紅嶺創(chuàng)投、宜信網(wǎng)、拍拍貸等。中國(guó)應(yīng)積極發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)金融模式目前，我國(guó)在互聯(lián)網(wǎng)金融模式方面主要有以下進(jìn)展。這也是一個(gè)最公平的市場(chǎng)，供需方均有透明、公平的機(jī)會(huì)。在這種資源配置方式下，雙方或多方交易可以同時(shí)進(jìn)行，信息充分透明，定價(jià)完全競(jìng)爭(zhēng)（比如拍賣(mài)式)，因此最有效率，社會(huì)福利最大化。借助于現(xiàn)代信息技術(shù)，個(gè)體之間直接金融交易這一人類(lèi)最早金融模式會(huì)突破傳統(tǒng)的安全邊界和商業(yè)可行性邊界，煥發(fā)出新的活力。而這種大背景下誕生的MOM基金，自然稱(chēng)得上應(yīng)時(shí)而生。而這，也是華爾街投行使用的最嚴(yán)格的風(fēng)控模式之一。所以，風(fēng)險(xiǎn)控制是MOM的核心，動(dòng)態(tài)管理是MOM的精髓。MOM基金還有一個(gè)很好的特性是風(fēng)控靈活、透明，這就使得投資安全性更高。MOM發(fā)行前期的主要工作是調(diào)研國(guó)內(nèi)以頂級(jí)基金經(jīng)理為主的投資管理人的投資風(fēng)格與業(yè)績(jī)表現(xiàn)。MOM的收益特點(diǎn)是收益曲線平滑，給投資者帶來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定、投資回報(bào)率高于平均水平的相對(duì)收益。MOM的基金管理人會(huì)通過(guò)長(zhǎng)期跟蹤研究，挑選投資風(fēng)格穩(wěn)定、并取得超額回報(bào)的基金經(jīng)理來(lái)管理資產(chǎn)。但今天，我們的主角不是FOF，而是與其差不多的MOM（manager of managers）基金。因此，資產(chǎn)配置的重要性得到了金融投資行業(yè)的公認(rèn)?？墒?，基金種類(lèi)繁多該如何選？買(mǎi)了基金后也需要主動(dòng)管理該怎么破？更重要的是，如何在基金中分散投資做出資產(chǎn)配置，同時(shí)還要能降低投資門(mén)檻？常識(shí)告訴我們：對(duì)投資品種來(lái)說(shuō)，低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)應(yīng)低收益，高風(fēng)險(xiǎn)對(duì)應(yīng)高收益。新一輪的監(jiān)管放松，在擴(kuò)大投資范圍、降低投資門(mén)檻，以及減少相關(guān)限制等方面，均打破了證券公司、期貨公司、證投基金管理公司、銀行、保險(xiǎn)公司、信托公司之間的競(jìng)爭(zhēng)壁壘，使資產(chǎn)管理行業(yè)進(jìn)入進(jìn)一步的競(jìng)爭(zhēng)、創(chuàng)新、混業(yè)經(jīng)營(yíng)的大資管時(shí)代。第二篇：大資管時(shí)代隨著國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)與個(gè)人財(cái)富的迅速積累，急需更豐富、多元化的資產(chǎn)管理渠道，中國(guó)的資產(chǎn)管理行業(yè)得以迅猛發(fā)展。第四個(gè)是重資產(chǎn)的代建模式，商管公司采取重資產(chǎn)的操作模式，其中開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)由城市地產(chǎn)公司代建，商管公司實(shí)質(zhì)上是一個(gè)全價(jià)值鏈運(yùn)作的商業(yè)投資公司。第二個(gè)是輕資產(chǎn)的委托管理模式，是指城市地產(chǎn)公司將商業(yè)地產(chǎn)委托給商業(yè)管理公司進(jìn)行管理，商管公司通過(guò)收取委托管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)廣告費(fèi)等來(lái)獲取收益，這是萬(wàn)達(dá)采用的模式。由于租金收入是購(gòu)物中心營(yíng)運(yùn)收入的主要來(lái)源，合理化、最大化購(gòu)物中心的租金收入便成為購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)規(guī)劃的重中之重。從該公式可以看出，提高EBITDAU的核心路徑無(wú)非兩條，提高購(gòu)物中心的EBITDA及合理降低前期投資成本。一般而言，一個(gè)成功購(gòu)物中心的EBITDAU可達(dá)到8%12%，甚至更高。EBITDAU 定位規(guī)劃的核心KPI 目前，EBITDAU被作為投資市場(chǎng)對(duì)購(gòu)物中心資產(chǎn)價(jià)值的核心KPI，它反映出一個(gè)購(gòu)物中心通過(guò)持續(xù)運(yùn)營(yíng)所能帶來(lái)的投資回報(bào)水平。而進(jìn)入“大資管”時(shí)代，關(guān)注的重點(diǎn)則是現(xiàn)有投資收益和未來(lái)資產(chǎn)增值，其KPI為同店增長(zhǎng)、EBITDAU（Utilization of Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation andAmortization，即投資回報(bào)率）等指標(biāo)。對(duì)比以往“資產(chǎn)管理”時(shí)代，管理者關(guān)心的重點(diǎn)是當(dāng)期收益。長(zhǎng)期來(lái)看，從市場(chǎng)規(guī)模、回報(bào)上升空間和自身擅長(zhǎng)角度判斷，零售地產(chǎn)是很有吸引力的投資產(chǎn)
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