【正文】 有著屬于自己的特殊需求。所以無(wú)論開(kāi)發(fā)者在前期怎樣對(duì)行業(yè)和經(jīng)營(yíng)者的需求進(jìn)行深度的了解，總還是有鞭長(zhǎng)莫及的情況存在。解決這種矛盾的最根本途徑就
是訂單式的商業(yè)地產(chǎn)，這也是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)整體發(fā)展趨勢(shì)。商家從土地選擇、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等最初介入項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，一方面可以獲得為自己量身定做的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，一方面可以在項(xiàng)目的初始階段就確立自己在業(yè)態(tài)中的主導(dǎo)地位，并且獲得多方的優(yōu)惠條件。品牌與共建——可持續(xù)發(fā)展的保證機(jī)制去年底，國(guó)家明令終止土地劃撥的出讓方式，以政策手段逐步規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，土地的獲取能力不再是決勝的唯一條件。緊隨著傳統(tǒng)住宅的發(fā)展軌跡，商業(yè)地產(chǎn)也將步入品牌時(shí)代。這
個(gè)時(shí)代的投資者將更為成熟，發(fā)展團(tuán)隊(duì)的操作能力，合作伙伴的實(shí)力，對(duì)行業(yè)資源的整合能力以及項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展逐漸成為他們篩選項(xiàng)目的根本條件。行業(yè)的這種發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)要求地產(chǎn)商和商家的跳出傳統(tǒng)的流程式合作方式，跳出項(xiàng)目的局限，在雙方共通的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)和開(kāi)發(fā)理念的基礎(chǔ)上，以協(xié)議的方式，將雙方的經(jīng)營(yíng)流程乃至資本運(yùn)作整合
為一體，通過(guò)密切無(wú)間的合作和資源的整合，獲取在整個(gè)行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這就是我們通常所說(shuō)的戰(zhàn)略聯(lián)盟。這種合作的最終目標(biāo)是品牌的共建和共享，對(duì)彼此的資質(zhì)和理念都有著嚴(yán)格的篩選。對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，必須保證自身項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展，建立自己的品牌，從而形成可復(fù)制的商業(yè)地產(chǎn)操作模式，才能與品牌商家形成長(zhǎng)久的合作伙伴關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)公司要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)與戰(zhàn)
略，才能帶動(dòng)商家跟隨，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)真正的訂制式商業(yè)地產(chǎn)。對(duì)商家而言，有實(shí)力或者發(fā)展?jié)摿薮蟮纳碳?，往往注重企業(yè)品牌形象，有明確的市場(chǎng)目標(biāo)，也只有這樣的商家，其企業(yè)戰(zhàn)略方向才能與地產(chǎn)公司相合，項(xiàng)目品牌形成互動(dòng)。這種合作的過(guò)程也是一個(gè)共建的過(guò)程，開(kāi)發(fā)商及其合作伙伴在這個(gè)過(guò)程中不僅能實(shí)現(xiàn)分工配合上的互利，資源的有效配置，對(duì)于共建的成果同樣能夠?qū)崿F(xiàn)共享。一個(gè)運(yùn)作成功，發(fā)展穩(wěn)定的商業(yè)地
產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目，參與項(xiàng)目運(yùn)作的開(kāi)發(fā)商、加盟商會(huì)獲取市場(chǎng)份額，品牌效應(yīng)的回報(bào)，相關(guān)的設(shè)計(jì)者、策劃公司、制作公司、咨詢管理公司也都會(huì)從中獲取相關(guān)的美譽(yù)度回報(bào)。而且品牌層面的合作也是城市發(fā)展的需求。僅僅針對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，使開(kāi)發(fā)者很容易將目光聚焦在短期效益上，其社會(huì)效應(yīng)、對(duì)城市商業(yè)規(guī)劃的作用都無(wú)法和品牌化的系列開(kāi)發(fā)相比較。只有戰(zhàn)
略高度的合作，才能使雙方的理念統(tǒng)一，才能使所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目真正成為與城市協(xié)調(diào)發(fā)展的商業(yè)。品牌建設(shè)是商業(yè)地產(chǎn)整體行業(yè)水平提升的源動(dòng)力。成功的品牌建設(shè)在滿足開(kāi)發(fā)商和商家雙方利益需求的同時(shí)，還能深化二者的合作關(guān)系，吸引消費(fèi)者和投資者，并且推動(dòng)整體行業(yè)的發(fā)展。商業(yè)與
地產(chǎn)的結(jié)合關(guān)系決定了品牌營(yíng)造是商業(yè)地產(chǎn)操作模式的終極目標(biāo)，是實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。商業(yè)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展之要點(diǎn)提升開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)理念 一般而言，商業(yè)地產(chǎn)是開(kāi)發(fā)商、投資者和經(jīng)營(yíng)者“三合一”的有機(jī)整體，是一個(gè)不可中斷的鏈條，開(kāi)發(fā)商不能只管賣(mài)鋪賺錢(qián)，而必須考慮為投資者和經(jīng)營(yíng)者留下充分的利潤(rùn)空間，做到不是僅僅開(kāi)發(fā)商
賺得利益但投資者與經(jīng)營(yíng)者利益微薄，從而使投資以及經(jīng)營(yíng)積極性降低；另外，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該與城市協(xié)調(diào)發(fā)展，依托城市經(jīng)營(yíng)的大環(huán)境，商業(yè)地產(chǎn)才能順勢(shì)起飛從而使得地區(qū)商業(yè)價(jià)值提高，以實(shí)
現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。這是許多專(zhuān)家學(xué)者都提出并強(qiáng)調(diào)的觀點(diǎn)。 在開(kāi)發(fā)商在操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)在運(yùn)作中表現(xiàn)出城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平的總體提升。第一是大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都應(yīng)摒棄“賺到錢(qián)就走人”的投機(jī)方式；第二是商業(yè)地產(chǎn)從單一、低檔的沿街店鋪提升為
內(nèi)涵豐富、社會(huì)效益巨大的“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”。這都能表現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)理念的提升和社會(huì)責(zé)任感的日益增強(qiáng)。另外，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該重視展示地域文化特色。北京城市文化特色應(yīng)該在商業(yè)地產(chǎn)中得到創(chuàng)造性的體現(xiàn)，讓商業(yè)地產(chǎn)成為既能完美實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值，又能代表地域文化特色的標(biāo)志性作品。 合理分配利潤(rùn)空間商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由多個(gè)環(huán)節(jié)組成———“開(kāi)發(fā)—銷(xiāo)售—經(jīng)營(yíng)—管理”。作為開(kāi)發(fā)商，當(dāng)然要講求投資效益，追求利潤(rùn)最大化，但不能把利潤(rùn)空間都占完了，必須給第二個(gè)、第三個(gè)環(huán)節(jié)留下足夠的利潤(rùn)空間。
反之，即第二個(gè)、第三個(gè)環(huán)節(jié)沒(méi)有利潤(rùn)空間，將直接導(dǎo)致物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理不成功，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的品牌、信譽(yù)造成的打擊是直接和致命的。 這樣的例子在北京市是確實(shí)存在的。對(duì)此，專(zhuān)家們建議，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)應(yīng)由專(zhuān)業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理公司來(lái)包裝，來(lái)經(jīng)營(yíng)管理，以形成品牌效應(yīng)。這也是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商通過(guò)多年的摸索總結(jié)出的
基本規(guī)律。 選擇最佳贏利以及營(yíng)銷(xiāo)模式 商業(yè)地產(chǎn)包括有商業(yè)和地產(chǎn)兩個(gè)概念。商業(yè)地產(chǎn)有4個(gè)權(quán)益可以分開(kāi)：即開(kāi)發(fā)的權(quán)益、所有的權(quán)益、經(jīng)營(yíng)的權(quán)益、管理的權(quán)益。按4個(gè)分開(kāi)和其他特點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)賺錢(qián)可以有多個(gè)渠道：一是開(kāi)發(fā)商
通過(guò)運(yùn)作項(xiàng)目賺取開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)，二是所有者出租商鋪賺取租賃利潤(rùn)，三是商鋪經(jīng)營(yíng)者賺取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，四是商業(yè)物業(yè)管理者賺取管理利潤(rùn)。商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)贏利模式具有多樣性選擇：一是只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)，很快收回投資。二是只租不售。好處是產(chǎn)權(quán)握在開(kāi)發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可以將商業(yè)物
業(yè)進(jìn)入資本運(yùn)作。三是又租又售，部分租，部分賣(mài)，出租部分起示范作用；或者以租代售，又租又售；還可不租不售，自己做商業(yè)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)賺到投資開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)；還可與商家聯(lián)營(yíng)
，以物業(yè)為股本，成立專(zhuān)業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，合作或合伙經(jīng)營(yíng)；還有更巧妙的辦法是，以物業(yè)與其他人共同建立商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)其開(kāi)發(fā)的商業(yè)物業(yè)，并以租賃的方式從其手中租用他的商業(yè)
物業(yè)，同時(shí)享有租賃收入、合伙經(jīng)營(yíng)收益、物業(yè)增值三部分利益。選擇商業(yè)地產(chǎn)贏利模式需要把握以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：一是把握好項(xiàng)目的市場(chǎng)背景，認(rèn)真做好市場(chǎng)調(diào)查，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，不要同質(zhì)化，不要跟風(fēng)，也不要想當(dāng)然。許多爛尾樓并不都是因?yàn)?br />資金短缺造成的，主要還是開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)研究不夠，市場(chǎng)定位不準(zhǔn)。二是要考慮自己的投資實(shí)力，根據(jù)實(shí)力決定到底是賣(mài)，還是租，還是采用其他方式，自己實(shí)力達(dá)不到的贏利模式是無(wú)法
駕馭的。三是有無(wú)運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的人才團(tuán)隊(duì)，如果自己沒(méi)有現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的理念，缺乏商業(yè)地產(chǎn)的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，而是用住宅開(kāi)發(fā)的習(xí)慣性思維搞商業(yè)地產(chǎn)，不僅賺不到錢(qián)，甚至?xí)牙媳径假r了。四
、投資回報(bào)的期望值要設(shè)定好，是只賺開(kāi)發(fā)投資的錢(qián)，還是把經(jīng)營(yíng)管理的錢(qián)一起賺，是賺最大化利潤(rùn)，還是賺平均利潤(rùn)，是賺短期利潤(rùn)還是謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)利潤(rùn)，據(jù)此設(shè)定科學(xué)合理的贏利模式。 總之，商業(yè)地產(chǎn)成功與否，市場(chǎng)運(yùn)作是關(guān)鍵，除了上述的原則與要點(diǎn)之外，在具體的運(yùn)作環(huán)節(jié)中，后期的經(jīng)營(yíng)管理會(huì)成為其可持續(xù)發(fā)展以及地價(jià)提升的關(guān)鍵，只有做到商業(yè)物業(yè)整體合理經(jīng)營(yíng)，才提升物業(yè)商業(yè)價(jià)值，使得開(kāi)發(fā)商、投資者、運(yùn)營(yíng)者以及消費(fèi)者四方受益?！熬迬?kù)”境遇尷尬——揭開(kāi)北京商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之痛, 從去年5月份開(kāi)始包裝、策劃、銷(xiāo)售、招商到今年4月16日開(kāi)業(yè)，號(hào)稱(chēng)打造北京首家新青年時(shí)尚賣(mài)場(chǎng)的巨庫(kù)，在北京引起了包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、零售業(yè)界、商鋪投資人以及以經(jīng)營(yíng)服裝為主的小商戶
的廣泛關(guān)注。開(kāi)發(fā)商關(guān)注的是已經(jīng)走在危險(xiǎn)邊緣的室內(nèi)產(chǎn)權(quán)式商鋪銷(xiāo)售，巨庫(kù)能不能創(chuàng)造奇跡；零售業(yè)界關(guān)心的是巨庫(kù)——這個(gè)升級(jí)版的市場(chǎng)經(jīng)過(guò)華麗的包裝，是否能真的實(shí)現(xiàn)打造新青年時(shí)尚賣(mài)場(chǎng)
的市場(chǎng)定位；當(dāng)然，最關(guān)心的是那些既想賺錢(qián)又怕被套的商鋪投資人，舉棋不定輾轉(zhuǎn)反側(cè)了多少個(gè)夜晚?！　　靶銕?kù)＋裝庫(kù)＋食庫(kù)＋玩庫(kù)，讓你的消費(fèi)體驗(yàn)酷到頂點(diǎn)！”——這就是定位于35歲以下時(shí)尚青年的“巨庫(kù)”新青年時(shí)尚賣(mài)場(chǎng)喊出的響當(dāng)當(dāng)?shù)目谔?hào)。今天又一次成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)，來(lái)自一家媒體的報(bào)
道說(shuō)：“剛剛開(kāi)業(yè)4個(gè)多月就風(fēng)光不再，難覓酷勁”。而我要講的是巨庫(kù)從它面市的那一天起就埋下了失敗的種子，現(xiàn)在只是矛盾和沖突的開(kāi)始，巨庫(kù)之痛還在后面，完美的概念炒作也需要尊重市場(chǎng)
發(fā)展的規(guī)律，現(xiàn)在讓我們認(rèn)真地分析?！　≮A利模式之痛——室內(nèi)產(chǎn)權(quán)商鋪死魚(yú)翻不了身巨庫(kù)是在北京嘉信長(zhǎng)城小商品批發(fā)市場(chǎng)原址改建起來(lái)的，作為目前中國(guó)絕大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，其選擇的贏利模式為出售房產(chǎn)，在巨庫(kù)，賣(mài)場(chǎng)的每一層都被精心地劃分成了一家一家的小商鋪，
分開(kāi)出售小產(chǎn)權(quán)，每家小商鋪的面積都在七八平米到二三十平米之間，這樣的商鋪總數(shù)共有近千家之多。V　　這種以出售室內(nèi)產(chǎn)權(quán)小商鋪的營(yíng)銷(xiāo)方法，從它面市的那一天起就埋下了后患，雖然不乏成功的項(xiàng)目，如萬(wàn)通小商品批發(fā)市場(chǎng)，但是絕大多數(shù)都以失敗告終。如北京的大都市商業(yè)街前期發(fā)售的2
棟樓。廣州、深圳更多，在90年代，由于當(dāng)時(shí)眾多炒家瘋炒樓花，許多房地產(chǎn)商在樓盤(pán)未竣工前就卷款而逃，在全國(guó)造成了許多爛尾樓，歷史遺留問(wèn)題至今不能解決。后來(lái)許多開(kāi)發(fā)商又嘗試用售
后返租的辦法，通過(guò)出售小產(chǎn)權(quán)，開(kāi)發(fā)商組建或委托專(zhuān)門(mén)的商業(yè)管理公司再以合適回報(bào)率返租回來(lái)，但是又有騙錢(qián)的嫌疑。為此，建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理辦法》明確規(guī)定：2001年6月1日
后，不得以返本銷(xiāo)售和售后包租的方式出售未竣工的房屋?！　∵@種方法之所以失敗的主要因素是：一是產(chǎn)權(quán)分割出售后很難統(tǒng)一所有投資人的意愿去經(jīng)營(yíng)什么，如果要統(tǒng)一投資人的意愿并且能經(jīng)營(yíng)起來(lái)就會(huì)涉及到第二個(gè)問(wèn)題，即承諾一個(gè)合適的投資回
報(bào)售后返租。如果出售出去，并且已經(jīng)招租成功，但要保證投資人長(zhǎng)期穩(wěn)定投資回報(bào)，也就是必須保持租戶的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)成功，但是大量的廣告促銷(xiāo)費(fèi)由誰(shuí)來(lái)投入并不明確。因此，巨庫(kù)非常
清楚其面臨的死結(jié)，在銷(xiāo)售過(guò)程中盡量回避政策的風(fēng)險(xiǎn)，不惜投入巨額的廣告費(fèi)用以“秀庫(kù)、裝庫(kù)、食庫(kù)、玩庫(kù)”這一非常好的概念解決招商問(wèn)題，等于給投資人一個(gè)投資的預(yù)期?，F(xiàn)在《北京現(xiàn)代商
報(bào)》報(bào)道中商戶反映的問(wèn)題就是第三個(gè)問(wèn)題，即誰(shuí)為市場(chǎng)的整體經(jīng)營(yíng)成功負(fù)責(zé)？從道理上講，每一個(gè)商戶是自負(fù)盈虧的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)主體，但是一旦商戶經(jīng)營(yíng)不好退租，投資人的問(wèn)題將馬上暴露出來(lái)
，現(xiàn)在才是開(kāi)始?！　《ㄎ恢础獞?zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)博弈　　戰(zhàn)略決定方向，戰(zhàn)術(shù)決定沿正確方向前進(jìn)的道路如何走。應(yīng)該說(shuō)，巨庫(kù)的包裝在戰(zhàn)術(shù)營(yíng)銷(xiāo)上非常成功，根據(jù)其定位或者說(shuō)其戰(zhàn)略，在概念設(shè)計(jì)、貓頭LOGO、產(chǎn)品的細(xì)分策略以及商場(chǎng)內(nèi)的裝修
設(shè)計(jì)等上花費(fèi)了心思。當(dāng)然，最用心的要屬銷(xiāo)售的廣告和推廣活動(dòng)，曾經(jīng)一段時(shí)間鋪天蓋地，據(jù)說(shuō)在此攻勢(shì)下銷(xiāo)售得非常好，價(jià)格每平方米達(dá)到45萬(wàn)元，在北京的任何一個(gè)商場(chǎng)或者市場(chǎng)都沒(méi)有見(jiàn)
過(guò)如此陣勢(shì)，即使同時(shí)期開(kāi)始招商和開(kāi)業(yè)的60萬(wàn)平方米的亞洲商業(yè)航母——百榮世貿(mào)商城與之相比也相形見(jiàn)絀。但是今天的巨庫(kù)為什么生意如此冷清并出現(xiàn)商戶開(kāi)始退租等情況？重要的原因還是其
市場(chǎng)定位，尤其是在客群定位和形象定位上出現(xiàn)了問(wèn)題，同時(shí)這也是巨庫(kù)最引以為豪的東西?！　≡诒本┑纳探?，有一個(gè)重新定位的經(jīng)典案例就是甘家口百貨商場(chǎng)。90年代末，新裝修開(kāi)業(yè)的甘家口百貨商場(chǎng)也開(kāi)始走時(shí)尚、精品的百貨店發(fā)展方向，但是開(kāi)業(yè)很長(zhǎng)一段時(shí)間生意冷冷清清。認(rèn)
真地分析后，其商圈范圍內(nèi)人口結(jié)構(gòu)以中老年人居多，其定位不適合該區(qū)域的需求，后甘家口百貨商場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)行業(yè)種調(diào)整，大幅增加中老年人需求的商品，獲得了成功。而巨庫(kù)所在的位置和區(qū)域
蔣宅口也存在一樣的問(wèn)題，即商圈范圍內(nèi)居民的人口結(jié)構(gòu)與其定位在35歲以下的新青年剛好是相反的。對(duì)于一個(gè)23萬(wàn)平方米的商場(chǎng)或者市場(chǎng)核心商圈半徑3公里左右，你要吸引全北京的時(shí)尚青年
來(lái)此消費(fèi)概念上是可行的，但是必須尊重商業(yè)規(guī)律。我相信巨庫(kù)的定位放在西單、朝陽(yáng)路華堂附近肯定能取得成功?！　≡谛蜗蠖ㄎ环矫妫鋯?wèn)題主要在市場(chǎng)和商場(chǎng)的沖突上。大家知道，市場(chǎng)吸引的是無(wú)差別的消費(fèi)人群，而巨庫(kù)不論在目標(biāo)客戶的定位還是以此為基礎(chǔ)的形象定位，都是要吸引35歲以下新青年，
消費(fèi)客群相對(duì)單一，這是一個(gè)矛盾。只要略懂一些商業(yè)知識(shí)的人都知道，百貨商場(chǎng)賣(mài)的是時(shí)尚、便利店賣(mài)的是時(shí)間，而超市和市場(chǎng)賣(mài)的就是便宜。價(jià)格便宜就需要更高的營(yíng)業(yè)額，需要更多消費(fèi)人
群支撐，既然巨庫(kù)的定位在市場(chǎng)，但是價(jià)格又沒(méi)有吸引力，就失去了消費(fèi)基礎(chǔ)。如果因?yàn)榄h(huán)境好，價(jià)格就貴，那消費(fèi)者完全可以選擇去大商場(chǎng)消費(fèi)。　　經(jīng)營(yíng)之痛——誰(shuí)是我們的客戶　　巨庫(kù)開(kāi)業(yè)后廣告投入與前期銷(xiāo)售時(shí)廣告費(fèi)的大量投入相比，真有天壤之別。前期廣告投入因?yàn)槭琴u(mài)房，銷(xiāo)售與開(kāi)發(fā)商有直接的關(guān)系，而后期廣告投入是為了經(jīng)營(yíng)，收益的主體是商戶。就涉及
到這筆廣告投入從哪來(lái)里的問(wèn)題，從正常情況看，主要來(lái)源是向商戶收取管理費(fèi)，剛剛開(kāi)始經(jīng)營(yíng)的商戶是最不穩(wěn)定的，如果經(jīng)營(yíng)好，租金提高沒(méi)關(guān)系，而一旦商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)不好，就算提前退租，
最多損失押金，這也是產(chǎn)權(quán)式商鋪的死結(jié)。我們從商鋪營(yíng)銷(xiāo)利益圖進(jìn)行分析?！　￠_(kāi)發(fā)商關(guān)心的是是否好賣(mài)，價(jià)格能否達(dá)到預(yù)期，從現(xiàn)在的情況看，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)達(dá)到了目的，對(duì)投資巨庫(kù)商鋪的人，現(xiàn)在矛盾還沒(méi)有暴露，一旦到絕大部分經(jīng)營(yíng)戶生意不好并且開(kāi)始退租的時(shí)候
，所有的矛盾都將集中釋放。室內(nèi)產(chǎn)權(quán)商鋪從它出現(xiàn)的那一天就沒(méi)有解開(kāi)這個(gè)死結(jié)，我們不能把前提條件建立在未來(lái)這個(gè)項(xiàng)目肯定能經(jīng)營(yíng)起來(lái)并且能賺錢(qián)的基礎(chǔ)上，因?yàn)閱?wèn)題只有在失敗后才能暴
露，而產(chǎn)權(quán)商鋪失敗了就沒(méi)有好的良方。因?yàn)檫@種事件主體的任何三方從沒(méi)有像一個(gè)真正的商業(yè)零售企業(yè)會(huì)用心考慮最終賺錢(qián)的來(lái)源——消費(fèi)者。楊衛(wèi)國(guó)先生數(shù)十年商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)之凝結(jié) ■關(guān)于廣告廣告是什么？廣告是對(duì)一個(gè)觀點(diǎn)作明顯而充分的說(shuō)服，是一種雙向溝通和交流；廣告不是全部，它只是營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)中一個(gè)比較重要的環(huán)節(jié)；廣告的基礎(chǔ)系于策略，所有廣告表現(xiàn)和廣告創(chuàng)意都必須緊
緊圍繞策略而展開(kāi)?！鲫P(guān)于創(chuàng)意 創(chuàng)意是什么？創(chuàng)意就是“情理之中，意料之外”，將產(chǎn)品和大眾文化變成一種爆炸性的組合，借以賦予產(chǎn)品一種精神，一種個(gè)性，一種擋不住的魔力?！鲫P(guān)于品牌!品牌是什么？品牌是進(jìn)攻市場(chǎng)的一面旗幟。現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)從某種意義上說(shuō)即是一種品牌戰(zhàn)，誰(shuí)的品牌深入人心，誰(shuí)就最終贏得市場(chǎng)的支持。這是一個(gè)品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，一個(gè)講究個(gè)性、特色的時(shí)代，一個(gè)造就強(qiáng)勢(shì)品牌的時(shí)代，千篇一律的做法造就千篇一律的面孔，千篇一律面孔的結(jié)果使消費(fèi)者誰(shuí)也記不住，也就使消費(fèi)者難以一見(jiàn)鐘情
，難以“生死相許”，很容易發(fā)生“婚外情”和“三角戀”……■關(guān)于策劃策劃是什么？策劃的本質(zhì)就是改變，威力更大的就是顛覆，從無(wú)到有是一種策劃，撥開(kāi)云霧見(jiàn)青