【正文】 2013年，是蘭州市場(chǎng)轉(zhuǎn)型提升的第二年，未來23年依然是外來大型開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐的黃金時(shí)期。2011年，恒大輕松成為蘭州年度銷售冠軍很好的印證了本報(bào)告的推斷。預(yù)計(jì)未來23年，蘭州行業(yè)集中度依然會(huì)保持較高水平。二、行業(yè)集中度2012年蘭州市銷售金額十強(qiáng)開發(fā)企業(yè)（已去除純團(tuán)購(gòu)項(xiàng)目），%，行業(yè)集中度依然處于很高水平。同時(shí)，蘭州也是一個(gè)亟待向現(xiàn)代化發(fā)展的成長(zhǎng)型城市?！痉治觥俊?創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)達(dá)與否是一座城市文化軟實(shí)力的標(biāo)志性指標(biāo)之一。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園【動(dòng)態(tài)】■ 蘭州創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園被文化部評(píng)為“國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)示范基地”，成為甘肅省第一個(gè)獲此榮譽(yù)的文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)?！?一旦蘭州中川鐵路建成，鐵路兩端的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局將發(fā)生重要變化。在公路系統(tǒng)投入規(guī)劃建設(shè)的同時(shí)，鐵路可以更大程度上加強(qiáng)新老城區(qū)間的聯(lián)系。兩條鐵路建成后，新疆和西藏之間的鐵路交通將縮短一千多公里，從蘭州乘坐高鐵到達(dá)蘭州中川機(jī)場(chǎng)只需要18分鐘。新區(qū)發(fā)展還應(yīng)更加注重與老城區(qū)之間的便捷交通聯(lián)系。/新區(qū)道路【動(dòng)態(tài)】■ 蘭州新區(qū)共規(guī)劃道路118條，總長(zhǎng)度868公里，其中包括7條快速通道，39條主干通道，72條次干道?！痉治觥俊?奧體中心的落地對(duì)于區(qū)域城市形象提升具有重要作用，也是城市區(qū)域發(fā)展的引擎之一?！?奧林匹克中心最終將落戶于安寧區(qū)、馬灘或蘭州新區(qū)三地的一處，目前正在進(jìn)行最后的考察和論證。對(duì)資金的渴求也會(huì)帶來對(duì)應(yīng)的招商優(yōu)惠扶持，對(duì)應(yīng)優(yōu)惠扶持是企業(yè)可以重點(diǎn)考慮的長(zhǎng)線機(jī)遇之一。新區(qū)投資【動(dòng)態(tài)】■ 未來兩年內(nèi)甘肅省國(guó)有資產(chǎn)投資集團(tuán)有限公司將為蘭州新區(qū)融資100億元以上的建設(shè)資金。與其他相比，該項(xiàng)目地理位置更易于吸引安寧傳統(tǒng)區(qū)域客群。安寧桃?！緞?dòng)態(tài)】■ 安寧區(qū)桃海商業(yè)中心項(xiàng)目總投資8億元，擬在安寧區(qū)514號(hào)路以南、桃海科教賓館以東、銀灘路街道以北的老桃海市場(chǎng)區(qū)域和576號(hào)路以西，打造全省乃至西北地區(qū)一流的商業(yè)中心。以仁壽山目前開建的項(xiàng)目所傳遞出的信息來看，開發(fā)定位過于平庸，不利于凸顯項(xiàng)目區(qū)位和資源優(yōu)勢(shì)，與市場(chǎng)需求切合度不夠?！痉治觥俊?仁壽山是安寧區(qū)重要景觀資源之一。安寧仁壽山【動(dòng)態(tài)】■ ，占地80畝，建筑面積21800平方米，集名人書畫院、城市規(guī)劃館、旅游服務(wù)中心、接待中心于一體的福壽文化園開建。雖然在拆遷等方面阻力大，但大的趨勢(shì)不可扭轉(zhuǎn)。用地分為上徐家灣和下徐家灣兩塊，總建筑規(guī)模達(dá)114萬平方米?！?“八大舊城區(qū)”改造包括一區(qū)（中央商務(wù)區(qū)）、一灣（徐家灣）、兩坪（伏龍坪、桃樹坪）、四片（雁灘、東崗、廟灘子、鹽場(chǎng)）等城中村和舊城區(qū)。目前的企業(yè)落地速度對(duì)于新區(qū)吸引新的企業(yè)進(jìn)駐具備利好效應(yīng)?！?已引進(jìn)中石油、工商銀行、國(guó)家電網(wǎng)、中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)電信、中國(guó)鐵建、中航工業(yè)、吉利汽車、三一重工、中國(guó)郵政、新興際華集團(tuán)等11家世界500強(qiáng)企業(yè)。近期，與中國(guó)化工集團(tuán)、南翔萬商物流產(chǎn)業(yè)股份有限公司、正威國(guó)際集團(tuán)、碧桂園控股集團(tuán)等20多個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目正在對(duì)接洽談。新區(qū)招商引資【動(dòng)態(tài)】■ 據(jù)蘭州新區(qū)招商服務(wù)局統(tǒng)計(jì)，截至9月中旬，蘭州新區(qū)共實(shí)施招商引資項(xiàng)目103個(gè)?！痉治觥俊?安寧缺少成規(guī)模、上檔次商業(yè)物業(yè)一直是市場(chǎng)長(zhǎng)期存在一項(xiàng)重要空白?？偼顿Y約20億元?！?蘭州安寧區(qū)劉家堡城市綜合體項(xiàng)目位于蘭州市安寧區(qū)劉家堡廣場(chǎng)東南角。與此同時(shí)，現(xiàn)有城市交通體系將面臨新的考驗(yàn)。根據(jù)原計(jì)劃安排，整個(gè)軌道交通一期工程將于2013年全面開工。■ 蘭州地鐵地下線路一般距離地面1415米?！?此外，本項(xiàng)目所替代的原西站貨場(chǎng)搬遷后空出的地塊，將是又一新的開發(fā)熱點(diǎn)?！痉治觥俊?東川物流中心的開發(fā)建設(shè)將整個(gè)蘭州市的房地產(chǎn)開發(fā)概念區(qū)域向西擴(kuò)展到了之前很少被提及的西固以西區(qū)域。預(yù)計(jì)2015年鐵路貨運(yùn)年吞吐量能達(dá)到1700萬噸，2020年達(dá)到2500萬噸，將成為西北地區(qū)規(guī)模最大、功能最齊全的綜合性鐵路物流中心。從區(qū)域發(fā)展格局分析，青白石開發(fā)面臨利好。■ 蘭州市低丘緩坡溝壑等未利用地綜合開發(fā)1號(hào)片區(qū)，位于城關(guān)區(qū)青白石白道坪，東起規(guī)劃包蘭二線(土圈溝)，西至鹽什公路，南起規(guī)劃北快速路(砂金坪)，北至分水嶺(蕎麥梁)，面積約25平方公里，總投資200億元。/青白石太平洋建設(shè)BT【動(dòng)態(tài)】■ 蘭州市低丘緩坡溝壑等未利用地綜合開發(fā)項(xiàng)目已動(dòng)工。從市場(chǎng)角度分析，碧桂園的進(jìn)駐對(duì)蘭州市場(chǎng)產(chǎn)生的影響將不亞于之前的恒大。根據(jù)合作協(xié)議，碧桂園集團(tuán)將分別斥資300億元和200億元以上，與城關(guān)區(qū)、新區(qū)合作，打造“蘭州新城”和新區(qū)地標(biāo)。無論政府層面如何確定財(cái)政歸屬關(guān)系，蘭州新區(qū)和新城都是不同時(shí)間內(nèi)需要重點(diǎn)關(guān)注兩大區(qū)域。之所以包裝稱“新城”的概念目前市場(chǎng)中看法不一?！痉治觥俊?蘭州“新城”是繼蘭州“新區(qū)”之后出現(xiàn)在蘭州市場(chǎng)的又一新的提法?！痉治觥俊?不斷超出預(yù)期的面積調(diào)整反映出了蘭州新區(qū)在全國(guó)幾個(gè)新區(qū)中的特殊地位。例如：九州等?！痉治觥俊?北環(huán)、南山兩路對(duì)于蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的影響將十分顯著。預(yù)計(jì)年內(nèi)羅鍋溝大橋墩柱、橋臺(tái)能夠全部完工，箱梁架設(shè)能至第六跨。從全市范圍來看，蘭州城市東南西北四個(gè)方向的出入城入口處之外的地段，更適宜發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)。幾個(gè)當(dāng)前的熱點(diǎn)區(qū)域外，也不乏其他可以更遠(yuǎn)前瞻的區(qū)域?！痉治觥俊?安寧板塊是目前蘭州房地產(chǎn)開發(fā)熱度最高的區(qū)域。/安寧沙井驛物流【動(dòng)態(tài)】■ 蘭州規(guī)建部門表示，沙井驛發(fā)展現(xiàn)代物流園，有諸多優(yōu)勢(shì)。【分析】■ 新十景中，除了青城古鎮(zhèn)、魯土司衙門、什川古梨園、興隆山風(fēng)景區(qū)外，其他六個(gè)均在蘭州四區(qū)。蘭州十景【動(dòng)態(tài)】■ 中山鐵橋、黃河母親雕像、興隆山景區(qū)、水車博覽園、讀者大道、蘭山風(fēng)景區(qū)、青城古鎮(zhèn)、魯土司衙門、仁壽山景區(qū)和什川古梨園被評(píng)為蘭州“新十景”。從目前企業(yè)的各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)意愿來看，未來該集團(tuán)將會(huì)更多的進(jìn)入到商品房開發(fā)領(lǐng)域。【分析】■ 甘肅建投是本地市場(chǎng)所熟知的甘肅一至九建上屬集團(tuán)。■ 截止2012年年底，已經(jīng)比較確定參與青白石開發(fā)的大型開發(fā)企業(yè)已達(dá)三家。與雁灘板塊隔河相對(duì)的整個(gè)區(qū)域未來已經(jīng)存在大量開發(fā)預(yù)期。■ 項(xiàng)目東起規(guī)劃包蘭二線（土圈溝），西至鹽什公路，南起規(guī)劃北快速路（砂金坪），北至分水嶺（蕎麥梁），對(duì)項(xiàng)目實(shí)施范圍內(nèi)的低丘緩坡溝壑等未利用土地進(jìn)行征收、轉(zhuǎn)用、土地整理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，蘭州新區(qū)是蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來。【分析】■ 蘭州新區(qū)上升為國(guó)家新區(qū)后，簽約、進(jìn)駐和受關(guān)注程度明顯提高。簽約項(xiàng)目10個(gè)，總投資310億元人民幣。未來中鐵開始正式推廣亮相，將再次對(duì)區(qū)域開發(fā)熱度產(chǎn)生重要推動(dòng)。對(duì)于在該區(qū)域有土地資源的企業(yè)也是一個(gè)尋求利益最大化的良好時(shí)機(jī)。【分析】■ 中鐵高調(diào)開發(fā)崔家大灘，迅速提升了區(qū)域熱度。據(jù)悉，崔家大灘土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目總投資金額為100億元，計(jì)劃用3~5年時(shí)間，完成項(xiàng)目范圍內(nèi)土地征收、市政基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)和南河道綜合治理等項(xiàng)目?jī)?nèi)容。金雁黃河大橋機(jī)動(dòng)車道已經(jīng)通車，但人行道部分尚未貫通。尤其對(duì)于緩解城關(guān)黃河大橋及其北側(cè)、平沙落雁、南北濱河路交通擁堵具有重要作用。黃河大橋【動(dòng)態(tài)】■ 元通大橋10月底合攏，金雁黃河大橋11月底完工。具體的建設(shè)位置也會(huì)對(duì)周邊商業(yè)客流導(dǎo)入產(chǎn)生重要影響。天橋突出“一橋一景”，規(guī)劃方案不但從視覺景觀上提出新要求，更注重的還是實(shí)用性。過街天橋【動(dòng)態(tài)】■ 2012年蘭州市計(jì)劃在重點(diǎn)路段建設(shè)16座過街天橋，實(shí)現(xiàn)人車分離提高道路通行能力，緩解城區(qū)道路擁堵狀況。將讓市場(chǎng)對(duì)蘭州新區(qū)的信心和期望值大大增強(qiáng)。國(guó)家級(jí)新區(qū)【動(dòng)態(tài)】■ 繼上海浦東新區(qū)、天津?yàn)I海新區(qū)、重慶兩江新區(qū)、浙江舟山群島新區(qū)后，國(guó)務(wù)院批復(fù)的第五個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)花落蘭州新區(qū)。與此同時(shí)，交通立體化改造也是開發(fā)企業(yè)應(yīng)該十分重視的問題。該項(xiàng)目目前將主要實(shí)施小西湖立交橋南濱河路交通改造、解放門區(qū)域交通改造、平沙落雁區(qū)域交通改造、天水路至讀者大道區(qū)域交通改造、雁灘路(603路)延伸段下穿天水路改造五個(gè)立體交通改造工程?！痉治觥俊?綜合體集中涌現(xiàn)于馬灘，一方面對(duì)于七里河區(qū)西半部分、西固區(qū)東部發(fā)展非常有利，另一方面也進(jìn)一步凸顯除了三灘中獨(dú)處黃河北岸的營(yíng)門灘在商業(yè)配套方面的匱乏。另外的幾個(gè)組團(tuán)更適合以三四線城市布局為近期主要戰(zhàn)略的開發(fā)企業(yè)?！痉治觥俊?新規(guī)劃的出臺(tái)為甘肅省未來投資格局描繪出了大體方向。以西隴海蘭新經(jīng)濟(jì)帶為橫貫全省的橫軸，以呼包銀—蘭西拉經(jīng)濟(jì)帶、慶(陽)—平(涼)—天(水)—成(縣)徽(縣)—武都經(jīng)濟(jì)帶為兩條縱軸，加速推進(jìn)形成蘭白(蘭州—白銀)、酒嘉(酒泉—嘉峪關(guān))、張掖(甘州—臨澤)、金武(金昌—武威)、天成(天水—隴南成縣、徽縣)、平慶(平?jīng)觥獞c陽)六大組團(tuán)式城市化發(fā)展格局。■ “—橫兩縱六區(qū)”。區(qū)域投資價(jià)值需要重新考量定位。新區(qū)職教園區(qū)已完成規(guī)劃總體方案，正在進(jìn)行征地拆遷工作，甘肅醫(yī)學(xué)高等?？茖W(xué)校、甘肅中醫(yī)學(xué)院蘭州新區(qū)校區(qū)已完成選址，省奧林匹克體育中心等項(xiàng)目正在銜接落戶新區(qū)職教園區(qū)。新區(qū)【動(dòng)態(tài)】■ 蘭州市已確定蘭州實(shí)驗(yàn)幼兒園、福利東路一小、蘭州十一中、蘭州六十一中在新區(qū)開辦分校（分園），其中幼兒園、小學(xué)今年動(dòng)工建設(shè)，預(yù)計(jì)2013年建成使用；初中、高中明年動(dòng)工建設(shè)，預(yù)計(jì)2014年建成使用?！痉治觥俊?該項(xiàng)目緊鄰三大九州新項(xiàng)目，未來可以很好的借助區(qū)域整體發(fā)展優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目總占地將達(dá)到500畝，入住企業(yè)可根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力和發(fā)展規(guī)模，選擇“經(jīng)濟(jì)適用房”式的標(biāo)準(zhǔn)化車間，或拎包入住型的“商品房式”車間，或是高級(jí)定制式的“別墅”型車間。九州廚房【動(dòng)態(tài)】■ 九州“主食廚房”項(xiàng)目推介會(huì)在九州項(xiàng)目所在地舉行，上百家食品加工企業(yè)老板參會(huì)?！痉治觥俊?“水”是制約蘭州秦王川新區(qū)發(fā)展的一大難題，也是形成不利市場(chǎng)預(yù)期的關(guān)鍵要素之一。新區(qū)【動(dòng)態(tài)】■ 引大入秦工程蘭州新區(qū)供水項(xiàng)目——石門溝水庫(kù)正式建成蓄水運(yùn)營(yíng)。與秦王川新區(qū)相比，兩個(gè)區(qū)域均更為靠近蘭州市主城區(qū)，并且直接臨近的黃河北、雁灘板塊是蘭州市開發(fā)熱度很高的兩個(gè)板塊。該項(xiàng)目區(qū)域位于城關(guān)黃河以北、徐家山森林公園以西、大砂溝109國(guó)道以東、柳忠高速公路以南。三條嶺區(qū)域開發(fā)【動(dòng)態(tài)】■ 城關(guān)區(qū)三條嶺低丘緩坡溝壑綜合開發(fā)利用項(xiàng)目正式開工，該工程總投資30億元，完成后可開發(fā)整理建設(shè)用地約3600畝。后續(xù)具體規(guī)劃選址需要十分慎重。如專業(yè)商廈、購(gòu)物中心等。【分析】■ 隨著安寧房地產(chǎn)開發(fā)的不斷深入，商業(yè)配套需求量會(huì)越來越大。立達(dá)國(guó)際汽配城【動(dòng)態(tài)】■ 華尊立達(dá)國(guó)際汽配城項(xiàng)目位于安寧區(qū)，建設(shè)用地257畝，㎡，預(yù)計(jì)2014年10月建成投入運(yùn)營(yíng)，建成后規(guī)模屬甘肅省乃至西北首位，將實(shí)現(xiàn)年銷售收入20億元，上繳各種稅費(fèi)7175萬元，向社會(huì)提供就業(yè)崗位近5000個(gè)。尤其對(duì)于原本較為較偏遠(yuǎn)區(qū)域的影響將非常巨大。【分析】■ 軌道交通建設(shè)是蘭州交通建設(shè)的一大里程碑，貫穿主城區(qū)與郊區(qū)的軌道網(wǎng)絡(luò)將會(huì)帶動(dòng)整個(gè)城市進(jìn)入新的發(fā)展階段。市域線網(wǎng)敷設(shè)3條線，分別為中川線、榆中線、青什線組成。在全市可開發(fā)土地資源日益緊張的情況下，三灘作為城市熱點(diǎn)區(qū)域，受關(guān)注度會(huì)不斷提高。其中，金融商貿(mào)組團(tuán)位于馬灘中心位置，主要由現(xiàn)代金融、商務(wù)辦公、商貿(mào)物流、酒店公寓、文化娛樂、休閑購(gòu)物等組成；旅游文化組團(tuán)位于馬灘產(chǎn)業(yè)園南部，南河道沿線，是以“蘭州老街”為中心形成的旅游文化組團(tuán)；生態(tài)居住組團(tuán)位于T188號(hào)道路西側(cè)，主要包括經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房以及產(chǎn)業(yè)園職工居住用房等。■“兩軸”包括與南北方向T188號(hào)道路平行的“金融商貿(mào)區(qū)發(fā)展主軸”和與東西方向S183號(hào)道路平行的“文化休閑區(qū)主軸”，園區(qū)規(guī)劃T188道路已全線貫通，S183號(hào)、S185號(hào)、S186號(hào)、S187號(hào)道路即將開工建設(shè)。馬灘【動(dòng)態(tài)】■“一心、兩軸、三組團(tuán)”?！痉治觥俊?在秦王川新區(qū)內(nèi)交通基礎(chǔ)設(shè)置日趨完善的情況下，有關(guān)搬遷的實(shí)質(zhì)性優(yōu)惠政策需要盡快出臺(tái)?！?蘭州新區(qū)“七通一平”迎候搬遷企業(yè)入駐。支持央企省企新區(qū)拓展【動(dòng)態(tài)】■ 自主開發(fā)建設(shè)和不自主開發(fā)建設(shè)兩種途徑處置與整理搬遷企業(yè)原址土地?！痉治觥俊觥疤礻砒P凰城”此次奠基是繼前身“朗鉅天域”停工3年后的首次公開高調(diào)亮相，該項(xiàng)目是黃河北的又一生態(tài)大盤，地?zé)釡厝獮轫?xiàng)目增加了的獨(dú)一無二的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。天昱鳳凰城開工【動(dòng)態(tài)】■ 天昱鳳凰城由甘肅天昱置業(yè)有限公司開發(fā)，占地753畝，預(yù)計(jì)投資50億元人民幣，分5期建設(shè)，是目前蘭州北城投資較大、功能較全的大型生態(tài)人文社區(qū)。交通【動(dòng)態(tài)】■ 《蘭州市道路交通改善工程總體規(guī)劃方案》■ “一橫、三環(huán)、九縱”【分析】■ “一橫、三環(huán)、九縱”給蘭州未來交通描繪出了功能比較全面的藍(lán)圖?！?該項(xiàng)目占地面積約97畝，㎡，㎡，住宅面積約24萬㎡，㎡，㎡，㎡，總投資規(guī)模約20億元。在今天蘭州桃花旅游節(jié)開幕式上，將舉行項(xiàng)目簽約儀式和項(xiàng)目奠基儀式，簽約、奠基12個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目?！?但從目前該項(xiàng)目實(shí)際推進(jìn)情況來看，境遇并不理想。【分析】■ 綜合體相對(duì)于工業(yè)項(xiàng)目，對(duì)于新區(qū)來講更具人口導(dǎo)入直接價(jià)值。項(xiàng)目位于蘭州新區(qū)未來的CBD開發(fā)區(qū)的核心區(qū)域，與新區(qū)政府毗鄰。未來的星光城將完美地成為蘭州新區(qū)重要的地標(biāo)性高級(jí)商業(yè)服務(wù)區(qū)域?！?星光城項(xiàng)目，作為蘭州新區(qū)首個(gè)高端商業(yè)項(xiàng)目，新區(qū)第一個(gè)城市綜合體，由五星級(jí)酒店、公寓、商業(yè)街、購(gòu)物中心、各式高端住宅和多重高端商業(yè)配套組合而成的星光城項(xiàng)目備受矚目。市政配套、商業(yè)配套、與主城區(qū)間的快速交通建設(shè)尤為重要。新區(qū)運(yùn)作的關(guān)鍵性難點(diǎn)還未到來。　　　　北京仁創(chuàng)集團(tuán)在新區(qū)建設(shè)分布式能源電站江蘇振發(fā)新能源公司在蘭州新區(qū)秦川鎮(zhèn)建設(shè)50MW光伏電站項(xiàng)目中國(guó)節(jié)能環(huán)保集團(tuán)公司擬在蘭州新區(qū)建設(shè)分布式能源國(guó)家級(jí)示范區(qū)項(xiàng)目甘肅省廣播電視網(wǎng)絡(luò)有限責(zé)任公司的蘭州新區(qū)廣電網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目東方光大集團(tuán)的通信塑料光纖產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目東方園林產(chǎn)業(yè)集團(tuán)在新區(qū)建設(shè)的景觀系統(tǒng)建設(shè)項(xiàng)目等。從目前的推進(jìn)進(jìn)度來看，太平洋已開工、碧桂園已大體確定合作意向，在外還有多家尚未公開的實(shí)力企業(yè)意向參與。其中不乏已經(jīng)做出概念規(guī)劃的區(qū)域，如青白石?！痉治觥俊?“低丘緩坡溝壑綜合開發(fā)利用”是近階段