【正文】 每年第4季度制訂出下一年度維修養(yǎng)護計劃。共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發(fā)現的問題，屬于急修范圍內，應在15分鐘內組織到場維修。有房屋共用部位及共用設施設備的基礎檔案。表30　 共用部位及共用設施設備運行和維修養(yǎng)護內容及要求項 目內容及要求綜合管理按照相關規(guī)定實施承接查驗。對專項委托服務有監(jiān)督及評價機制，有監(jiān)督評價記錄。專業(yè)服務企業(yè)應符合相關行政主管部門的資質要求；操作人員應持有相應的職業(yè)資格證書。1為會所、游泳池提供配套服務。1接受委托，提供郵件代收代寄，水、電、燃氣、網絡開通辦理手續(xù)及費用代繳服務。1每年有組織業(yè)主參觀共用設施設備機房。1男女分設的公共衛(wèi)生間能正常使用，公共衛(wèi)生間內的殘疾人無障礙設施使用情況良好，無侵占、損壞等現象。投保物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。有寵物管理制度與措施，設置寵物管理標識，嚴格管理，有園區(qū)犬只花名冊。業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在24小時內回復；投訴回訪率100%。對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應勸阻并報告相關行政主管部門?？蛻舴彰吭鹿疚飿I(yè)服務合同履行情況。房屋棟號、房號及公共配套設施、設備標識清晰、明顯。表29（續(xù)）項 目內容及要求標 識重點部位按相關要求設置有安全警示標識、消防標識、導向標識、指示標識及其它標識。有檔案管理專員，并設置有檔案資料室。檔 案有物業(yè)服務檔案管理制度，有電梯、消防等設施設備承接查驗、運行、維修、養(yǎng)護檔案資料。有培訓、考核體系。有共用部位及共用設施設備維修養(yǎng)護、消防安全防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。制 度有便民服務指南內容的業(yè)主手冊。從業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志，規(guī)范服務，語言文明，主動、熱情。從業(yè)人員及項目負責人應納入成都市物業(yè)服務信用信息檔案管理系統(tǒng)、持有執(zhí)業(yè)名冊證書。實行項目經理責任制，一個物業(yè)管理區(qū)域配備1名項目負責人。公示有24 小時服務電話。提供特約服務的，應公示服務項目、服務標準及收費標準。公示有物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質證書（復印件）或其它管理人名錄證書（復印件）、項目主要服務人員姓名、照片、崗位信息，物業(yè)服務事項、服務標準、收費項目、收費標準、收費率（每季度統(tǒng)計1次）、報修電話、三級投訴電話等物業(yè)服務及收費信息?！?住宅物業(yè)五級服務 　 綜合服務應符合表29的規(guī)定。有關愛空巢老人、殘障人士等公益活動，小區(qū)有義工組織。每年至少開展3次精神文明宣傳教育工作，內容包括科學防疫、消防安全、食品衛(wèi)生、房屋及其附屬設施設備使用安全、環(huán)保及法律等知識 ?！?社區(qū)文化建設應符合表28的規(guī)定。除草每年全面除草4 次，重點綠地增加除草次數，不出現30 厘米以上的雜草。病蟲害防治根據病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每月檢查4 次病蟲害情況；并根據檢查結果針對不同植物采取相應的防治措施，嚴禁高毒農藥，無明顯病蟲害發(fā)生。表27　 綠化養(yǎng)護內容及要求項 目內容及要求綠化養(yǎng)護灌溉有計劃地進行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，采用節(jié)水灌溉設備和措施，及時排澇；一般植物確保在萌芽前、4 月、5月、秋季、入冬前澆水1 次，需水量大的植物根據長勢和土壤情況合理灌溉。投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標識；定期進行消殺滅害，有相關記錄。有完善的消殺滅害服務方案和管理制度。水景：根據水質情況進行消毒凈化處理。天臺、屋面：每季度清掃1次天臺，屋面；雨季期間，每半月清掃1次天臺、屋面；每月巡查1次天臺、內天井，有雜物及時清掃。（2）樓道、樓梯：每日清掃1次、每周清拖2次樓道、樓梯地面；每周擦拭2次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設施；每季度除塵1次樓內燈具；根據地面材質，定期做地面清洗、養(yǎng)護；每日巡視保潔2次樓道、樓梯。垃圾清運車外觀整潔。生活垃圾應清運至指定的垃圾中轉站，清運頻次不低于4次/日。蠅、蚊孳生季節(jié)每3日噴灑1次殺蟲藥。表26　 環(huán)境衛(wèi)生維護內容及要求項 目內容及要求生活垃圾的收集、清運有垃圾收集容器。登記薄冊齊全，有出租房屋公示欄。1利用小區(qū)公告欄張貼安全防范宣傳品，每半年開展1次安全防范宣傳活動。備勤人員24小時待崗，人數不得少于秩序維護人員的20%。對違法犯罪行為立即報警，協(xié)助公安機關進行處理。有大宗物品進出管理制度，實行大宗物品搬運進出登記管理。有外來人員管理制度，對來人來訪進行詢問登記。表25　 公共秩序維護內容及要求項 目內容及要求公共秩序維護出入口有專人24小時值守，實行住戶刷卡進出方式。委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，在5天內清運，自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸的方式清運。受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。表24　 裝飾裝修管理內容及要求項 目內容及要求裝飾裝修管理有裝飾裝修管理服務制度。每日巡查1次游樂設施，確保無安全隱患。使用期間每周巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施，每半月檢查1次防漏電設施。 物業(yè)服務人員應在20分鐘內到達現場，六城區(qū)范圍內專業(yè)維修人員應在30分鐘內到達現場，其它地區(qū)在60分鐘內到達現場。有電梯突發(fā)事件或者事故的應急措施與救援預案，并每半年演練1次。每日至少檢查1次電梯安全狀況。與有相應有效資質的電梯維保單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。電梯緊急報警裝置能隨時與值班人員取得有效聯系。有以崗位責任制為核心的電梯使用安全管理制度。電梯檢驗有效期屆滿前1個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。每年對業(yè)主至少有3次消防安全宣傳教育，可采用宣傳欄、橫幅、講座等形式。（12）與有資質的消防維保單位簽訂消防維保合同，約定消防維保的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。（10）消防控制室設24 小時值班，及時處理各類報警、故障信息。（8）對安裝的探測器，應每年進行1次試驗，并對全部報警控制裝置進行1次試驗；火災探測器投入運行2年后，應每隔3年全部清洗1次，不合格的應調換。對主、備電源進行自動轉換試驗；b. 進行消防電梯強制停于首層試驗；c. 對水流指示器進行功能試驗，利用末端試水裝置排水，水流指示器應動作，消防控制室應有信號顯示，水力警鈴應發(fā)出報警聲，并應啟動消防水泵。消火栓箱門是否完好無缺，是否能正常開啟。（6）對以下消防設施，應每月進行1次檢查或試驗：a. 進行消防水泵啟動運轉，檢查其運轉是否正常；（4）有滅火和應急疏散預案，有義務消防隊，配備必要的消防器材，相關人員掌握消防基本知識和技能；每年組織2 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。（2）在出入口、電梯口、防火門等醒目位置有提示火災危險性、安全逃生路線、安全出口、消防設施器材使用方法的明顯標志和警示標語、安全疏散路線指導圖。（7）技防設施設備出現運行不正常和損壞等問題，應立即進行維修。（5）樓宇對講設備：每月檢查2次按鍵、顯示屏、通話等功能狀況，保障設備運行正常。（3）圖像采集設備：每周檢查2次監(jiān)視畫面效果、錄像、圖像保存等功能，保障設備運行正常。技防（1）報警控制管理主機：每日檢查1次，保障設備運行正常。（4）物業(yè)區(qū)域內路燈、樓道燈等夜間照明設施齊全，使用正常。（2）設置非機動車集中停放點，有序停放，并安裝監(jiān)控設備。1路燈、樓道燈完好率應不低于90%。每年組織對高低壓母線、配電盤、變壓器、電纜進行1次例行試驗，根據試驗記錄對相關設備進行維護。配電室、樓層配電間：有門、孔、洞、窗等處的防鼠措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好；電纜進出線和開關標識準確?？刂乒瘢好堪朐聶z查1 次設備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內容包括緊固、檢測、調試、清掃；每半年校正1次各種電器元件或控制設備的設定值；每年檢查1次遠控裝置。每半年檢測1次接地電阻；每年校驗1次儀表。應急照明：每日巡視1次，發(fā)現故障，30分鐘內到達現場組織維修。供配電系統(tǒng)及照明樓內照明：每日巡視1次，一般故障12小時內修復；其它復雜故障3日內修復。污水泵：汛期每日巡視2次，平時每周巡視1 次，檢查設備運行狀態(tài)；每周進行1次手動啟動測試；每季度養(yǎng)護1次。配備有防汛物資（沙袋、防風膠紙、雨具、照明工具、發(fā)電機、抽水泵等）。 每年檢查3次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護1 次水泵。水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。每日巡檢1次供水設施，發(fā)現跑冒滴漏現象及時解決。每年檢查1次管道、閥門并除銹。有節(jié)能措施，每月對能源消耗進行統(tǒng)計、分析。共用設施設備空調系統(tǒng)運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統(tǒng)檢查。表23（續(xù)）項 目內容及要求共用部位（5）每年檢測1 次防雷裝置。 （3）每半月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。附屬構筑物（1）每半月巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。 （3）每2個月檢查1 次共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。建筑部件 （1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。共用部位房屋結構每季度巡視1 次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象時，應建議相關業(yè)主申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。（6）記錄齊全、完整。（4）設施設備標識、標牌齊全。（2）設有擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。雷電、強降水、大風等極端天氣前后有檢查防范措施。每年第4季度制訂出下一年度維修養(yǎng)護計劃。共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發(fā)現的問題，屬于急修范圍內，應在20分鐘內組織到場維修。有房屋共用部位及共用設施設備的基礎檔案。表23　 共用部位及共用設施設備運行和維修養(yǎng)護內容及要求項 目內容及要求綜合管理按照相關規(guī)定實施承接查驗。對專項委托服務有監(jiān)督及評價機制，有監(jiān)督評價記錄。專業(yè)服務企業(yè)應符合相關行政主管部門的資質要求；操作人員應持有相應的職業(yè)資格證書。1重要節(jié)日進行節(jié)日氛圍營造。1提供特約服務。1男女分設的公共衛(wèi)生間能正常使用，公共衛(wèi)生間內的殘疾人無障礙設施使用情況良好，無侵占、損壞等現象。投保物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。有寵物管理制度與措施，設置寵物管理標識，嚴格管理，有園區(qū)犬只花名冊。業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在2個工作日內回復；投訴回訪率不低于90%。對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應勸阻并報告相關行政主管部門。客戶服務每季度公示物業(yè)服務合同履行情況。房屋棟號、房號及公共配套設施、設備標識清晰、明顯。標 識重點部位按相關要求設置有安全警示標識、消防標識、導向標識、指示標識及其它標識。有檔案管理人員，并設置有檔案資料室。檔 案有物業(yè)服務檔案管理制度，有電梯、消防等設施設備承接查驗、運行、維修、養(yǎng)護檔案資料。有培訓、考核體系。有共用部位及共用設施設備維修養(yǎng)護、消防安全防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。制 度已制訂含有管理規(guī)約、便民服務指南內容的業(yè)主手冊。項目物業(yè)服務中心配備有客戶經理，每人管理戶數應不高于200戶。項目負責人應取得成都市物業(yè)服務項目經理證書或注冊物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格證書。人 員從業(yè)人員按照相關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。表22（續(xù)）項 目內容及要求客戶服務場所客戶服務中心工作時間至少12小時值班，其它時間物業(yè)管理區(qū)域內有值班人員。有管務信息查詢臺。表22　 綜合服務內容及要求項 目內容及要求客戶服務場所有客戶服務中心，至少應配置有辦公桌、椅、飲水機、接待臺、電話、傳真機、復印機、電腦、打印機、網絡、辦公收費系統(tǒng)。社區(qū)文化有活動計劃、有記錄、有總結，相關資料齊全。每年至少開展2次精神文明宣傳教育工作，內容包括科學防疫、消防安全、食品衛(wèi)生、房屋及其附屬設施設備使用安全、環(huán)保及法律等知識 ?！?社區(qū)文化建設應符合表21的規(guī)定。除草每年全面除草3 次，重點綠地增加除草次數。病蟲害防治根據病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每月至少檢查3 次病蟲害情況；并根據檢查結果防治病蟲害，不因病蟲害出現提前落葉、死亡現象。表20　 綠化養(yǎng)護內容及要求項 目內容及要求綠化養(yǎng)護灌溉有計劃地進行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，無明顯旱澇情況發(fā)生；一般植物確保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前澆水1 次，草坪根據長勢和土壤情況適當增加灌溉次數。投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標識；定期進行消殺滅害，有相關記錄。有完善的消殺滅害服務方案和管理制度。水景：根據水質情況進行消毒凈化處理。電梯轎廂：每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板；每日清拖1 次轎廂地面；不銹鋼或其它材料裝飾的電梯轎廂，每月護理1次；石材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護1次；每日巡視保潔2次電梯轎廂。物業(yè)共用部分清潔公共場所每日清掃2次，樓道、樓梯每日清掃1次。生活垃圾應清運至指定的垃圾中轉站，清運頻次不低于3次/日。每周至少清洗1次垃圾收集容器（夏季1次/3日），蠅、蚊