【正文】 七、綠化服務(wù)綠化養(yǎng)護(hù)有專業(yè)人員對住宅小區(qū)實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理，并做到：?對草坪、花卉、樹籬等定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)；?定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于2%；?對花卉、草坪、綠籬、喬灌木等適時補(bǔ)植更新，缺株率小于3%，存活率不小于95%，行道樹缺株率小于3%，土地?zé)o明顯裸露；?綠籬、色帶及造型植物，輪廓清晰、層次分明、無殘枝敗葉，造型植物枝葉緊密、圓整，觀賞效果良好；?適時進(jìn)行防凍保暖，定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害；。衛(wèi)生消殺蚊、蠅、蟑螂孳生季節(jié)每月消殺2次，其它根據(jù)季節(jié)和當(dāng)?shù)厍闆r制定具體計劃；滅鼠每季進(jìn)行1次，無明顯鼠跡。?垃圾桶、果皮箱每日清潔1次。?垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾、無垃圾外溢、無污水、無明顯異味。?指示牌、指示燈保持整潔。?天花板、墻面每月清潔1次，目視無積塵、蜘蛛網(wǎng)。車庫、車棚?地面每日清潔1次，每月沖刷2次。?天臺、明溝、上人屋面每月清潔1次，無垃圾堆放，排水順暢。?3米以下庭院燈、草坪燈每周清潔1次，目視干凈。水面無漂浮物，水體無異味。?水景開放期內(nèi)，每日清潔2次。?綠化帶每日清潔2次，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)，目視無雜物。?電梯轎廂地面、轎廂四壁每日清潔2次，燈飾及轎廂頂部每月清潔2次，保持干凈、整潔。?天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每月清潔1次，目視無積塵、無蜘蛛網(wǎng)。地面每日濕拖1次，干凈整潔。?每年組織1次以上應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。?監(jiān)控的錄入資料至少保持30日，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。監(jiān)控?設(shè)有監(jiān)控室的應(yīng)有專人24小時值班，交接班記錄規(guī)范、詳實(shí)。?車場、車庫不應(yīng)私自改建、分隔、拆除。?有條件的住宅小區(qū)宜建設(shè)立體化停車設(shè)施。?車庫門禁系統(tǒng)、車庫內(nèi)照明、消防設(shè)備設(shè)施配置齊全并保持正常使用。有條件住宅小區(qū)宜設(shè)立臨時停車位。?巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施，隨時準(zhǔn)備啟動相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案。公共秩序維護(hù)人員手持巡更采集器，按指定的時間和路線每2小時巡查1次，重點(diǎn)部位增加巡查頻次。?保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通。?對大型物品搬出進(jìn)行登記，記錄規(guī)范、詳實(shí)。?保障值班電話暢通，接聽及時。?配備對講裝置或必要的安全護(hù)衛(wèi)器械。五、協(xié)助公共秩序維護(hù)服務(wù)人員要求?專職公共秩序維護(hù)人員以中青年為主，45周歲以下的人員占總數(shù)60%以上，身體健康，有較強(qiáng)的責(zé)任心，并定期接受專業(yè)培訓(xùn)。景觀配套附屬設(shè)施設(shè)備?每日按時開啟；每月檢查1次，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)。防雷接地系統(tǒng)?每年對避雷裝置進(jìn)行2次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復(fù)。?電子巡更，做到：①調(diào)試保養(yǎng)每季1次，保證正常運(yùn)行；②保持巡更時間、地點(diǎn)、人員和數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢及打印功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。安全防范設(shè)施物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)安全防范設(shè)施配備的實(shí)際情況，選擇做好下列維護(hù)保養(yǎng)工作：?監(jiān)控系統(tǒng)，做到：①設(shè)備設(shè)施24小時運(yùn)轉(zhuǎn)正常，實(shí)現(xiàn)對管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫面齊全、清晰；②按設(shè)備隨機(jī)使用說明書的要求對硬盤錄像機(jī)、攝像機(jī)等設(shè)備進(jìn)行檢修保養(yǎng)；③設(shè)備出現(xiàn)故障，能及時修復(fù)。?供熱季節(jié)，供熱交換站內(nèi)應(yīng)設(shè)24小時值班人員，每2小時巡視機(jī)房和設(shè)備1次，并做好設(shè)備運(yùn)行記錄，及時發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)備的各類故障隱患。供熱設(shè)施?自行供熱的住宅小區(qū)，其供熱設(shè)備、設(shè)施及供熱管線應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)、管理，或由其委托專業(yè)供暖公司維護(hù)、管理；采用集中供熱的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)集中供熱部門的委托承擔(dān)小區(qū)內(nèi)供熱交換站及二次供熱管線等的維護(hù)和管理。④雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進(jìn)行清理清挖。②雨水管道、化糞池等部位每季檢查1次，視情況進(jìn)行清通，排水暢通，無堵塞。⑤泵房環(huán)境整潔，通風(fēng)良好，無雜物存放，能有效防蛇鼠等小動物進(jìn)入。③水箱、水池每年清洗2次，檢查保養(yǎng)附屬配件，并對水質(zhì)進(jìn)行化驗(yàn)，二次供水水質(zhì)符合國家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。給排水?生活供水①泵房設(shè)備運(yùn)行情況每日檢查4次；地下室、管道井等部位明裝管線、閥門巡查每周1次。對維保單位保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，保存相關(guān)記錄。?保證電梯24小時運(yùn)行，轎廂內(nèi)按鈕、照明燈具等配件保持完好，轎廂內(nèi)整潔。?公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，控制柜工作正常，無損壞組件；燈具無損壞、無變形、無銹蝕，完好率100%。公共照明?院落、樓道照明巡查每周1次，不定期巡視，及時修復(fù)損壞的開關(guān)、燈口、燈泡。?配電室安全標(biāo)識、安全防護(hù)用品齊全，通風(fēng)照明良好，能有效防止蛇鼠等小動物進(jìn)入；無有毒有害危險品及雜物存放，環(huán)境整潔。四、共用設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維修、保養(yǎng)服務(wù)供配電?總配電室專人值守，每2小時檢查1次設(shè)備運(yùn)行狀況，對主要運(yùn)行參數(shù)進(jìn)行查抄；具備無人值守條件的配電室每日檢查1次，用電高峰時期適當(dāng)增加巡視次數(shù)；其它低壓配電室每周巡查1次。?委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在2日內(nèi)清運(yùn)。?裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人未申請登記或違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應(yīng)及時勸阻或制止；拒不改正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。依照合同約定，屬于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中支出的維修項目應(yīng)在24小時內(nèi)組織修復(fù)；需要動用維修資金的，應(yīng)及時編制維修計劃或?qū)ｍ椌S修資金使用計劃，并在24小時內(nèi)向業(yè)主委員會提出書面申請，根據(jù)業(yè)主大會的決定組織維修。維修養(yǎng)護(hù)?巡查物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況選擇房屋維護(hù)巡查項目，包括：①每年1次觀測房屋結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)特殊情況及時上報，必要時請專業(yè)單位進(jìn)行檢測評定；②每季檢查1次墻體、墻面；③每季檢查1次頂棚；④每季檢查1次樓梯、扶手；⑤每季檢查1次屋面保溫隔熱層、防水層；⑥每季檢查1次天臺扶欄、公共防盜網(wǎng)；⑦每季檢查1次散水坡、雨檐臺、連廊；⑧每季全面檢查1次樓板、地面磚；⑨每季檢查1次通風(fēng)口；⑩每半月巡查1次小區(qū)各標(biāo)識；?每周全面檢查1次公共門窗；?每周巡查1次路面、側(cè)石、井蓋等；?每周巡查1次圍墻；?每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品；?每周巡查1次室外健身設(shè)施、兒童樂園。?空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕。?封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面。?樓梯、扶手、公共門窗、休閑設(shè)施等共有部分牢固、無裂縫、無破損、無明顯污漬，使用安全。?小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，組團(tuán)及幢、單元（門）、戶門標(biāo)號標(biāo)志明顯。三、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)房屋管理?制定完善的房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護(hù)制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設(shè)置物管理規(guī)定等規(guī)章制度。每年的溝通面達(dá)到小區(qū)住戶的100%，每季至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，并定期向業(yè)主發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，滿意率達(dá)95%以上。能提供6種以上便民（無償）服務(wù)，如代收郵件、電瓶車接送、配置手推車、短時間內(nèi)物品存放、配備雨具、信息咨詢等。對業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在24小時內(nèi)答復(fù)處理。24小時受理業(yè)主或物業(yè)使用人報修?？蛻舴?wù)接待場所工作時間不少于12小時，其它時間設(shè)置值班人員。二、綜合管理服務(wù)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊。新建小區(qū)綠地率不應(yīng)低于35%，舊區(qū)改建不宜低于25%。住宅小區(qū)應(yīng)具備門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他3項以上安全防范設(shè)施。五星級一、硬件設(shè)施要求小區(qū)內(nèi)地面停車位數(shù)量不應(yīng)超過小區(qū)總停車位數(shù)量的10%。?綠地設(shè)施及硬質(zhì)景觀保持常年完好，無人為破壞現(xiàn)象。七、綠化服務(wù)綠化養(yǎng)護(hù)有專業(yè)人員對住宅小區(qū)實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理，并做到：?對草坪、花卉、樹籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)，保持觀賞效果；?定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于5%；?對花卉、草坪、綠籬、喬灌木等適時補(bǔ)植更新，缺株率小于5%，存活率不小于95%，行道樹缺株率小于5%，土地?zé)o明顯裸露；?適時進(jìn)行防凍保暖，定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害；?對樹木每年至少修剪1次，樹冠整齊，側(cè)枝分布均勻，根干部無萌枝，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦。?垃圾桶、果皮箱每周清潔1次。?垃圾日產(chǎn)日清，周圍地面無散落垃圾、無垃圾外溢、無污水、無明顯異味。?門窗、消防箱、指示牌、指示燈、防火門、箱柜等公共設(shè)施每2月清潔1次。保持空氣流通，地面無垃圾和雜物。?設(shè)有公共衛(wèi)生間的，每日清潔2次；每周1次對公共衛(wèi)生間進(jìn)行消殺。?標(biāo)識、宣傳牌、信報箱、景觀小品每2周清潔1次，目視干凈。設(shè)施表面干凈，地面無雜物。水面無漂浮物，水體無異味。花壇表面潔凈無污跡。外圍保潔?道路每日清掃2次；雨雪天氣及時清掃主要通行道路，方便出行。玻璃明亮、目視干凈。?天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每2月清潔1次。?樓梯扶手、窗臺、防火門、消防栓、指示牌每周清潔3次。六、保潔服務(wù)樓內(nèi)保潔?樓層通道和樓梯臺階，每日清潔2次。?對因故障導(dǎo)致的臨時性停水、停電事故，應(yīng)及時排除故障并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。緊急事故防范?對洪澇、地震等突發(fā)性自然災(zāi)害，火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急事件處理責(zé)任人。?監(jiān)控室收到報警信號后，公共秩序維護(hù)人員應(yīng)在10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理。?非機(jī)動車應(yīng)定點(diǎn)停放。?建有立體停車設(shè)備的車庫應(yīng)設(shè)專業(yè)技術(shù)人員值守，并對設(shè)備使用人進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)。?收取車輛看管費(fèi)的車場、車庫設(shè)專人24小時值班，車輛出入記錄規(guī)范、詳實(shí)。?按照合同約定對車輛進(jìn)行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規(guī)定停車的行為進(jìn)行勸阻、糾正。?巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施，隨時準(zhǔn)備啟動相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案。重點(diǎn)部位增加巡查頻次，記錄規(guī)范、詳實(shí)。?保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通。?對大型物品搬出進(jìn)行登記，記錄規(guī)范、詳實(shí)。?保障值班電話暢通，接聽及時。?配備對講裝置或必要的安全護(hù)衛(wèi)器械。五、協(xié)助公共秩序維護(hù)服務(wù)人員要求?專職公共秩序維護(hù)人員中45周歲以下的人員占總數(shù)的40%以上，身體健康，有較強(qiáng)的責(zé)任心，并定期接受專業(yè)培訓(xùn)。景觀配套附屬設(shè)施設(shè)備?每日按時開啟；每2月檢查1次，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)。防雷接地系統(tǒng)?每年對避雷裝置進(jìn)行2次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復(fù)。?電子巡更，做到：①調(diào)試保養(yǎng)每季1次，保證正常運(yùn)行；②保持巡更時間、地點(diǎn)、人員和數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢及打印功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。安全防范設(shè)施物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)安全防范設(shè)施配備的實(shí)際情況，選擇做好下列維護(hù)保養(yǎng)工作：?監(jiān)控系統(tǒng)，做到：①設(shè)備設(shè)施24小時運(yùn)轉(zhuǎn)正常，實(shí)現(xiàn)對管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫面齊全、清晰；②按設(shè)備隨機(jī)使用說明書的要求對硬盤錄像機(jī)、攝像機(jī)等設(shè)備進(jìn)行檢修保養(yǎng)；③設(shè)備出現(xiàn)故障，能及時修復(fù)。?供熱季節(jié)，供熱交換站內(nèi)應(yīng)設(shè)24小時值班人員，每4小時巡視機(jī)房和設(shè)備1次，并做好設(shè)備運(yùn)行記錄，及時發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)備的各類故障隱患。供熱設(shè)施?自行供熱的住宅小區(qū)，其供熱設(shè)備、設(shè)施及供熱管線應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)、管理，或由其委托專業(yè)供暖公司維護(hù)、管理；采用集中供熱的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)集中供熱部門的委托承擔(dān)小區(qū)內(nèi)供熱交換站及二次供熱管線等的維護(hù)和管理。④雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進(jìn)行清理清挖。②雨水管道、化糞池等部位每季檢查1次，視情況進(jìn)行清通，排水暢通，無堵塞。⑤泵房環(huán)境整潔，通風(fēng)良好，無雜物存放，能有效防止蛇鼠等小動物進(jìn)入。③水箱、水池每年清洗2次，檢查保養(yǎng)附屬配件，并對水質(zhì)進(jìn)行化驗(yàn)，二次供水水質(zhì)符合國家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。給排水?生活供水①泵房設(shè)備運(yùn)行情況每日檢查2次；地下室、管道井等部位明裝管線、閥門巡查每2周1次。對維保單位保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，保存相關(guān)記錄。電梯?配備專業(yè)管理人員，電梯設(shè)備運(yùn)行情況每日巡查2次，記錄規(guī)范、詳實(shí)；?保證電梯24小時運(yùn)行，轎廂內(nèi)按鈕、照明燈具等配件保持完好，轎廂內(nèi)整潔。?保持公共照明燈具清潔，亮燈率95%以上；院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。?無自身系統(tǒng)故障引起的計劃外大面積停電。?高低壓配電柜、變壓器每年1次檢修除塵，按要求對高低壓配電設(shè)備、絕緣工具進(jìn)行打壓檢測。自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆绞?，?～3日內(nèi)清運(yùn)。?裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。裝飾裝修管理?受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申請登記，與業(yè)主、物業(yè)使用人或裝飾裝修企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知和注意事項。?維修服務(wù)在房屋巡查中發(fā)現(xiàn)的損壞及時安排專項修理。?對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。?封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面。?樓梯、扶手、公共門窗、休閑設(shè)施等共有部分牢固、無裂縫、無破損、無明顯污漬，使用安全。?小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，組團(tuán)及幢、單元（門）、戶門標(biāo)號標(biāo)志明顯。三、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)房屋管理?制定完善的房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護(hù)制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設(shè)置物管理規(guī)定等規(guī)章制度。每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的80%，每季至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率達(dá)90%以上。能提供5種以上便民（無償）服務(wù)，如電瓶車接送、配置手推車、短時間內(nèi)物品存放、郵件收發(fā)、信息咨詢等。住宅小區(qū)項目經(jīng)理應(yīng)具有物業(yè)管理師資格，有4年以上的物業(yè)服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)，并有2年以上住宅小區(qū)項