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正文內(nèi)容

住宅物業(yè)服務(wù)等級規(guī)范(參考版)

2024-11-16 03:38本頁面
  

【正文】 七、綠化服務(wù)綠化養(yǎng)護有專業(yè)人員對住宅小區(qū)實施綠化養(yǎng)護管理,并做到:?對草坪、花卉、樹籬等定期進行修剪、養(yǎng)護;?定期清除綠地雜草、雜物,雜草面積小于2%;?對花卉、草坪、綠籬、喬灌木等適時補植更新,缺株率小于3%,存活率不小于95%,行道樹缺株率小于3%,土地無明顯裸露;?綠籬、色帶及造型植物,輪廓清晰、層次分明、無殘枝敗葉,造型植物枝葉緊密、圓整,觀賞效果良好;?適時進行防凍保暖,定期噴灑藥物,預防病蟲害;。衛(wèi)生消殺蚊、蠅、蟑螂孳生季節(jié)每月消殺2次,其它根據(jù)季節(jié)和當?shù)厍闆r制定具體計劃;滅鼠每季進行1次,無明顯鼠跡。?垃圾桶、果皮箱每日清潔1次。?垃圾日產(chǎn)日清,周圍地面無散落垃圾、無垃圾外溢、無污水、無明顯異味。?指示牌、指示燈保持整潔。?天花板、墻面每月清潔1次,目視無積塵、蜘蛛網(wǎng)。車庫、車棚?地面每日清潔1次,每月沖刷2次。?天臺、明溝、上人屋面每月清潔1次,無垃圾堆放,排水順暢。?3米以下庭院燈、草坪燈每周清潔1次,目視干凈。水面無漂浮物,水體無異味。?水景開放期內(nèi),每日清潔2次。?綠化帶每日清潔2次,秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù),目視無雜物。?電梯轎廂地面、轎廂四壁每日清潔2次,燈飾及轎廂頂部每月清潔2次,保持干凈、整潔。?天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每月清潔1次,目視無積塵、無蜘蛛網(wǎng)。地面每日濕拖1次,干凈整潔。?每年組織1次以上應(yīng)急預案演習。事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門,并協(xié)助采取相應(yīng)措施。?監(jiān)控的錄入資料至少保持30日,有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標準執(zhí)行。監(jiān)控?設(shè)有監(jiān)控室的應(yīng)有專人24小時值班,交接班記錄規(guī)范、詳實。?車場、車庫不應(yīng)私自改建、分隔、拆除。?有條件的住宅小區(qū)宜建設(shè)立體化停車設(shè)施。?車庫門禁系統(tǒng)、車庫內(nèi)照明、消防設(shè)備設(shè)施配置齊全并保持正常使用。有條件住宅小區(qū)宜設(shè)立臨時停車位。?巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況,應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施,隨時準備啟動相應(yīng)的應(yīng)急預案。公共秩序維護人員手持巡更采集器,按指定的時間和路線每2小時巡查1次,重點部位增加巡查頻次。?保持出入口環(huán)境整潔、有序,道路暢通。?對大型物品搬出進行登記,記錄規(guī)范、詳實。?保障值班電話暢通,接聽及時。?配備對講裝置或必要的安全護衛(wèi)器械。五、協(xié)助公共秩序維護服務(wù)人員要求?專職公共秩序維護人員以中青年為主,45周歲以下的人員占總數(shù)60%以上,身體健康,有較強的責任心,并定期接受專業(yè)培訓。景觀配套附屬設(shè)施設(shè)備?每日按時開啟;每月檢查1次,發(fā)現(xiàn)損壞及時修復。防雷接地系統(tǒng)?每年對避雷裝置進行2次檢查,銹蝕、變形、斷裂部位及時修復。?電子巡更,做到:①調(diào)試保養(yǎng)每季1次,保證正常運行;②保持巡更時間、地點、人員和數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢及打印功能正常,巡更違規(guī)記錄提示功能正常。安全防范設(shè)施物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)安全防范設(shè)施配備的實際情況,選擇做好下列維護保養(yǎng)工作:?監(jiān)控系統(tǒng),做到:①設(shè)備設(shè)施24小時運轉(zhuǎn)正常,實現(xiàn)對管理區(qū)域的有效監(jiān)控,畫面齊全、清晰;②按設(shè)備隨機使用說明書的要求對硬盤錄像機、攝像機等設(shè)備進行檢修保養(yǎng);③設(shè)備出現(xiàn)故障,能及時修復。?供熱季節(jié),供熱交換站內(nèi)應(yīng)設(shè)24小時值班人員,每2小時巡視機房和設(shè)備1次,并做好設(shè)備運行記錄,及時發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)備的各類故障隱患。供熱設(shè)施?自行供熱的住宅小區(qū),其供熱設(shè)備、設(shè)施及供熱管線應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責維護、管理,或由其委托專業(yè)供暖公司維護、管理;采用集中供熱的住宅小區(qū),物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)集中供熱部門的委托承擔小區(qū)內(nèi)供熱交換站及二次供熱管線等的維護和管理。④雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進行清理清挖。②雨水管道、化糞池等部位每季檢查1次,視情況進行清通,排水暢通,無堵塞。⑤泵房環(huán)境整潔,通風良好,無雜物存放,能有效防蛇鼠等小動物進入。③水箱、水池每年清洗2次,檢查保養(yǎng)附屬配件,并對水質(zhì)進行化驗,二次供水水質(zhì)符合國家飲用水標準。給排水?生活供水①泵房設(shè)備運行情況每日檢查4次;地下室、管道井等部位明裝管線、閥門巡查每周1次。對維保單位保養(yǎng)工作進行監(jiān)督,保存相關(guān)記錄。?保證電梯24小時運行,轎廂內(nèi)按鈕、照明燈具等配件保持完好,轎廂內(nèi)整潔。?公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次,控制柜工作正常,無損壞組件;燈具無損壞、無變形、無銹蝕,完好率100%。公共照明?院落、樓道照明巡查每周1次,不定期巡視,及時修復損壞的開關(guān)、燈口、燈泡。?配電室安全標識、安全防護用品齊全,通風照明良好,能有效防止蛇鼠等小動物進入;無有毒有害危險品及雜物存放,環(huán)境整潔。四、共用設(shè)備設(shè)施運行、維修、保養(yǎng)服務(wù)供配電?總配電室專人值守,每2小時檢查1次設(shè)備運行狀況,對主要運行參數(shù)進行查抄;具備無人值守條件的配電室每日檢查1次,用電高峰時期適當增加巡視次數(shù);其它低壓配電室每周巡查1次。?委托清運裝修垃圾的,應(yīng)在指定地點臨時堆放,采取圍擋、遮蓋等措施,在2日內(nèi)清運。?裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場,發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人未申請登記或違規(guī)裝修,影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的,應(yīng)及時勸阻或制止;拒不改正的,報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主委員會,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。依照合同約定,屬于物業(yè)服務(wù)費用中支出的維修項目應(yīng)在24小時內(nèi)組織修復;需要動用維修資金的,應(yīng)及時編制維修計劃或?qū)m椌S修資金使用計劃,并在24小時內(nèi)向業(yè)主委員會提出書面申請,根據(jù)業(yè)主大會的決定組織維修。維修養(yǎng)護?巡查物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)實際情況選擇房屋維護巡查項目,包括:①每年1次觀測房屋結(jié)構(gòu),發(fā)現(xiàn)特殊情況及時上報,必要時請專業(yè)單位進行檢測評定;②每季檢查1次墻體、墻面;③每季檢查1次頂棚;④每季檢查1次樓梯、扶手;⑤每季檢查1次屋面保溫隔熱層、防水層;⑥每季檢查1次天臺扶欄、公共防盜網(wǎng);⑦每季檢查1次散水坡、雨檐臺、連廊;⑧每季全面檢查1次樓板、地面磚;⑨每季檢查1次通風口;⑩每半月巡查1次小區(qū)各標識;?每周全面檢查1次公共門窗;?每周巡查1次路面、側(cè)石、井蓋等;?每周巡查1次圍墻;?每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品;?每周巡查1次室外健身設(shè)施、兒童樂園。?空調(diào)安裝位置統(tǒng)一,冷凝水集中收集,支架無銹蝕。?封閉陽臺統(tǒng)一有序,色調(diào)一致,不超出外墻面。?樓梯、扶手、公共門窗、休閑設(shè)施等共有部分牢固、無裂縫、無破損、無明顯污漬,使用安全。?小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖,主要路口設(shè)有路標,組團及幢、單元(門)、戶門標號標志明顯。三、房屋管理與維修養(yǎng)護服務(wù)房屋管理?制定完善的房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設(shè)置物管理規(guī)定等規(guī)章制度。每年的溝通面達到小區(qū)住戶的100%,每季至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見,并定期向業(yè)主發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單,滿意率達95%以上。能提供6種以上便民(無償)服務(wù),如代收郵件、電瓶車接送、配置手推車、短時間內(nèi)物品存放、配備雨具、信息咨詢等。對業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在24小時內(nèi)答復處理。24小時受理業(yè)主或物業(yè)使用人報修??蛻舴?wù)接待場所工作時間不少于12小時,其它時間設(shè)置值班人員。二、綜合管理服務(wù)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊。新建小區(qū)綠地率不應(yīng)低于35%,舊區(qū)改建不宜低于25%。住宅小區(qū)應(yīng)具備門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他3項以上安全防范設(shè)施。五星級一、硬件設(shè)施要求小區(qū)內(nèi)地面停車位數(shù)量不應(yīng)超過小區(qū)總停車位數(shù)量的10%。?綠地設(shè)施及硬質(zhì)景觀保持常年完好,無人為破壞現(xiàn)象。七、綠化服務(wù)綠化養(yǎng)護有專業(yè)人員對住宅小區(qū)實施綠化養(yǎng)護管理,并做到:?對草坪、花卉、樹籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護,保持觀賞效果;?定期清除綠地雜草、雜物,雜草面積小于5%;?對花卉、草坪、綠籬、喬灌木等適時補植更新,缺株率小于5%,存活率不小于95%,行道樹缺株率小于5%,土地無明顯裸露;?適時進行防凍保暖,定期噴灑藥物,預防病蟲害;?對樹木每年至少修剪1次,樹冠整齊,側(cè)枝分布均勻,根干部無萌枝,不影響車輛行人通行,與建筑架空線路無刮擦。?垃圾桶、果皮箱每周清潔1次。?垃圾日產(chǎn)日清,周圍地面無散落垃圾、無垃圾外溢、無污水、無明顯異味。?門窗、消防箱、指示牌、指示燈、防火門、箱柜等公共設(shè)施每2月清潔1次。保持空氣流通,地面無垃圾和雜物。?設(shè)有公共衛(wèi)生間的,每日清潔2次;每周1次對公共衛(wèi)生間進行消殺。?標識、宣傳牌、信報箱、景觀小品每2周清潔1次,目視干凈。設(shè)施表面干凈,地面無雜物。水面無漂浮物,水體無異味?;▔砻鏉崈魺o污跡。外圍保潔?道路每日清掃2次;雨雪天氣及時清掃主要通行道路,方便出行。玻璃明亮、目視干凈。?天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每2月清潔1次。?樓梯扶手、窗臺、防火門、消防栓、指示牌每周清潔3次。六、保潔服務(wù)樓內(nèi)保潔?樓層通道和樓梯臺階,每日清潔2次。?對因故障導致的臨時性停水、停電事故,應(yīng)及時排除故障并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。緊急事故防范?對洪澇、地震等突發(fā)性自然災(zāi)害,火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應(yīng)急預案,明確應(yīng)急事件處理責任人。?監(jiān)控室收到報警信號后,公共秩序維護人員應(yīng)在10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行處理。?非機動車應(yīng)定點停放。?建有立體停車設(shè)備的車庫應(yīng)設(shè)專業(yè)技術(shù)人員值守,并對設(shè)備使用人進行專業(yè)培訓。?收取車輛看管費的車場、車庫設(shè)專人24小時值班,車輛出入記錄規(guī)范、詳實。?按照合同約定對車輛進行管理,確保車輛有序停放,消防通道中禁止停放車輛,保證消防通道的暢通,對不按規(guī)定停車的行為進行勸阻、糾正。?巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況,應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施,隨時準備啟動相應(yīng)的應(yīng)急預案。重點部位增加巡查頻次,記錄規(guī)范、詳實。?保持出入口環(huán)境整潔、有序,道路暢通。?對大型物品搬出進行登記,記錄規(guī)范、詳實。?保障值班電話暢通,接聽及時。?配備對講裝置或必要的安全護衛(wèi)器械。五、協(xié)助公共秩序維護服務(wù)人員要求?專職公共秩序維護人員中45周歲以下的人員占總數(shù)的40%以上,身體健康,有較強的責任心,并定期接受專業(yè)培訓。景觀配套附屬設(shè)施設(shè)備?每日按時開啟;每2月檢查1次,發(fā)現(xiàn)損壞及時修復。防雷接地系統(tǒng)?每年對避雷裝置進行2次檢查,銹蝕、變形、斷裂部位及時修復。?電子巡更,做到:①調(diào)試保養(yǎng)每季1次,保證正常運行;②保持巡更時間、地點、人員和數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢及打印功能正常,巡更違規(guī)記錄提示功能正常。安全防范設(shè)施物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)安全防范設(shè)施配備的實際情況,選擇做好下列維護保養(yǎng)工作:?監(jiān)控系統(tǒng),做到:①設(shè)備設(shè)施24小時運轉(zhuǎn)正常,實現(xiàn)對管理區(qū)域的有效監(jiān)控,畫面齊全、清晰;②按設(shè)備隨機使用說明書的要求對硬盤錄像機、攝像機等設(shè)備進行檢修保養(yǎng);③設(shè)備出現(xiàn)故障,能及時修復。?供熱季節(jié),供熱交換站內(nèi)應(yīng)設(shè)24小時值班人員,每4小時巡視機房和設(shè)備1次,并做好設(shè)備運行記錄,及時發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)備的各類故障隱患。供熱設(shè)施?自行供熱的住宅小區(qū),其供熱設(shè)備、設(shè)施及供熱管線應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責維護、管理,或由其委托專業(yè)供暖公司維護、管理;采用集中供熱的住宅小區(qū),物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)集中供熱部門的委托承擔小區(qū)內(nèi)供熱交換站及二次供熱管線等的維護和管理。④雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進行清理清挖。②雨水管道、化糞池等部位每季檢查1次,視情況進行清通,排水暢通,無堵塞。⑤泵房環(huán)境整潔,通風良好,無雜物存放,能有效防止蛇鼠等小動物進入。③水箱、水池每年清洗2次,檢查保養(yǎng)附屬配件,并對水質(zhì)進行化驗,二次供水水質(zhì)符合國家飲用水標準。給排水?生活供水①泵房設(shè)備運行情況每日檢查2次;地下室、管道井等部位明裝管線、閥門巡查每2周1次。對維保單位保養(yǎng)工作進行監(jiān)督,保存相關(guān)記錄。電梯?配備專業(yè)管理人員,電梯設(shè)備運行情況每日巡查2次,記錄規(guī)范、詳實;?保證電梯24小時運行,轎廂內(nèi)按鈕、照明燈具等配件保持完好,轎廂內(nèi)整潔。?保持公共照明燈具清潔,亮燈率95%以上;院落照明燈按時開啟,滿足使用要求。?無自身系統(tǒng)故障引起的計劃外大面積停電。?高低壓配電柜、變壓器每年1次檢修除塵,按要求對高低壓配電設(shè)備、絕緣工具進行打壓檢測。自行清運裝修垃圾的,應(yīng)采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞?,?~3日內(nèi)清運。?裝飾裝修結(jié)束后進行檢查,對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當事人按照約定處理。裝飾裝修管理?受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申請登記,與業(yè)主、物業(yè)使用人或裝飾裝修企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議,告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知和注意事項。?維修服務(wù)在房屋巡查中發(fā)現(xiàn)的損壞及時安排專項修理。?對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻,并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。?封閉陽臺統(tǒng)一有序,色調(diào)一致,不超出外墻面。?樓梯、扶手、公共門窗、休閑設(shè)施等共有部分牢固、無裂縫、無破損、無明顯污漬,使用安全。?小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖,主要路口設(shè)有路標,組團及幢、單元(門)、戶門標號標志明顯。三、房屋管理與維修養(yǎng)護服務(wù)房屋管理?制定完善的房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設(shè)置物管理規(guī)定等規(guī)章制度。每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的80%,每季至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見,滿意率達90%以上。能提供5種以上便民(無償)服務(wù),如電瓶車接送、配置手推車、短時間內(nèi)物品存放、郵件收發(fā)、信息咨詢等。住宅小區(qū)項目經(jīng)理應(yīng)具有物業(yè)管理師資格,有4年以上的物業(yè)服務(wù)工作經(jīng)驗,并有2年以上住宅小區(qū)項
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