【正文】 每年第4季度制訂出下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，屬于急修范圍內(nèi)，應(yīng)在15分鐘內(nèi)組織到場(chǎng)維修。有房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。表30　 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行和維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容及要求項(xiàng) 目?jī)?nèi)容及要求綜合管理按照相關(guān)規(guī)定實(shí)施承接查驗(yàn)。對(duì)專項(xiàng)委托服務(wù)有監(jiān)督及評(píng)價(jià)機(jī)制，有監(jiān)督評(píng)價(jià)記錄。專業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。1為會(huì)所、游泳池提供配套服務(wù)。1接受委托，提供郵件代收代寄，水、電、燃?xì)?、網(wǎng)絡(luò)開(kāi)通辦理手續(xù)及費(fèi)用代繳服務(wù)。1每年有組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。1男女分設(shè)的公共衛(wèi)生間能正常使用，公共衛(wèi)生間內(nèi)的殘疾人無(wú)障礙設(shè)施使用情況良好，無(wú)侵占、損壞等現(xiàn)象。投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。有寵物管理制度與措施，設(shè)置寵物管理標(biāo)識(shí)，嚴(yán)格管理，有園區(qū)犬只花名冊(cè)。業(yè)主或使用人提出的意見(jiàn)、建議、投訴在24小時(shí)內(nèi)回復(fù)；投訴回訪率100%。對(duì)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門。客戶服務(wù)每月公示物業(yè)服務(wù)合同履行情況。房屋棟號(hào)、房號(hào)及公共配套設(shè)施、設(shè)備標(biāo)識(shí)清晰、明顯。表29（續(xù)）項(xiàng) 目?jī)?nèi)容及要求標(biāo) 識(shí)重點(diǎn)部位按相關(guān)要求設(shè)置有安全警示標(biāo)識(shí)、消防標(biāo)識(shí)、導(dǎo)向標(biāo)識(shí)、指示標(biāo)識(shí)及其它標(biāo)識(shí)。有檔案管理專員，并設(shè)置有檔案資料室。檔 案有物業(yè)服務(wù)檔案管理制度，有電梯、消防等設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)、運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)檔案資料。有培訓(xùn)、考核體系。有共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。制 度有便民服務(wù)指南內(nèi)容的業(yè)主手冊(cè)。從業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，規(guī)范服務(wù)，語(yǔ)言文明，主動(dòng)、熱情。從業(yè)人員及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)納入成都市物業(yè)服務(wù)信用信息檔案管理系統(tǒng)、持有執(zhí)業(yè)名冊(cè)證書。實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域配備1名項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。公示有24 小時(shí)服務(wù)電話。提供特約服務(wù)的，應(yīng)公示服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。公示有物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書（復(fù)印件）或其它管理人名錄證書（復(fù)印件）、項(xiàng)目主要服務(wù)人員姓名、照片、崗位信息，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)率（每季度統(tǒng)計(jì)1次）、報(bào)修電話、三級(jí)投訴電話等物業(yè)服務(wù)及收費(fèi)信息?！?住宅物業(yè)五級(jí)服務(wù) 　 綜合服務(wù)應(yīng)符合表29的規(guī)定。有關(guān)愛(ài)空巢老人、殘障人士等公益活動(dòng)，小區(qū)有義工組織。每年至少開(kāi)展3次精神文明宣傳教育工作，內(nèi)容包括科學(xué)防疫、消防安全、食品衛(wèi)生、房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備使用安全、環(huán)保及法律等知識(shí) ?！?社區(qū)文化建設(shè)應(yīng)符合表28的規(guī)定。除草每年全面除草4 次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)，不出現(xiàn)30 厘米以上的雜草。病蟲害防治根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長(zhǎng)季每月檢查4 次病蟲害情況；并根據(jù)檢查結(jié)果針對(duì)不同植物采取相應(yīng)的防治措施，嚴(yán)禁高毒農(nóng)藥，無(wú)明顯病蟲害發(fā)生。表27　 綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容及要求項(xiàng) 目?jī)?nèi)容及要求綠化養(yǎng)護(hù)灌溉有計(jì)劃地進(jìn)行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，采用節(jié)水灌溉設(shè)備和措施，及時(shí)排澇；一般植物確保在萌芽前、4 月、5月、秋季、入冬前澆水1 次，需水量大的植物根據(jù)長(zhǎng)勢(shì)和土壤情況合理灌溉。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)識(shí)；定期進(jìn)行消殺滅害，有相關(guān)記錄。有完善的消殺滅害服務(wù)方案和管理制度。水景：根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。天臺(tái)、屋面：每季度清掃1次天臺(tái)，屋面；雨季期間，每半月清掃1次天臺(tái)、屋面；每月巡查1次天臺(tái)、內(nèi)天井，有雜物及時(shí)清掃。（2）樓道、樓梯：每日清掃1次、每周清拖2次樓道、樓梯地面；每周擦拭2次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施；每季度除塵1次樓內(nèi)燈具；根據(jù)地面材質(zhì)，定期做地面清洗、養(yǎng)護(hù)；每日巡視保潔2次樓道、樓梯。垃圾清運(yùn)車外觀整潔。生活垃圾應(yīng)清運(yùn)至指定的垃圾中轉(zhuǎn)站，清運(yùn)頻次不低于4次/日。蠅、蚊孳生季節(jié)每3日噴灑1次殺蟲藥。表26　 環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)內(nèi)容及要求項(xiàng) 目?jī)?nèi)容及要求生活垃圾的收集、清運(yùn)有垃圾收集容器。登記薄冊(cè)齊全，有出租房屋公示欄。1利用小區(qū)公告欄張貼安全防范宣傳品，每半年開(kāi)展1次安全防范宣傳活動(dòng)。備勤人員24小時(shí)待崗，人數(shù)不得少于秩序維護(hù)人員的20%。對(duì)違法犯罪行為立即報(bào)警，協(xié)助公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。有大宗物品進(jìn)出管理制度，實(shí)行大宗物品搬運(yùn)進(jìn)出登記管理。有外來(lái)人員管理制度，對(duì)來(lái)人來(lái)訪進(jìn)行詢問(wèn)登記。表25　 公共秩序維護(hù)內(nèi)容及要求項(xiàng) 目?jī)?nèi)容及要求公共秩序維護(hù)出入口有專人24小時(shí)值守，實(shí)行住戶刷卡進(jìn)出方式。委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，在5天內(nèi)清運(yùn)，自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆绞角暹\(yùn)。受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項(xiàng)。表24　 裝飾裝修管理內(nèi)容及要求項(xiàng) 目?jī)?nèi)容及要求裝飾裝修管理有裝飾裝修管理服務(wù)制度。每日巡查1次游樂(lè)設(shè)施，確保無(wú)安全隱患。使用期間每周巡查1次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每半月檢查1次防漏電設(shè)施。 物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，六城區(qū)范圍內(nèi)專業(yè)維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，其它地區(qū)在60分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。有電梯突發(fā)事件或者事故的應(yīng)急措施與救援預(yù)案，并每半年演練1次。每日至少檢查1次電梯安全狀況。與有相應(yīng)有效資質(zhì)的電梯維保單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。電梯緊急報(bào)警裝置能隨時(shí)與值班人員取得有效聯(lián)系。有以崗位責(zé)任制為核心的電梯使用安全管理制度。電梯檢驗(yàn)有效期屆滿前1個(gè)月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。每年對(duì)業(yè)主至少有3次消防安全宣傳教育，可采用宣傳欄、橫幅、講座等形式。（12）與有資質(zhì)的消防維保單位簽訂消防維保合同，約定消防維保的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。（10）消防控制室設(shè)24 小時(shí)值班，及時(shí)處理各類報(bào)警、故障信息。（8）對(duì)安裝的探測(cè)器，應(yīng)每年進(jìn)行1次試驗(yàn)，并對(duì)全部報(bào)警控制裝置進(jìn)行1次試驗(yàn)；火災(zāi)探測(cè)器投入運(yùn)行2年后，應(yīng)每隔3年全部清洗1次，不合格的應(yīng)調(diào)換。對(duì)主、備電源進(jìn)行自動(dòng)轉(zhuǎn)換試驗(yàn)；b. 進(jìn)行消防電梯強(qiáng)制停于首層試驗(yàn)；c. 對(duì)水流指示器進(jìn)行功能試驗(yàn)，利用末端試水裝置排水，水流指示器應(yīng)動(dòng)作，消防控制室應(yīng)有信號(hào)顯示，水力警鈴應(yīng)發(fā)出報(bào)警聲，并應(yīng)啟動(dòng)消防水泵。消火栓箱門是否完好無(wú)缺，是否能正常開(kāi)啟。（6）對(duì)以下消防設(shè)施，應(yīng)每月進(jìn)行1次檢查或試驗(yàn)：a. 進(jìn)行消防水泵啟動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)，檢查其運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常；（4）有滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，有義務(wù)消防隊(duì)，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識(shí)和技能；每年組織2 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。（2）在出入口、電梯口、防火門等醒目位置有提示火災(zāi)危險(xiǎn)性、安全逃生路線、安全出口、消防設(shè)施器材使用方法的明顯標(biāo)志和警示標(biāo)語(yǔ)、安全疏散路線指導(dǎo)圖。（7）技防設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)運(yùn)行不正常和損壞等問(wèn)題，應(yīng)立即進(jìn)行維修。（5）樓宇對(duì)講設(shè)備：每月檢查2次按鍵、顯示屏、通話等功能狀況，保障設(shè)備運(yùn)行正常。（3）圖像采集設(shè)備：每周檢查2次監(jiān)視畫面效果、錄像、圖像保存等功能，保障設(shè)備運(yùn)行正常。技防（1）報(bào)警控制管理主機(jī)：每日檢查1次，保障設(shè)備運(yùn)行正常。（4）物業(yè)區(qū)域內(nèi)路燈、樓道燈等夜間照明設(shè)施齊全，使用正常。（2）設(shè)置非機(jī)動(dòng)車集中停放點(diǎn)，有序停放，并安裝監(jiān)控設(shè)備。1路燈、樓道燈完好率應(yīng)不低于90%。每年組織對(duì)高低壓母線、配電盤、變壓器、電纜進(jìn)行1次例行試驗(yàn)，根據(jù)試驗(yàn)記錄對(duì)相關(guān)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)。配電室、樓層配電間：有門、孔、洞、窗等處的防鼠措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好；電纜進(jìn)出線和開(kāi)關(guān)標(biāo)識(shí)準(zhǔn)確?？刂乒瘢好堪朐聶z查1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃；每半年校正1次各種電器元件或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查1次遠(yuǎn)控裝置。每半年檢測(cè)1次接地電阻；每年校驗(yàn)1次儀表。應(yīng)急照明：每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障，30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)組織維修。供配電系統(tǒng)及照明樓內(nèi)照明：每日巡視1次，一般故障12小時(shí)內(nèi)修復(fù)；其它復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù)。污水泵：汛期每日巡視2次，平時(shí)每周巡視1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每周進(jìn)行1次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每季度養(yǎng)護(hù)1次。配備有防汛物資（沙袋、防風(fēng)膠紙、雨具、照明工具、發(fā)電機(jī)、抽水泵等）。 每年檢查3次水泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每年養(yǎng)護(hù)1 次水泵。水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。每日巡檢1次供水設(shè)施，發(fā)現(xiàn)跑冒滴漏現(xiàn)象及時(shí)解決。每年檢查1次管道、閥門并除銹。有節(jié)能措施，每月對(duì)能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。共用設(shè)施設(shè)備空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)檢查。表23（續(xù)）項(xiàng) 目?jī)?nèi)容及要求共用部位（5）每年檢測(cè)1 次防雷裝置。 （3）每半月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。附屬構(gòu)筑物（1）每半月巡查1 次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。 （3）每2個(gè)月檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。建筑部件 （1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。共用部位房屋結(jié)構(gòu)每季度巡視1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開(kāi)裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)建議相關(guān)業(yè)主申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù)措施。（6）記錄齊全、完整。（4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌齊全。（2）設(shè)有擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)等極端天氣前后有檢查防范措施。每年第4季度制訂出下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，屬于急修范圍內(nèi)，應(yīng)在20分鐘內(nèi)組織到場(chǎng)維修。有房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。表23　 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行和維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容及要求項(xiàng) 目?jī)?nèi)容及要求綜合管理按照相關(guān)規(guī)定實(shí)施承接查驗(yàn)。對(duì)專項(xiàng)委托服務(wù)有監(jiān)督及評(píng)價(jià)機(jī)制，有監(jiān)督評(píng)價(jià)記錄。專業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。1重要節(jié)日進(jìn)行節(jié)日氛圍營(yíng)造。1提供特約服務(wù)。1男女分設(shè)的公共衛(wèi)生間能正常使用，公共衛(wèi)生間內(nèi)的殘疾人無(wú)障礙設(shè)施使用情況良好，無(wú)侵占、損壞等現(xiàn)象。投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。有寵物管理制度與措施，設(shè)置寵物管理標(biāo)識(shí)，嚴(yán)格管理，有園區(qū)犬只花名冊(cè)。業(yè)主或使用人提出的意見(jiàn)、建議、投訴在2個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)；投訴回訪率不低于90%。對(duì)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門?？蛻舴?wù)每季度公示物業(yè)服務(wù)合同履行情況。房屋棟號(hào)、房號(hào)及公共配套設(shè)施、設(shè)備標(biāo)識(shí)清晰、明顯。標(biāo) 識(shí)重點(diǎn)部位按相關(guān)要求設(shè)置有安全警示標(biāo)識(shí)、消防標(biāo)識(shí)、導(dǎo)向標(biāo)識(shí)、指示標(biāo)識(shí)及其它標(biāo)識(shí)。有檔案管理人員，并設(shè)置有檔案資料室。檔 案有物業(yè)服務(wù)檔案管理制度，有電梯、消防等設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)、運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)檔案資料。有培訓(xùn)、考核體系。有共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。制 度已制訂含有管理規(guī)約、便民服務(wù)指南內(nèi)容的業(yè)主手冊(cè)。項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心配備有客戶經(jīng)理，每人管理戶數(shù)應(yīng)不高于200戶。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)取得成都市物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理證書或注冊(cè)物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格證書。人 員從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。表22（續(xù)）項(xiàng) 目?jī)?nèi)容及要求客戶服務(wù)場(chǎng)所客戶服務(wù)中心工作時(shí)間至少12小時(shí)值班，其它時(shí)間物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有值班人員。有管務(wù)信息查詢臺(tái)。表22　 綜合服務(wù)內(nèi)容及要求項(xiàng) 目?jī)?nèi)容及要求客戶服務(wù)場(chǎng)所有客戶服務(wù)中心，至少應(yīng)配置有辦公桌、椅、飲水機(jī)、接待臺(tái)、電話、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、電腦、打印機(jī)、網(wǎng)絡(luò)、辦公收費(fèi)系統(tǒng)。社區(qū)文化有活動(dòng)計(jì)劃、有記錄、有總結(jié)，相關(guān)資料齊全。每年至少開(kāi)展2次精神文明宣傳教育工作，內(nèi)容包括科學(xué)防疫、消防安全、食品衛(wèi)生、房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備使用安全、環(huán)保及法律等知識(shí) ?！?社區(qū)文化建設(shè)應(yīng)符合表21的規(guī)定。除草每年全面除草3 次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)。病蟲害防治根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長(zhǎng)季每月至少檢查3 次病蟲害情況；并根據(jù)檢查結(jié)果防治病蟲害，不因病蟲害出現(xiàn)提前落葉、死亡現(xiàn)象。表20　 綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容及要求項(xiàng) 目?jī)?nèi)容及要求綠化養(yǎng)護(hù)灌溉有計(jì)劃地進(jìn)行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，無(wú)明顯旱澇情況發(fā)生；一般植物確保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前澆水1 次，草坪根據(jù)長(zhǎng)勢(shì)和土壤情況適當(dāng)增加灌溉次數(shù)。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)識(shí)；定期進(jìn)行消殺滅害，有相關(guān)記錄。有完善的消殺滅害服務(wù)方案和管理制度。水景：根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。電梯轎廂：每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板；每日清拖1 次轎廂地面；不銹鋼或其它材料裝飾的電梯轎廂，每月護(hù)理1次；石材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護(hù)1次；每日巡視保潔2次電梯轎廂。物業(yè)共用部分清潔公共場(chǎng)所每日清掃2次，樓道、樓梯每日清掃1次。生活垃圾應(yīng)清運(yùn)至指定的垃圾中轉(zhuǎn)站，清運(yùn)頻次不低于3次/日。每周至少清洗1次垃圾收集容器（夏季1次/3日），蠅、蚊