【正文】 　綠化工15506600　　小計38　390600　2員工保險　　　　　員工養(yǎng)老保險　　31248工資總額的8%　員工醫(yī)療保險　　27342工資總額的7%　員工工傷保險　　3906工資總額的1%　員工失業(yè)保險　上一年度人均月收入1%40%參保人數(shù)　。測算如下表：1． 商住樓物業(yè)管理財務收支測算序號費用名稱人數(shù)（人）月支出（元）年支出（元）備 注第一項支出預算　　　　一行政費用　　　　1員工工資　　　含伙食補貼　管理處主任1380045600由總公司派駐 管理員2240028800每人1200元/月　收款員1120014400　　工程部長1140016800　　維修工4440052800每人1100元/月　消防監(jiān)控員4320038400每人800元/月　安全管理部長1100012000　　安全管理員149800117600每人700元/月；設大堂崗2個，巡邏崗、車場崗各1個，三班倒，2人輪休。 （5）絕對保證檔案資料的安全性和必要的保密性。物業(yè)管理原始資料應使用仿宋字，書寫整齊，大小適宜。 （2）配備檔案管理人員，完善各項管理制度，對所有檔案集中管理。 查 復 信 信 閱 印 息 息 信 信 公 處 息 息 布 理 檢 查 保持對檔案工作檢查經(jīng)常化。 入 柜 根據(jù)管理條例分類保存：A．定期性管理檔案；B．保密、永久性管理檔案。 編號登記 保存資料，按分類順序編號、登記造冊，形成文件目錄，為方便 管理工作，除部分保密文件、永久性文件外，檔案實行開架管理。 1．檔案資料的建立流程 所有產(chǎn)權(quán)資料，工程技術(shù)、設計變更、維修、改造資料，巡視記錄、 收 集 運行記錄、投訴與回訪記錄及各種活動記錄，業(yè)主（住戶）有關(guān)檔案資料。針對鵬豪園的物業(yè)管理，做到每一項管理工作有計劃、有制度規(guī)范、有工作詳實記錄，利用電腦軟件系統(tǒng)和原始文件資料管理相結(jié)合的手段，完善檔案管理工作。便民服務分無償服務和有償服務，我們進場后，將先行通過問卷形式征詢用戶在無償服務和有償服務方面的要求，然后結(jié)合西安的實際情況制定無償服務和有償服務項目。便民服務涉及到管理范圍中的所有使用人工作、生活的方方面面，內(nèi)容比較繁雜。3．便民服務便民服務是物業(yè)管理綜合服務中的一項重要的針對性的專項服務，是物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高居民的生活條件，滿足居民的需求而設立的有償或無償?shù)母黜椃展ぷ鳌?．社區(qū)文化活動規(guī)劃鵬豪園的社區(qū)文化定位是中國傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代科學技術(shù)的有機結(jié)合。（九）社區(qū)文化活動及便民服務隨著社會的進步，經(jīng)濟的高速發(fā)展，人們對社區(qū)文化的要求也越來越高，對物業(yè)管理的要求已不再是單純的物質(zhì)環(huán)境，人們更多地期望感受到一種理想的精神環(huán)境，我們將努力創(chuàng)造出獨具特色的文化氛圍，以陶冶情操，提高修養(yǎng)。4．保安員每班巡視檢查的情況，要做好詳細記錄。②在動火作業(yè)的前后。⑦做好《消防巡視記錄》。⑤煙感、噴淋是否完好。③消防栓內(nèi)水槍、水帶是否完好。3．巡視檢查巡視檢查的內(nèi)容：①消防通道是否暢通無阻。2．做好消防宣傳工作，在宣傳欄內(nèi)，張貼有關(guān)消防及逃生常識。②安全管理部部長負責定期對消防管理工作進行檢查和指導。l 消防管理1．管理職責①管理處經(jīng)理為防火第一責任人，負責不定期檢查，指導消防管理工作及處理消防管理中的重大問題。⑥指揮車輛動作規(guī)范，先敬禮、后指揮。④外來車輛臨時停放，實行臨時卡管理。②做好各種安全標志，保證行車安全，如限高牌、限速牌、轉(zhuǎn)彎凸鏡等。⑥事件處理后，負責人員必須做好詳細的質(zhì)量記錄，并向有關(guān)領(lǐng)導匯報事情的處理經(jīng)過。④支援人員趕至事件現(xiàn)場，事態(tài)如仍不能得以控制，監(jiān)控中心應立即作整體調(diào)整。②參與處理緊急事件的各保安人員在事件處理過程中，要隨時保持與監(jiān)控中心聯(lián)系，反饋信息，以使管理處及時決策和進行各項工作安排。5．緊急事件處理程序①各崗位遇緊急突發(fā)事件，應作出快速反應，并與控制中心取得聯(lián)系，以求得快速支援，保安監(jiān)控中心密切注意事態(tài)發(fā)展，并通知各崗位加強戒備。②二級治安應急方案（中事件），如人員不夠時，調(diào)集宿舍保安員（副值班）。③車場崗職責：車輛驗證、放行，指揮車輛按章行駛。維護大廈內(nèi)公共秩序，并按規(guī)定的時間進行巡邏簽到。3．各崗位職責要點：①大堂崗：對需進大廈的非業(yè)主（住戶），要查驗、登記來訪人員的有效證件，無有效證件者須電話通知業(yè)主（住戶），確認后方可進入；對有帶大件物品或可疑物品者，應要求來人自行打開經(jīng)檢查無誤后放行；對搬出大廈的物品，經(jīng)查驗有管理處放行條后放行。②各崗位分工明確，緊密配合，無控制盲點。⑦安保人員能在較短的時間內(nèi)熟悉業(yè)主（住戶）的基本情況（如相貌、房號、車輛等）以及大廈的物業(yè)概況。⑤安全管理隊伍實行準軍事化管理，安保人員具有良好防衛(wèi)技能和快速識別業(yè)主（住戶）的能力。③根據(jù)建筑特點制定多種巡邏路線圖，不定期變換巡邏路線，實行24小時巡查值班制度。1．要點及措施①實行準封閉式管理，設置大堂崗，控制非業(yè)主（住戶）的外來人員來訪；利用現(xiàn)代保安監(jiān)控系統(tǒng)嚴密監(jiān)視各區(qū)域，防止任何不法分子的不法行為。 （八）治安、車輛、消防管理以“外馳內(nèi)張”為原則，以治安安全、消防安全、車輛管理為主線，以訓練有素、行動迅速、果斷干練的保安隊伍為載體，科學組織日常管理，迅速解除突發(fā)事件，為鵬豪園營造一個安全、秩序、文明、和諧的生活環(huán)境。②部長巡查：部長對轄區(qū)內(nèi)的區(qū)域、崗位進行巡查或抽查，應結(jié)合巡查所發(fā)現(xiàn)的問題驗證糾正后的效果，把檢查結(jié)果和未能解決的問題上報經(jīng)理、副經(jīng)理，并記錄在記錄本上。 （3）清潔保潔的檢查監(jiān)督為了確保作業(yè)計劃、衛(wèi)生標準、責任制的貫徹和落實，實行員工自查、環(huán)境管理部長檢查、綜合管理部抽查三級管理制，實行嚴格的檢查監(jiān)督制度。（1）目的：凈化環(huán)境，給業(yè)主（住戶）提供一個清潔舒適的工作、生活環(huán)境。2．清潔衛(wèi)生管理環(huán)衛(wèi)工作，重在經(jīng)常，貴在保持。（4）冬季將樹木干部刷石灰并做好防寒工作，以保證樹木安全過冬。（2）綠化工人處理好區(qū)域內(nèi)花草樹木修剪、淋水、松土施肥、病蟲害防治等工作。1．綠化管理管理處按照ISO9000質(zhì)量體系的要求，定點、定人、定時對綠化進行維護保養(yǎng)，做到有計劃，有檢查，有記錄。 （七）環(huán)境管理營造一個優(yōu)雅、潔凈、舒適、品位高尚的環(huán)境，是我們的工作目標。（3）做好巡回檢查記錄?！锲渌苍O施 （1）確保大樓公共設施的完好正常使用。（4）出現(xiàn)運行故障后，維修人員能在五分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場搶修，每月電梯出現(xiàn)故障次數(shù)不超過1次，電梯按規(guī)定時間運行，月總故障停機率小于1%。（2）嚴密的安全運行和維修保養(yǎng)規(guī)章制度落實，各種運行維護保養(yǎng)和巡視檢查記錄齊全歸檔；電梯技術(shù)檔案完整。（6）系統(tǒng)設備完好率在98%以上。（4）有準確完整的中央空調(diào)系統(tǒng)檔案資料，各項運行記錄和維修保養(yǎng)記錄齊全，并歸檔保存。（3）中央空調(diào)系統(tǒng)安全、正常，保持狀況良好?！锟照{(diào)系統(tǒng)（1）配備專業(yè)工程技術(shù)人員，維修和運行人員持證上崗。（2）定期巡回檢查測試及維修保養(yǎng)，確保各設備運行正常。（4）無火災及其它安全隱患。（2）落實區(qū)域消防安全責任人、義務消防人員，定期進行演練，開展消防知識及法規(guī)的宣傳教育，保證火災發(fā)生率為0。（5）設備完好率為98%以上。（3）限水、停水能預先通知用戶?！锝o排水系統(tǒng) （1）建立用水、供水管理制度并落實，積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃。（2）設備完好率為98%以上。對設備全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件。對設備進行全面檢查，部分解體修理和更換磨損部件，調(diào)整部分機構(gòu)和精度。維修人員對設備進行全面清洗，部分解體檢查和局部修理，更換或修復磨損件。維修人員對設備進行局部解體，進行清潔調(diào)整。操作人員每班巡視兩次，維修人員每周檢查一次。2．維修保養(yǎng)方案（1）日常維護保養(yǎng)。（4）完善設備管理和定期維修制度，制定科學的保養(yǎng)規(guī)程和各設備的應急處理措施，完善設備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。（3）實行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。（2）對設備做到“三好”、“四會”和“五定”。通過經(jīng)常性的養(yǎng)護與及時的維修，使設備設施處于正常良好的運行狀態(tài)，保證24小時連續(xù)供電，并且延長設備設施使用壽命，是設備管理的最終目的。  （六）機電設備設施的維護管理機電設備設施盡管組成、構(gòu)造和性能不同，但管理基本內(nèi)容是相同的，主要是對機電設備設施的使用、日常養(yǎng)護、維修的管理。賠償經(jīng)濟損失。責令恢復原狀。破壞室內(nèi)預埋管線。超過規(guī)定時間影響他人休息。使用易燃材料或可燃性材料，未經(jīng)消防機關(guān)批準進行防火處理的。改變原有外門窗的規(guī)格及外墻面裝飾，妨礙樓梯通行和消防的。改變房屋的柱、梁、板、承重墻和屋面防水隔熱層、上下管網(wǎng)、電路等或?qū)⑸钗鬯湃胗晁艿?。裝修施工用電，應提前七天向管理處申報，說明用電工具的品種、負荷、使用時間、操作人員。否則，按未經(jīng)允許擅自裝修者進行處罰。業(yè)主（住戶）安裝空調(diào)，應到管理處申報，并按指定的位置、材料安裝，并必須安裝牢固不允許破壞室內(nèi)預埋管線。進戶門的防盜金屬門安裝時，必須與原來防盜門一樣，不得改變原有門框的設計，不得妨礙樓梯通行和消防，不得在進戶門外加設神臺等不雅之物。l 裝修范圍允許對樓地面、內(nèi)墻面、天棚面進行表面裝修，地面裝修材料厚度不得超過10毫米。交繳裝修管理押金。l 裝修管理程序業(yè)主（住戶）裝修住宅，必須提前三天向管理處申報，填寫“住宅裝修申請表”，如實填報裝修項目、范圍、標準、時間，并提供施工圖和施工隊伍名稱，戶主和施工隊負責人應同時在申請表上簽字蓋章，經(jīng)管理處審批，并與工程隊簽訂《治安責任書》后方可施工。3．建筑物維修養(yǎng)護項目及頻率①房屋本體共用部位 A、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位：每周、每年 B、公共屋面：每日、每季、每年 C、吊頂：每周、每月 D、共用照明：每日、每月 E、公共通道及門廳：每周、每季、每半年、每年 F、地面及墻面：每月、每年 G、上、下水主管：每周、每年②公共設施 A、路面路基：每周 B、路燈及線路：每日、每周、每季、每半年 C、停車場：每日、每月 D、溝、渠、池、井：每周、每季 E、園林綠地：每日、每周 F、公用標志設施：每周、每半年 G、垃圾中轉(zhuǎn)站：每周 H、地下室管網(wǎng)：每半年4．建筑物及公共設施養(yǎng)護效果：①確保建筑物及公共設施的完好正常使用；②及時修補損壞建筑物及設施；③做好巡回檢查記錄；④建筑物及公共設施完好率達98%以上。 1．維修養(yǎng)護原則 因地制宜，合理修繕；定期檢查，確保安全；及時維修，保證正常使用；最有效合理使用維修費用，最大限度發(fā)揮物業(yè)的使用功能。③把服務意識落實到實處，無微不至地為業(yè)主（住戶）做好每一件事，從點滴細微處入手，使業(yè)主（住戶）時時、處處感受到我們服務的真誠。①建立服務的“超前”意識，事事處處考慮方便業(yè)主（住戶），考慮業(yè)主（住戶）的利益。4．人員管理（1）錄用 錄用程序如圖：根據(jù)需要，確定應聘崗位人數(shù) 提出聘用條件 招 聘 不合格初步篩選 合 格 不合格 按工作要求進行比較、考核 合 格 無 有無擔保人 有 辦理進入公司手續(xù)，簽訂勞動合同