【正文】 結(jié)合巡查所發(fā)現(xiàn)的問題驗證糾正后的效果，把檢查結(jié)果和未能解決的問題上報經(jīng)理、副經(jīng)理，并記錄在記錄本上。（4）冬季將樹木干部刷石灰并做好防寒工作，以保證樹木安全過冬。（3）做好巡回檢查記錄。（6）系統(tǒng)設(shè)備完好率在98%以上。（2）定期巡回檢查測試及維修保養(yǎng)，確保各設(shè)備運(yùn)行正常。（3）限水、停水能預(yù)先通知用戶。對設(shè)備進(jìn)行全面檢查，部分解體修理和更換磨損部件，調(diào)整部分機(jī)構(gòu)和精度。2．維修保養(yǎng)方案（1）日常維護(hù)保養(yǎng)。通過經(jīng)常性的養(yǎng)護(hù)與及時的維修，使設(shè)備設(shè)施處于正常良好的運(yùn)行狀態(tài)，保證24小時連續(xù)供電，并且延長設(shè)備設(shè)施使用壽命，是設(shè)備管理的最終目的。破壞室內(nèi)預(yù)埋管線。改變房屋的柱、梁、板、承重墻和屋面防水隔熱層、上下管網(wǎng)、電路等或?qū)⑸钗鬯湃胗晁艿馈＿M(jìn)戶門的防盜金屬門安裝時，必須與原來防盜門一樣，不得改變原有門框的設(shè)計，不得妨礙樓梯通行和消防，不得在進(jìn)戶門外加設(shè)神臺等不雅之物。3．建筑物維修養(yǎng)護(hù)項目及頻率①房屋本體共用部位 A、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位：每周、每年 B、公共屋面：每日、每季、每年 C、吊頂：每周、每月 D、共用照明：每日、每月 E、公共通道及門廳：每周、每季、每半年、每年 F、地面及墻面：每月、每年 G、上、下水主管：每周、每年②公共設(shè)施 A、路面路基：每周 B、路燈及線路：每日、每周、每季、每半年 C、停車場：每日、每月 D、溝、渠、池、井：每周、每季 E、園林綠地：每日、每周 F、公用標(biāo)志設(shè)施：每周、每半年 G、垃圾中轉(zhuǎn)站：每周 H、地下室管網(wǎng)：每半年4．建筑物及公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)效果：①確保建筑物及公共設(shè)施的完好正常使用；②及時修補(bǔ)損壞建筑物及設(shè)施；③做好巡回檢查記錄；④建筑物及公共設(shè)施完好率達(dá)98%以上。4．人員管理（1）錄用 錄用程序如圖：根據(jù)需要，確定應(yīng)聘崗位人數(shù) 提出聘用條件 招 聘 不合格初步篩選 合 格 不合格 按工作要求進(jìn)行比較、考核 合 格 無 有無擔(dān)保人 有 辦理進(jìn)入公司手續(xù)，簽訂勞動合同 不合格 試用期 合 格 正式錄用不予錄用 （2）考核對所有員工公司將按崗位工作標(biāo)準(zhǔn)對其進(jìn)行跟蹤考核，驗證其是否滿足所在崗位的條件，內(nèi)容包括思想品德、敬業(yè)精神、服務(wù)態(tài)度、業(yè)務(wù)技能、協(xié)調(diào)能力等方面。④物業(yè)管理專業(yè)知識教育。綠化工初中40歲以下經(jīng)培訓(xùn)，具綠化種植、養(yǎng)護(hù)能力，樸實肯干，身體健康。收款員中專以上25歲以上有一定文字能力，熟練應(yīng)用計算機(jī)，財會專業(yè)畢業(yè),認(rèn)真負(fù)責(zé)，性格開朗，品貌端正，有一定溝通協(xié)調(diào)能力。（1）先期接管商住樓人員配置。 （三）人員配備、培訓(xùn)及管理“創(chuàng)品牌、塑形象”，人才是根本。4．公司每月對管理處進(jìn)行質(zhì)量檢查考核。 ——協(xié)助公安、武警、派出所做好治安保衛(wèi)工作。 ——按ISO9000質(zhì)量管理體系對綠化工作進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督。 ——配合供電公司、自來水公司、電話公司、有線電視臺等業(yè)務(wù)單位的維修檢查工作。 ——按計劃組織有業(yè)主（住戶）參加的大型社區(qū)文娛、體育活動，致力營造健康向上、個性鮮明的社區(qū)文化。 ——負(fù)責(zé)與公司各有關(guān)職能部門的信息傳遞。3．專業(yè)化管理物業(yè)管理企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展是市場的選擇和時代的要求，在鵬豪園的管理工作中，我們將充分發(fā)揮我們的管理優(yōu)勢，深化綠化、保潔、裝修、建筑物、電梯養(yǎng)護(hù)、空調(diào)養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)等方面的專業(yè)化管理和服務(wù)，全方位降低管理成本，提高管理質(zhì)量，力爭為業(yè)主（住戶）提供更多的無償服務(wù)，充分體現(xiàn)新思維物業(yè)公司低成本運(yùn)營和高效優(yōu)質(zhì)服務(wù)的管理服務(wù)方針，讓鵬豪園廣大業(yè)主（住戶）真正受益。5．各項工作得到業(yè)主（住戶）的支持和配合，無重大投訴。3．各種物業(yè)管理資料齊備，條目清晰，標(biāo)識齊全，分類明確，易于查找。4．無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、亂貼、亂畫等現(xiàn)象。五安全管理1．安全管理實行一體化管理，有專業(yè)保安隊伍，實行準(zhǔn)軍事化管理，制度完善、落實。設(shè)備及環(huán)境整潔，無嚴(yán)重噪聲及滴漏水現(xiàn)象。(四)電梯系統(tǒng)1． 電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)，電梯維修、保養(yǎng)人員均持證上崗，電梯各種安全檢查審核證件齊全。2．限電、停電按規(guī)定提前通知小區(qū)使用人。做到正確使用，精心維護(hù)，科學(xué)檢修，管好備件。5．無違章裝修，無亂搭建，無亂張貼、懸掛等。4．管理人員有明顯標(biāo)志,整體素質(zhì)高,遵守職業(yè)道德，語言規(guī)范文明。 2．管理總體標(biāo)準(zhǔn)l 杜絕重大火災(zāi)事故、質(zhì)量事故。 “三位一體”共管模式如下圖：監(jiān)督機(jī)構(gòu) 鵬豪園開發(fā)商責(zé)任機(jī)構(gòu)龍城物業(yè)管理有限公司執(zhí)行機(jī)構(gòu)鵬豪園物業(yè)管理處 ● 監(jiān)督機(jī)構(gòu)——鵬豪園開發(fā)商可通過行使以下權(quán)利，對本公司及物業(yè)管理處的管理行為進(jìn)行監(jiān)督。同時，在維修保養(yǎng)工作中，維修人員必須先做好維修區(qū)域防護(hù)及警示等措施后，方可進(jìn)行工作，維修完畢，立即清理現(xiàn)場，以避免造成污染和給用戶帶來不便?！翱旖莘?wù)”即在接到用戶需求信息或任務(wù)時，要求我們的員工立即行動并迅速解決問題，體現(xiàn)“效率就是生命”的精神；“機(jī)務(wù)作風(fēng)”即是采用嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的航空系統(tǒng)維護(hù)管理方法，對每一項工作都嚴(yán)格按程序認(rèn)真細(xì)致地去完成；“便民服務(wù)”即向業(yè)主（用戶）提供咨詢導(dǎo)向、室內(nèi)維修等正常物業(yè)管理范圍以外的服務(wù)，體現(xiàn)新思維物業(yè)的“周到服務(wù)”?！?2001年，深圳市中級人民法院大廈被深圳市政府命名為深圳市物業(yè)管理行業(yè)唯一對外 “文明示范窗口”。鵬豪園內(nèi)建有13000多平方米的大型購物中心、1500平方米的金融中心、32000多平方米的高層豪閣住宅、6000平方米的地下停車場以及一座30000多平方米的五星級鵬豪大酒店。長期以來，新思維物業(yè)對自己所轄物業(yè)的管理水平均定位于《全國物業(yè)管理示范大廈（小區(qū)）》標(biāo)準(zhǔn)，做到所轄物業(yè)（達(dá)到參評年限及要求）悉數(shù)獲得“全國物業(yè)管理示范大廈（小區(qū)）”稱號，成為全國“含金量”最高的物業(yè)管理公司之一，擁有“國優(yōu)”物業(yè)管理單位數(shù)量居全國前列。在這種理念的支持下，近年來，新思維物業(yè)所管轄的眾多項目中，未出現(xiàn)過一例有效投訴。將這種新的方法再運(yùn)用到實踐中，進(jìn)一步升華提煉，達(dá)到管理水平不斷提高并領(lǐng)先于行業(yè)。（2）技術(shù)優(yōu)勢——技術(shù)過硬、裝備精良的樓宇設(shè)備管理隊伍新思維物業(yè)成立伊始，即開始管理設(shè)備先進(jìn)、智能化程度高的政府辦公樓宇，發(fā)展至今已管理著全國各地近三十個大型物業(yè)，積累了八年多的樓宇機(jī)電設(shè)備管理經(jīng)驗，公司目前擁有各類專業(yè)技術(shù)人員五十多名，百余名機(jī)電設(shè)備維修技術(shù)人員，配備有大量維修設(shè)備、維修儀器儀表和專用工具?！?可即時就管理中的問題向管理處或公司投訴。l 房屋完好率達(dá)98%以上。二房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)1．房屋圖紙檔案、資料齊全，管理完善。8．房屋完好率達(dá)98%以上。4．設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵，無鼠、蟲害發(fā)生。5．制定臨時用電措施并嚴(yán)格執(zhí)行。4．出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員能及時到達(dá)現(xiàn)場搶修，每月每部電梯出現(xiàn)故障次數(shù)不超過1次，全部電梯按規(guī)定時間運(yùn)行，月總故障停機(jī)率小于1%。2．建立給排水設(shè)備維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行，設(shè)備和管道系統(tǒng)狀況良好，遇有事故，維修人員及時到位搶修，無大面積跑水事故，供水系統(tǒng)能正常發(fā)揮功能，排水系統(tǒng)通暢。4．確保大廈公共秩序。2．綠化管理及養(yǎng)護(hù)措施落實，無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。5．絕對保證檔案資料的安全性和必要的保密性。ISO9000質(zhì)量管理體系在具體執(zhí)行過程中，將以全面質(zhì)量管理（TQM）方法為基礎(chǔ)。 2．組織構(gòu)架圖環(huán)境管理部安全管理部工程部綜合管理部鵬 豪 園 開 發(fā) 商深圳市龍城物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理處（經(jīng)理、副經(jīng)理） 3．各部門主要工作范圍（1）管理處經(jīng)理、副經(jīng)理：是日常工作的指揮者，同時又是監(jiān)督檢查者，各項指令下達(dá)后，策劃、安排和執(zhí)行機(jī)構(gòu)即開始動作，執(zhí)行過程中的信息通過反饋渠道回到指揮機(jī)構(gòu)，供經(jīng)理、副經(jīng)理作出校正、判斷、總結(jié)，在整個運(yùn)作過程中，經(jīng)理、副經(jīng)理還要從檢查、評比結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題，并加以糾正，做到有布署、有檢查、有總結(jié)，從而保證管理的有效性。 ——負(fù)責(zé)處理行政、總務(wù)的管理工作。 ——組織開展便民服務(wù)。 ——負(fù)責(zé)監(jiān)控中心的24小時值班，發(fā)現(xiàn)異常情況迅速報告值班領(lǐng)導(dǎo)。 ——負(fù)責(zé)各樓層的保衛(wèi)巡視、巡更，按巡邏路線圖和時間實行24小時巡查值班制度。（二）管理處內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制●激勵機(jī)制以人為本的管理是企業(yè)管理的靈魂，企業(yè)的成功有賴于員工群策群力。2．管理處嚴(yán)格執(zhí)行公司制訂的ISO9000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)。（2）知識與能力并重，有一定的物業(yè)管理行業(yè)工作經(jīng)驗及相應(yīng)崗位的技能。11綠化工1室外綠化養(yǎng)護(hù)12合計38（2）后期接管銀行、酒店人員配置。安全管理部部長高中以上35歲以下退伍軍人，兩年以上物業(yè)管理經(jīng)驗，有組織協(xié)調(diào)能力，專業(yè)技術(shù)突出,能組織保安員進(jìn)行業(yè)務(wù)技能培訓(xùn),責(zé)任心強(qiáng)，品貌端正，身高1．7米以上。 ②培養(yǎng)一支能干肯干，具有良好服務(wù)意識的專業(yè)隊伍。⑦加強(qiáng)員工智能化設(shè)備原理、維護(hù)、保養(yǎng)、維修、檢測技術(shù)的培訓(xùn)。②樹立“服務(wù)至上”的意識，不斷強(qiáng)化員工的服務(wù)意識。工程較大的的裝修工程，應(yīng)由專業(yè)隊伍進(jìn)行施工。l 裝修施工管理裝修施工期限：住宅裝修一般不得超過30天，若確實要延期，要辦理延期手續(xù)。用其他超重材料進(jìn)行裝修（屋面使用涂料、膠貼紙、馬賽克、瓷磚等厚度超過10毫米）?？哿艋驔]收提供施工工具?！叭谩奔从煤谩⑿藓煤凸芎弥匾O(shè)備；“四會”即維修人員會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障；“五定”即對主要設(shè)備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點(diǎn)、定時和定質(zhì)。（2）一級保養(yǎng)。3．各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的管理效果★供配電系統(tǒng) （1）保證24小時正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障，立即排除?！锵老到y(tǒng) （1）消防中心實行24小時值班制度，控制中心的消防器材配備齊全，完好無損，隨時啟用。（2）建立規(guī)范完善的配電運(yùn)行制度和維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行。（3）電梯運(yùn)行狀態(tài)良好，安全設(shè)施齊全正常有效，轎廂及機(jī)房整潔、通風(fēng)、照明及其他附屬設(shè)施完好。我們將在鵬豪園全面實施環(huán)境保護(hù)計劃，并在公司ISO9000質(zhì)量管理體系的基礎(chǔ)上，實行高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)境衛(wèi)生管理和維護(hù)。在做好清潔工作的同時，要做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，注意把提高業(yè)主（住戶）的清潔衛(wèi)生意識、糾正不良習(xí)慣與環(huán)衛(wèi)管理相結(jié)合。l 治安管理從實際情況出發(fā)，我們確立了“技防為主，人防為輔，全面防范”的整體治安思路。2．崗位設(shè)置及分布情況：①遵循“誰主管，誰負(fù)責(zé)”的原則，分片包干。4．治安應(yīng)急措施①三級治安應(yīng)急方案（小事件），大堂崗控制大廈出入口，車場崗控制停車場出入口，巡邏崗現(xiàn)場處理小事件。⑤如監(jiān)控中心調(diào)動增援人員仍不能控制或解決，則迅速將情況報告相關(guān)部門，撥打110（匪警）或119（火警），以求事態(tài)的平息。⑦24小時值班巡邏制度，保證對地下停車場進(jìn)行每小時一次的詳細(xì)巡視。②消防器材是否已按要求配備。③重點(diǎn)防火的位置。便民服務(wù)是指物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中所包含的服務(wù)項目之外的有償或無償?shù)墓ぷ?，其目的是為有需要的人提供及時、方便、周全、滿意、優(yōu)質(zhì)、實惠的服務(wù)，具有針對性、專項性、特殊性、方便性等特點(diǎn)。 整理分類 下圖所示。 （3）各種物業(yè)管理資料齊備，條目清晰，標(biāo)識齊全，分類明確，易于查找