【正文】 10清潔管理備用金五 綠化租用、管理費(fèi)1外圍綠化租用費(fèi)2物業(yè)綠化水電費(fèi)3室內(nèi)綠化布置費(fèi)六 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)1電腦2復(fù)印機(jī)3打印機(jī)4傳真機(jī)七 物業(yè)公用電費(fèi)1寫(xiě)字樓客梯2寫(xiě)字樓消防梯3生活水泵、排污泵41 / F 19 / F公共照明5泛光、霓虹照明6車(chē)庫(kù)照明空調(diào)費(fèi)八 物業(yè)公共用水費(fèi)用1寫(xiě)字樓用水費(fèi)用2商場(chǎng)用水費(fèi)用3會(huì)所用水費(fèi)用4餐廳用水費(fèi)用九 物業(yè)管理開(kāi)支費(fèi)第八章 物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理一、管理規(guī)章制度科學(xué)管理、合理量化、健全制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾Ｕ?，為了達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)的管理目的，我公司已成功導(dǎo)入ISO 9000質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)模式。（5）檔案管理室不惜達(dá)到防火、防潮、防變質(zhì)的“三防”標(biāo)準(zhǔn)。（6）消防系統(tǒng)設(shè)施齊全，完好無(wú)損，確保隨時(shí)啟用。遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，保證無(wú)大面積跑水、泛水，長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。做到2h巡視一遍，并記錄安全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。（2）跟蹤施工情況，管理部主任每日巡視，了解各施工點(diǎn)施工情況，安全管理主管每日三次不定時(shí)巡視，了解施工情況及糾察施工隊(duì)運(yùn)行情況。（5）安全管理員巡查時(shí)，對(duì)裝修點(diǎn)的材料、裝修方式進(jìn)行認(rèn)真檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患，及時(shí)處理報(bào)告。建立各項(xiàng)消防制度（1）消防檢查制度。（3）嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)燒廢紙、雜物，亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。（3）管理部主任每月檢查一次安全活動(dòng)記錄并簽字認(rèn)可。（2）消防演習(xí)后，管理部主任編制《消防演習(xí)報(bào)告》。停車(chē)場(chǎng)車(chē)位分固定車(chē)位和非固定車(chē)位，車(chē)主按類(lèi)使用車(chē)位。大廈玻璃幕及外墻清洗將委托專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司實(shí)施。管理員值班期間應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)，熱情服務(wù)，不得會(huì)客、喝酒、睡覺(jué)，不得離開(kāi)，不得讓親朋好友和其他無(wú)關(guān)人員進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)，嚴(yán)格核對(duì)駛離車(chē)輛的牌號(hào)，對(duì)車(chē)主的合理要求應(yīng)給予滿足。五、車(chē)輛管理為確保小區(qū)車(chē)輛安全，為業(yè)戶提供良好的車(chē)輛保管服務(wù)，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。（5）專(zhuān)、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識(shí)和消防技能培訓(xùn)，考試合格后芳可任職，其資格每年確認(rèn)一次。（5）不準(zhǔn)在樓道、過(guò)道設(shè)立倉(cāng)庫(kù)，堆放雜物，阻礙通道。（3）兼職巡視員負(fù)責(zé)每樓、每層消防安全情況巡視，每2h巡視一遍，并填寫(xiě)《消防安全檢查登記表》。四、消防管理消防組織機(jī)構(gòu)的建立（1）管理部負(fù)責(zé)建立消防安全小組。（4）裝修垃圾清運(yùn)。（3）與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系，并商請(qǐng)其警官兼任管理部安全管理指導(dǎo)員，定期與管理部安全管理員分析治安形勢(shì)、特點(diǎn)以及防范的方法和技能。（10）公共配套服務(wù)設(shè)施維護(hù)周到，公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無(wú)架空管線，無(wú)礙觀瞻。（8）制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通，無(wú)火災(zāi)安全隱患。管理措施（1）制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄、維修檔案等管理制度。制定出管理規(guī)章制度共計(jì)74條，其中公眾制度12條，內(nèi)部崗位職責(zé)20條，運(yùn)作管理制度32條，員工培訓(xùn)考核制度10條。做好各下屬部門(mén)領(lǐng)用和核銷(xiāo)工作。根據(jù)審核無(wú)誤的會(huì)計(jì)憑證登記帳簿。保守公司管理處機(jī)密，維護(hù)公司利益。按照國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度設(shè)置和使用會(huì)計(jì)科目，除會(huì)計(jì)制度允許變動(dòng)的以外，不得任意增減或者合并會(huì)計(jì)科目。模范遵守國(guó)家法令、法規(guī)，做到依法辦事。定時(shí)、不定時(shí)（晚上零點(diǎn)之后的檢查，一周不少于1次）對(duì)各崗位值勤人員的工作進(jìn)行巡查、督導(dǎo)。負(fù)責(zé)本門(mén)部文件打印、校對(duì)，及傳真工作。嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故。根據(jù)實(shí)際需求，開(kāi)展各項(xiàng)弱電專(zhuān)業(yè)工程的增效、改造工作。十、強(qiáng)電技工崗位職責(zé)協(xié)助工程經(jīng)理開(kāi)展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo)。定時(shí)巡視設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行情況，認(rèn)真做好巡查記錄和值班記錄。負(fù)責(zé)員工的政治思想教育和專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)，不斷提高員工的綜合能力和素質(zhì)。負(fù)責(zé)大廈各區(qū)域的垃圾收集工作。六、物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé)負(fù)責(zé)大廈業(yè)戶接待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹、熱情大方、反應(yīng)敏捷、處事穩(wěn)健。五、物業(yè)管理員崗位職責(zé)在物業(yè)管理部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務(wù)的職能。上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他臨時(shí)任務(wù)。有權(quán)自行安排下屬工作人員的各項(xiàng)工作。認(rèn)真完成管理處其他工作職責(zé)內(nèi)容和公司安排或委托的其他工作任務(wù)。第五章 物業(yè)管理所需物質(zhì)條件在投入物力方面建議如下：一、辦公及員工住宿用房計(jì)劃辦公用房物業(yè)經(jīng)理辦公室㎡會(huì)客室1㎡物業(yè)經(jīng)理助理辦公室㎡會(huì)客室2㎡物業(yè)管理部㎡倉(cāng)庫(kù)2（工程）㎡安全管理部㎡儲(chǔ)物間1（物業(yè)清潔）㎡綜合管理部㎡男女更衣室各一間㎡財(cái)務(wù)管理部㎡工程管理部工作間㎡住宿用房由于大廈應(yīng)急管理工作的需要，建議在大廈臨近范圍內(nèi)（跑步5分鐘內(nèi)到達(dá)）安排物業(yè)安全管理員工、工程值班人員及管理部門(mén)單身員工的宿舍。二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn)通過(guò)實(shí)際工作中所產(chǎn)生的問(wèn)題，不定期地安排當(dāng)事人（指員工）參加班后的專(zhuān)題培訓(xùn)。會(huì)計(jì)大專(zhuān)以上學(xué)歷（會(huì)計(jì)專(zhuān)業(yè)），有3年以上大型企業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，懂電腦操作，有較強(qiáng)的法律意識(shí)，遵守國(guó)家各項(xiàng)法律、法規(guī)和財(cái)經(jīng)制度，嚴(yán)守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，熟悉會(huì)計(jì)核算的全過(guò)程，熟悉稅法。維修工高中以上學(xué)歷（水電專(zhuān)業(yè)），持有特種行業(yè)操作證，身體健康，品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，有一定的口頭表達(dá)能力。寫(xiě)字樓接待員大專(zhuān)以上學(xué)歷，有1年以上物業(yè)管理接待工作經(jīng)驗(yàn)，性格溫順，自身素質(zhì)較好，語(yǔ)言表達(dá)能力較強(qiáng)，英語(yǔ)達(dá)到國(guó)家四級(jí)水平。二、綜合管理部綜合管理部經(jīng)理本科以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有3年以上工作經(jīng)驗(yàn)，具有豐富的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和行政管理工作經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。（6） 消防值班由 名弱電技工組成，全天24小時(shí)值班，專(zhuān)職負(fù)責(zé)消防設(shè)備的正常運(yùn)作與管理、維護(hù)。（8） 商場(chǎng)值班由4名員工組成，分二班，負(fù)責(zé)商場(chǎng)值班工作。（5） 會(huì)所服務(wù)人員 名，負(fù)責(zé)健身、洗浴、美容等場(chǎng)所的接待服務(wù)工作，要求形象、素質(zhì)較好。（3） 文員兼?zhèn)}庫(kù)管理員1名，負(fù)責(zé)本部門(mén)文字處理工作和物品入庫(kù)保存、發(fā)放、領(lǐng)用工作。（6） 按員工工資表發(fā)放員工工資。（8） 負(fù)責(zé)工程人員的管理、培訓(xùn)、考核工作。（11） 總經(jīng)理指派的其他工作。（3） 成立義務(wù)消防隊(duì)，定期舉行消防演習(xí)。（5） 負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。（6） 負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購(gòu)工作。本“物業(yè)管理中心”按“直線制”設(shè)定管理架構(gòu)。四、四項(xiàng)措施據(jù)歷年來(lái)的管理經(jīng)驗(yàn)及相關(guān)條件，在對(duì)其加以完善的基礎(chǔ)上，將之運(yùn)用到 物業(yè)的管理上。在兩年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過(guò)“省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評(píng)比。● 結(jié)合所轄的物業(yè)建筑特點(diǎn)，導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，“全心全意為業(yè)戶服務(wù)”。● 人性化的管理方針為業(yè)戶附加溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠(chéng)信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù)。二、二項(xiàng)承諾在一年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過(guò)“市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評(píng)比。在日常的管理中，建議派專(zhuān)人全天值班，負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴(yán)格管理，防止易燃易爆等危險(xiǎn)品進(jìn)入大廈，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，發(fā)生特殊時(shí)間時(shí)力爭(zhēng)將損失降至最小程度。第二章 擬采用的管理模式一、物業(yè)管理架構(gòu)物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財(cái)力得到合理的配置，以求達(dá)到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。（5） 負(fù)責(zé)對(duì)外承辦、接待工作，與政府部門(mén)、各社會(huì)團(tuán)體保持良好的溝通。（4） 負(fù)責(zé)物業(yè)的日常清潔工作。（2） 與政府公安、消防、司法部門(mén)保持良好的關(guān)系。（10） 負(fù)責(zé)安全管理員的管理、培訓(xùn)、考核工作。（7） 協(xié)助綜合管理部、財(cái)務(wù)管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設(shè)備材料的選購(gòu)、庫(kù)存和保管使用工作。（5） 制作財(cái)務(wù)報(bào)表、資金平衡表及固定資產(chǎn)損耗表，以及其他各種財(cái)務(wù)報(bào)表。（2） 綜合管理部經(jīng)理1名，要求具有多年豐富社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和行政管理工作經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。（4） 業(yè)戶服務(wù)員 名，開(kāi)展業(yè)戶文化交流，接待并介紹物業(yè)工作，要求形象素質(zhì)較好。（7） 外圍值班由3名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)外圍值班工作。（5） 空調(diào)值班由 名空調(diào)技工組成，全天24小時(shí)值班，負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備的正常運(yùn)作與管理、維護(hù)。物業(yè)經(jīng)理助理大專(zhuān)以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有3年以上的物業(yè)管理實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，有一定的管理協(xié)調(diào)能力，對(duì)工作管理、運(yùn)作有較強(qiáng)的、系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)，能熟練操作電腦，文字功底強(qiáng)，具有較強(qiáng)的組織、策劃、溝通、分析、統(tǒng)計(jì)能力，熟悉公關(guān)業(yè)務(wù)，勤業(yè)、敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。保潔員高中以上學(xué)歷，身體健康、品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，能吃苦耐勞?？照{(diào)技工大專(zhuān)以上學(xué)歷，制冷專(zhuān)業(yè)，有5年以上工作經(jīng)驗(yàn)，有大型設(shè)備的管理經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)熟練，有較強(qiáng)的敬業(yè)精神，具有獨(dú)立完成工作的能力。對(duì)物業(yè)工作有一定的了解，熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)、財(cái)務(wù)法律、法規(guī)，敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。培訓(xùn)內(nèi)容包括：物業(yè)管理概述，大廈物業(yè)管理流程，現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)理念，投訴、應(yīng)急工作處理程序，軍事化訓(xùn)練等。培訓(xùn)計(jì)劃及培訓(xùn)內(nèi)容提綱（略）。協(xié)調(diào)本部門(mén)與供水、供電、工商等和物業(yè)管理有關(guān)的部門(mén)的關(guān)系，便于開(kāi)展各項(xiàng)工作。有權(quán)處理分管工作范圍內(nèi)的突發(fā)事件。負(fù)責(zé)業(yè)戶的租金及物業(yè)管理費(fèi)用的催收工作。從節(jié)約出發(fā)，審批各部門(mén)辦公用品的購(gòu)置。完成經(jīng)理交辦的各項(xiàng)任務(wù)。負(fù)責(zé)公司及管理處業(yè)戶的服務(wù)工作。對(duì)設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、維修和保養(yǎng)的正常運(yùn)行每月必須進(jìn)行一次全面檢查，每月不少于一次夜間查崗。禁止與本部門(mén)無(wú)關(guān)人員進(jìn)入機(jī)房。完成上級(jí)交辦的其他臨時(shí)任務(wù)。負(fù)責(zé)消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的運(yùn)行，維護(hù)管理工作。定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房，確保設(shè)備、設(shè)施、設(shè)備機(jī)房的整潔。負(fù)責(zé)維修單的接收及跟蹤檢查匯報(bào)工作。負(fù)責(zé)處理治安工作中遇到的疑難問(wèn)題，不能解決的及時(shí)向管理處經(jīng)理助理或經(jīng)理匯報(bào)。負(fù)責(zé)本轄區(qū)人員的進(jìn)出管理。十七、財(cái)務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé)根據(jù)國(guó)家財(cái)務(wù)制度和財(cái)經(jīng)法規(guī)，結(jié)合公司實(shí)際情況，制定適用的財(cái)務(wù)管理辦法。負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核監(jiān)督工作。啟用會(huì)計(jì)帳簿時(shí)、應(yīng)在帳簿封面上寫(xiě)明單位名稱(chēng)和帳簿名稱(chēng)，帳簿扉頁(yè)上應(yīng)附“啟用表”。負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理管理處的發(fā)票和收據(jù)。在接管物業(yè)以后，將嚴(yán)格按照質(zhì)量管理體系的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化管理。第九章 各項(xiàng)管理工作方案 一、公共設(shè)施設(shè)備管理 管理目標(biāo)保證設(shè)備運(yùn)行正常，無(wú)重大管理責(zé)任事故。（7）消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理設(shè)施、設(shè)備的各種問(wèn)題。建立事故應(yīng)急處理方案。（2）遇到有緊急情況或其他治安需要，管理部通過(guò)對(duì)講機(jī)下達(dá)指令，巡邏人員可在1min ~ 3min內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行支援。（3）安全管理員24h值班，控制人員進(jìn)出并做好相應(yīng)記錄。（6）發(fā)生緊急事故時(shí)，按緊急處理措施程序進(jìn)行。（2）專(zhuān)職安全員每日檢查小區(qū)內(nèi)的消防安全情況，包括消防設(shè)備、動(dòng)火作業(yè)監(jiān)督、安全用水、用電情況等，檢查結(jié)果記錄在《安全檢查記錄》中，該記錄每周由管理部主任審核。（4）不準(zhǔn)改變、拆除、封堵消防設(shè)施和通道。（4）在安全消防活動(dòng)日查出的安全、消防隱患，有各組自行在活動(dòng)記錄中登記并整改。對(duì)演習(xí)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)調(diào)整、糾正并驗(yàn)證其結(jié)果。駛離：車(chē)輛駛離停車(chē)場(chǎng)時(shí)應(yīng)注意周?chē)?chē)輛的安全，緩慢駛離，并在出口處向管理員交回停車(chē)牌，管理員核對(duì)牌號(hào)相符，收回停車(chē)牌、收取停車(chē)費(fèi)后方可駛離。34 / 34