【正文】 大廈玻璃幕及外墻清洗將委托專業(yè)服務(wù)公司實施。工作流程及質(zhì)量管理標準。停車場內(nèi)不得試剎車、練習(xí)車、修理車輛，禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險品的車輛停放。管理員值班期間應(yīng)認真負責(zé)，熱情服務(wù)，不得會客、喝酒、睡覺，不得離開，不得讓親朋好友和其他無關(guān)人員進入停車場，嚴格核對駛離車輛的牌號，對車主的合理要求應(yīng)給予滿足。停車場車位分固定車位和非固定車位，車主按類使用車位。車輛停放：車輛停放時必須服從管理員指揮，注意前后左右車輛的安全，在規(guī)定位置上停放，并與周圍車輛保持適當距離，不得對其他車輛的進出和其他車位的使用造成阻礙，車主必須鎖好車門，調(diào)整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品須隨身帶走，車主停好車輛后須立即離開停車場，不得在他人車輛旁停留。本小區(qū)停車場實行有償使用，車主須憑車輛進出小區(qū)的磁卡（月卡或一次性卡）進入停車場。五、車輛管理為確保小區(qū)車輛安全，為業(yè)戶提供良好的車輛保管服務(wù)，特制定本標準。（2）消防演習(xí)后，管理部主任編制《消防演習(xí)報告》。（3）制定《設(shè)備管理制度》，對消防設(shè)備進行檢查和維護。（2）管理部對各種消防設(shè)備和設(shè)施的標識進行設(shè)計，編制《消防設(shè)備標識登記》。（5）專、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識和消防技能培訓(xùn)，考試合格后芳可任職，其資格每年確認一次。（3）管理部主任每月檢查一次安全活動記錄并簽字認可。消防知識培訓(xùn)（1）對業(yè)戶的消防要求（包括安全用水、用電），通過《業(yè)戶須知》、《管理公約》傳達到各業(yè)戶，并向業(yè)戶發(fā)放有關(guān)消防學(xué)習(xí)資料，用宣傳欄等消防宣傳途徑對業(yè)戶進行消防宣傳教育。（7）公共場所嚴禁使用可燃性裝修材料，室內(nèi)使用可燃性材料要嚴格控制，并加以處理。（5）不準在樓道、過道設(shè)立倉庫，堆放雜物，阻礙通道。（3）嚴禁在小區(qū)內(nèi)燒廢紙、雜物，亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。防火措施（1）貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，業(yè)戶要樹立防火意識，管理部每周確定一名主管以上的管理人員為防火值班員，全面負責(zé)小區(qū)的消防工作。（5）發(fā)現(xiàn)業(yè)戶因裝修造成餓消防隱患，應(yīng)向業(yè)戶發(fā)放《整改通知》，限期整改，并跟蹤驗證。（3）兼職巡視員負責(zé)每樓、每層消防安全情況巡視，每2h巡視一遍，并填寫《消防安全檢查登記表》。建立各項消防制度（1）消防檢查制度。（5）日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。（3）管理部其他人員為義務(wù)消防員。四、消防管理消防組織機構(gòu)的建立（1）管理部負責(zé)建立消防安全小組。（5）安全管理員巡查時，對裝修點的材料、裝修方式進行認真檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患，及時處理報告。（3）裝修材料按指定時間進入，安全管理員進行認真查驗，發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作處理的材料嚴禁入內(nèi)。裝修安全管理（1）安全管理組負責(zé)裝修日常安全工作。（4）裝修垃圾清運。（2）跟蹤施工情況，管理部主任每日巡視，了解各施工點施工情況，安全管理主管每日三次不定時巡視，了解施工情況及糾察施工隊運行情況。（4）管理部主任應(yīng)在突發(fā)時間發(fā)生的第一時間到達現(xiàn)場，沉著、機智實施處理，并向上級進行報告。（2）迅速調(diào)整人力、物力，以確保應(yīng)急工作的順利進行。（3）與當?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系，并商請其警官兼任管理部安全管理指導(dǎo)員，定期與管理部安全管理員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。做到2h巡視一遍，并記錄安全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。（3）有預(yù)見性地對任何可能危急業(yè)戶的安全情況，采取防范措施。二、安全管理管理目標（1）確保大廈內(nèi)無因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。（10）公共配套服務(wù)設(shè)施維護周到，公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修，保證無大面積跑水、泛水，長時間停水現(xiàn)象。水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單等證齊全。（8）制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標志完好，緊急疏散通道暢通，無火災(zāi)安全隱患。（6）消防系統(tǒng)設(shè)施齊全，完好無損，確保隨時啟用。（5）監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運行正常，有記錄并按規(guī)定定期保存。（3）設(shè)備及機房環(huán)境整潔，無雜物，灰塵積垢，無鼠、蟲害發(fā)生，機房環(huán)境符合設(shè)備要求。管理措施（1）制定設(shè)備安全運行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運行記錄、維修檔案等管理制度。（5）檔案管理室不惜達到防火、防潮、防變質(zhì)的“三防”標準。（3）建議盡可能的采用電腦儲存，便于查找調(diào)用，以便更好地保護原始檔案的資料免受翻動的磨損和損壞。資料分類整理（1）分辨真?zhèn)危?）分類排序（3）組編檔號（4）裝訂精美檔案資料管理（1）采用原始檔案和電腦檔案雙軌管理制。制定出管理規(guī)章制度共計74條，其中公眾制度12條，內(nèi)部崗位職責(zé)20條，運作管理制度32條，員工培訓(xùn)考核制度10條。第七章 物業(yè)管理費預(yù)算一、物業(yè)管理開支分類預(yù)算表序 號支出項目名稱月支出年支出備 注一寫字樓支出1員工薪金2公共設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)費3綠化租用、管理費4物業(yè)管理清潔費5物業(yè)管理辦公費6公共區(qū)域保險費7固定資產(chǎn)折舊費8公共水電費9管理公司合理利潤10法定稅金11每月管理費支出合計元 / ㎡二商場支出1員工薪金2中央空調(diào)費3商場專用貨梯費4商場專用手扶梯費5商場公共用水費6員工制服費7設(shè)施維修、保養(yǎng)費8綠化設(shè)施管理費9節(jié)假日活動宣傳費10管理公司合理利潤11法定稅金12每月管理費支出合計元 / ㎡三車場費用1員工薪金2照明電費3公共用水費4每月管理費支出合計元 / ㎡四商務(wù)會所費用1員工薪金2會所用電費3會所用水費4每月管理費支出合計元 / ㎡五員工餐廳費用1餐廳用水費2餐廳用電費3餐廳用煤氣費4每月管理費支出合計元 / ㎡二、物業(yè)管理處開支預(yù)算明細表序 號支出項目名稱算 式支出金額（人民幣元）月支出年支出一 管理部員工薪金經(jīng)理辦公室1物業(yè)總經(jīng)理2總經(jīng)理助理綜合管理部3管理部經(jīng)理4文員兼?zhèn)}管5資料管理員6業(yè)戶接待員 工程管理部7工程經(jīng)理8工程主管9強電技工10弱電技工11空調(diào)水電工12萬能工13文員兼?zhèn)}管 物業(yè)管理部14物業(yè)經(jīng)理15商務(wù)咨詢管理16信報收發(fā)員17會所管理員18物業(yè)清潔員19物業(yè)管理文員 安全管理部20安全經(jīng)理21安全主管22安全管理員23車場管理員24監(jiān)控管理員 財務(wù)管理部25財務(wù)經(jīng)理 / 會計26財務(wù)出納員27車場收費員二 物業(yè)管理辦公費1辦公低耗品2辦公交通費3節(jié)日布置費4辦公電話費5辦公水電費三 公共設(shè)備維護費1消防設(shè)備維護費2扶梯設(shè)備維護費3貨梯設(shè)備維護費4消防梯設(shè)備維護費5客梯設(shè)備維護費6空調(diào)設(shè)備維護費7吊船設(shè)備維護費8電器設(shè)備維護費9技防設(shè)備維護費10通訊廣播設(shè)備維護費11給排水設(shè)備維護費12設(shè)備維修備用金四 物業(yè)管理清潔費1寫字樓廁所衛(wèi)生紙2清潔劑類費用3清潔毛巾、工具類4垃圾清運袋5垃圾桶用干沙6垃圾清運費7水池清潔費8“四害”消殺費9清潔工具維修費10清潔管理備用金五 綠化租用、管理費1外圍綠化租用費2物業(yè)綠化水電費3室內(nèi)綠化布置費六 固定資產(chǎn)折舊費1電腦2復(fù)印機3打印機4傳真機七 物業(yè)公用電費1寫字樓客梯2寫字樓消防梯3生活水泵、排污泵41 / F 19 / F公共照明5泛光、霓虹照明6車庫照明空調(diào)費八 物業(yè)公共用水費用1寫字樓用水費用2商場用水費用3會所用水費用4餐廳用水費用九 物業(yè)管理開支費第八章 物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理一、管理規(guī)章制度科學(xué)管理、合理量化、健全制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾Ｕ希瑸榱诉_到高標準的管理目的，我公司已成功導(dǎo)入ISO 9000質(zhì)量管理標準模式。對拖欠費用的業(yè)戶以電話聯(lián)系、上門催收或下發(fā)催費通知單等方式使拖欠費款項及時回收。二十、財務(wù)收費員崗位職責(zé)協(xié)助會計、出納做好各項費用的收取、統(tǒng)計、核算工作，在業(yè)務(wù)上接受公司財務(wù)管理部的指導(dǎo)和監(jiān)督，保證做到工作日清月結(jié)，帳表相符，錢據(jù)相符，對拖欠費用及時催收，做到費用收繳率達到98% 。做好各下屬部門領(lǐng)用和核銷工作。負責(zé)管理銀行帳戶，辦理銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，月終及時對帳，并根據(jù)需要編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表。十九、財務(wù)出納崗位職責(zé)負責(zé)登記現(xiàn)金日記帳、銀行存款日記帳的工作，做到日清月結(jié)。按照規(guī)定，定期（月、季、年）核對帳目、結(jié)帳、編制會計報表，并做到報表數(shù)字真實、計算準確、內(nèi)容完整、說明清楚。根據(jù)審核無誤的會計憑證登記帳簿。按照規(guī)定設(shè)置總帳，明細帳。要嚴格審核會計憑證并妥善保管。十八、財務(wù)會計崗位職責(zé)對規(guī)定的會計科目名稱、編號、核算內(nèi)容和對應(yīng)關(guān)系、不得任意改變。保守公司管理處機密，維護公司利益。統(tǒng)一歸口管理公司各種票據(jù)和帳目，杜絕管理處資金流失。做好財務(wù)統(tǒng)計和會計帳目、報表及年總終結(jié)算工作，并妥善保管會計憑證，帳簿、報表和其他檔案資料。做好公司各項資金的收取與支出管理。按照國家統(tǒng)一的會計制度設(shè)置和使用會計科目，除會計制度允許變動的以外，不得任意增減或者合并會計科目。10完成上級交辦的各項任務(wù)。負責(zé)大廈應(yīng)急處理的搶救工作。熟悉有關(guān)消防器械的使用。模范遵守國家法令、法規(guī)，做到依法辦事。負責(zé)本轄區(qū)車輛進出、停放管理，遇事要向上級報告。熟練掌握消防器材的使用，發(fā)生火警，應(yīng)