【正文】 槍?zhuān)貉鯕馐?7 高壓氣泵（手提式）78 高壓吸塵機(jī)（手提式）79 手提射燈80 氣動(dòng)打釘槍81 值班工作臺(tái)、椅82 工具臺(tái)83 工具柜84 物料架85 工具箱86 文件架87 警械88 值班電筒（充電式）89 雨具90 防火服91 戰(zhàn)斗服92空氣呼吸器93 頭盔94 防毒面具95 洗地機(jī)96 高速拋光機(jī)97高壓沖洗槍98 吸塵器99 清潔小車(chē)及配件100 水刮、垃圾鏟、掃帚、塵推等101 清潔消耗品102 吸塵吸水機(jī)103 大垃圾筒（生活垃圾用）104垃圾筒（樓層及大堂用）105 告示牌（大堂用）106 指示牌107 大堂廣告欄 / 廣告牌108 大堂用吸水 / 吸塵墊109 地毯（電梯用）110 辦公桌椅111 文件柜112 打卡鐘及卡板113 對(duì)講機(jī)（含備件）114 電腦115 打印機(jī)（激光 / 針打各一臺(tái)）116 復(fù)印機(jī)117 傳真機(jī)118 保險(xiǎn)箱119 6人更衣柜120 飲水機(jī)121 裝訂機(jī)122照相機(jī)注：物業(yè)管理工具與裝備價(jià)格表，所列項(xiàng)目根據(jù)物業(yè)管理實(shí)際開(kāi)展工作所需為準(zhǔn)。每位在崗員工每月參加2次公司組織的工作指引培訓(xùn)。對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。五、安全管理部安全管理經(jīng)理大專(zhuān)（或同等學(xué)歷），熟悉國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和保安的有關(guān)知識(shí)，具有較強(qiáng)的管理能力。對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。文員兼?zhèn)}管大專(zhuān)以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，熟悉日常辦公軟件，電腦打字熟練，具有豐富的文件編輯和倉(cāng)庫(kù)管理工作經(jīng)驗(yàn)，有較強(qiáng)的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力，敬業(yè)、樂(lè)業(yè)、勤業(yè)。（7） 電梯值班員 名，負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的正常運(yùn)作與維護(hù)。（9） 停車(chē)場(chǎng)值班由3名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)地下停車(chē)場(chǎng)出入口的值班工作。安全管理部（1） 由1名安全管理經(jīng)理和 名安全管理員組成，24小時(shí)負(fù)責(zé)大廈的安全管理工作。（4） 資料管理員1名，負(fù)責(zé)工程資料及人員檔案資料的收集、整理工作。（7） 小量現(xiàn)金的支出和日常采購(gòu)、入庫(kù)工作。（9） 負(fù)責(zé)業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。工程管理部（1） 負(fù)責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。（4） 建立、健全、制定物業(yè)的各項(xiàng)安全規(guī)章制度。（6） 負(fù)責(zé)物業(yè)的除蟲(chóng)滅害工作。（7） 負(fù)責(zé)員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。中心設(shè)綜合管理部、物業(yè)管理部、安全管理部、工程管理部、財(cái)務(wù)管理部五個(gè)部門(mén)。從本物業(yè)業(yè)戶(hù)的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)地制定、引導(dǎo)、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。三、三個(gè)重點(diǎn)完善服務(wù)、誠(chéng)信待人物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，業(yè)戶(hù)至上”的原則和務(wù)實(shí)周到的工作理念，為業(yè)戶(hù)提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶(hù)建立良好的服務(wù)關(guān)系。● 為實(shí)現(xiàn)以上設(shè)想，擬采用“一種模式、兩項(xiàng)承諾、三個(gè)重點(diǎn)、四項(xiàng)措施”的管理方針。第一章 物業(yè)管理要點(diǎn)● 運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。追求的目標(biāo)是：社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益。緊密聯(lián)系政府職能部門(mén)做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長(zhǎng)年平安的條件下為業(yè)戶(hù)服務(wù)。采用“培訓(xùn)—上崗—再培訓(xùn)—再上崗”的輪回培訓(xùn)制度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。（4） 負(fù)責(zé)處理業(yè)主的咨詢(xún)、投訴，并提供協(xié)助。（3） 書(shū)寫(xiě)給業(yè)戶(hù)的各類(lèi)通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出。安全管理部（1） 負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。（9） 負(fù)責(zé)監(jiān)工室管理工作。（6） 負(fù)責(zé)綜合管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿(mǎn)足業(yè)戶(hù)其他有關(guān)的服務(wù)要求。（4） 征收和支付管理公司各類(lèi)合同費(fèi)用。綜合管理部（1） 由1名綜合管理部經(jīng)理和5名員工組成。（3） 員工餐廳服務(wù)由 名廚師及 名工作人員組成，上班時(shí)間為 ，要求員工個(gè)人素質(zhì)較高。（6） 大堂值班由3名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)樓宇大堂值班工作。（4） 強(qiáng)電值班由 名強(qiáng)電技工組成，全天24小時(shí)值班，負(fù)責(zé)大廈強(qiáng)電設(shè)備的使用與維護(hù)，確保大廈用電系統(tǒng)正常工作。第三章 員工招聘一、高層物業(yè)管理人員物業(yè)經(jīng)理大學(xué)本科以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，具有5年以上大型物業(yè)管理實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)及企業(yè)基本管理工作，有較強(qiáng)的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力及處理突發(fā)事件的能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。物業(yè)管理文員大專(zhuān)以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有一定的寫(xiě)作能力及流利的英語(yǔ)口語(yǔ)對(duì)話能力，熟悉公關(guān)業(yè)務(wù)，各勞動(dòng)法規(guī)及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，具有較強(qiáng)的調(diào)查、解決問(wèn)題、溝通、理解、判斷、分析的能力，熟練操作電腦，有較強(qiáng)的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。強(qiáng)電技工身體健康，大專(zhuān)以上學(xué)歷，電力系統(tǒng)或相關(guān)專(zhuān)業(yè)，助理工程師職稱(chēng)，有5年以上工作經(jīng)驗(yàn)，有大型企業(yè)設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)熟練，有較強(qiáng)的敬業(yè)精神，具有獨(dú)立完成工作的能力。六、財(cái)務(wù)管理部財(cái)務(wù)管理部經(jīng)理財(cái)經(jīng)類(lèi)專(zhuān)業(yè) 學(xué)歷， 職稱(chēng)，具有3年以上大型企業(yè)財(cái)務(wù)主管工作經(jīng)驗(yàn)，有較強(qiáng)的法律、法規(guī)意識(shí)，遵守國(guó)家各項(xiàng)法律、法規(guī)和財(cái)經(jīng)制度，嚴(yán)守紀(jì)律，熟悉會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的全過(guò)程，熟悉稅法。員工上崗培訓(xùn)期15天為有薪培訓(xùn)。（3） 通過(guò)理論與實(shí)踐考核，淘汰不合格的員工，達(dá)到優(yōu)化管理的目的。負(fù)責(zé)所管轄的物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實(shí)安全、防火工作。有權(quán)處理顧客對(duì)其分管工作范圍內(nèi)的投訴。負(fù)責(zé)清潔用品采購(gòu)計(jì)劃的編制和進(jìn)貨物品的驗(yàn)證工作，并控制其合理的使用，協(xié)助倉(cāng)庫(kù)管理員合理貯存和使用管理。凡屬公司尚未正式公布的決定、決議、指導(dǎo)等，無(wú)權(quán)傳播。收集有價(jià)值的物業(yè)信息，為推動(dòng)公司物業(yè)管理工作的發(fā)展出謀劃策。七、物業(yè)清潔員崗位職責(zé)負(fù)責(zé)本轄區(qū)的清潔衛(wèi)生工作。執(zhí)行政府部門(mén)的有關(guān)行業(yè)法規(guī)，加強(qiáng)安全管理和安全教育，建立各級(jí)安全制度，防止發(fā)生安全事故。值班人員必須熟悉大廈的供水、供電、電梯、空調(diào)、只能設(shè)施、設(shè)備的情況，掌握相關(guān)設(shè)備的操作程序和應(yīng)急處理措施。協(xié)助供電局抄表確認(rèn)用電量，并進(jìn)行月度用電分析對(duì)比，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，杜絕浪費(fèi)。十一、弱電技工崗位職責(zé)協(xié)助經(jīng)理開(kāi)展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo)。十三、維修工崗位職責(zé)執(zhí)行管理部制定的《機(jī)電設(shè)備管理手冊(cè)》和有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設(shè)施、設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點(diǎn)和維修、保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員。負(fù)責(zé)部門(mén)考勤統(tǒng)計(jì)工作。檢查、監(jiān)督大廈治安、消防工作并巡視記錄。負(fù)責(zé)本轄區(qū)車(chē)輛進(jìn)出、停放管理，遇事要向上級(jí)報(bào)告。10完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)任務(wù)。統(tǒng)一歸口管理公司各種票據(jù)和帳目，杜絕管理處資金流失。按照規(guī)定設(shè)置總帳，明細(xì)帳。負(fù)責(zé)管理銀行帳戶(hù)，辦理銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，月終及時(shí)對(duì)帳，并根據(jù)需要編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表。第七章 物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算一、物業(yè)管理開(kāi)支分類(lèi)預(yù)算表序 號(hào)支出項(xiàng)目名稱(chēng)月支出年支出備 注一寫(xiě)字樓支出1員工薪金2公共設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)3綠化租用、管理費(fèi)4物業(yè)管理清潔費(fèi)5物業(yè)管理辦公費(fèi)6公共區(qū)域保險(xiǎn)費(fèi)7固定資產(chǎn)折舊費(fèi)8公共水電費(fèi)9管理公司合理利潤(rùn)10法定稅金11每月管理費(fèi)支出合計(jì)元 / ㎡二商場(chǎng)支出1員工薪金2中央空調(diào)費(fèi)3商場(chǎng)專(zhuān)用貨梯費(fèi)4商場(chǎng)專(zhuān)用手扶梯費(fèi)5商場(chǎng)公共用水費(fèi)6員工制服費(fèi)7設(shè)施維修、保養(yǎng)費(fèi)8綠化設(shè)施管理費(fèi)9節(jié)假日活動(dòng)宣傳費(fèi)10管理公司合理利潤(rùn)11法定稅金12每月管理費(fèi)支出合計(jì)元 / ㎡三車(chē)場(chǎng)費(fèi)用1員工薪金2照明電費(fèi)3公共用水費(fèi)4每月管理費(fèi)支出合計(jì)元 / ㎡四商務(wù)會(huì)所費(fèi)用1員工薪金2會(huì)所用電費(fèi)3會(huì)所用水費(fèi)4每月管理費(fèi)支出合計(jì)元 / ㎡五員工餐廳費(fèi)用1餐廳用水費(fèi)2餐廳用電費(fèi)3餐廳用煤氣費(fèi)4每月管理費(fèi)支出合計(jì)元 / ㎡二、物業(yè)管理處開(kāi)支預(yù)算明細(xì)表序 號(hào)支出項(xiàng)目名稱(chēng)算 式支出金額（人民幣元）月支出年支出一 管理部員工薪金經(jīng)理辦公室1物業(yè)總經(jīng)理2總經(jīng)理助理綜合管理部3管理部經(jīng)理4文員兼?zhèn)}管5資料管理員6業(yè)戶(hù)接待員 工程管理部7工程經(jīng)理8工程主管9強(qiáng)電技工10弱電技工11空調(diào)水電工12萬(wàn)能工13文員兼?zhèn)}管 物業(yè)管理部14物業(yè)經(jīng)理15商務(wù)咨詢(xún)管理16信報(bào)收發(fā)員17會(huì)所管理員18物業(yè)清潔員19物業(yè)管理文員 安全管理部20安全經(jīng)理21安全主管22安全管理員23車(chē)場(chǎng)管理員24監(jiān)控管理員 財(cái)務(wù)管理部25財(cái)務(wù)經(jīng)理 / 會(huì)計(jì)26財(cái)務(wù)出納員27車(chē)場(chǎng)收費(fèi)員二 物業(yè)管理辦公費(fèi)1辦公低耗品2辦公交通費(fèi)3節(jié)日布置費(fèi)4辦公電話費(fèi)5辦公水電費(fèi)三 公共設(shè)備維護(hù)費(fèi)1消防設(shè)備維護(hù)費(fèi)2扶梯設(shè)備維護(hù)費(fèi)3貨梯設(shè)備維護(hù)費(fèi)4消防梯設(shè)備維護(hù)費(fèi)5客梯設(shè)備維護(hù)費(fèi)6空調(diào)設(shè)備維護(hù)費(fèi)7吊船設(shè)備維護(hù)費(fèi)8電器設(shè)備維護(hù)費(fèi)9技防設(shè)備維護(hù)費(fèi)10通訊廣播設(shè)備維護(hù)費(fèi)11給排水設(shè)備維護(hù)費(fèi)12設(shè)備維修備用金四 物業(yè)管理清潔費(fèi)1寫(xiě)字樓廁所衛(wèi)生紙2清潔劑類(lèi)費(fèi)用3清潔毛巾、工具類(lèi)4垃圾清運(yùn)袋5垃圾桶用干沙6垃圾清運(yùn)費(fèi)7水池清潔費(fèi)8“四害”消殺費(fèi)9清潔工具維修費(fèi)