【正文】 急發(fā)電機(jī)可隨時起用，在市政停電的情況下，保證發(fā)電機(jī)在30秒內(nèi)運(yùn)轉(zhuǎn)供電。設(shè)備完好率98%以上。7．外觀完好，整潔。特殊工種人員均取得上崗證。l 設(shè)備完好率達(dá)98%以上?！?可通過與物業(yè)管理處以會議或其它的形式，評審鵬豪園管理狀況，交流意見。零缺陷并不是說絕對沒有缺陷，或缺陷絕對等于零，而是指以缺陷等于零為目標(biāo)的管理理念，每一個員工都要在自己的工作職責(zé)范圍內(nèi)力爭做到無缺陷，從而培養(yǎng)員工高度的責(zé)任感和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)，提高服務(wù)質(zhì)量。通過學(xué)習(xí)國內(nèi)外先進(jìn)的管理理論與方法，與自身的實(shí)踐相結(jié)合，創(chuàng)造性地提煉出獨(dú)具特色的新的管理方法。新思維物業(yè)以不斷提升服務(wù)水平為工作的指導(dǎo)思想，以“開拓創(chuàng)新、永創(chuàng)一流”的精神為理念，不懈追求更高的服務(wù)境界，激勵員工的創(chuàng)造性思維和創(chuàng)造力。新思維物業(yè)自創(chuàng)立以來，一直堅(jiān)持以人為本，涵養(yǎng)素質(zhì)，確立了：★ “團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、創(chuàng)新、優(yōu)質(zhì)、高效”的企業(yè)精神；★ “業(yè)主至上、優(yōu)質(zhì)高效、誠守信譽(yù)”的服務(wù)宗旨；★ “科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、高效”的質(zhì)量方針；★ “追求卓越、永創(chuàng)一流”的經(jīng)營目標(biāo)；★ “低成本運(yùn)營和高效優(yōu)質(zhì)服務(wù)相結(jié)合”的經(jīng)營模式；★ 以深圳市為中心，輻射廣東各市乃至全國的以管理政府機(jī)關(guān)辦公樓、高級住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、市政設(shè)施等為主的經(jīng)營格局。鵬豪園主要設(shè)備及系統(tǒng)有：配電系統(tǒng)：城市網(wǎng)供電、1000KW柴油發(fā)電機(jī)1臺給排水系統(tǒng)：空調(diào)系統(tǒng)：2326KW空調(diào)2組，13組立、臥式空調(diào)機(jī)組電梯系統(tǒng)：10部自動升降梯消防系統(tǒng)：自動報(bào)警系統(tǒng)、自動噴淋消防系統(tǒng)智能化系統(tǒng)：電視監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等 （二）深圳市新思維物業(yè)管理有限公司簡介深圳市新思維物業(yè)管理有限公司是一家由深圳市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局控股并具有獨(dú)立法人資格和國家一級、深圳市甲級物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，系深圳市物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)理事單位。2．管理優(yōu)勢（1）理念優(yōu)勢——以不斷提升服務(wù)水平為指導(dǎo)思想理念是企業(yè)的靈魂所在，是員工動力的源泉?！?探索、學(xué)習(xí)、創(chuàng)新、提升、領(lǐng)先即在管理政府辦公樓、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、“農(nóng)村城市化”自然村等領(lǐng)域進(jìn)行不懈地探索，尋求適合這些領(lǐng)域的管理方法?！?零缺陷就是要求每一個員工都要細(xì)心謹(jǐn)慎，把工作上可能發(fā)生的缺陷（缺點(diǎn)）降低到“零”的一種管理方法?！?組織對管理工作的抽驗(yàn)、檢查，審查管理效果。l 環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理達(dá)標(biāo)率100%。5．主要負(fù)責(zé)人和業(yè)務(wù)骨干經(jīng)過物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)，有較強(qiáng)的事業(yè)心和開拓精神。6．房屋本體公用設(shè)施整潔，公用樓梯、天臺、通道、大廳無堆放雜物及違章占用等。3．設(shè)備良好，運(yùn)行正常，無重大管理責(zé)任事故。3．配電室管理嚴(yán)格按國家標(biāo)準(zhǔn)操作運(yùn)行。2． 嚴(yán)密的安全運(yùn)行和維修保養(yǎng)規(guī)章制度落實(shí)，各種運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)和巡視檢查記錄齊全歸檔。4．有準(zhǔn)確完整的中央空調(diào)系統(tǒng)檔案資料，各項(xiàng)運(yùn)行記錄和維修保養(yǎng)記錄齊全，并歸檔保存。2．保安人員統(tǒng)一著裝，工作期間配戴工作牌。5．排煙、排污、噪音得到有效治理。物業(yè)管理原始資料，應(yīng)使用仿宋字，書寫整齊，大小適宜。（三）管理措施我公司對鵬豪園的管理擬采取以下三大管理措施。三、管理實(shí)施 （一）管理構(gòu)架及職責(zé) 1．機(jī)構(gòu)設(shè)置 組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則是“精干高效、一專多能”。 ——充分利用現(xiàn)代化管理手段獲得信息并整理利用。 ——負(fù)責(zé)開展管理處宣傳教育工作和公益、精神文明活動。 ——負(fù)責(zé)對房屋建筑、設(shè)備設(shè)施的科學(xué)養(yǎng)護(hù)，保證房屋完好。 ——保證綠化設(shè)備設(shè)施完好，水源有保障。 ——負(fù)責(zé)大廈內(nèi)消防監(jiān)督管理。5．管理處財(cái)務(wù)工作由公司指派人員進(jìn)行監(jiān)督。對管理人員的配備、培訓(xùn)、管理是以有經(jīng)驗(yàn)、有知識、有技術(shù)、懂管理和具有高度的服務(wù)意識為標(biāo)準(zhǔn)，在此基礎(chǔ)上建立一支高素質(zhì)的鵬豪園物業(yè)管理隊(duì)伍，為業(yè)主（住戶）提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。如下表：序號配置崗位配置人數(shù)（人）配 置 說 明1管理處經(jīng)理1管理處日常事務(wù)管理2管理員23收款員14工程部長15維修工46消防監(jiān)控員47安全管理部長18安保員14設(shè)大堂崗2個，巡邏崗、車場崗各1個，三班倒，2人輪休。工程部部長中專以上45歲以下強(qiáng)電或弱電專業(yè)，多年機(jī)電設(shè)備管理、維修經(jīng)驗(yàn)，兩年以上物業(yè)管理經(jīng)歷，責(zé)任心強(qiáng)，能應(yīng)用計(jì)算機(jī)，有組織協(xié)調(diào)能力。清潔工初中40歲以下品貌端正、身體健康、樸實(shí)肯干，經(jīng)指導(dǎo)培訓(xùn)后，具有清潔保潔能力。⑤職業(yè)道德與服務(wù)技能、服務(wù)禮儀培訓(xùn)?？己诵问接校孩俎D(zhuǎn)正考核②不定期考核③月考核評分④年終考核（3）服務(wù)意識物業(yè)管理的本質(zhì)是為業(yè)主（住戶）服務(wù)，我們將始終把服務(wù)意識放在第一位。（五）裝修管理為保障房屋的結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、政策精神，對物業(yè)裝修擬采取以下管理方法。允許改換廚房的灶臺、洗滌池和衛(wèi)生間的便器、臉盆、浴缸等，但不得改變廚房、衛(wèi)生間的結(jié)構(gòu)和使用功能。鑿出樓面、屋面面層。l 違章裝修處罰：責(zé)令停工。1．設(shè)備管理的原則 （1）以預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃維修并重，使設(shè)備經(jīng)常處于良好狀態(tài)。操作維修人員根據(jù)要求用檢測儀表或人的感覺器官，對設(shè)備的關(guān)鍵部位進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，并做好記錄。（5）大修。（4）按規(guī)定定期清洗大廈二次供水蓄水設(shè)備；設(shè)備及周圍環(huán)境整潔，有封閉措施；二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊全，無二次污染發(fā)生。（3）確保設(shè)備完好率在99%以上?！镫娞菹到y(tǒng)（1）電梯維修、保養(yǎng)人員均持證上崗，電梯各種安全檢查審核證件齊全。 （4）設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)98%以上。（5）綠化消殺“四害”為每月一次，隨時發(fā)現(xiàn)隨時滅殺，消殺作業(yè)應(yīng)避免藥物對人的影響，對藥性較強(qiáng)、持續(xù)性較長的藥物（如滅鼠藥），則設(shè)立警示牌。③綜合管理部抽查：不定期進(jìn)行抽查，及時解決問題。⑥安保人員統(tǒng)一著裝，裝備整齊，佩證上崗，精神飽滿，禮貌待人，處理問題講原則、講方法、不急燥。有重大活動或節(jié)假日，加強(qiáng)巡視，發(fā)現(xiàn)火災(zāi)、安全隱患及時消除，不能消除時及時向管理處報(bào)告。③固定崗發(fā)現(xiàn)非本區(qū)域情況，應(yīng)根據(jù)情況報(bào)告監(jiān)控中心或巡邏崗處理，未經(jīng)許可不得擅離崗位。⑤按章行駛，出入車輛一律從指定口入、指定口出，人車分流，保證行車安全有序。組織消防知識競賽；加強(qiáng)對義務(wù)消防員的消防知識和業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)；每年至少組織義務(wù)消防員進(jìn)行兩次消防演習(xí)。如有下列情況，應(yīng)增加巡視次數(shù)①撲滅火災(zāi)后的現(xiàn)場。我們將在環(huán)境文化、行為文化、制度文化、精神文化等四個方面全方位展開，通過循序漸進(jìn)、潛移默化、寓教于樂的社區(qū)文化建設(shè)，提高居民素質(zhì)，培養(yǎng)社區(qū)精神，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力，發(fā)揮社區(qū)文化教育的凝聚功能、激勵功能和約束功能。配備檔案管理人員，建章立制，對所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格的、科學(xué)的、系統(tǒng)的管理。 2．檔案整理分類圖產(chǎn)權(quán)、技術(shù)檔案資料 管理工作資料、上級文件 裝 修 檔 案 資 料 工商主管部門文件及活動記錄 管 檔用 戶 檔 案 資 料 理 案 保密、永久性管理資料 處 室各項(xiàng)規(guī)章制度及標(biāo)準(zhǔn) 財(cái)務(wù)報(bào)表及其公布方案 業(yè)主提供的檔案資料 管理處建立的檔案資料投訴與回訪記錄 各種服務(wù)性活動記錄3．檔案管理方式 ┌────────────┐ │ 管理處檔案管理室 │ └─────┬──────┘ │ ┌───┬───┬───┬───┼───┬───┬───┬───┐ ┌┴┐ ┌┴┐ ┌┴┐ ┌┴┐ ┌┴┐ ┌┴┐ ┌┴┐ ┌┴┐ ┌┴┐ │制│ │電│ │保│ │保│ │收│ │檔│ │多│ │多│ │經(jīng)│ │度│ │腦│ │存│ │密│ │集│ │案│ │媒│ │種│ │常│ │化│ │化│ │檔│ │措│ │檔│ │分│ │信│ │貯│ │性│ │管│ │管│ │案│ │施│ │案│ │類│ │息│ │存│ │檢│ │理│ │理│ │措│ │ │ │資│ │管│ │查│ │方│ │查│ │ │ │ │ │施│ │ │ │料│ │理│ │詢│ │式│ │ │ └─┘ └─┘ └─┘ └─┘ └─┘ └─┘ └─┘ └─┘ └─┘ 4．效果 （1）實(shí)行物業(yè)檔案資料的系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化管理?！…h(huán)境管理部長18009600　　清潔工8400048000每人500元/月；每人保潔范圍為4000平方米。 （4）采用電腦資料、文字資料、磁盤記錄資料、圖表圖片資料等多種形式的文檔儲存方式管理檔案資料。 輸入電腦 按規(guī)定設(shè)置子目錄進(jìn)行分類文件整理。我們將根據(jù)所轄物業(yè)的基本情況和居民的各種需求及自身的能力開展多方位、多層次的便民服務(wù)，并不斷拓展和補(bǔ)充。管理處經(jīng)理、副經(jīng)理對消防管理工作進(jìn)行隨機(jī)檢查，并對發(fā)現(xiàn)的問題和相關(guān)部門報(bào)告的重大問題決定采取的處理措施，形成工作紀(jì)要。④消防水源是否滿足要求。組建義務(wù)消防隊(duì)工作，決定物業(yè)管理中消防問題的處理、定位、培訓(xùn)。l 車輛管理管理重點(diǎn)及措施：①安全防范三結(jié)合，即：人員與硬件（出入口）和監(jiān)控系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合，防范嚴(yán)密。③一級治安應(yīng)急方案（大事件），求援于外部支援（如派出所等），所有出入口崗位加雙崗。③設(shè)大堂崗、巡邏崗、車場崗等崗位。②治安防范采取“三防”結(jié)合，即“人防、物防、技防”，相互補(bǔ)充，嚴(yán)密結(jié)合，杜絕安全盲點(diǎn)，做到防患于未然。（2）工作的基本要求： “五定”即“定人、定地點(diǎn)、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量”。（1）環(huán)境管理部長負(fù)責(zé)綠化的質(zhì)量工作，并負(fù)責(zé)巡視轄區(qū)內(nèi)各處花草樹木的生長情況，作出維護(hù)方案，交綠化工人實(shí)施。（5）電梯設(shè)備檔案齊全，各種記錄歸檔管理。設(shè)備及環(huán)境整潔，無嚴(yán)重噪聲及滴漏水現(xiàn)象。（3）制定突發(fā)性火災(zāi)等災(zāi)害方案，設(shè)立消防疏散示意圖，緊急疏散通道暢通，照明設(shè)備、引路標(biāo)志完好。（3）投訴處理率為100%。（3）二級保養(yǎng)。以專業(yè)修理為主，同時要求設(shè)備的使用操作人員進(jìn)行日常的維護(hù)保養(yǎng)和小修。 根據(jù)省、市有關(guān)規(guī)定處以處以其他處罰。裝修垃圾隨意堆放。裝修垃圾應(yīng)袋裝化，統(tǒng)一清運(yùn)，按管理處指定的位置和時間進(jìn)行堆放、清運(yùn)。工程完工后，經(jīng)管理處驗(yàn)收，無違章或滲、漏、堵、損壞等情況，可退回全部押金；若有上述問題，從押金中扣除賠償費(fèi)用或罰款，多退少補(bǔ)；完工半年內(nèi)，如發(fā)現(xiàn)上述問題，仍由裝修戶負(fù)責(zé)。 （四）建筑物及公共設(shè)施的維護(hù)管理 物業(yè)在使用過程中產(chǎn)生的自然損壞和人為損壞，會導(dǎo)致物業(yè)使用功能降低或喪失，為恢復(fù)其原有功能，必須及時有針對性地進(jìn)行定期維修和日常養(yǎng)護(hù)工作。（3）培訓(xùn)方式①崗位培訓(xùn)②外送培訓(xùn) ③崗位輪訓(xùn) ④參觀考察和專題討論（4）培訓(xùn)計(jì)劃①前期員工培訓(xùn)計(jì)劃序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對象考核方式1管理目標(biāo)及管理方針全體員工筆試2鵬豪園物業(yè)結(jié)構(gòu)及特點(diǎn)與管理方法全體員工口試3公司概況，企業(yè)理念，《員工手冊》新員工筆試4公司規(guī)章制度全體員工筆試5鵬豪園物業(yè)管理規(guī)章制度 全體員工筆試6物業(yè)管理知識新員工筆試7ISO9000基礎(chǔ)知識全體員工筆試8物業(yè)管理法規(guī)全體員工筆試9安全保衛(wèi)技能、管理方法保安人員操作10安全常識及技能全體人員操作11綠化基本技能綠化人員操作12清潔技能、標(biāo)準(zhǔn)清潔人員操作13消防系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)水電工、消防值班員技術(shù)人員操作14ISO9000體系、計(jì)算機(jī)應(yīng)用管理人員操作15ISO9000操作應(yīng)用（按工種分四批）全體人員操作16企業(yè)管理與管理心理學(xué)管理人員筆試17建筑基礎(chǔ)知識與識圖管理人員技術(shù)人員筆試18服務(wù)意識與服務(wù)禮儀全體員工操作19財(cái)務(wù)制度與財(cái)務(wù)管理管理人員筆試②正常管理期培訓(xùn)計(jì)劃培訓(xùn)對象培訓(xùn)時間培訓(xùn)內(nèi)容方式目標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)層不定期社會主義市場經(jīng)濟(jì)理論、企業(yè)管理、社會學(xué)、國家政策、法規(guī)、文件，參觀考察，ISO9000的培訓(xùn)……脫產(chǎn)式、業(yè)余合理的知識結(jié)構(gòu)，開拓視野、正確決策，更高的管理水平。（2）培訓(xùn)內(nèi)容①法律法規(guī)、思想道德教育。責(zé)任心強(qiáng),樂于為業(yè)主（住戶）服務(wù)。10環(huán)境管理部長商住樓部分已配置11清潔工14每人保潔范圍為：2250平方米。（3）管理人員參加物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)，并取得“全國物業(yè)管理企業(yè)管理員”上崗證，技術(shù)工人特殊工種持專業(yè)上崗證（電工證