【正文】 　環(huán)境管理部長(zhǎng)18009600　　清潔工8400048000每人500元/月；每人保潔范圍為4000平方米。 （4）采用電腦資料、文字資料、磁盤記錄資料、圖表圖片資料等多種形式的文檔儲(chǔ)存方式管理檔案資料。 2．檔案整理分類圖產(chǎn)權(quán)、技術(shù)檔案資料 管理工作資料、上級(jí)文件 裝 修 檔 案 資 料 工商主管部門文件及活動(dòng)記錄 管 檔用 戶 檔 案 資 料 理 案 保密、永久性管理資料 處 室各項(xiàng)規(guī)章制度及標(biāo)準(zhǔn) 財(cái)務(wù)報(bào)表及其公布方案 業(yè)主提供的檔案資料 管理處建立的檔案資料投訴與回訪記錄 各種服務(wù)性活動(dòng)記錄3．檔案管理方式 ┌────────────┐ │ 管理處檔案管理室 │ └─────┬──────┘ │ ┌───┬───┬───┬───┼───┬───┬───┬───┐ ┌┴┐ ┌┴┐ ┌┴┐ ┌┴┐ ┌┴┐ ┌┴┐ ┌┴┐ ┌┴┐ ┌┴┐ │制│ │電│ │保│ │保│ │收│ │檔│ │多│ │多│ │經(jīng)│ │度│ │腦│ │存│ │密│ │集│ │案│ │媒│ │種│ │常│ │化│ │化│ │檔│ │措│ │檔│ │分│ │信│ │貯│ │性│ │管│ │管│ │案│ │施│ │案│ │類│ │息│ │存│ │檢│ │理│ │理│ │措│ │ │ │資│ │管│ │查│ │方│ │查│ │ │ │ │ │施│ │ │ │料│ │理│ │詢│ │式│ │ │ └─┘ └─┘ └─┘ └─┘ └─┘ └─┘ └─┘ └─┘ └─┘ 4．效果 （1）實(shí)行物業(yè)檔案資料的系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化管理。 輸入電腦 按規(guī)定設(shè)置子目錄進(jìn)行分類文件整理。配備檔案管理人員，建章立制，對(duì)所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格的、科學(xué)的、系統(tǒng)的管理。我們將根據(jù)所轄物業(yè)的基本情況和居民的各種需求及自身的能力開展多方位、多層次的便民服務(wù)，并不斷拓展和補(bǔ)充。我們將在環(huán)境文化、行為文化、制度文化、精神文化等四個(gè)方面全方位展開，通過(guò)循序漸進(jìn)、潛移默化、寓教于樂(lè)的社區(qū)文化建設(shè)，提高居民素質(zhì)，培養(yǎng)社區(qū)精神，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力，發(fā)揮社區(qū)文化教育的凝聚功能、激勵(lì)功能和約束功能。管理處經(jīng)理、副經(jīng)理對(duì)消防管理工作進(jìn)行隨機(jī)檢查，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和相關(guān)部門報(bào)告的重大問(wèn)題決定采取的處理措施，形成工作紀(jì)要。如有下列情況，應(yīng)增加巡視次數(shù)①撲滅火災(zāi)后的現(xiàn)場(chǎng)。④消防水源是否滿足要求。組織消防知識(shí)競(jìng)賽；加強(qiáng)對(duì)義務(wù)消防員的消防知識(shí)和業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)；每年至少組織義務(wù)消防員進(jìn)行兩次消防演習(xí)。組建義務(wù)消防隊(duì)工作，決定物業(yè)管理中消防問(wèn)題的處理、定位、培訓(xùn)。⑤按章行駛，出入車輛一律從指定口入、指定口出，人車分流，保證行車安全有序。l 車輛管理管理重點(diǎn)及措施：①安全防范三結(jié)合，即：人員與硬件（出入口）和監(jiān)控系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合，防范嚴(yán)密。③固定崗發(fā)現(xiàn)非本區(qū)域情況，應(yīng)根據(jù)情況報(bào)告監(jiān)控中心或巡邏崗處理，未經(jīng)許可不得擅離崗位。③一級(jí)治安應(yīng)急方案（大事件），求援于外部支援（如派出所等），所有出入口崗位加雙崗。有重大活動(dòng)或節(jié)假日，加強(qiáng)巡視，發(fā)現(xiàn)火災(zāi)、安全隱患及時(shí)消除，不能消除時(shí)及時(shí)向管理處報(bào)告。③設(shè)大堂崗、巡邏崗、車場(chǎng)崗等崗位。⑥安保人員統(tǒng)一著裝，裝備整齊，佩證上崗，精神飽滿，禮貌待人，處理問(wèn)題講原則、講方法、不急燥。②治安防范采取“三防”結(jié)合，即“人防、物防、技防”，相互補(bǔ)充，嚴(yán)密結(jié)合，杜絕安全盲點(diǎn)，做到防患于未然。③綜合管理部抽查：不定期進(jìn)行抽查，及時(shí)解決問(wèn)題。（2）工作的基本要求： “五定”即“定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量”。（5）綠化消殺“四害”為每月一次，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)隨時(shí)滅殺，消殺作業(yè)應(yīng)避免藥物對(duì)人的影響，對(duì)藥性較強(qiáng)、持續(xù)性較長(zhǎng)的藥物（如滅鼠藥），則設(shè)立警示牌。（1）環(huán)境管理部長(zhǎng)負(fù)責(zé)綠化的質(zhì)量工作，并負(fù)責(zé)巡視轄區(qū)內(nèi)各處花草樹木的生長(zhǎng)情況，作出維護(hù)方案，交綠化工人實(shí)施。 （4）設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)98%以上。（5）電梯設(shè)備檔案齊全，各種記錄歸檔管理?！镫娞菹到y(tǒng)（1）電梯維修、保養(yǎng)人員均持證上崗，電梯各種安全檢查審核證件齊全。設(shè)備及環(huán)境整潔，無(wú)嚴(yán)重噪聲及滴漏水現(xiàn)象。（3）確保設(shè)備完好率在99%以上。（3）制定突發(fā)性火災(zāi)等災(zāi)害方案，設(shè)立消防疏散示意圖，緊急疏散通道暢通，照明設(shè)備、引路標(biāo)志完好。（4）按規(guī)定定期清洗大廈二次供水蓄水設(shè)備；設(shè)備及周圍環(huán)境整潔，有封閉措施；二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊全，無(wú)二次污染發(fā)生。（3）投訴處理率為100%。（5）大修。（3）二級(jí)保養(yǎng)。操作維修人員根據(jù)要求用檢測(cè)儀表或人的感覺(jué)器官，對(duì)設(shè)備的關(guān)鍵部位進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，并做好記錄。以專業(yè)修理為主，同時(shí)要求設(shè)備的使用操作人員進(jìn)行日常的維護(hù)保養(yǎng)和小修。1．設(shè)備管理的原則 （1）以預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃維修并重，使設(shè)備經(jīng)常處于良好狀態(tài)。 根據(jù)省、市有關(guān)規(guī)定處以處以其他處罰。l 違章裝修處罰：責(zé)令停工。裝修垃圾隨意堆放。鑿出樓面、屋面面層。裝修垃圾應(yīng)袋裝化，統(tǒng)一清運(yùn)，按管理處指定的位置和時(shí)間進(jìn)行堆放、清運(yùn)。允許改換廚房的灶臺(tái)、洗滌池和衛(wèi)生間的便器、臉盆、浴缸等，但不得改變廚房、衛(wèi)生間的結(jié)構(gòu)和使用功能。工程完工后，經(jīng)管理處驗(yàn)收，無(wú)違章或滲、漏、堵、損壞等情況，可退回全部押金；若有上述問(wèn)題，從押金中扣除賠償費(fèi)用或罰款，多退少補(bǔ)；完工半年內(nèi)，如發(fā)現(xiàn)上述問(wèn)題，仍由裝修戶負(fù)責(zé)。（五）裝修管理為保障房屋的結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、政策精神，對(duì)物業(yè)裝修擬采取以下管理方法。 （四）建筑物及公共設(shè)施的維護(hù)管理 物業(yè)在使用過(guò)程中產(chǎn)生的自然損壞和人為損壞，會(huì)導(dǎo)致物業(yè)使用功能降低或喪失，為恢復(fù)其原有功能，必須及時(shí)有針對(duì)性地進(jìn)行定期維修和日常養(yǎng)護(hù)工作。考核形式有：①轉(zhuǎn)正考核②不定期考核③月考核評(píng)分④年終考核（3）服務(wù)意識(shí)物業(yè)管理的本質(zhì)是為業(yè)主（住戶）服務(wù)，我們將始終把服務(wù)意識(shí)放在第一位。（3）培訓(xùn)方式①崗位培訓(xùn)②外送培訓(xùn) ③崗位輪訓(xùn) ④參觀考察和專題討論（4）培訓(xùn)計(jì)劃①前期員工培訓(xùn)計(jì)劃序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對(duì)象考核方式1管理目標(biāo)及管理方針全體員工筆試2鵬豪園物業(yè)結(jié)構(gòu)及特點(diǎn)與管理方法全體員工口試3公司概況，企業(yè)理念，《員工手冊(cè)》新員工筆試4公司規(guī)章制度全體員工筆試5鵬豪園物業(yè)管理規(guī)章制度 全體員工筆試6物業(yè)管理知識(shí)新員工筆試7ISO9000基礎(chǔ)知識(shí)全體員工筆試8物業(yè)管理法規(guī)全體員工筆試9安全保衛(wèi)技能、管理方法保安人員操作10安全常識(shí)及技能全體人員操作11綠化基本技能綠化人員操作12清潔技能、標(biāo)準(zhǔn)清潔人員操作13消防系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)水電工、消防值班員技術(shù)人員操作14ISO9000體系、計(jì)算機(jī)應(yīng)用管理人員操作15ISO9000操作應(yīng)用（按工種分四批）全體人員操作16企業(yè)管理與管理心理學(xué)管理人員筆試17建筑基礎(chǔ)知識(shí)與識(shí)圖管理人員技術(shù)人員筆試18服務(wù)意識(shí)與服務(wù)禮儀全體員工操作19財(cái)務(wù)制度與財(cái)務(wù)管理管理人員筆試②正常管理期培訓(xùn)計(jì)劃培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)時(shí)間培訓(xùn)內(nèi)容方式目標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)層不定期社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論、企業(yè)管理、社會(huì)學(xué)、國(guó)家政策、法規(guī)、文件，參觀考察，ISO9000的培訓(xùn)……脫產(chǎn)式、業(yè)余合理的知識(shí)結(jié)構(gòu)，開拓視野、正確決策，更高的管理水平。⑤職業(yè)道德與服務(wù)技能、服務(wù)禮儀培訓(xùn)。（2）培訓(xùn)內(nèi)容①法律法規(guī)、思想道德教育。清潔工初中40歲以下品貌端正、身體健康、樸實(shí)肯干，經(jīng)指導(dǎo)培訓(xùn)后，具有清潔保潔能力。責(zé)任心強(qiáng),樂(lè)于為業(yè)主（住戶）服務(wù)。工程部部長(zhǎng)中專以上45歲以下強(qiáng)電或弱電專業(yè)，多年機(jī)電設(shè)備管理、維修經(jīng)驗(yàn)，兩年以上物業(yè)管理經(jīng)歷，責(zé)任心強(qiáng)，能應(yīng)用計(jì)算機(jī)，有組織協(xié)調(diào)能力。10環(huán)境管理部長(zhǎng)商住樓部分已配置11清潔工14每人保潔范圍為：2250平方米。如下表：序號(hào)配置崗位配置人數(shù)（人）配 置 說(shuō) 明1管理處經(jīng)理1管理處日常事務(wù)管理2管理員23收款員14工程部長(zhǎng)15維修工46消防監(jiān)控員47安全管理部長(zhǎng)18安保員14設(shè)大堂崗2個(gè)，巡邏崗、車場(chǎng)崗各1個(gè)，三班倒，2人輪休。（3）管理人員參加物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)，并取得“全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)管理員”上崗證，技術(shù)工人特殊工種持專業(yè)上崗證（電工證等）。對(duì)管理人員的配備、培訓(xùn)、管理是以有經(jīng)驗(yàn)、有知識(shí)、有技術(shù)、懂管理和具有高度的服務(wù)意識(shí)為標(biāo)準(zhǔn)，在此基礎(chǔ)上建立一支高素質(zhì)的鵬豪園物業(yè)管理隊(duì)伍，為業(yè)主（住戶）提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。4．實(shí)行“末尾淘汰制”對(duì)員工全年工作全方位考核，不合格者或最后者實(shí)行淘汰。5．管理處財(cái)務(wù)工作由公司指派人員進(jìn)行監(jiān)督。有以下三種激勵(lì)方式：1． 目標(biāo)激勵(lì)2． 崗位激勵(lì)3． 獎(jiǎng)懲機(jī)制●監(jiān)督機(jī)制1．監(jiān)督機(jī)制實(shí)行開發(fā)商監(jiān)督、上級(jí)主管部門對(duì)管理處活動(dòng)的監(jiān)察、管理處各職能部門的相互監(jiān)督制約體系。 ——負(fù)責(zé)大廈內(nèi)消防監(jiān)督管理。 ——維護(hù)大廈公共秩序。 ——保證綠化設(shè)備設(shè)施完好，水源有保障。 ——做好 “四害”的消殺工作與白蟻防治工作。 ——負(fù)責(zé)對(duì)房屋建筑、設(shè)備設(shè)施的科學(xué)養(yǎng)護(hù)，保證房屋完好。 ——負(fù)責(zé)各設(shè)備系統(tǒng)的安全運(yùn)行、維護(hù)，并做好運(yùn)行維護(hù)記錄。 ——負(fù)責(zé)開展管理處宣傳教育工作和公益、精神文明活動(dòng)。 ——負(fù)責(zé)材料采購(gòu)、驗(yàn)收入庫(kù)、領(lǐng)料及庫(kù)房管理工作。 ——充分利用現(xiàn)代化管理手段獲得信息并整理利用。 ——負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主（住戶）進(jìn)行意見調(diào)查和對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析。三、管理實(shí)施 （一）管理構(gòu)架及職責(zé) 1．機(jī)構(gòu)設(shè)置 組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則是“精干高效、一專多能”。我們開展每項(xiàng)工作，先有個(gè)設(shè)想或打算（計(jì)劃）；然后按計(jì)劃去做，實(shí)施計(jì)劃，即執(zhí)行；計(jì)劃執(zhí)行中哪些做好了，哪些做錯(cuò)了，這就是核對(duì)檢查；再根據(jù)檢查結(jié)果，把成功的經(jīng)驗(yàn)加以肯定并列入標(biāo)準(zhǔn)中，沒(méi)有解決的問(wèn)題反映給下一個(gè)循環(huán)，繼續(xù)改進(jìn)，這就是處理階段。（三）管理措施我公司對(duì)鵬豪園的管理擬采取以下三大管理措施。2．開辟宣傳學(xué)習(xí)園地，開展宣傳活動(dòng)。物業(yè)管理原始資料，應(yīng)使用仿宋字，書寫整齊，大小適宜。4．綠化管理設(shè)施、設(shè)備完好，水源有保障。5．排煙、排污、噪音得到有效治理。六環(huán)境衛(wèi)生管理1． 清潔衛(wèi)生實(shí)行一體化管理，有專業(yè)清潔隊(duì)伍，管理制度完善。2．保安人員統(tǒng)一著裝，工作期間配戴工作牌。4．根據(jù)供水有關(guān)管理規(guī)定每年定期對(duì)水池、水箱清洗，每次清洗完畢，送水樣到衛(wèi)生防疫站進(jìn)行檢驗(yàn)，衛(wèi)生防疫站開具的水質(zhì)合格報(bào)告單為水質(zhì)符合標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)；每月向水池、水箱投放消毒藥物；二次供水蓄水設(shè)備及周圍環(huán)境整潔，有封閉措施；二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊全，無(wú)二次污染發(fā)生。4．有準(zhǔn)確完整的中央空調(diào)系統(tǒng)檔案資料，各項(xiàng)運(yùn)行記錄和維修保養(yǎng)記錄齊全，并歸檔保存。(五)空調(diào)系統(tǒng)1．配備專業(yè)工程技術(shù)人員，維修和運(yùn)行人員持證上崗。2． 嚴(yán)密的安全運(yùn)行和維修保養(yǎng)規(guī)章制度落實(shí)，各種運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)和巡視檢查記錄齊全歸檔。2．落實(shí)消防安全責(zé)任人義務(wù)消防人員，定期進(jìn)行演練，開展消防知識(shí)及法規(guī)的宣傳教育。3．配電室管理嚴(yán)格按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)操作運(yùn)行。6．設(shè)備管理做到“三好四會(huì)”，即用好、管好、修好，會(huì)操作、會(huì)檢查、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)排除故障，維護(hù)做到“三見”，溝見底、軸見光、設(shè)備見本色。3．設(shè)備良好，運(yùn)行正常，無(wú)重大管理責(zé)任事故。序號(hào)物業(yè)管理服務(wù)范圍管 理 深 度三設(shè)備管理(一)設(shè)備管理綜合要求1．設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，建立設(shè)備臺(tái)帳，項(xiàng)目齊全，目錄清晰，管理完善，可隨時(shí)查閱。6．房屋本體公用設(shè)施整潔，公用樓梯、天臺(tái)、通道、大廳無(wú)堆放雜物及違章占用等。3．建立物業(yè)管理檔案，各區(qū)域、樓層標(biāo)識(shí)清晰，隨時(shí)可查。5．主要負(fù)責(zé)人和業(yè)務(wù)骨干經(jīng)過(guò)物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)，有較強(qiáng)的事業(yè)心和開拓精神。2．各項(xiàng)管理制度、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、各工作崗位考核標(biāo)準(zhǔn)、獎(jiǎng)懲辦法完善。l 環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理達(dá)標(biāo)率100%。 ● 責(zé)任機(jī)構(gòu)——新思維物業(yè)管理有限公司是鵬豪園物業(yè)管理目標(biāo)的最終責(zé)任人，負(fù)責(zé)對(duì)鵬豪園