【正文】 在外墻設(shè)計(jì)中，拋棄了歐陸風(fēng)格的大紅，大黃的浮躁，采用清凈。在建筑形體設(shè)計(jì)中采用空中花園，270 度低臺(tái)落地觀景窗，使家不再成為封閉的城堡而是與自然環(huán)境息息相通。它在設(shè)計(jì)中將園林布置引到住宅中，打破了傳統(tǒng)的平面綠化，采用地面、空中、屋頂多層次立體綠化，使室內(nèi)外環(huán)境相互滲透，讓住戶盡享繁華都市中的清新、自然。 建筑風(fēng)格規(guī)劃目前鎮(zhèn)安房地產(chǎn)市場(chǎng)上還沒有具有整體風(fēng)格的建筑群體小區(qū)，結(jié)合本項(xiàng)目定位，可以考秀山花園項(xiàng)目策劃報(bào)告陜西秀山（集團(tuán)）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 24 慮引入新加坡風(fēng)格，但要結(jié)合鎮(zhèn)安文化內(nèi)涵，風(fēng)俗習(xí)慣加以整合設(shè)計(jì)，不能生搬硬套。左右，第一期主要開發(fā)產(chǎn)品為多層類，主要滿足公司內(nèi)部職工，時(shí)間為 2022 年 5 月至 2022 年 10 月，但項(xiàng)目相關(guān)景觀小品的建設(shè)，可以于第一期開始建設(shè)。（4）小區(qū)開發(fā)進(jìn)度1) 因項(xiàng)目體量較大和開發(fā)的物業(yè)類型不同，建議實(shí)行分期開發(fā)。2) 開放的小區(qū)空間與半圍合的空間組合，保持了空間的開敞性和通透性，使住戶有較好朝向的同時(shí)，又擁有良好的自然景觀。同時(shí)，有利于公司形象的展示。2) 位于城市干道出入小區(qū)便捷。秀山花園項(xiàng)目策劃報(bào)告陜西秀山（集團(tuán)）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 23 7 規(guī)劃方案建議 整體布局規(guī)劃（1）主入口建議：設(shè)老水泥廠大門路段。（6）立體的（景觀）秀山花園的景觀應(yīng)該是立體的，第一層山水景觀，第二層小區(qū)主軸景觀，第三層空中花園景觀，第四層庭前屋后景，第五層綠地的私家花園景觀。（2）繽紛的（設(shè)施）社會(huì)越往前發(fā)展，人的需求也就越有個(gè)性化，每個(gè)人每個(gè)時(shí)段都會(huì)有不同的需求，秀山花園充分尊重客戶的需要，在小區(qū)設(shè)置各類配套設(shè)施，包括尊貴會(huì)所、開放式私家花園等，配套設(shè)施完善，滿足各種生活需求，享受繽紛生活樂趣，令業(yè)主悠哉游哉，足不出戶，不暇外求；（3）休閑的（生活模式）生命是一首詩，秀山花園提倡的是生活的舒態(tài)與寫意，早晨您可以到健身徑行，或者去跑跑步；傍晚時(shí)分，您可以在陽臺(tái)上與心愛之人淺嘗咖啡，共賞晚霞落日，生活是多么的休閑；（4）情趣的、人文的（文化品味）秀山花園提倡的是高品質(zhì)、高品味，巧妙的將傳統(tǒng)人文文化融入小區(qū)規(guī)劃與景觀小品上，并有機(jī)的實(shí)現(xiàn)人景互動(dòng)，漫步其中，仿如畫中，萬千美感，只可意會(huì)，妙不可言。好的樓盤名稱可以獲得置業(yè)者的喜愛和認(rèn)同，還可以起到促進(jìn)銷售的效果，甚至可以成為品牌，這對(duì)于本項(xiàng)目住宅區(qū)分期開發(fā)樓盤的后期銷售至關(guān)重要，意義重大。樓盤名稱或文化底蘊(yùn)深厚，或意味深長，或灌輸秀山花園項(xiàng)目策劃報(bào)告 陜西秀山（集團(tuán)）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 22新居住理念，或反映地域特征，或展示品牌形象，或訴說親情溫馨，總之，與樓盤定位緊密相連。在消費(fèi)者眼中，它是引領(lǐng)一種時(shí)尚、潮流現(xiàn)代的居家方式，將締造一種全新“科學(xué)、文明、和諧的生活方式”的“新生活領(lǐng)跑者”的形象。享受1) 聯(lián)體別墅項(xiàng)目定價(jià)：80 (1+%) ＝85 萬/套3 2) 疊 TOWNHOUSE 項(xiàng)目均價(jià)：60～70(1+%) ＝63～74 萬/套3 3）單體別墅項(xiàng)目定價(jià)：90(1+%) ＝95 萬/套3 4) 小高層項(xiàng)目均價(jià)：1700(1+%) ＝1793 元/㎡3 5）多層住宅項(xiàng)目均價(jià)：1300(1+%) ＝1370 元/㎡3 秀山花園項(xiàng)目策劃報(bào)告 陜西秀山（集團(tuán)）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 21（4） 交易情況修正交易情況的分析判斷是以正常的市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，本項(xiàng)目的交易可認(rèn)為是在正常的市場(chǎng)交易情況下進(jìn)行的，不牽涉非正常因素的影響，故交易情況無需修正，價(jià)格不做調(diào)整。1) 聯(lián)體別墅項(xiàng)目定價(jià)：80 萬/套2) 疊 TOWNHOUSE 項(xiàng)目均價(jià)：60～70 萬/套3）單體別墅項(xiàng)目定價(jià)：90 萬/套4) 小高層項(xiàng)目均價(jià)：1700 元/㎡5）多層住宅項(xiàng)目均價(jià)：1300 元/㎡通過以上方法的價(jià)格預(yù)定，可見，如若將本地塊的產(chǎn)品質(zhì)素、服務(wù)意識(shí)、社區(qū)文化充分發(fā)揮出來，本項(xiàng)目是有較好預(yù)期的。 定價(jià)分析新建樓盤定價(jià)，歷來是一座樓盤入市后成敗的重要原因之一，所以在此對(duì)其作一詳細(xì)介紹：（1） 定價(jià)方法定價(jià)方法用市場(chǎng)比較法，即以同類市場(chǎng)的主要樓盤為參照系，通過對(duì)區(qū)域因素、個(gè)別因素、時(shí)間因素及交易情況進(jìn)行因素調(diào)整，確定出本項(xiàng)目的平均價(jià)格。具體戶型面積比例如下表 所示：表 多層、小高層、高層戶型面積比例示意表戶型 面積（M178。因此戶型定位為以三房二衛(wèi)主力戶型，主要是考慮有一部分人群有更高的要求，有利于提升小區(qū)的品質(zhì)和檔次，以兩房和四房為輔助戶型，這也正好是對(duì)目標(biāo)客戶群在需求上的有益補(bǔ)充。以上的也有一定分額，可見此類戶型廳房配比合理，功能分區(qū)明確，空間使用率高。和 120150 M178。具體戶型面積比例如下表 所示：表 戶型面積比例示意表戶型 面積（M178。計(jì)算，總價(jià) 90萬元左右，中高收入階層的潛在消費(fèi)者對(duì)此總價(jià)承受度較強(qiáng)，因此我們將把五房作為本項(xiàng)目別墅物業(yè)類型的主力戶型，同時(shí)輔以四、六房作為調(diào)節(jié)。（2） 別墅戶型面積配比由于本項(xiàng)目定位為高檔智能化生態(tài)型度假社區(qū)，對(duì)應(yīng)的目標(biāo)客戶群是以鎮(zhèn)安范圍內(nèi)中高收入人群為主，具體是以鎮(zhèn)安的兩代、三口之家為核心家庭，除了滿足居住這個(gè)最近本的要求外，他們還要求心理需求滿足和自我實(shí)現(xiàn)，追求“珍品化”生活；在釋放成功的同時(shí)，喜歡樹立自我，標(biāo)榜個(gè)性，追求獨(dú)特文化品位，注重高質(zhì)量休閑健康的生活方式，因而戶型面積的定位不能太小、太少，要能夠滿足目標(biāo)客戶群的居住需求。 戶型面積定位（1） 戶型定位原則：迎合主流，適當(dāng)超前戶型面積配比定位要具備適當(dāng)?shù)某靶裕粌H要迎合目前的主流市場(chǎng)需求，更應(yīng)考慮到項(xiàng)目隨后開發(fā)的可持續(xù)性和不落后性。其中別墅項(xiàng)目以聯(lián)體別墅為主，考慮到項(xiàng)目小區(qū)規(guī)模不大的特點(diǎn)，主要開發(fā)以兩聯(lián)別墅為主打產(chǎn)品，原因是其物業(yè)類型三面采光，占地面積比獨(dú)立別墅??；其次可考慮疊加別墅，原因是它是介于別墅與多層住宅之間，兼顧了別墅的小密度、大間距、多綠化和舒適感，又有多層低價(jià)優(yōu)勢(shì)。（2）物業(yè)形態(tài)：策略意義：不僅不把全部雞蛋放在一個(gè)藍(lán)子里，而且兩條腿走路，雙市場(chǎng)開發(fā)。對(duì)小孩的教育問題相當(dāng)看重。對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)及小區(qū)的配套設(shè)施都較為在意。2） 主要客戶來源：來自鎮(zhèn)安及周邊的公務(wù)員及少量企事業(yè)單位高收入者；公務(wù)員，企事業(yè)單位高收入者，家庭收入高的想進(jìn)城人士3） 消費(fèi)特征：希望有機(jī)會(huì)接受新的生活方式。但是通過本項(xiàng)目的較高綜合素質(zhì)、適當(dāng)?shù)膬r(jià)格優(yōu)惠或靈活多樣的付款方式，能夠觸發(fā)其較強(qiáng)的消費(fèi)欲望。希望改變?cè)瓉淼纳罘绞郊捌肺?，向往含蓄兼具時(shí)尚的高品味生活方式。3） 消費(fèi)特征：他們擁有較高的社會(huì)地位。家庭人口組成：4 人以上，1－2 為老人、兩夫婦、一個(gè)上中學(xué)的小孩，或有保姆。目標(biāo)客戶為明顯聚集于“金字塔”結(jié)構(gòu)中部偏上的生活階層，他們生活富裕且心理需求要求滿足自我實(shí)現(xiàn)；消費(fèi)行為主觀趨向性極強(qiáng)，價(jià)格不是其考慮購買與否的第一要素但很關(guān)心產(chǎn)品品質(zhì)及功能? ；他們屬于社會(huì)上比較富裕的一群，有穩(wěn)定的社會(huì)收入，具有較高甚至顯赫無比的社會(huì)地位，喜歡樹立自我，標(biāo)榜個(gè)性，追求獨(dú)特文化品位，注重高質(zhì)量休閑健康的生活方式。外地的投資人士。 家庭結(jié)構(gòu)分析符合條件的目標(biāo)客戶家庭結(jié)構(gòu)以兩代人最多，而其家庭人員結(jié)構(gòu)也在 3～6 人的范圍之間。秀山花園項(xiàng)目策劃報(bào)告 陜西秀山（集團(tuán)）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 165 目標(biāo)客戶分析根據(jù)市場(chǎng)消費(fèi)者和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，目標(biāo)消費(fèi)群體構(gòu)成作出如下綜合描述： 目標(biāo)客戶年齡項(xiàng)目的潛在目標(biāo)客戶個(gè)人購房的年齡范圍在 25～60 歲之間，其中以 35～50 歲為重點(diǎn)目標(biāo)客戶群。（5） 鎮(zhèn)安房地產(chǎn)公司品牌化開發(fā)還很欠缺，對(duì)開發(fā)產(chǎn)品的文化方面建設(shè)重視不夠，從而有機(jī)會(huì)可以迅速打開市場(chǎng)。而本項(xiàng)目作為新城規(guī)劃中很重要的組成部分，也可吸引更大范圍的目標(biāo)客戶。（2） 鎮(zhèn)安縣城向舊城區(qū)外部郊區(qū)化發(fā)展，該區(qū)域有很大的價(jià)值提升空間。（4） 土地成本較大：鎮(zhèn)安的整體土地成本較高，在開發(fā)物業(yè)的設(shè)計(jì)以及后期反映在房?jī)r(jià)方面很可能不利于開發(fā)產(chǎn)品的銷售。（2） 地塊地形因素：該地塊地形呈不規(guī)則狀，坡度起浮，這在物業(yè)類型的的開發(fā)上受到一定限制，土地平整的費(fèi)用也高。（3） 交通優(yōu)勢(shì)：1) 地處新老城區(qū)的結(jié)合部，離市中心僅為 公里；2)直通火車站，大約 3 分鐘車程；秀山花園項(xiàng)目策劃報(bào)告 陜西秀山（集團(tuán)）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 15（4） 品牌整合優(yōu)勢(shì)：可以預(yù)見，陜西秀山集團(tuán)萬千誠房地產(chǎn)公司的第一個(gè)項(xiàng)目，必將是秉承秀山集團(tuán)的一貫作風(fēng)，即知名規(guī)劃單位、品牌建筑商、金牌物業(yè)服務(wù)、科技環(huán)保的材料部品組合、專業(yè)策劃配合、強(qiáng)大的媒介支持等資源整合，可以形成一種品牌組合優(yōu)勢(shì)，在有效的管理和操作下，將會(huì)轉(zhuǎn)化為強(qiáng)大的銷售力和市場(chǎng)效應(yīng)。 SWOT 分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（1） 地塊優(yōu)勢(shì)：本地塊處在新城區(qū)，是鎮(zhèn)安目前最大的開發(fā)項(xiàng)目，適合于開發(fā)較高檔次的樓盤，小區(qū)可以在規(guī)劃設(shè)計(jì)上占領(lǐng)先機(jī)。而這些帶有極強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)性質(zhì)的樓盤將直接影響本項(xiàng)目的規(guī)劃和市場(chǎng)定位及行銷情況，所以要對(duì)之作全面細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查分析，從而為把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，尋求市場(chǎng)切入點(diǎn)以及規(guī)劃決策等提供系統(tǒng)詳實(shí)的依據(jù)。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤的選擇，可以依據(jù)與本開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品相似、區(qū)位相近的原則來確定。噪音污染：地塊的周邊道路都不是主要干道，過往車輛不會(huì)對(duì)本地塊產(chǎn)生污染。（4） 污染狀況工業(yè)污染：該地塊處于鎮(zhèn)安縣城上風(fēng)口，周邊無廠礦企業(yè)所形成的工業(yè)性污染。（3） 項(xiàng)目交通狀況：老的入城公路貫徹該地塊，新規(guī)劃路與過境路貫通，隧道開通后，直通老城區(qū)。秀山花園項(xiàng)目策劃報(bào)告 陜西秀山（集團(tuán)）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 14銀行：農(nóng)業(yè)銀行儲(chǔ)蓄所，城市信用社縣河儲(chǔ)蓄所。（2） 周邊公共配套設(shè)施：學(xué)校：二中、縣河小學(xué)、永樂中學(xué)、職業(yè)中學(xué)、城關(guān)小學(xué)。 地塊區(qū)位分析（1） 項(xiàng)目四至位置：秀山花園項(xiàng)目位于廢棄的老鎮(zhèn)安縣水泥廠區(qū)，鎮(zhèn)安縣新老城區(qū)結(jié)合部，緊鄰火車站，毗鄰二中，背靠繡屏公園，近觀鎮(zhèn)安河，依山傍水，環(huán)境幽雅；周邊有鎮(zhèn)安縣職業(yè)中學(xué)、永樂中學(xué)、城關(guān)小學(xué)、幼兒園、田園酒店、豐都酒店。自古就是古都西安南下襄渝的交通要道，現(xiàn)有商沙、鎮(zhèn)旬兩條主干線縱橫鎮(zhèn)安境內(nèi) 200 余公里，以縣城為中心向 29 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和 98%的行政村幅射的支線公路達(dá) 1000 多公里。 鎮(zhèn)安縣地處秦嶺南麓，境內(nèi)風(fēng)景迷人，既有北國的雄偉，又具南國的靈秀，如詩如畫，十分優(yōu)美，素有西安的后花園之稱，特別近年開發(fā)的月河、木王、文家、柴坪等旅游風(fēng)景區(qū)融山、水、林、泉、洞于一體，匯雄、奇、秀、闊、出、險(xiǎn)于一身，便利的交通，宜人的氣候，是休閑避暑的勝地，又是探險(xiǎn)覽勝之樂園。有回、滿、壯等少數(shù)民族 9 個(gè)，少數(shù)民族總?cè)丝? 萬人。（3） 市場(chǎng)供給分析 目前鎮(zhèn)安在建的幾個(gè)項(xiàng)目都已經(jīng)售空，可利用的土地本身就少，現(xiàn)在就沒有待開發(fā)的大型住宅項(xiàng)目，整個(gè)市場(chǎng)供給嚴(yán)重不足。伴隨城市化進(jìn)程的逐漸演變，購房者的置業(yè)行為也趨于理性，即使是第一次置業(yè)，也會(huì)考慮環(huán)境、人文、安全、服務(wù)等多重因素。另外，鎮(zhèn)安房地產(chǎn)市場(chǎng)類似其他小型城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，好多單位職工住房有待解決；鄉(xiāng)下農(nóng)民收入的提高，為了改善生活環(huán)境都會(huì)向城市發(fā)展，房地產(chǎn)井噴式需求也慢慢形成。（2） 市場(chǎng)需求分析從 2022 年鎮(zhèn)安房地產(chǎn)市場(chǎng)需求方面，消費(fèi)者居住需求發(fā)生了變化，開始了從單純買房到選擇一種生活方式，這種變革在近兩年的鎮(zhèn)安房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)的尤為明顯?，F(xiàn)在只有幾個(gè)小型的開發(fā)商運(yùn)作的單棟或小面積的項(xiàng)目開發(fā)；還有一部分是由私人蓋房和單位集資蓋房用于單位職工住房。2022 年，全省商品房銷售建筑面積 萬平方米，其中銷售給個(gè)人 萬平方米，分別比上年增長 ％和 ％；全省商品房屋銷售額155 億元，其中銷售給個(gè)人 億元，分別增長 ％和 ％。2022 年全省商品住宅開發(fā)投資 億元，增長 ％，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的 ％；商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資 億元，增長 ％；辦公樓開發(fā)投資 億元，下降 ％。2022 年，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長 ％，房地產(chǎn)開發(fā)投資分別占全省城鎮(zhèn)投資和全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的 ％和 ％。全省全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長 ％，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長％；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資 億元，增長 ％。展望 2022 年，國家在房地產(chǎn)方面的動(dòng)向，將依舊秉承 06 年的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)、抑制房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)政策等方面，繼續(xù)加大調(diào)整力度。而現(xiàn)行稅收政策對(duì)營業(yè)稅繳納的要求是,個(gè)人購買自用一年以上的普通住房出售時(shí)免征營業(yè)稅,不足一年的差額征收。個(gè)人購買普通住房超