【正文】 06年執(zhí)行計(jì)劃導(dǎo)入期 1月～ 3月中旬 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 營(yíng)銷策略 06年執(zhí)行計(jì)劃導(dǎo)入期 導(dǎo)入期秀稿 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 營(yíng)銷策略 06年執(zhí)行計(jì)劃預(yù)熱期 桂冠中原，盛享歐洲 歐洲海灣式風(fēng)情人文社區(qū) 3月中旬～ 5月 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 營(yíng)銷策略 06年執(zhí)行計(jì)劃預(yù)熱期 3月中旬～ 5月 大眾媒體 報(bào)紙 電視 電臺(tái) 歐洲海灣式風(fēng)情主體社區(qū)論壇炒作（軟文） 整體形象宣傳＋“梨園春蕾”公益活動(dòng)告知（硬廣） “中產(chǎn)階級(jí)”家庭置業(yè)計(jì)劃之“ ” 促銷活動(dòng)廣告（硬廣） 梨園春蕾（新聞報(bào)道） 宣傳片拍攝制作完成并投入使用 30″形象廣告（階段性更換內(nèi)容） 軟文重點(diǎn)宣傳產(chǎn)品的建筑、景觀、綠化（硬廣） 金領(lǐng) e寶貝征集告知（硬廣、網(wǎng)絡(luò)） 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 營(yíng)銷策略 06年執(zhí)行計(jì)劃預(yù)熱入期 3月中旬～ 5月 ? 海報(bào)：配合樓書面世，海報(bào)重新設(shè)計(jì)，同時(shí)投放市場(chǎng)，在路演和展示中心散發(fā)，實(shí)施海報(bào)投遞計(jì)劃 ? DM夾報(bào)更新：定點(diǎn)發(fā)放（當(dāng)?shù)卮笮推髽I(yè)、電影院、高檔賓館、周邊較富裕的縣級(jí)城市等） ? 其他宣傳物料：黃頁本、地圖、電影票、話費(fèi)單等 ? 小禮品準(zhǔn)備：杯墊、雨傘等 ? 樓書 ? 客戶通訊（第一期） ? 折頁更新 …… 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 營(yíng)銷策略 06年執(zhí)行計(jì)劃預(yù)熱期 3月中旬～ 5月 營(yíng)銷活動(dòng) “金領(lǐng) e寶貝”征集活動(dòng) 活動(dòng)目的： 為 ” 歐洲海灣式風(fēng)情 “ 生活主題社區(qū)論壇做鋪墊 征文主題： 我心目中的 “ 金領(lǐng) e寶貝 ” 操作要點(diǎn)： ? 發(fā)布征集活動(dòng)信息 。 ３、該卡還可針對(duì)團(tuán)購(gòu)、泛營(yíng)銷結(jié)合，推出系列卡。 ２、該卡只有在購(gòu)買桂冠歐洲物業(yè)的前提下，方能兌現(xiàn)（在首付款中抵沖），若放棄購(gòu)買，訂金退還，該卡作廢。 1月～ 3月中旬 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 營(yíng)銷策略 營(yíng)銷活動(dòng) VIP親情俱樂部 活動(dòng)目的： 積累客戶，推進(jìn)銷售 活動(dòng)內(nèi)容： 向意向客戶發(fā)放 VIP積分卡 操作要點(diǎn)： ? “英協(xié) 時(shí) 機(jī)： 英協(xié) 操作要點(diǎn)： ? 主持人作開場(chǎng)白，介紹來賓； ? 合作單位代表發(fā)言，闡述本單位對(duì)“桂冠歐洲”項(xiàng)目開發(fā)的支持； ? 政府領(lǐng)導(dǎo)寄希望； ? 奠基儀式 ? 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人作總結(jié)性發(fā)言，表明決心。桂冠歐洲奠基儀式 活動(dòng)目的： 項(xiàng)目信息透露，引起市場(chǎng)關(guān)注，表明開發(fā)商決心。 人流聚集的廣場(chǎng)、電影院 —— 定期在這些地方發(fā)放項(xiàng)目折頁、撲克牌等宣傳資料。 大型企事業(yè)單位團(tuán)購(gòu) —— 讓一些有購(gòu)房意向的人結(jié)合起來，共同到“香格里拉花城”購(gòu)房，并給予更多的優(yōu)惠。 銀行、保險(xiǎn)公司、證券所等 —— 在這些地方設(shè)置展架，放上我們的宣傳資料。 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 營(yíng)銷策略 06年執(zhí)行計(jì)劃導(dǎo)入期 ? 品牌注冊(cè)，確立“英協(xié) 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 營(yíng)銷策略 營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算 總費(fèi)用：約 600萬（銷售總額 X ） 分配理由 : ? 預(yù)約期 300萬 ? 加溫期 120萬 ? 銷售期 80萬 ? 尾銷期 50萬 ? 其它： 50萬 備注：售樓處、樣板費(fèi)用另計(jì)。桂冠歐洲”的關(guān)注度。桂冠歐洲”購(gòu)房，并給予相應(yīng)的優(yōu)惠。 高檔雜志訂閱者、高級(jí)培訓(xùn)班 —— 與相應(yīng)單位聯(lián)系，拿到他們的訂閱 /學(xué)生名單，給他們郵寄項(xiàng)目資料。 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 營(yíng)銷策略 媒介策略 特殊媒體 當(dāng)?shù)馗邫n場(chǎng)所 —— 在這些地方設(shè)置展架，放上我們的宣傳資料；在他們的一些器具等與客戶直接接觸的地方印上 LOGO，如咖啡廳的杯座、飯店的點(diǎn)菜單等。 戶外高炮看板 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 營(yíng)銷策略 媒介策略 戶外媒體圖片展示 羅馬旗廣告 戶外 — 公交候車廳、戶外廣告 戶外 — 公交車體廣告 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 營(yíng)銷策略 媒介策略 大眾媒體 電視 ： ? 電視廣告片以訴求項(xiàng)目高品質(zhì)形象的膠片廣告（或磁帶廣告片）為主，輔以一定比例的三維動(dòng)畫，用來講解項(xiàng)目的規(guī)劃、園林以及戶型等特征； ? 整個(gè)廣告片的長(zhǎng)度建議控制在 3分鐘以內(nèi)，以便在現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中心反復(fù)播放，或制作成光盤，在今后的營(yíng)銷推廣活動(dòng)中作為禮物贈(zèng)送給誠(chéng)意客戶； ? 可以將片中的精彩畫面剪輯成 45秒、 30秒、 15秒和 5秒的廣告片，以便今后在電視臺(tái)播放。 ? 報(bào)紙、電視、電臺(tái)、車體（比如私價(jià)車）等的大眾媒體，配合各種營(yíng)銷活動(dòng)進(jìn)行有效整體宣傳。 樓體條幅、圍墻等的包裝，突出項(xiàng)目名稱、主題廣告語及主賣點(diǎn)，增強(qiáng)識(shí)別性。 彩旗及條幅等：增強(qiáng)喜慶感，讓看樓者產(chǎn)生激動(dòng)。 看樓通道：讓看房者輕易找到售樓處，保持良好的看樓激動(dòng)心態(tài)。 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 營(yíng)銷策略 現(xiàn)場(chǎng)包裝方案 現(xiàn)場(chǎng)包裝方案設(shè)想 現(xiàn)場(chǎng)包裝包括：工地現(xiàn)場(chǎng)、園林各景點(diǎn)、大門、大門到售樓處的通道、去樣板間的通道、 與施工現(xiàn)場(chǎng)的隔離、外圍墻、樓體、樓頂?shù)取? 使用方法、范圍： 對(duì)于為很河南戲曲事業(yè)作出了較大貢獻(xiàn)的典型人物給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)，或直接建立基金會(huì)，通過基金會(huì)獎(jiǎng)勵(lì)，形成長(zhǎng)期口碑效益。 ? 團(tuán)隊(duì)協(xié)調(diào)宣傳相對(duì)于個(gè)人的宣傳要難，但同時(shí)精英團(tuán)隊(duì)而非個(gè)人的企業(yè)經(jīng)營(yíng)精神將是大勢(shì)所趨、社會(huì)發(fā)展方向。 方案二： 團(tuán)隊(duì)宣傳 ? 宣傳精英團(tuán)隊(duì)，塑造企業(yè)整體專業(yè)形象。 ? 多參加各類社會(huì)活動(dòng)，特別是一些有關(guān)房地產(chǎn)專業(yè)的社會(huì)活動(dòng)，常在各類媒體露面，引起社會(huì)關(guān)注。 中國(guó)地產(chǎn)界知名人士，潘石屹與王石是最為成功的企業(yè)代言人。 ? 使用方法、范圍： 通過企業(yè)代言人的言行，傳遞企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念、專業(yè)形象及社會(huì)公眾形象。 桂冠歐洲“考察團(tuán)” 活動(dòng)目的： 煽情展示，引起市場(chǎng)轟動(dòng)，積累客戶； 參觀內(nèi)容： 東部沿海地區(qū)的品牌樓盤（同品質(zhì)樓盤） 操作要點(diǎn)： ? 考察團(tuán)成員為當(dāng)?shù)氐拿襟w、英協(xié)桂冠歐洲業(yè)主、 VIP金卡持有者（根據(jù)實(shí)際參加人數(shù)，每個(gè) VIP持有者可帶 1~2個(gè)意向客戶）； ? 所有參觀者統(tǒng)一由開發(fā)商帶隊(duì)，參觀期間不允許有其他的個(gè)人活動(dòng)； ? 活動(dòng)結(jié)束后，在報(bào)紙上發(fā)表相關(guān)文章的參觀者，將給予精美禮品獎(jiǎng)勵(lì)，同時(shí)如果該客戶購(gòu)房，可進(jìn)入小區(qū)優(yōu)秀業(yè)主榜名單。 操作要點(diǎn)： ?在社區(qū)內(nèi) 舉辦各種游樂活動(dòng)，如：桌球賽、游泳比賽、趣味運(yùn)動(dòng)比 賽等； ?對(duì)在比賽中獲得名次的業(yè)主給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)（如送 1年的物管費(fèi) 等優(yōu)惠措施）。 邀請(qǐng)對(duì)象： 英協(xié) 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 營(yíng)銷策略 營(yíng)銷活動(dòng) 活動(dòng)目的： 體現(xiàn)英協(xié) 并且每幅受拍品都將切合一種戶型。 活動(dòng)內(nèi)容 ：邀請(qǐng)某拍賣行，在售樓部現(xiàn)場(chǎng)舉行一次拍賣會(huì)。但好的房子和好的收藏品，都是買家所 心愛的。 操作要點(diǎn)： ? “梨園春蕾”活動(dòng)，經(jīng)過層次選拔，發(fā)現(xiàn)并培養(yǎng)少兒戲曲人才，同時(shí)，成立“梨園春蕾希望基金會(huì)”，澆灌“梨園春蕾” —— 少兒戲曲愛好者的茁壯成長(zhǎng)；（類似超女操作模式） ? 活動(dòng)期間，每銷售一套住房，開發(fā)商向基金會(huì)捐款 500元； ? 開盤日，組織大型少兒戲曲演唱會(huì)，以及“梨園春蕾”最后積極評(píng)選活動(dòng)； ? “梨園春蕾”以及“梨園春蕾希望基金會(huì)”成立新聞發(fā)布會(huì)； ? 英協(xié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司義捐儀式。 桂冠歐洲的關(guān)注 活動(dòng)對(duì)象： 桂冠歐洲業(yè)主 操作要點(diǎn)： ? 和電視臺(tái)、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、手機(jī)短信共同發(fā)起活動(dòng)； ? 當(dāng)選家庭免費(fèi)送高檔家電組合； ? 組織當(dāng)選家庭海外旅游。 桂冠歐洲為 “ 歐洲海灣式風(fēng)情 ” 人文主題社區(qū) ] 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 營(yíng)銷策略 營(yíng)銷活動(dòng) “中產(chǎn)階層”家庭置業(yè)活動(dòng) 活動(dòng)目的： 積累客戶，推進(jìn)銷售 活動(dòng)內(nèi)容： 根據(jù)不同業(yè)態(tài)、不同客戶群、不同時(shí)間結(jié)點(diǎn) （教師節(jié)、母親節(jié)、國(guó)慶節(jié)等）推出促銷計(jì)劃 操作要點(diǎn)： ? VIP積分卡的發(fā)放； ? 銷售案場(chǎng)對(duì)客戶的梳理、組建； ? 銷售優(yōu)惠折扣措施的出臺(tái)。 桂冠歐洲 ” 的品牌宣傳序幕 論壇內(nèi)容： 如何打造 “ 歐洲海灣式風(fēng)情 ” 人文社區(qū) 操作要點(diǎn)： ? 邀請(qǐng)政府官員 、 新聞界人士 、 業(yè)內(nèi)知名專家 、 潛在客戶等參加 ? 準(zhǔn)備樓盤的相關(guān)資料 ? 邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)知名人士演講 ? 開發(fā)商負(fù)責(zé)人 、 項(xiàng)目設(shè)計(jì)師談 “ 英協(xié) 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 營(yíng)銷策略 營(yíng)銷活動(dòng) VIP親情俱樂部 活動(dòng)目的： 積累客戶，推進(jìn)銷售 活動(dòng)內(nèi)容： 向意向客戶發(fā)放 VIP積分卡 操作要點(diǎn)： ? “英協(xié) 時(shí) 機(jī)： 英協(xié) 桂冠歐洲”項(xiàng)目開發(fā)的支持； ? 政府領(lǐng)導(dǎo)寄希望； ? 奠基儀式 ? 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人作總結(jié)性發(fā)言，表明決心。 活動(dòng)地點(diǎn)： 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 與會(huì)人員： 政府要員、合作單位、潛在客戶、媒體記者等。 。 ?都市中產(chǎn)階層（ Upper Class） 他們承受了來自家庭、社會(huì)、工作的重重壓力，他 們十分渴求一種徹底放松身心的生活； ?都市中產(chǎn)階層（ Upper Class） 他們的時(shí)間又非常寶貴，他們不可能舟車勞頓住在 遙遠(yuǎn)的郊外。海灣式雙拼高層公寓 ?都市中產(chǎn)階層（ Upper Class） 他們也許是在租房子住，或散落于各地市的暴發(fā)戶， 他們期望在鄭州有自己的物業(yè)，真正地在鄭州落地生根，也許只是為了給下一代 創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)越的成長(zhǎng)環(huán)境，這是他們儲(chǔ)蓄消費(fèi)的目標(biāo)之一。 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 營(yíng)銷策略 產(chǎn)品傳播策略依據(jù) 桂冠歐洲 ?“鎖鑰鄭汴商圈之繁華間”。海灣式雙拼高層公寓 ?以 100米之軀矗立鄭州東區(qū)，成為守衛(wèi)鄭州東大門的地標(biāo)建筑，中原首席“海 灣式” 雙拼高層公寓，以歐洲皇宮文化為背景，因此桂冠歐洲最具購(gòu)買價(jià)值，高附加值、 尊貴的居住品質(zhì)。美麗人生、英協(xié)諾貝爾 白金漢國(guó)際公寓 形象展示一 白金漢國(guó)際公寓 形象展示二 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 營(yíng)銷策略 產(chǎn)品傳播策略 桂冠歐洲 主 推案名： 桂冠歐洲 主推廣告語： 桂冠中原 盛享歐洲 主推產(chǎn)品定位語： 海灣式雙拼高層公寓 小區(qū)定位： 歐洲海灣風(fēng)情主題社區(qū) 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 品牌定位 傳播定位 桂冠歐洲形象展示： 桂冠歐洲 VI— 1衍變系列 桂冠歐洲 VI— 2（掛旗系列） 桂冠歐洲 VI— 3（名片系列） 桂冠歐洲 VI— 4（檔案、資料袋系列） 桂冠歐洲 VI— 5（稿紙系列） 桂冠歐洲 VI— 6（信箋、信封應(yīng)用系列） 桂冠歐洲 VI— 7（ NOTE BOOK應(yīng)用系列） 桂冠歐洲 VI8— 鑰匙扣 桂冠歐洲 VI 9— 手提袋 桂冠歐洲 VI 10— 案場(chǎng)工裝 桂冠歐洲 VI— 11（茶杯、紙杯應(yīng)用系列） 桂冠歐洲 VI— 12（胸卡應(yīng)用系列） 桂冠歐洲 VI— 13（文化衫應(yīng)用系列） 桂冠歐洲 VI— 14（導(dǎo)視牌、側(cè)招應(yīng)用系列） 桂冠歐洲 VI— 15（禮品傘應(yīng)用系列） 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 營(yíng)銷策略 傳播定位 案名 廣告總精神 產(chǎn)品定位語 （方案一） 案名創(chuàng)意說明： 副推推案名： 白金漢國(guó)際公寓 建議使用案名： 凱撒假日、英協(xié) 英協(xié)花園前期一直走的歐洲風(fēng)格的路線，一路走 來英協(xié)花園別墅區(qū)、園中苑、藝術(shù)家、鼎峰公寓，將生 活無限升級(jí)。 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 品牌立勢(shì) 目標(biāo)客群定位 都市中產(chǎn)階層 廣告心理 他們的種種消費(fèi)性為背后隱藏著許多文化層面的的因素，單純地為滿足生理需求或者說是純物質(zhì)化得消費(fèi)模式，也許并不構(gòu)成強(qiáng)勢(shì)吸引力；廣告若能將消費(fèi)與精神愉悅聯(lián)系在一起，這才會(huì)吻合他們的消費(fèi)意識(shí)。 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 品牌立勢(shì) 目標(biāo)客群定位 都市中產(chǎn)階層 的消費(fèi)趨向 房產(chǎn)、旅游、休閑、網(wǎng)絡(luò) 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 品牌立勢(shì) 目標(biāo)客群定位 都市中產(chǎn)階層 廣告心理 他們也許會(huì)斤斤計(jì)較，畢竟摸爬商海，“利”在必得！好利益大家看得見； 他們的追求是有個(gè)性的、有形象、有檔次，需要得到旁人的認(rèn)同。桌球，保齡球，高爾夫，網(wǎng)球， 運(yùn)動(dòng)才是健康的財(cái)富，燃 燒激情青春。面膜、 瑜伽、 SPA、花瓣浴，蕓蕓養(yǎng)顏術(shù) 依然是生命的主旋律。 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 品牌立勢(shì) 目標(biāo)客群定位 都市中產(chǎn)階層（ Uppern Class）