【正文】 是休閑避暑的勝地，又是探險覽勝之樂園。另外，鎮(zhèn)安房地產(chǎn)市場類似其他小型城市，經(jīng)濟發(fā)展了，好多單位職工住房有待解決；鄉(xiāng)下農(nóng)民收入的提高，為了改善生活環(huán)境都會向城市發(fā)展，房地產(chǎn)井噴式需求也慢慢形成。2022 年全省商品住宅開發(fā)投資 億元，增長 ％，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的 ％；商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資 億元，增長 ％；辦公樓開發(fā)投資 億元，下降 ％。而現(xiàn)行稅收政策對營業(yè)稅繳納的要求是,個人購買自用一年以上的普通住房出售時免征營業(yè)稅,不足一年的差額征收。第三、2022 年 4 月 30 日，建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會等七部門發(fā)部《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》。銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)項目資金和收購?fù)恋刭Y金比例要求不會降低。目前中國城鎮(zhèn)居民人均住房面積只有 10 多平方米，中國城鎮(zhèn)居民有 5 億人，潛在需求很大，加上家庭規(guī)模小型化趨勢，小戶型市場將會增加。2022 年、2022 年和 2022 年全國商品房銷售面積與竣工面積之比分為 :1，:1和 :1。（2）鎮(zhèn)安總體布局鎮(zhèn)安縣城四面環(huán)山，人多地少，縣城未來主要東南向縣河方向發(fā)展、西南向云鎮(zhèn)方向發(fā)展。 鎮(zhèn)安縣宏觀環(huán)境現(xiàn)狀及趨勢 鎮(zhèn)安縣宏觀經(jīng)濟狀況（1） 鎮(zhèn)安縣生產(chǎn)總值2022 年鎮(zhèn)安實現(xiàn)全縣生產(chǎn)總值 億元，比 2022 年增長 倍；人均生產(chǎn)總值5639 元。預(yù)計上半年全省社會消費品零售額將達 770 億元，同比增長 %，實際增幅與去年同期基本持平。（2） 2022 年經(jīng)濟走勢預(yù)測根據(jù)全省經(jīng)濟運行的最新數(shù)據(jù)，結(jié)合當前形勢可對 2022 年經(jīng)濟走勢進行初步測算。一季度陜西省全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長%，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長 40%，分別高出全國平均水平 和 10 個百分點。從以上方面可以看出,宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢總體看好，消費品價格基本穩(wěn)定，宏觀經(jīng)濟依舊處于增長階段，另一方面社會供求關(guān)系更加協(xié)調(diào)。從決定潛力經(jīng)濟增長的幾個因素看，2022 年，我國資本積累的速度仍將保持較快增長，全要素生產(chǎn)率增長速度不會慢于改革開放以來平均 3％的水平，潛在生產(chǎn)能力在 ％左右，與改革開放26 年的潛在增長水平基本接近。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價格上漲 %。商品房竣工面積 48793 萬平方米，增長 %。秀山集團秉承“規(guī)范做事，誠信做人，奮勇拼搏”的企業(yè)精神，現(xiàn)在已成為鎮(zhèn)安的大型龍頭企業(yè)。（3） 開發(fā)商介紹陜西秀山集團初創(chuàng)于 70 年代生產(chǎn)水泥國有企業(yè)，2022 年開始股份制改革，改革后集團公司飛速發(fā)展，目前旗下有年產(chǎn)量 60 萬噸的水泥公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司、建工公司、裝飾公司等 10 余家公司。圖 “十五”時期國內(nèi)生產(chǎn)總值與增長速度全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 15759 億元，比上年增長 %。固定資產(chǎn)投資價格上漲 %。秀山花園項目策劃報告 陜西秀山（集團）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 5（2） 全國宏觀環(huán)境趨勢1）現(xiàn)實經(jīng)濟低于潛在經(jīng)濟增長水平，GDP 有望增長 ％ 從潛在經(jīng)濟增長能力看，一個經(jīng)濟體的經(jīng)濟潛在增長水平是由自然資源、資本積累、勞動力在數(shù)量和質(zhì)量上的提高以及資本和勞動力等生產(chǎn)要素配置和使用效率決定的。同時，也不會出現(xiàn)通貨緊縮的局面。 表 2022 年一、二、三產(chǎn)業(yè)增幅示意表2） 投資規(guī)模持續(xù)擴張。從 2022 年度陜西省國民經(jīng)濟的各個方面可以明顯地看出第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展活躍，投資規(guī)模擴張，消費強勁增長等，而社會經(jīng)濟發(fā)展的這些趨好因素，對于陜西省房地產(chǎn)業(yè)也必將是一個促進。2022 年陜西省消費品市場上半年將繼續(xù)保持快速增長。預(yù)計 2022 上半年全省居民消費價格指數(shù)為 %，商品零售物價水平將上升 %左右。如今，在西部大開發(fā)的推動下，西安的城市地位與能級正在不斷提升，而鎮(zhèn)安素有西安后花園之稱，西安的快速發(fā)展也必將帶動鎮(zhèn)安的發(fā)展。供給結(jié)構(gòu)不合理主要表現(xiàn)在三個方面：一是房地產(chǎn)二級市場發(fā)展緩慢，二手房供給短缺；二是房屋租賃市場還不夠完善，大多數(shù)居民還只能通過買房解決居住問題；三是房地產(chǎn)一級市場中，中低檔住房比重偏低，高檔商品房比重偏高，住房超前消費現(xiàn)象十分突出。普通居民住房需求會繼續(xù)增長。2022 年房地產(chǎn)消費信貸在增幅不斷下降的基礎(chǔ)上，將重新得到加強和鼓勵。第二、2022 年 4 月 27 日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析當前房地產(chǎn)市場形勢，研究進一步加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題，提出加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控八項措施。對個人購買非普通住房超過 2 年(含 2 年)轉(zhuǎn)手交易的,銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。住宅投資仍然是房地產(chǎn)開發(fā)投資的重點。從戶型設(shè)計方面來看，需求戶型人性化、結(jié)構(gòu)合理化也已成為新的市場導(dǎo)向。 主要金屬礦產(chǎn)有黃金、鉛鋅、銻、釩、銅、錳、鐵等，主要大型非金屬資源和礦床：有陜西省第一大而富有的海棠山石灰?guī)r，C+D 級儲量 5 億噸；目前，全縣已開發(fā)礦種 11 個，建成生產(chǎn)企業(yè) 62 戶，年生產(chǎn)黃金 2 萬兩左右、鉛鋅金屬量 6000 多噸、硫鐵礦 5 萬噸，重晶石38 萬噸、水泥 60 萬噸。商場：目前周邊還沒有大型的商業(yè)配套，但是隨著縣河周邊的繁華，商業(yè)配套也在興起，加之該地塊的規(guī)劃上我們也考慮了商業(yè)的配備。（5） 社會治安狀況本項目位于鎮(zhèn)安縣新城區(qū)，社會治安環(huán)境良好。 項目劣勢（1） 配套設(shè)施缺乏：目前周邊的商業(yè)配套還比較缺乏，有待完善。 （4） 生態(tài)資源優(yōu)勢：項目所處地區(qū)為上風口，其地形地貌有著明顯的生態(tài)效應(yīng)，加上政府繡屏公園開發(fā)的營造，生態(tài)區(qū)域的規(guī)劃愈加明顯；同時開放的鎮(zhèn)安旅游環(huán)境，其嘆為觀止的美景讓人對鎮(zhèn)安青山綠水的價值有了感性的認識，將吸引眾人的目光，增強目標客戶對本項目的信心。高速公路的開通，鎮(zhèn)安和西安的距離拉近了，鎮(zhèn)安環(huán)境好，選擇在鎮(zhèn)安置業(yè)也成為一種可能。（2）多層、小高層項目的購買對象——中高收入者1） 特征：年齡：25 歲以上職業(yè)：鎮(zhèn)安地區(qū)的公務(wù)員、企事業(yè)單位高收入者、家庭收入高的想進城人士家庭月收入：3000 元以上背景：有相當強的消費能力，但非常精明，對現(xiàn)有市場上的樓盤的地域、價格、小區(qū)配套、城市綜合配套等各方面的綜合因素不是非常滿意，處于持幣待購的狀態(tài)。秀山花園項目策劃報告 陜西秀山（集團）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 186 項目定位 項目總體定位 總體定位：智能化生態(tài)型休閑度假社區(qū)（1） 核心功能定位：生態(tài)休閑空間、人居天堂詮釋：針對項目地塊特點充分挖掘地塊自身優(yōu)勢，將其自然環(huán)境與人文環(huán)境完美融合，以高度生態(tài)化的環(huán)境面貌、異常優(yōu)越的景觀價值、極富人性化的人居與生態(tài)休閑空間、完善合理的現(xiàn)代服務(wù)體系，打造以居住為主導(dǎo)，兼具休閑、健身、度假為一體，以高端服務(wù)為核心，配套完善、規(guī)劃超前，擁有私家公園的高尚型智能化生態(tài)休閑空間。秀山花園項目策劃報告 陜西秀山（集團）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 19別墅項目按主力戶型五房，建筑面積按照 250 平方米，均價 3600 元/M178。同時，結(jié)合地塊區(qū)位優(yōu)勢和本項目的特點，我們將多層、小高層定位略高于目前市場上的熱銷戶型，既不影響空間布局，使房間內(nèi)空間布置更加合理，總價又不高，有利于市場競爭。（3） 時間調(diào)整但考慮到本項目樓盤的內(nèi)部認購期最早能在 3 個月后進行，而在此期間，根據(jù)鎮(zhèn)安 2022份居民消費價格指數(shù)漲幅平均值 %，本項目可在價格上作一調(diào)整。樓盤名稱是面向市場的第一訴求。 釋由：1) 利于展示小區(qū)形象，形成良好品牌。2) 項目分三期進行開發(fā)建設(shè)，第一期開發(fā)量 4 萬 M178。它追求的是一種簡潔的居家風格和平和的居家氣氛，在立面設(shè)計中，力求以簡約的手法體現(xiàn)建筑本身所具有的美感。新加坡建筑風格，是具有較濃的熱帶海洋和島嶼文化氣息的一種風格。（3）小區(qū)整體布局1) 以項目地塊的地勢高線為規(guī)劃布局的依據(jù)，將小區(qū)劃分為南北兩塊規(guī)劃，同時考慮產(chǎn)品的多樣性，劃為南北三塊建設(shè)（老水泥廠區(qū)多層，田園附近高層、小高層，水泥廠以上的別墅區(qū)）。（5）簡約的，尊貴的（建筑設(shè)計）生活應(yīng)該是簡約的，所以秀山花園建筑結(jié)構(gòu)輕盈，采用簡潔的外觀設(shè)計，線條簡潔，體態(tài)優(yōu)美，用材節(jié)省，素雅端莊的外觀用色，一梯二戶的小高層，超大采光面，窗含萬里景，戶盈清堂風。新生活訴求語：新生活標準的締造者分期次主題：第一期：品牌主題訴求語：秀山品質(zhì)、科學筑家第二期：生態(tài)主題訴求語：鎮(zhèn)安旅游資源和環(huán)境 本項目（綠色、陽光、氧氣、健康）第三期：產(chǎn)品主題訴求語：創(chuàng)新開發(fā)類型，打造建筑精品第四期：物業(yè)主題訴求語：常規(guī)服務(wù)﹢個性化菜單服務(wù)“精品服務(wù)，真情關(guān)懷” 項目形象定位 項目總體形象項目的成功開始將帶動整個鎮(zhèn)安的房地產(chǎn)開發(fā)，將成為鎮(zhèn)安房地產(chǎn)發(fā)展的一個轉(zhuǎn)折點，在同行業(yè)中它將是一個“新生活標準的締造者”的形象，鎮(zhèn)安房地產(chǎn)的樣板工程的形象。） 比例 樓面形式兩房兩廳 80100 5% 平層三房兩廳一衛(wèi) 100120 25% 平層三房兩廳兩衛(wèi) 120150 50% 平層四房三廳 130160 20% 躍層 項目價格定位 定價原則（1） 以鎮(zhèn)安在售項目類比作為考照；秀山花園項目策劃報告 陜西秀山（集團）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 20（2） 以本項目工程投資作為基礎(chǔ)；（3） 結(jié)合市場設(shè)置合理的利潤空間；（4） 地塊優(yōu)勢及開發(fā)商品牌的小的附加價值。） 比例四房三廳 220300 30%五房三廳 250330 50%六房三廳 270350 20%（3） 多層、小高層、高層戶型面積配比從市場需求來看，目前在鎮(zhèn)安熱銷的多層、小高層普通住宅戶型,分別為三室兩廳兩衛(wèi)和三室兩廳一衛(wèi)，最受歡迎的建筑面積是 100120 M178。其他產(chǎn)品為多層、小高層和高層，在豐富物業(yè)類型的同時，也對項目地塊的利用更加的充分。會考慮城市發(fā)展對所購房屋產(chǎn)生的影響。2） 主要客戶來源：本土的政界、商界人士；來自周邊的富裕的私企業(yè)主等。 置業(yè)狀況分析分析目標客戶可以得出，本項目的潛在目標客戶置業(yè)，別墅主要為以第二次置業(yè)為主，他們基本上都已擁有了一套甚至兩套住宅。 項目機會（1） 鎮(zhèn)安縣政府對新規(guī)劃區(qū)域的政策傾斜，是項目外部重要的利好因素，同時政府總體規(guī)劃中的地塊周邊基礎(chǔ)設(shè)施將逐漸成熟和完善。目前與本項目臨近的待開發(fā)項目只有鐵路小區(qū)、漁洞峽花園，鐵路小區(qū)開發(fā)的產(chǎn)品類型和本項目的初步規(guī)劃的產(chǎn)品類型還有很大的區(qū)別，不會形成竟爭關(guān)系。公共交通：同時田園出發(fā)，5 分鐘可到火車站，交通通暢，出行方便。已建成的西康鐵路在鎮(zhèn)安設(shè)客貨運站（段）8 個，已于 2022 年元月正式運營，途經(jīng)鎮(zhèn)安的西武、西渝高速公路將在 2022 年底動工興建，現(xiàn)在西安至柞水段已經(jīng)通車，北上南下十分便利。追求細節(jié)上的環(huán)境、人文、安全、服務(wù)已成為 2022 年鎮(zhèn)安住宅需求市場的新一輪的特點。秀山花園項目策劃報告 陜西秀山（集團）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 12 鎮(zhèn)安房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及趨勢（1） 房地產(chǎn)市場總體狀況鎮(zhèn)安縣受到地理位置本身的約束，沒有大片平整的土地用于房地產(chǎn)項目開發(fā)，目前鎮(zhèn)安縣還沒有形成規(guī)范性的房地產(chǎn)市場。 陜西省房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及趨勢2022 年，陜西省繼續(xù)貫徹落實宏觀調(diào)控的政策措施，堅持不懈地實施項目帶動戰(zhàn)略，使全省固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)持續(xù)較快增長的良好態(tài)勢。第五、自 2022 年 6 月 1 日起，對個人購買住房不足 2 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過 2 年（含 2 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免秀山花園項目策劃報告 陜西秀山（集團）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 11征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過 2 年（含 2 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售是按其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。人民幣利率預(yù)計在 2022 年調(diào)整可能性比較小。（3） 房地產(chǎn)價格方面高檔住房價格增幅的回落幅度要大于中低檔住房。2022 年，%，占住宅開發(fā)投資的比例由 2022 年的 %下降到 %，有的地區(qū)甚至停止了經(jīng)濟適用住房建設(shè)。新縣城：老縣城向東西關(guān)、西菜園子方向發(fā)展。政府預(yù)計到 2022 年，工業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重由“十五”末的 ％提高到 20％；由工業(yè)企業(yè)提供的財稅總額占地方財政收入的比重由“十五”末的 ％提高到 60％以上。分析近一年來的數(shù)據(jù)可以看到，全省居民收入增長提速的進程是起伏不定的，反映出陜西省目前尚未建立一整套完善且行之有效的居民增收機制和與之匹配的政策環(huán)境。2022 年國家宏觀調(diào)控力度不會減弱，但政策手段的運用會越來越靈活，越來越市場化。3） 消費保持強勁增長，物價水平回升。（1） 2022 年運行特征分析1） 第三產(chǎn)業(yè)增長尤為活躍。2）社會總供求關(guān)系有所改善，物價水平小幅回升價格總水平的變動是社會總供求平衡狀況變