【文章內(nèi)容簡介】 。而這種利好趨勢將對2022 年的發(fā)展起到推動和支持作用。此外，宏觀調(diào)控的效應初步顯露，從房價、供給、需求這三個方面都可以看出是有成效的。表現(xiàn)在房地產(chǎn)投資增幅繼續(xù)回落、部分地區(qū)需求偏大的狀況有所緩解、居民住房消費結構發(fā)生積極變化、商品住房平均價格漲幅繼續(xù)回落、房地產(chǎn)信貸增幅放緩等。秀山花園項目策劃報告 陜西秀山（集團）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 5（2） 全國宏觀環(huán)境趨勢1）現(xiàn)實經(jīng)濟低于潛在經(jīng)濟增長水平，GDP 有望增長 ％ 從潛在經(jīng)濟增長能力看，一個經(jīng)濟體的經(jīng)濟潛在增長水平是由自然資源、資本積累、勞動力在數(shù)量和質(zhì)量上的提高以及資本和勞動力等生產(chǎn)要素配置和使用效率決定的。從決定潛力經(jīng)濟增長的幾個因素看，2022 年，我國資本積累的速度仍將保持較快增長，全要素生產(chǎn)率增長速度不會慢于改革開放以來平均 3％的水平，潛在生產(chǎn)能力在 ％左右，與改革開放26 年的潛在增長水平基本接近。因此，國內(nèi)支持經(jīng)濟增長的供給能力更加寬松，煤電油運的緊張狀況將進一步得到改善。綜合考慮，2022 年中國經(jīng)濟將承接 2022 年以來的發(fā)展勢頭，繼續(xù)保持高增長態(tài)勢，國民經(jīng)濟有望增長 ％左右，我國的經(jīng)濟增長周期仍處于繁榮階段。2）社會總供求關系有所改善，物價水平小幅回升價格總水平的變動是社會總供求平衡狀況變化的反映。社會總供求平衡狀況變化通常用實際經(jīng)濟增長率與潛在經(jīng)濟增長率的差率來反映。由于我國的生產(chǎn)要素沒有在各個部門得到有效均衡的配置，在總體經(jīng)濟供求基本平衡的情況下，一些部門產(chǎn)能過剩的同時伴隨著另外一些部門需求過剩，表現(xiàn)在糧食、礦產(chǎn)資源價格大幅度上升，制造業(yè)產(chǎn)品價格下跌，但總的看，近年來我國的總體價格上漲比較溫和，屬于成本推動型和結構型。2022 年，我國加工工業(yè)產(chǎn)能過剩的矛盾將進一步加劇，呈現(xiàn)出潛在生產(chǎn)能力大于實際經(jīng)濟增長速度的格局，工業(yè)消費品價格基本穩(wěn)定，總體價格水平不會大幅度回升。同時，也不會出現(xiàn)通貨緊縮的局面。從以上方面可以看出,宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢總體看好，消費品價格基本穩(wěn)定，宏觀經(jīng)濟依舊處于增長階段，另一方面社會供求關系更加協(xié)調(diào)。 陜西省宏觀環(huán)境現(xiàn)狀及趨勢2022 年，陜西省國民經(jīng)濟整體上延續(xù)去年高速增長的態(tài)勢，完成生產(chǎn)總值 億元，同比增長 %，與去年同期持平。三次產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)各異，投資、消費雙熱，城鄉(xiāng)居民收入增長勢頭稍有回落。（1） 2022 年運行特征分析1） 第三產(chǎn)業(yè)增長尤為活躍。陜西省二產(chǎn)與一、三產(chǎn)對經(jīng)濟增長拉動作用之間的差距進秀山花園項目策劃報告 陜西秀山（集團）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 6一步縮小，其實這種現(xiàn)象在去年已經(jīng)有所體現(xiàn)，今年則表現(xiàn)得更為突出。尤其是三產(chǎn)的增長更是讓我們眼前一亮，六年增幅第一次突破 10%，達 %，貢獻率由去年 36%提升至 42%，拉動全省經(jīng)濟增長 5 個百分點。雖然受季節(jié)因素和能源化工工業(yè)增速降低的影響，一季度二產(chǎn)增幅減緩有其客觀原因，但一產(chǎn)、三產(chǎn)增幅的顯著上升仍然給我們釋放出極為積極的信號，即二產(chǎn)承擔全省經(jīng)濟增長主力軍的位置不會改變，但陜西省三次產(chǎn)業(yè)發(fā)展將更加均衡和協(xié)調(diào)，經(jīng)濟呈現(xiàn)健康運行的發(fā)展勢頭。 表 2022 年一、二、三產(chǎn)業(yè)增幅示意表2） 投資規(guī)模持續(xù)擴張。一季度陜西省全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長%，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長 40%，分別高出全國平均水平 和 10 個百分點。應該說，對于陜西這樣一個欠發(fā)達省份，投資保持一定速度的增長符合經(jīng)濟運行的內(nèi)生性要求。另一方面投資健康增長應該建立在產(chǎn)業(yè)結構投入合理的基礎之上，而從陜西省現(xiàn)在的情況來看，投資的熱點還是集中在基礎設施建設和能源類投資項目上，制造業(yè)投資雖然增速不慢，但總量依然處于絕對弱勢。3） 消費保持強勁增長，物價水平回升。進入 2022 年，陜西省社會消費品零售總額月平均增長超過 14%。伴隨著全省經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，價格水平也在穩(wěn)步回升，持續(xù)一年的物價低位運行局面出現(xiàn)了明顯變化。一季度居民消費價格和商品零售價格漲幅分別比上年增長%和 %。從 2022 年度陜西省國民經(jīng)濟的各個方面可以明顯地看出第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展活躍，投資規(guī)模擴張，消費強勁增長等，而社會經(jīng)濟發(fā)展的這些趨好因素，對于陜西省房地產(chǎn)業(yè)也必將是一個促進。（2） 2022 年經(jīng)濟走勢預測根據(jù)全省經(jīng)濟運行的最新數(shù)據(jù)，結合當前形勢可對 2022 年經(jīng)濟走勢進行初步測算。1） 陜西省投資、消費共同推動經(jīng)濟增長的合力漸趨增強，2022 上半年全省經(jīng)濟將保持第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)時間 地區(qū)生產(chǎn)總值增長 增幅 貢獻率 增幅 貢獻率 增幅 貢獻率06 年 05 年 5 秀山花園項目策劃報告 陜西秀山（集團）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 7目前的增長態(tài)勢穩(wěn)定運行。預計上半年全省將完成生產(chǎn)總值 1930 億元，比上年同期增長%左右。2022 年國家宏觀調(diào)控力度不會減弱，但政策手段的運用會越來越靈活，越來越市場化。2022 年 7 月 28 日起央行上調(diào)貸款利率 個百分點，此舉將有利于抑制過度投資，協(xié)調(diào)投資與消費的關系。綜合考慮，預計上半年全省城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 938 億元，比上年同期增長 33%，高于去年同期。陜西省居民消費近兩年來一直保持高于全國平均水平的速度增長，在鼓勵消費和擴大內(nèi)需的大環(huán)境下，全省消費需求整體提升的空間仍然很大。2022 年陜西省消費品市場上半年將繼續(xù)保持快速增長。預計上半年全省社會消費品零售額將達 770 億元，同比增長 %，實際增幅與去年同期基本持平。2） 居民收入快速增長的趨向不明顯，穩(wěn)定增收的基礎不牢固?？紤]到農(nóng)村居民收入水平增長緩慢、城鎮(zhèn)居民未來收入的不確定性以及就業(yè)形勢嚴峻等現(xiàn)象的多重影響，全省居民穩(wěn)定增收必將是一個長期和漸進的過程。分析近一年來的數(shù)據(jù)可以看到，全省居民收入增長提速的進程是起伏不定的，反映出陜西省目前尚未建立一整套完善且行之有效的居民增收機制和與之匹配的政策環(huán)境。初步預計 2022 上半年全省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將達 4738 元，同比增長 %，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入達 1336 元，同比增長 %。3） 全省物件總水平高于全國平均水平，居民消費物價小幅上漲。鑒于目前全國經(jīng)濟增長和物價水平互相背離的走勢越來越明顯，對公共產(chǎn)品和服務價格政策性上調(diào)的呼聲也越來越強烈，有了這樣的預期，雖然上半年物價水平大幅上漲的可能性很小，但溫和上升是可以確定的。預計 2022 上半年全省居民消費價格指數(shù)為 %，商品零售物價水平將上升 %左右。 鎮(zhèn)安縣宏觀環(huán)境現(xiàn)狀及趨勢 鎮(zhèn)安縣宏觀經(jīng)濟狀況（1） 鎮(zhèn)安縣生產(chǎn)總值2022 年鎮(zhèn)安實現(xiàn)全縣生產(chǎn)總值 億元，比 2022 年增長 倍；人均生產(chǎn)總值5639 元。生產(chǎn)總值年平均增長速度達到 12％左右，經(jīng)濟增長速度較快。（2） 經(jīng)濟結構情況秀山花園項目策劃報告 陜西秀山（集團）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 8近幾年以建材工業(yè)、黃金工業(yè)、有色金屬工業(yè)、水電能源工業(yè)、綠色食品工業(yè)、中藥材加工工業(yè)為主體的工業(yè)體系基本形成。政府預計到 2022 年，工業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重由“十五”末的 ％提高到 20％；由工業(yè)企業(yè)提供的財稅總額占地方財政收入的比重由“十五”末的 ％提高到 60％以上。政府加大固定資產(chǎn)，使鎮(zhèn)安經(jīng)濟發(fā)展整體進入初步工業(yè)化階段。從以上兩方面可以看出，鎮(zhèn)安地區(qū)經(jīng)濟不論是生產(chǎn)總值還是固定投資，都處于一個增長階段，其經(jīng)濟形勢總體發(fā)展良好，經(jīng)濟指標呈穩(wěn)定發(fā)展趨勢，預計在 2022 年以后經(jīng)濟的發(fā)展也會保持良好的發(fā)展。 鎮(zhèn)安城市發(fā)展趨勢（1） 鎮(zhèn)安城市地位與能級不斷提升西安自古以來，就是三秦的中心和西北重鎮(zhèn)。如今，在西部大開發(fā)的推動下，西安的城市地位與能級正在不斷提升，而鎮(zhèn)安素有西安后花園之稱，西安的快速發(fā)展也必將帶動鎮(zhèn)安的發(fā)展。（2）鎮(zhèn)安總體布局鎮(zhèn)安縣城四面環(huán)山，人多地少，縣城未來主要東南向縣河方向發(fā)展、西南向云鎮(zhèn)方向發(fā)展。（3）鎮(zhèn)安格局形成鎮(zhèn)安縣城發(fā)展歷經(jīng)的三個階段：老縣城：以前后街附近為界。以十字為中心的雜居時代。新縣城：老縣城向東西關、西菜園子方向發(fā)展。大縣城：縣河方向，火車站周邊與老縣城聯(lián)成一片，形成鎮(zhèn)安縣城的新格局。（4） 縣城重點規(guī)劃：城市交通：隨著環(huán)城路的開通，城市的交通有了很大的改善，新規(guī)劃在日幾山開一條隧道，直接連通新老城區(qū)。秀山花園項目策劃報告 陜西秀山（集團）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 93 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及趨勢（1） 市場供給方面房地產(chǎn)市場供給不夠充足，供給結構很不合理進而導致失調(diào)。供給結構不合理主要表現(xiàn)在三個方面：一是房地產(chǎn)二級市場發(fā)展緩慢，二手房供給短缺；二是房屋租賃市場還不夠完善，大多數(shù)居民還只能通過買房解決居住問題；三是房地產(chǎn)一級市場中，中低檔住房比重偏低，高檔商品房比重偏高，住房超前消費現(xiàn)象十分突出。2022 年、2022 年和 2022 年全國商品房銷售面積與竣工面積之比分為 :1，:1和 :1。2022 年，全國商品房銷售面積增幅高出竣工面積增幅 個百分點，這可能是2022 年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控后，2022 年房價仍上漲較快的原因。在房地產(chǎn)市場供給中，經(jīng)濟適用房和普通住宅供給顯著缺乏。2022 年，%，占住宅開發(fā)投資的比例由 2022 年的 %下降到 %，有的地區(qū)甚至停止了經(jīng)濟適用住房建設。房地產(chǎn)市場供給結構的調(diào)整需要若干年的時間。（2） 市場需求狀況市場需求方面，將會有結構性的調(diào)整。經(jīng)過幾年的大規(guī)模開發(fā)，市場已經(jīng)逐步擺脫房屋短缺時代，新增需求的增長將會放緩。普通居民住房需求會繼續(xù)增長。目前中國城鎮(zhèn)居民人均住房面積只有 10 多平方米，中國城鎮(zhèn)居民有 5 億人，潛在需求很大，加上家庭規(guī)模小型化趨勢，小戶型市場將會增加。發(fā)達國家以往的經(jīng)驗表明，在城市人均收入 3000—8000 美元的水平上，住宅等基礎設施產(chǎn)業(yè)將會有長期快速的發(fā)展。目前，中國的大中城市大部分處于這個收入階段，房地產(chǎn)需求仍將保持強勁勢頭。（3） 房地產(chǎn)價格方面高檔住房價格增幅的回落幅度要大于中低檔住房。2022 年三季度后高檔住宅價格上漲的幅度持續(xù)地快于普通住宅，2022 年第二季度后這種情況發(fā)生了轉變，即高檔住宅價格增長開始慢于普通住宅，2022 年第三季度高檔住宅價格上漲 ％，比普通住宅價格增幅 ％低 個百分點，主要是因為投機性需求主要集中在高檔住宅中，隨著投機性需求被市場和政秀山花園項目策劃報告 陜西秀山（集團）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 10策兩方面因素所抑制，其上漲動力將明顯不足。（4） 金融政策方面2022 年國家對房地產(chǎn)開發(fā)實行調(diào)控，擰緊“地根”、“銀根”。使得房地產(chǎn)投資得到控制，房地產(chǎn)信貸投入增速進一步放緩，原有融資渠道的限貸，迫使房地產(chǎn)企業(yè)尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化，房地產(chǎn)業(yè)將從項目導向向資金導向轉變。2022 年房地產(chǎn)消費信貸在增幅不斷下降的基礎上，將重新得到加強和鼓勵。銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)項目資金和收購土地資金比例要求不會降低。但是房地產(chǎn)消費信貸首付比例存在下調(diào)的可能性，但受近期宏觀政策的導向，上升的可能性也是非常大的。由于 2022 年是對外資金融機構全面開放的起始年份，因此外資銀行將不可避免地與中資銀行爭奪住房信貸資源。人民幣利率預計在 2022 年調(diào)整可能性比較小。房地產(chǎn)消費信貸利率將保持不變。（5） 政治法律環(huán)境近年以來，房地產(chǎn)過熱的苗頭開始顯現(xiàn)，最明顯就是房地產(chǎn)投資過熱。由此國家對房地產(chǎn)業(yè)實行了新一輪的宏觀調(diào)控，為促使房地產(chǎn)價格增長幅度放緩，房地產(chǎn)產(chǎn)品結構進一步優(yōu)化，國家在 2022 年相繼出臺了房地產(chǎn)業(yè)相關法律法規(guī)：第一、中國人民銀行關于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策的公告中國人民銀行決定：為促進房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展，從 2022 年 3 月 17 日起，調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策。第二、2022 年 4 月 27 日，溫家寶總理主持召開國務院常務會議，分析當前房地產(chǎn)市場形勢，研究進一步加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題，提出加強房地產(chǎn)市場引導和調(diào)控八項措施。第三、2022 年 4 月 30 日，建設部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、銀監(jiān)會等七部門發(fā)部《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》。主要涉及八個方面，主要鼓勵經(jīng)濟適用房與中檔房的開發(fā)，適當?shù)募哟髮χ械蜋n房土地的供應，有益于中低收入階層。第四、從 2022 年 6 月 1 日起嚴禁“炒地”及轉讓“期房”行為，超過 1 年未動工開發(fā)的，征收土地閑置費；2 年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權。第五、自 2022 年 6 月 1 日起，對個人購買住房不足 2 年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過 2 年（含 2 年）轉手交易的，銷售時免秀山花園項目策劃報告 陜西秀山（集團）萬