【正文】 秀山（集團）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 10策兩方面因素所抑制，其上漲動力將明顯不足。房地產(chǎn)消費信貸利率將保持不變。第六、 對于個人購買住房超過兩年轉(zhuǎn)手交易的，為了體現(xiàn)對普通住宅和非普通住宅的區(qū)別，凡普通住宅可以繼續(xù)享受免征營業(yè)稅的優(yōu)惠政策，對非普通住宅則只能繼續(xù)享受按售房收入減去購房價款后的差額征收營業(yè)稅的優(yōu)惠政策。全省全年全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長 ％，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長％；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資 億元，增長 ％?，F(xiàn)在只有幾個小型的開發(fā)商運作的單棟或小面積的項目開發(fā)；還有一部分是由私人蓋房和單位集資蓋房用于單位職工住房。（3） 市場供給分析 目前鎮(zhèn)安在建的幾個項目都已經(jīng)售空，可利用的土地本身就少，現(xiàn)在就沒有待開發(fā)的大型住宅項目，整個市場供給嚴重不足。 地塊區(qū)位分析（1） 項目四至位置：秀山花園項目位于廢棄的老鎮(zhèn)安縣水泥廠區(qū)，鎮(zhèn)安縣新老城區(qū)結合部，緊鄰火車站，毗鄰二中，背靠繡屏公園，近觀鎮(zhèn)安河，依山傍水，環(huán)境幽雅；周邊有鎮(zhèn)安縣職業(yè)中學、永樂中學、城關小學、幼兒園、田園酒店、豐都酒店。（4） 污染狀況工業(yè)污染：該地塊處于鎮(zhèn)安縣城上風口，周邊無廠礦企業(yè)所形成的工業(yè)性污染。 SWOT 分析 項目優(yōu)勢（1） 地塊優(yōu)勢：本地塊處在新城區(qū)，是鎮(zhèn)安目前最大的開發(fā)項目，適合于開發(fā)較高檔次的樓盤，小區(qū)可以在規(guī)劃設計上占領先機。（2） 鎮(zhèn)安縣城向舊城區(qū)外部郊區(qū)化發(fā)展，該區(qū)域有很大的價值提升空間。 家庭結構分析符合條件的目標客戶家庭結構以兩代人最多，而其家庭人員結構也在 3～6 人的范圍之間。3） 消費特征：他們擁有較高的社會地位。對產(chǎn)品品質(zhì)及小區(qū)的配套設施都較為在意。 戶型面積定位（1） 戶型定位原則：迎合主流，適當超前戶型面積配比定位要具備適當?shù)某靶?，不僅要迎合目前的主流市場需求，更應考慮到項目隨后開發(fā)的可持續(xù)性和不落后性。和 120150 M178。 定價分析新建樓盤定價，歷來是一座樓盤入市后成敗的重要原因之一，所以在此對其作一詳細介紹：（1） 定價方法定價方法用市場比較法，即以同類市場的主要樓盤為參照系，通過對區(qū)域因素、個別因素、時間因素及交易情況進行因素調(diào)整，確定出本項目的平均價格。在消費者眼中，它是引領一種時尚、潮流現(xiàn)代的居家方式，將締造一種全新“科學、文明、和諧的生活方式”的“新生活領跑者”的形象。（6）立體的（景觀）秀山花園的景觀應該是立體的，第一層山水景觀，第二層小區(qū)主軸景觀，第三層空中花園景觀，第四層庭前屋后景，第五層綠地的私家花園景觀。2) 開放的小區(qū)空間與半圍合的空間組合，保持了空間的開敞性和通透性，使住戶有較好朝向的同時，又擁有良好的自然景觀。它在設計中將園林布置引到住宅中，打破了傳統(tǒng)的平面綠化，采用地面、空中、屋頂多層次立體綠化，使室內(nèi)外環(huán)境相互滲透，讓住戶盡享繁華都市中的清新、自然。在建筑形體設計中采用空中花園，270 度低臺落地觀景窗，使家不再成為封閉的城堡而是與自然環(huán)境息息相通。（4）小區(qū)開發(fā)進度1) 因項目體量較大和開發(fā)的物業(yè)類型不同，建議實行分期開發(fā)。秀山花園項目策劃報告陜西秀山（集團）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 23 7 規(guī)劃方案建議 整體布局規(guī)劃（1）主入口建議：設老水泥廠大門路段。樓盤名稱或文化底蘊深厚，或意味深長，或灌輸秀山花園項目策劃報告 陜西秀山（集團）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 22新居住理念，或反映地域特征，或展示品牌形象，或訴說親情溫馨，總之，與樓盤定位緊密相連。1) 聯(lián)體別墅項目定價：80 萬/套2) 疊 TOWNHOUSE 項目均價：60～70 萬/套3）單體別墅項目定價：90 萬/套4) 小高層項目均價：1700 元/㎡5）多層住宅項目均價：1300 元/㎡通過以上方法的價格預定，可見，如若將本地塊的產(chǎn)品質(zhì)素、服務意識、社區(qū)文化充分發(fā)揮出來，本項目是有較好預期的。以上的也有一定分額，可見此類戶型廳房配比合理，功能分區(qū)明確，空間使用率高。（2） 別墅戶型面積配比由于本項目定位為高檔智能化生態(tài)型度假社區(qū)，對應的目標客戶群是以鎮(zhèn)安范圍內(nèi)中高收入人群為主，具體是以鎮(zhèn)安的兩代、三口之家為核心家庭，除了滿足居住這個最近本的要求外，他們還要求心理需求滿足和自我實現(xiàn)，追求“珍品化”生活；在釋放成功的同時，喜歡樹立自我，標榜個性，追求獨特文化品位，注重高質(zhì)量休閑健康的生活方式，因而戶型面積的定位不能太小、太少，要能夠滿足目標客戶群的居住需求。對小孩的教育問題相當看重。希望改變原來的生活方式及品位，向往含蓄兼具時尚的高品味生活方式。外地的投資人士。而本項目作為新城規(guī)劃中很重要的組成部分，也可吸引更大范圍的目標客戶。（3） 交通優(yōu)勢：1) 地處新老城區(qū)的結合部，離市中心僅為 公里；2)直通火車站，大約 3 分鐘車程；秀山花園項目策劃報告 陜西秀山（集團）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 15（4） 品牌整合優(yōu)勢：可以預見，陜西秀山集團萬千誠房地產(chǎn)公司的第一個項目，必將是秉承秀山集團的一貫作風，即知名規(guī)劃單位、品牌建筑商、金牌物業(yè)服務、科技環(huán)保的材料部品組合、專業(yè)策劃配合、強大的媒介支持等資源整合，可以形成一種品牌組合優(yōu)勢，在有效的管理和操作下，將會轉(zhuǎn)化為強大的銷售力和市場效應。噪音污染：地塊的周邊道路都不是主要干道，過往車輛不會對本地塊產(chǎn)生污染。（2） 周邊公共配套設施：學校：二中、縣河小學、永樂中學、職業(yè)中學、城關小學。有回、滿、壯等少數(shù)民族 9 個，少數(shù)民族總?cè)丝? 萬人。（2） 市場需求分析從 2022 年鎮(zhèn)安房地產(chǎn)市場需求方面，消費者居住需求發(fā)生了變化，開始了從單純買房到選擇一種生活方式，這種變革在近兩年的鎮(zhèn)安房地產(chǎn)市場表現(xiàn)的尤為明顯。2022 年，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長 ％，房地產(chǎn)開發(fā)投資分別占全省城鎮(zhèn)投資和全社會固定資產(chǎn)投資的 ％和 ％。個人購買普通住房超過 2 年(含 2 年)轉(zhuǎn)手交易的,銷售時免征營業(yè)稅。由此國家對房地產(chǎn)業(yè)實行了新一輪的宏觀調(diào)控，為促使房地產(chǎn)價格增長幅度放緩，房地產(chǎn)產(chǎn)品結構進一步優(yōu)化，國家在 2022 年相繼出臺了房地產(chǎn)業(yè)相關法律法規(guī)：第一、中國人民銀行關于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策的公告中國人民銀行決定：為促進房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展，從 2022 年 3 月 17 日起，調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策。使得房地產(chǎn)投資得到控制，房地產(chǎn)信貸投入增速進一步放緩，原有融資渠道的限貸，迫使房地產(chǎn)企業(yè)尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化，房地產(chǎn)業(yè)將從項目導向向資金導向轉(zhuǎn)變。經(jīng)過幾年的大規(guī)模開發(fā)，市場已經(jīng)逐步擺脫房屋短缺時代，新增需求的增長將會放緩。秀山花園項目策劃報告 陜西秀山（集團）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 93 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及趨勢（1） 市場供給方面房地產(chǎn)市場供給不夠充足，供給結構很不合理進而導致失調(diào)。 鎮(zhèn)安城市發(fā)展趨勢（1） 鎮(zhèn)安城市地位與能級不斷提升西安自古以來，就是三秦的中心和西北重鎮(zhèn)。鑒于目前全國經(jīng)濟增長和物價水平互相背離的走勢越來越明顯，對公共產(chǎn)品和服務價格政策性上調(diào)的呼聲也越來越強烈，有了這樣的預期，雖然上半年物價水平大幅上漲的可能性很小，但溫和上升是可以確定的。陜西省居民消費近兩年來一直保持高于全國平均水平的速度增長，在鼓勵消費和擴大內(nèi)需的大環(huán)境下，全省消費需求整體提升的空間仍然很大。一季度居民消費價格和商品零售價格漲幅分別比上年增長%和 %。雖然受季節(jié)因素和能源化工工業(yè)增速降低的影響，一季度二產(chǎn)增幅減緩有其客觀原因，但一產(chǎn)、三產(chǎn)增幅的顯著上升仍然給我們釋放出極為積極的信號，即二產(chǎn)承擔全省經(jīng)濟增長主力軍的位置不會改變，但陜西省三次產(chǎn)業(yè)發(fā)展將更加均衡和協(xié)調(diào)，經(jīng)濟呈現(xiàn)健康運行的發(fā)展勢頭。2022 年，我國加工工業(yè)產(chǎn)能過剩的矛盾將進一步加劇，呈現(xiàn)出潛在生產(chǎn)能力大于實際經(jīng)濟增長速度的格局，工業(yè)消費品價格基本穩(wěn)定，總體價格水平不會大幅度回升。表現(xiàn)在房地產(chǎn)投資增幅繼續(xù)回落、部分地區(qū)需求偏大的狀況有所緩解、居民住房消費結構發(fā)生積極變化、商品住房平均價格漲幅繼續(xù)回落、房地產(chǎn)信貸增幅放緩等。原材料、燃料、動力購進價格上漲 %。第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為%、%和 %。（2） 建設條件本項目總占地面積 106 畝，項目地塊形狀呈不規(guī)則形狀，位于鎮(zhèn)安縣東南角。秀山集團順應發(fā)展的需要，2022 年組建了萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)公司。商品房銷售額 18080 億元。70 個大中城市房屋銷售價格上漲 %。因此，國內(nèi)支持經(jīng)濟增長的供給能力更加寬松，煤電油運的緊張狀況將進一步得到改善。 陜西省宏觀環(huán)境現(xiàn)狀及趨勢2022 年，陜西省國民經(jīng)濟整體上延續(xù)去年高速增長的態(tài)勢，完成生產(chǎn)總值 億元，同比增長 %，與去年同期持平。應該說，對于陜西這樣一個欠發(fā)達省份，投資保持一定速度的增長符合經(jīng)濟運行的內(nèi)生性要求。1） 陜西省投資、消費共同推動經(jīng)濟增長的合力漸趨增強，2022 上半年全省經(jīng)濟將保持第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)時間 地區(qū)生產(chǎn)總值增長 增幅 貢獻率 增幅 貢獻率 增幅 貢獻率06 年 05 年 5 秀山花園項目策劃報告 陜西秀山（集團）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 7目前的增長態(tài)勢穩(wěn)定運行。2） 居民收入快速增長的趨向不明顯，穩(wěn)定增收的基礎不牢固。生產(chǎn)總值年平均增長速度達到 12％左右，經(jīng)濟增長速度較快。（3）鎮(zhèn)安格局形成鎮(zhèn)安縣城發(fā)展歷經(jīng)的三個階段：老縣城：以前后街附近為界。2022 年，全國商品房銷售面積增幅高出竣工面積增幅 個百分點，這可能是2022 年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控后，2022 年房價仍上漲較快的原因。發(fā)達國家以往的經(jīng)驗表明，在城市人均收入 3000—8000 美元的水平上，住宅等基礎設施產(chǎn)業(yè)將會有長期快速的發(fā)展。但是房地產(chǎn)消費信貸首付比例存在下調(diào)的可能性，但受近期宏觀政策的導向，上升的可能性也是非常大的。主要涉及八個方面，主要鼓勵經(jīng)濟適用房與中檔房的開發(fā)，適當?shù)募哟髮χ械蜋n房土地的供應，有益于中低收入階層。由以上五個方面可以看出，房地產(chǎn)市場在過去的 2022 年，在國家宏觀調(diào)控措施的影響下房地產(chǎn)市場中的房價和投資漲幅過快的趨勢有所減緩，但是需求依然旺盛。受市場需求和個人購買住房的刺激，商品房銷售快速增長?，F(xiàn)在開發(fā)的小型項目，只要是區(qū)位在城區(qū)，都是供不應求，價格還不低。 鎮(zhèn)安雄踞秦頭楚尾，交通便利。醫(yī)院：該地塊周邊的醫(yī)院配套有中醫(yī)院、縣醫(yī)院、紅十字會醫(yī)院和一些小型的診所。具體是指選擇與本項目擬開發(fā)建設類型相同或相似的的樓盤作為我們的競爭樓盤；區(qū)位相似主要是指選擇在功能上相似的區(qū)域。（3）心理位置較偏：該地塊處于新城區(qū)，道路不是很好，有待改善，給人們心理上造成較偏的感覺。 項目威脅該項目是一個大盤，開發(fā)周期長，未來 3～5 年政策的變化等會對本項目造成一定的影響，一些小盤的開發(fā)也會分流一部分客戶群體。 重點目標客戶（1） 別墅項目的購買對象高收入群1） 特征：年齡：39 歲以上秀山花園項目策劃報告 陜西秀山（集團）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 17職業(yè)：企業(yè)負責人或中高層負責人背景：通過多年的積累，他們有足夠的購買能力，目的是追求生活的品位與質(zhì)量、改善居住條件，多為第二次置業(yè)。家庭人口組成：3 人以上，1 位老人、兩夫婦、一個上中、小學的小孩。結合本地塊特征，適合開發(fā)的物業(yè)產(chǎn)品有 4 種類型：多層、別墅，小高層和高層。別墅項目以五房為主，四、六房為輔。多層、小高層、高層項目以三房為主，二、四房為輔。 項目主題定位根據(jù)項目特點擬定項目以“休閑、度假”為主題，即：休閑預定案名分析：本項目的案名預定為：秀山花園（適合當?shù)氐奈幕諊陬^傳播也形成了一定的影響）（1）生態(tài)的、和諧的（環(huán)境）生命在于回歸，秀山花園小區(qū)內(nèi)外園林的營造，尊重自然，在保留小區(qū)原有地形地貌的基礎上，因地制宜的配搭種植各類植物，建筑用料上使用環(huán)保用材，建筑外觀采用柔和繽紛的自然色彩，全力體現(xiàn)自然生態(tài)之美，景觀與建筑的交融式設計，互融互生，為住戶創(chuàng)造景致天然的居住環(huán)境，亦為鎮(zhèn)安增添一道美麗的風景線。（2）小區(qū)標志性構筑物建議在小區(qū)的主入口處、老水泥廠門口、靠近十字的地方設置特色的秀山花園或地產(chǎn)公司的構筑物或標志（例如：塔樓、門亭等），以加強小區(qū)的識別性及居民的歸屬感。第二期開發(fā)繡屏公園附近的別墅，和部分多層及商業(yè)配套項目，時間為 2022 年 10 月至 2022 年 5 月；第三期開高層項目，時間 2022 年 5 月至 2022 年5 月