【正文】 過 2 年(含 2 年)轉(zhuǎn)手交易的,銷售時免征營業(yè)稅。第六、 對于個人購買住房超過兩年轉(zhuǎn)手交易的，為了體現(xiàn)對普通住宅和非普通住宅的區(qū)別，凡普通住宅可以繼續(xù)享受免征營業(yè)稅的優(yōu)惠政策，對非普通住宅則只能繼續(xù)享受按售房收入減去購房價款后的差額征收營業(yè)稅的優(yōu)惠政策。第四、從 2022 年 6 月 1 日起嚴(yán)禁“炒地”及轉(zhuǎn)讓“期房”行為，超過 1 年未動工開發(fā)的，征收土地閑置費；2 年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。第三、2022 年 4 月 30 日，建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會等七部門發(fā)部《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》。由此國家對房地產(chǎn)業(yè)實行了新一輪的宏觀調(diào)控，為促使房地產(chǎn)價格增長幅度放緩，房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，國家在 2022 年相繼出臺了房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)法律法規(guī)：第一、中國人民銀行關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策的公告中國人民銀行決定：為促進房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展，從 2022 年 3 月 17 日起，調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策。房地產(chǎn)消費信貸利率將保持不變。由于 2022 年是對外資金融機構(gòu)全面開放的起始年份，因此外資銀行將不可避免地與中資銀行爭奪住房信貸資源。銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)項目資金和收購?fù)恋刭Y金比例要求不會降低。使得房地產(chǎn)投資得到控制，房地產(chǎn)信貸投入增速進一步放緩，原有融資渠道的限貸，迫使房地產(chǎn)企業(yè)尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化，房地產(chǎn)業(yè)將從項目導(dǎo)向向資金導(dǎo)向轉(zhuǎn)變。2022 年三季度后高檔住宅價格上漲的幅度持續(xù)地快于普通住宅，2022 年第二季度后這種情況發(fā)生了轉(zhuǎn)變，即高檔住宅價格增長開始慢于普通住宅，2022 年第三季度高檔住宅價格上漲 ％，比普通住宅價格增幅 ％低 個百分點，主要是因為投機性需求主要集中在高檔住宅中，隨著投機性需求被市場和政秀山花園項目策劃報告 陜西秀山（集團）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 10策兩方面因素所抑制，其上漲動力將明顯不足。目前，中國的大中城市大部分處于這個收入階段，房地產(chǎn)需求仍將保持強勁勢頭。目前中國城鎮(zhèn)居民人均住房面積只有 10 多平方米，中國城鎮(zhèn)居民有 5 億人，潛在需求很大，加上家庭規(guī)模小型化趨勢，小戶型市場將會增加。經(jīng)過幾年的大規(guī)模開發(fā)，市場已經(jīng)逐步擺脫房屋短缺時代，新增需求的增長將會放緩。房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整需要若干年的時間。在房地產(chǎn)市場供給中，經(jīng)濟適用房和普通住宅供給顯著缺乏。2022 年、2022 年和 2022 年全國商品房銷售面積與竣工面積之比分為 :1，:1和 :1。秀山花園項目策劃報告 陜西秀山（集團）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 93 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及趨勢（1） 市場供給方面房地產(chǎn)市場供給不夠充足，供給結(jié)構(gòu)很不合理進而導(dǎo)致失調(diào)。大縣城：縣河方向，火車站周邊與老縣城聯(lián)成一片，形成鎮(zhèn)安縣城的新格局。以十字為中心的雜居時代。（2）鎮(zhèn)安總體布局鎮(zhèn)安縣城四面環(huán)山，人多地少，縣城未來主要東南向縣河方向發(fā)展、西南向云鎮(zhèn)方向發(fā)展。 鎮(zhèn)安城市發(fā)展趨勢（1） 鎮(zhèn)安城市地位與能級不斷提升西安自古以來，就是三秦的中心和西北重鎮(zhèn)。政府加大固定資產(chǎn)，使鎮(zhèn)安經(jīng)濟發(fā)展整體進入初步工業(yè)化階段。（2） 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)情況秀山花園項目策劃報告 陜西秀山（集團）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 8近幾年以建材工業(yè)、黃金工業(yè)、有色金屬工業(yè)、水電能源工業(yè)、綠色食品工業(yè)、中藥材加工工業(yè)為主體的工業(yè)體系基本形成。 鎮(zhèn)安縣宏觀環(huán)境現(xiàn)狀及趨勢 鎮(zhèn)安縣宏觀經(jīng)濟狀況（1） 鎮(zhèn)安縣生產(chǎn)總值2022 年鎮(zhèn)安實現(xiàn)全縣生產(chǎn)總值 億元，比 2022 年增長 倍；人均生產(chǎn)總值5639 元。鑒于目前全國經(jīng)濟增長和物價水平互相背離的走勢越來越明顯，對公共產(chǎn)品和服務(wù)價格政策性上調(diào)的呼聲也越來越強烈，有了這樣的預(yù)期，雖然上半年物價水平大幅上漲的可能性很小，但溫和上升是可以確定的。初步預(yù)計 2022 上半年全省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將達(dá) 4738 元，同比增長 %，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入達(dá) 1336 元，同比增長 %?？紤]到農(nóng)村居民收入水平增長緩慢、城鎮(zhèn)居民未來收入的不確定性以及就業(yè)形勢嚴(yán)峻等現(xiàn)象的多重影響，全省居民穩(wěn)定增收必將是一個長期和漸進的過程。預(yù)計上半年全省社會消費品零售額將達(dá) 770 億元，同比增長 %，實際增幅與去年同期基本持平。陜西省居民消費近兩年來一直保持高于全國平均水平的速度增長，在鼓勵消費和擴大內(nèi)需的大環(huán)境下，全省消費需求整體提升的空間仍然很大。2022 年 7 月 28 日起央行上調(diào)貸款利率 個百分點，此舉將有利于抑制過度投資，協(xié)調(diào)投資與消費的關(guān)系。預(yù)計上半年全省將完成生產(chǎn)總值 1930 億元，比上年同期增長%左右。（2） 2022 年經(jīng)濟走勢預(yù)測根據(jù)全省經(jīng)濟運行的最新數(shù)據(jù)，結(jié)合當(dāng)前形勢可對 2022 年經(jīng)濟走勢進行初步測算。一季度居民消費價格和商品零售價格漲幅分別比上年增長%和 %。進入 2022 年，陜西省社會消費品零售總額月平均增長超過 14%。另一方面投資健康增長應(yīng)該建立在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)投入合理的基礎(chǔ)之上，而從陜西省現(xiàn)在的情況來看，投資的熱點還是集中在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和能源類投資項目上，制造業(yè)投資雖然增速不慢，但總量依然處于絕對弱勢。一季度陜西省全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長%，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長 40%，分別高出全國平均水平 和 10 個百分點。雖然受季節(jié)因素和能源化工工業(yè)增速降低的影響，一季度二產(chǎn)增幅減緩有其客觀原因，但一產(chǎn)、三產(chǎn)增幅的顯著上升仍然給我們釋放出極為積極的信號，即二產(chǎn)承擔(dān)全省經(jīng)濟增長主力軍的位置不會改變，但陜西省三次產(chǎn)業(yè)發(fā)展將更加均衡和協(xié)調(diào)，經(jīng)濟呈現(xiàn)健康運行的發(fā)展勢頭。陜西省二產(chǎn)與一、三產(chǎn)對經(jīng)濟增長拉動作用之間的差距進秀山花園項目策劃報告 陜西秀山（集團）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 6一步縮小，其實這種現(xiàn)象在去年已經(jīng)有所體現(xiàn)，今年則表現(xiàn)得更為突出。三次產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)各異，投資、消費雙熱，城鄉(xiāng)居民收入增長勢頭稍有回落。從以上方面可以看出,宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢總體看好，消費品價格基本穩(wěn)定，宏觀經(jīng)濟依舊處于增長階段，另一方面社會供求關(guān)系更加協(xié)調(diào)。2022 年，我國加工工業(yè)產(chǎn)能過剩的矛盾將進一步加劇，呈現(xiàn)出潛在生產(chǎn)能力大于實際經(jīng)濟增長速度的格局，工業(yè)消費品價格基本穩(wěn)定，總體價格水平不會大幅度回升。社會總供求平衡狀況變化通常用實際經(jīng)濟增長率與潛在經(jīng)濟增長率的差率來反映。綜合考慮，2022 年中國經(jīng)濟將承接 2022 年以來的發(fā)展勢頭，繼續(xù)保持高增長態(tài)勢，國民經(jīng)濟有望增長 ％左右，我國的經(jīng)濟增長周期仍處于繁榮階段。從決定潛力經(jīng)濟增長的幾個因素看，2022 年，我國資本積累的速度仍將保持較快增長，全要素生產(chǎn)率增長速度不會慢于改革開放以來平均 3％的水平，潛在生產(chǎn)能力在 ％左右，與改革開放26 年的潛在增長水平基本接近。表現(xiàn)在房地產(chǎn)投資增幅繼續(xù)回落、部分地區(qū)需求偏大的狀況有所緩解、居民住房消費結(jié)構(gòu)發(fā)生積極變化、商品住房平均價格漲幅繼續(xù)回落、房地產(chǎn)信貸增幅放緩等。而這種利好趨勢將對2022 年的發(fā)展起到推動和支持作用。以上數(shù)據(jù)顯示，全國生產(chǎn)總值、固定投資和居民消費水平等經(jīng)濟因素都在穩(wěn)步增長。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價格上漲 %。原材料、燃料、動力購進價格上漲 %。商品零售價格上漲 %。其中，現(xiàn)房銷售額占 %，期房占 %。商品房竣工面積 48793 萬平方米，增長 %。第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為%、%和 %。秀山花園項目策劃報告 陜西秀山（集團）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 42 宏觀環(huán)境的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 全國宏觀環(huán)境現(xiàn)狀及趨勢（1） 全國宏觀環(huán)境現(xiàn)狀經(jīng)初步核算，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 182321 億元，比上年增長 %。為鎮(zhèn)安房地產(chǎn)市場的規(guī)范、繁榮與發(fā)展注入了新的活力，他們的進入將推動和提升鎮(zhèn)安房地產(chǎn)市場的整體水平。秀山集團秉承“規(guī)范做事，誠信做人，奮勇拼搏”的企業(yè)精神，現(xiàn)在已成為鎮(zhèn)安的大型龍頭企業(yè)。（2） 建設(shè)條件本項目總占地面積 106 畝，項目地塊形狀呈不規(guī)則形狀，位于鎮(zhèn)安縣東南角。秀山花園項目策劃報告 陜西秀山（集團）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 1目 錄1 緒論 ...............................................................................................................................................................................3 項目提出背景 ............................................................................................................................................................32 宏觀環(huán)境的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 .......................................................................................................................................4 全國宏觀環(huán)境現(xiàn)狀及趨勢 ...................................................................................................................................4 陜西省宏觀環(huán)境現(xiàn)狀及趨勢 ...............................................................................................................................5 鎮(zhèn)安縣宏觀環(huán)境現(xiàn)狀及趨勢 ...............................................................................................................................7 鎮(zhèn)安縣宏觀經(jīng)濟狀況 ..................................................................................................................................7 鎮(zhèn)安城市發(fā)展趨勢 ......................................................................................................................................83 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 .......................................................................................................................................9 全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及趨勢 ...............................................................................................................................9 陜西省房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及趨勢 .........................................................................................................................11 鎮(zhèn)安房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及趨勢 .............................................................................................................................114 項目分析 .....................................................................................................................................................................13 項目區(qū)位分析 ..................................