【文章內(nèi)容簡介】 中心，以 10 公里為半徑，沿石揚路和在建的陳庹路向四周擴散所形成的弧形區(qū)域。具體講，西至石橋鋪地區(qū)，北至謝家灣地區(qū)、東至楊家坪地區(qū)。項目所能吸引的潛在客戶 70%80%集中在這一輻射片區(qū)內(nèi)（如圖），且又主要集中在陳家坪及石坪橋一帶。 本項目的引力片區(qū)，實際上橫跨了高新技術(shù)區(qū)和九龍坡區(qū)。兩區(qū)的社會、經(jīng)濟、人口、政策等區(qū)域因子均 會對該項目的經(jīng)營產(chǎn)生重要影響。就總體而言，項目引力片區(qū)內(nèi)經(jīng)濟水平不太發(fā)達，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以傳統(tǒng)工業(yè)為主、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為輔，人均收入普遍偏低，但差異性較大：高新技術(shù)從業(yè)人員和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的中高級管理人員收入較高，但人口數(shù)量較少，不到片區(qū)總?cè)丝诘?30%；一般產(chǎn)業(yè)工人和部分打工階層收入較低，但人口總數(shù)較大，約占片區(qū)總?cè)丝诘?70%以上。 大宅門 百威花園項目總體策劃報告 14 石 小 路 路 長 石 江 大 路 石 石 高 新 區(qū) 新 揚 袁 路 路 謝 陳 路 茄 揚 成 家 渝 石 路 坪 揚 正 路 石正街 街 陳 石 九 龍 坡 揚 庹 渡 揚 九 路 路 渡 路 路 圖 本項目的引力片區(qū) 地塊所在地 項目主要引力片區(qū) 項目核心引力片區(qū) 四、市場基礎(chǔ)分析及目標市場研判 （一）重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析 1．總體態(tài)勢 （ 1）“九五”期間重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 “九五”期間受直轄效應(yīng)和房改深化的影響，重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增石橋鋪 陳家坪 石坪橋 楊家坪 袁家崗 謝家灣 大渡口 大坪 大宅門 百威花園項目總體策劃報告 15 長，市場成交量逐年上升（見下表）。 重慶市主城區(qū)各年房地產(chǎn)開發(fā)投 資增長情況 投資額 （億元） 施工面積 （萬平米） 竣工面積 （萬平米） 銷售面積 （萬平米） 空置面積 （萬平米） 1996 1997 1998 1999 2021 重慶 市主城區(qū)各年商品住宅開發(fā)投資增長情況 投資額 （億元） 施工面積 （萬平米） 竣工面積 （萬平米） 銷售面積 （萬平米） 空置面積 （萬平米） 1996 1997 1998 1999 2021 從 以上各年房地產(chǎn)及商品住宅的開發(fā)投資增長情況不難看出，近年來重慶市房地產(chǎn)市場處于一個蓬勃發(fā)展時期，其中， 1998 年和 2021 年是房地產(chǎn)迅猛增長年，尤其是進入 2021 年以來，重慶主城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)無論是投資額與施工面積，還是竣工面積及銷售面積，均出現(xiàn)超過 30%的同比增幅；主城區(qū)商品住宅的投資額、施工面積、竣工面積以及銷售面積也呈現(xiàn)高于 30%的同比增幅。因此， 從市場發(fā)展周期角度看，目前重慶市房地產(chǎn)市場正處在一個迅速上漲時期或者說是第二輪熱潮期。 （ 2） 2021 上半年房地產(chǎn)市場形勢 受社會經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的影 響，當前（ 2021 年上半年）重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)增長強勁，市場形勢整體良好： ①開發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)擴大，成為全市固定資產(chǎn)投資快速增長的主動力 今年上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量 億元，同比增長 %，施工規(guī)模 萬平方米，同比增長 %。房地產(chǎn)開發(fā)已成為全市固定資產(chǎn)投資快速增長的重要支撐。 ②住宅投資持續(xù)上升，住宅建設(shè)成為市場主體 上半年完成住宅建設(shè)投資 億元，同比增長 %，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的60%。在住宅建設(shè)中商品住宅投資約占 %，其施工面積約為 萬平方米。 大宅門 百威花園項目總體策劃報告 16 ③房地產(chǎn)開發(fā)由渝中區(qū)向周邊地區(qū)擴散，南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、沙區(qū)近年來成為開發(fā)熱土 渝中區(qū)、江北區(qū)多年來一直是重慶市房地產(chǎn)開發(fā)的重心，但近年來開發(fā)格局發(fā)生了較為明顯的變化。 2021 年，開發(fā)投資量位居前 6 位的依次為渝中區(qū)（ 億元）、九龍坡區(qū)（ 億元）、南岸區(qū)（ 億元）、沙區(qū)（ 億元）、渝北區(qū)（ 億元）、江北區(qū)（ 億元）。除渝中區(qū)外，各區(qū)差異不大，開發(fā)重心逐漸由渝中區(qū)向周邊地區(qū)擴展。 ④商品房銷售量增價升，期房銷售占了絕大部分，住宅空置開始下降 上半年商品房成交面積 萬平方米，同比增長 10%，成交金額 億元，同比增長 15%。其中期房成交 萬平方米，成交金額 億元，占商品房銷售近 7成；現(xiàn)房成交 萬平方米，成交金額 億元。自年初以來，全市商品房空置總量一直呈現(xiàn)下降趨勢，截止 6 月底，全市商品房空置總量為 萬平方米，比上年末下降 6%，其中空置一年以上為 萬平方米，住宅空置 萬平方米，比上年末下降 %，但寫字樓、營業(yè)用房、其他房屋則有不同程度上升，分別上升了 %、 %、%。 ⑤新盤上市速度放緩，區(qū)域分布不平衡 2021 年上半年，受預(yù)售條件從嚴的影響，新盤上市數(shù)量比去年同期減少，且區(qū)域分布極不平衡（見下表） 區(qū)域 渝中區(qū) 江北區(qū) 沙坪壩區(qū) 渝北區(qū) 南岸區(qū) 九龍坡區(qū) 合計 新盤個數(shù)（個） 7 7 5 4 3 2 28 在新推樓盤中，小區(qū)占 %（ 16 個），單體占 %（ 12 個），且絕大多數(shù)為高層項目，框架結(jié)構(gòu)。 2．主城各區(qū)及目標區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 本項目引力片區(qū)橫跨高新區(qū)與九龍坡區(qū)，兩區(qū)市場態(tài)勢對項目經(jīng)營的成敗有著極其重要的影響。 （ 1）高新區(qū)房地產(chǎn)市場形勢分析 ①土地供應(yīng)數(shù)量 2021 上半年，高新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)情況如下表： 受讓單位 地塊位置 年限 用地 性質(zhì) 總面積 （平方米） 重慶新產(chǎn)物業(yè)發(fā)展有限公司 石橋鋪長石居住小 區(qū) 12 號 50 綜合 重慶東田置業(yè)發(fā)展有限公司 石橋鋪白馬凼 50 綜合 5125 大宅門 百威花園項目總體策劃報告 17 重慶移動通信公司 石橋鋪高科開發(fā)園 36 號 50 工業(yè) 5703 重慶高科集團公司 石橋鋪高科開發(fā)園 36 號 50 工業(yè) 重慶南方集團有限公司 石橋鋪長石村 50 綜合 71047 重慶中江物業(yè)有限公司 二郎路口科技新城大型市場區(qū) 12 號 50 市場 11700 重慶寶鋼鋼材配送公司 二郎路口科技新城 工業(yè)小區(qū) A361 50 工業(yè) 28000 合計 197414 從以上土地供給情況看，與本案地塊相距較近的土地出讓共有 4 宗，面積共計 萬平米，將在一定程度上對本項目的經(jīng)營產(chǎn)生競爭影響。 ②商品房預(yù)售數(shù)量 2021 上半年，高新區(qū)在售樓盤 11 個，預(yù)售總面積 萬平米，即將開盤項目兩個，預(yù)售面積約為 8 萬平米，較其他區(qū)而言，其市場競爭壓力相對較小。 ③房 屋成交數(shù)量 2021 年 2 季度，高新區(qū)商品房成交 586 套，成交面積 平方米，成交金額 萬元。其中預(yù)售成交 352 套，成交面積 平方米，成交金額 萬元，現(xiàn)房成交 234 套，成交面積 平方米，成交金額 萬元。與推盤總面積比較而言，銷售面積所占比重偏低，市場存在一定的消化壓力。 ④房價水平及其變化 2021 年 2 季度高新區(qū)住宅平均銷售價格為 1788 元 /平方米，比 1 季度上升 34 元 /平方米，從其房價走勢看，該區(qū)價格有回暖的跡象。但與整個重慶主城 區(qū)房價相比，高新區(qū)房價還有一定上升空間?？梢哉J為，隨著區(qū)域環(huán)境的改善和區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，該區(qū)房價具有一定的增長潛力。目前，該區(qū)房價水平為： 最高價均值： 1934 元 /平方米 均價均值： 1788 元 /平方米 比上季度上升 34 元 /平方米 最低價均值： 1575 元 /平方米 最高價個盤：南方花園 C 區(qū)龍景苑 2380 元 /平方米 最低價個盤：南方花園 D 區(qū)龍景苑 1180 元 /平方米 ⑤樓盤品質(zhì)情況 該區(qū)較成熟和有品牌優(yōu)勢的住宅小區(qū)不多，除了 南方花園、華宇花園以及金果園以外，尚無其他有實力的樓盤，不象北部新城，競爭樓盤眾多，已是房地產(chǎn)開發(fā)熱潮區(qū)。就現(xiàn)有樓盤（包括各知名樓盤）而言，無論是平面規(guī)劃與景觀營造，還是戶型設(shè)計，或大宅門 百威花園項目總體策劃報告 18 是智能化裝備，都存在明顯不足，樓盤整體品質(zhì)不高，大盤缺乏。因此在該區(qū)投資開發(fā)較高品質(zhì)的大型住區(qū)，其競爭不會特別激烈，市場風險相對較低。 （ 2）九龍坡區(qū)房地產(chǎn)市場形勢分析 ①土地供應(yīng)數(shù)量 2021 上半年，九龍坡區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)情況如下表： 受讓單位 地塊位置 年限 用地 性質(zhì) 總面積 （平方米） 重慶隆鑫 集團有限公司 九龍園區(qū) 50 工業(yè) 213280 重慶三利百貨有限公司 桃花溪街 50 商業(yè) 2305 重慶五星房地產(chǎn)開發(fā)公司 黃角坪正街 29 號 50 綜合 4290 重慶金辰機械廠 九龍十一社 50 工業(yè) 5815 重慶巨江工程機械公司 石坪橋青龍村 7 號 50 工業(yè) 7069 合計 232759 從以上土地供給情況看，與本案地塊相距較近的土地出讓只有 1 宗，面積 7069 平米，不對本項目形成競爭性影響。 ②商品房預(yù)售數(shù)量 2021 上半年，九龍坡區(qū)在售樓盤 18 個，預(yù)售總面積 萬平 米，較其他區(qū)而言，其市場競爭壓力相對較大。 ③房屋成交數(shù)量 2021 年 2 季度，九龍坡區(qū)商品房成交 2400 套，成交面積 平方米，成交金額 。其中預(yù)售成交 1539套，成交面積 ，成交金額 萬元；現(xiàn)房成交 861 套，成交面積 平方米，成交金額 萬元。與推盤總面積比較，售出面積所占比重偏低，市場存在較大的消化壓力。 ④房價水平及其變化 2021 年 2 季度九龍坡區(qū)不同片區(qū)，其住宅平均售價略有差異： 楊家坪地區(qū)：最高價 均值： 2087 元 /平方米 均價均值： 1878 元 /平方米 比上季度上升 58 元 /平方米 最低價均值： 1683 元 /平方米 最高價個盤：珠江花園 3300 元 /平方米 最低價個盤：天鵝山莊 1500 元 /平方米 西郊路沿線：最高價均值： 2206 元 /平方米 均價均值： 1902 元 /平方米 比上季度下降 50 元 /平方米（尾 盤） 最低價均值： 1646 元 /平方米