【正文】 它追求的是一種簡潔的居家風(fēng)格和平和的居家氣氛，在立面設(shè)計(jì)中，力求以簡約的手法體現(xiàn)建筑本身所具有的美感。新加坡建筑風(fēng)格，是具有較濃的熱帶海洋和島嶼文化氣息的一種風(fēng)格。2) 項(xiàng)目分三期進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，第一期開發(fā)量 4 萬 M178。（3）小區(qū)整體布局1) 以項(xiàng)目地塊的地勢高線為規(guī)劃布局的依據(jù)，將小區(qū)劃分為南北兩塊規(guī)劃，同時(shí)考慮產(chǎn)品的多樣性，劃為南北三塊建設(shè)（老水泥廠區(qū)多層，田園附近高層、小高層，水泥廠以上的別墅區(qū)）。 釋由：1) 利于展示小區(qū)形象，形成良好品牌。（5）簡約的，尊貴的（建筑設(shè)計(jì)）生活應(yīng)該是簡約的，所以秀山花園建筑結(jié)構(gòu)輕盈，采用簡潔的外觀設(shè)計(jì)，線條簡潔，體態(tài)優(yōu)美，用材節(jié)省，素雅端莊的外觀用色，一梯二戶的小高層，超大采光面，窗含萬里景，戶盈清堂風(fēng)。樓盤名稱是面向市場的第一訴求。新生活訴求語：新生活標(biāo)準(zhǔn)的締造者分期次主題：第一期：品牌主題訴求語：秀山品質(zhì)、科學(xué)筑家第二期：生態(tài)主題訴求語：鎮(zhèn)安旅游資源和環(huán)境 本項(xiàng)目（綠色、陽光、氧氣、健康）第三期：產(chǎn)品主題訴求語：創(chuàng)新開發(fā)類型，打造建筑精品第四期：物業(yè)主題訴求語：常規(guī)服務(wù)﹢個(gè)性化菜單服務(wù)“精品服務(wù)，真情關(guān)懷” 項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目總體形象項(xiàng)目的成功開始將帶動(dòng)整個(gè)鎮(zhèn)安的房地產(chǎn)開發(fā)，將成為鎮(zhèn)安房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，在同行業(yè)中它將是一個(gè)“新生活標(biāo)準(zhǔn)的締造者”的形象，鎮(zhèn)安房地產(chǎn)的樣板工程的形象。（3） 時(shí)間調(diào)整但考慮到本項(xiàng)目樓盤的內(nèi)部認(rèn)購期最早能在 3 個(gè)月后進(jìn)行，而在此期間，根據(jù)鎮(zhèn)安 2022份居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)漲幅平均值 %，本項(xiàng)目可在價(jià)格上作一調(diào)整。） 比例 樓面形式兩房兩廳 80100 5% 平層三房兩廳一衛(wèi) 100120 25% 平層三房兩廳兩衛(wèi) 120150 50% 平層四房三廳 130160 20% 躍層 項(xiàng)目價(jià)格定位 定價(jià)原則（1） 以鎮(zhèn)安在售項(xiàng)目類比作為考照；秀山花園項(xiàng)目策劃報(bào)告 陜西秀山（集團(tuán)）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 20（2） 以本項(xiàng)目工程投資作為基礎(chǔ)；（3） 結(jié)合市場設(shè)置合理的利潤空間；（4） 地塊優(yōu)勢及開發(fā)商品牌的小的附加價(jià)值。同時(shí)，結(jié)合地塊區(qū)位優(yōu)勢和本項(xiàng)目的特點(diǎn)，我們將多層、小高層定位略高于目前市場上的熱銷戶型，既不影響空間布局，使房間內(nèi)空間布置更加合理，總價(jià)又不高，有利于市場競爭。） 比例四房三廳 220300 30%五房三廳 250330 50%六房三廳 270350 20%（3） 多層、小高層、高層戶型面積配比從市場需求來看，目前在鎮(zhèn)安熱銷的多層、小高層普通住宅戶型,分別為三室兩廳兩衛(wèi)和三室兩廳一衛(wèi)，最受歡迎的建筑面積是 100120 M178。秀山花園項(xiàng)目策劃報(bào)告 陜西秀山（集團(tuán)）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 19別墅項(xiàng)目按主力戶型五房，建筑面積按照 250 平方米，均價(jià) 3600 元/M178。其他產(chǎn)品為多層、小高層和高層，在豐富物業(yè)類型的同時(shí)，也對項(xiàng)目地塊的利用更加的充分。秀山花園項(xiàng)目策劃報(bào)告 陜西秀山（集團(tuán)）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 186 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目總體定位 總體定位：智能化生態(tài)型休閑度假社區(qū)（1） 核心功能定位：生態(tài)休閑空間、人居天堂詮釋：針對項(xiàng)目地塊特點(diǎn)充分挖掘地塊自身優(yōu)勢，將其自然環(huán)境與人文環(huán)境完美融合，以高度生態(tài)化的環(huán)境面貌、異常優(yōu)越的景觀價(jià)值、極富人性化的人居與生態(tài)休閑空間、完善合理的現(xiàn)代服務(wù)體系，打造以居住為主導(dǎo)，兼具休閑、健身、度假為一體，以高端服務(wù)為核心，配套完善、規(guī)劃超前，擁有私家公園的高尚型智能化生態(tài)休閑空間。會考慮城市發(fā)展對所購房屋產(chǎn)生的影響。（2）多層、小高層項(xiàng)目的購買對象——中高收入者1） 特征：年齡：25 歲以上職業(yè)：鎮(zhèn)安地區(qū)的公務(wù)員、企事業(yè)單位高收入者、家庭收入高的想進(jìn)城人士家庭月收入：3000 元以上背景：有相當(dāng)強(qiáng)的消費(fèi)能力，但非常精明，對現(xiàn)有市場上的樓盤的地域、價(jià)格、小區(qū)配套、城市綜合配套等各方面的綜合因素不是非常滿意，處于持幣待購的狀態(tài)。2） 主要客戶來源：本土的政界、商界人士；來自周邊的富裕的私企業(yè)主等。高速公路的開通，鎮(zhèn)安和西安的距離拉近了，鎮(zhèn)安環(huán)境好，選擇在鎮(zhèn)安置業(yè)也成為一種可能。 置業(yè)狀況分析分析目標(biāo)客戶可以得出，本項(xiàng)目的潛在目標(biāo)客戶置業(yè)，別墅主要為以第二次置業(yè)為主，他們基本上都已擁有了一套甚至兩套住宅。 （4） 生態(tài)資源優(yōu)勢：項(xiàng)目所處地區(qū)為上風(fēng)口，其地形地貌有著明顯的生態(tài)效應(yīng)，加上政府繡屏公園開發(fā)的營造，生態(tài)區(qū)域的規(guī)劃愈加明顯；同時(shí)開放的鎮(zhèn)安旅游環(huán)境，其嘆為觀止的美景讓人對鎮(zhèn)安青山綠水的價(jià)值有了感性的認(rèn)識，將吸引眾人的目光，增強(qiáng)目標(biāo)客戶對本項(xiàng)目的信心。 項(xiàng)目機(jī)會（1） 鎮(zhèn)安縣政府對新規(guī)劃區(qū)域的政策傾斜，是項(xiàng)目外部重要的利好因素，同時(shí)政府總體規(guī)劃中的地塊周邊基礎(chǔ)設(shè)施將逐漸成熟和完善。 項(xiàng)目劣勢（1） 配套設(shè)施缺乏：目前周邊的商業(yè)配套還比較缺乏，有待完善。目前與本項(xiàng)目臨近的待開發(fā)項(xiàng)目只有鐵路小區(qū)、漁洞峽花園，鐵路小區(qū)開發(fā)的產(chǎn)品類型和本項(xiàng)目的初步規(guī)劃的產(chǎn)品類型還有很大的區(qū)別，不會形成竟?fàn)庩P(guān)系。（5） 社會治安狀況本項(xiàng)目位于鎮(zhèn)安縣新城區(qū)，社會治安環(huán)境良好。公共交通：同時(shí)田園出發(fā)，5 分鐘可到火車站，交通通暢，出行方便。商場：目前周邊還沒有大型的商業(yè)配套，但是隨著縣河周邊的繁華，商業(yè)配套也在興起，加之該地塊的規(guī)劃上我們也考慮了商業(yè)的配備。已建成的西康鐵路在鎮(zhèn)安設(shè)客貨運(yùn)站（段）8 個(gè)，已于 2022 年元月正式運(yùn)營，途經(jīng)鎮(zhèn)安的西武、西渝高速公路將在 2022 年底動(dòng)工興建，現(xiàn)在西安至柞水段已經(jīng)通車，北上南下十分便利。 主要金屬礦產(chǎn)有黃金、鉛鋅、銻、釩、銅、錳、鐵等，主要大型非金屬資源和礦床：有陜西省第一大而富有的海棠山石灰?guī)r，C+D 級儲量 5 億噸；目前，全縣已開發(fā)礦種 11 個(gè)，建成生產(chǎn)企業(yè) 62 戶，年生產(chǎn)黃金 2 萬兩左右、鉛鋅金屬量 6000 多噸、硫鐵礦 5 萬噸，重晶石38 萬噸、水泥 60 萬噸。追求細(xì)節(jié)上的環(huán)境、人文、安全、服務(wù)已成為 2022 年鎮(zhèn)安住宅需求市場的新一輪的特點(diǎn)。從戶型設(shè)計(jì)方面來看，需求戶型人性化、結(jié)構(gòu)合理化也已成為新的市場導(dǎo)向。秀山花園項(xiàng)目策劃報(bào)告 陜西秀山（集團(tuán)）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 12 鎮(zhèn)安房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及趨勢（1） 房地產(chǎn)市場總體狀況鎮(zhèn)安縣受到地理位置本身的約束，沒有大片平整的土地用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，目前鎮(zhèn)安縣還沒有形成規(guī)范性的房地產(chǎn)市場。住宅投資仍然是房地產(chǎn)開發(fā)投資的重點(diǎn)。 陜西省房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及趨勢2022 年，陜西省繼續(xù)貫徹落實(shí)宏觀調(diào)控的政策措施，堅(jiān)持不懈地實(shí)施項(xiàng)目帶動(dòng)戰(zhàn)略，使全省固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)持續(xù)較快增長的良好態(tài)勢。對個(gè)人購買非普通住房超過 2 年(含 2 年)轉(zhuǎn)手交易的,銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。第五、自 2022 年 6 月 1 日起，對個(gè)人購買住房不足 2 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過 2 年（含 2 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免秀山花園項(xiàng)目策劃報(bào)告 陜西秀山（集團(tuán)）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 11征營業(yè)稅；對個(gè)人購買非普通住房超過 2 年（含 2 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售是按其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。第二、2022 年 4 月 27 日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，研究進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題，提出加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控八項(xiàng)措施。人民幣利率預(yù)計(jì)在 2022 年調(diào)整可能性比較小。2022 年房地產(chǎn)消費(fèi)信貸在增幅不斷下降的基礎(chǔ)上，將重新得到加強(qiáng)和鼓勵(lì)。（3） 房地產(chǎn)價(jià)格方面高檔住房價(jià)格增幅的回落幅度要大于中低檔住房。普通居民住房需求會繼續(xù)增長。2022 年，%，占住宅開發(fā)投資的比例由 2022 年的 %下降到 %，有的地區(qū)甚至停止了經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。供給結(jié)構(gòu)不合理主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是房地產(chǎn)二級市場發(fā)展緩慢，二手房供給短缺；二是房屋租賃市場還不夠完善，大多數(shù)居民還只能通過買房解決居住問題；三是房地產(chǎn)一級市場中，中低檔住房比重偏低，高檔商品房比重偏高，住房超前消費(fèi)現(xiàn)象十分突出。新縣城：老縣城向東西關(guān)、西菜園子方向發(fā)展。如今，在西部大開發(fā)的推動(dòng)下，西安的城市地位與能級正在不斷提升，而鎮(zhèn)安素有西安后花園之稱，西安的快速發(fā)展也必將帶動(dòng)鎮(zhèn)安的發(fā)展。政府預(yù)計(jì)到 2022 年，工業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重由“十五”末的 ％提高到 20％；由工業(yè)企業(yè)提供的財(cái)稅總額占地方財(cái)政收入的比重由“十五”末的 ％提高到 60％以上。預(yù)計(jì) 2022 上半年全省居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為 %，商品零售物價(jià)水平將上升 %左右。分析近一年來的數(shù)據(jù)可以看到，全省居民收入增長提速的進(jìn)程是起伏不定的，反映出陜西省目前尚未建立一整套完善且行之有效的居民增收機(jī)制和與之匹配的政策環(huán)境。2022 年陜西省消費(fèi)品市場上半年將繼續(xù)保持快速增長。2022 年國家宏觀調(diào)控力度不會減弱，但政策手段的運(yùn)用會越來越靈活，越來越市場化。從 2022 年度陜西省國民經(jīng)濟(jì)的各個(gè)方面可以明顯地看出第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展活躍，投資規(guī)模擴(kuò)張，消費(fèi)強(qiáng)勁增長等，而社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的這些趨好因素，對于陜西省房地產(chǎn)業(yè)也必將是一個(gè)促進(jìn)。3） 消費(fèi)保持強(qiáng)勁增長，物價(jià)水平回升。 表 2022 年一、二、三產(chǎn)業(yè)增幅示意表2） 投資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張。（1） 2022 年運(yùn)行特征分析1） 第三產(chǎn)業(yè)增長尤為活躍。同時(shí)，也不會出現(xiàn)通貨緊縮的局面。2）社會總供求關(guān)系有所改善，物價(jià)水平小幅回升價(jià)格總水平的變動(dòng)是社會總供求平衡狀況變化的反映。秀山花園項(xiàng)目策劃報(bào)告 陜西秀山（集團(tuán)）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 5（2） 全國宏觀環(huán)境趨勢1）現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)低于潛在經(jīng)濟(jì)增長水平，GDP 有望增長 ％ 從潛在經(jīng)濟(jì)增長能力看，一個(gè)經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)潛在增長水平是由自然資源、資本積累、勞動(dòng)力在數(shù)量和質(zhì)量上的提高以及資本和勞動(dòng)力等生產(chǎn)要素配置和使用效率決定的。因此可以說在過去的 2022 年，國家在宏觀調(diào)控方面取得了一定成就。固定資產(chǎn)投資價(jià)格上漲 %。全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲 %，其中服務(wù)價(jià)格上漲 %。圖 “十五”時(shí)期國內(nèi)生產(chǎn)總值與增長速度全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 15759 億元，比上年增長 %。本項(xiàng)目作為房地產(chǎn)公司的第一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，在開發(fā)產(chǎn)品的時(shí)候，必將注重公司形象的建立和公司品牌的樹立，同時(shí)，為公司以后的發(fā)展，打下良好的基礎(chǔ)。（3） 開發(fā)商介紹陜西秀山集團(tuán)初創(chuàng)于 70 年代生產(chǎn)水泥國有企業(yè)，2022 年開始股份制改革，改革后集團(tuán)公司飛速發(fā)展，目前旗下有年產(chǎn)量 60 萬噸的水泥公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司、建工公司、裝飾公司等 10 余家公司。秀山花園項(xiàng)目策劃報(bào)告 陜西秀山（集團(tuán)）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 1目 錄1 緒論 ...............................................................................................................................................................................3 項(xiàng)目提出背景 ............................................................................................................................................................32 宏觀環(huán)境的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 .......................................................................................................................................4 全國宏觀環(huán)境現(xiàn)狀及趨勢 ...................................................................................................................................4 陜西省宏觀環(huán)境現(xiàn)狀及趨勢 ...............................................................................................................................5 鎮(zhèn)安縣宏