【正文】 它強調的是通風和景觀的均好性。3) 從以人為本的生態(tài)環(huán)境出發(fā)，利用地形高低特征，將自然優(yōu)勢，周邊生態(tài)及曲江大環(huán)境為本區(qū)域所用，從而使得小區(qū)內(nèi)的“中環(huán)境”，最終產(chǎn)生出住戶文化的“微”環(huán)境，這種三級環(huán)境相連貫穿整個設計始末，從而產(chǎn)生一個有創(chuàng)意的、合理的空間變化并具有良好視覺景觀和空間效果，宜人的生活居住空間。處處有景，方方有勝。 項目推廣名稱命名樓盤推廣命名是市場核心定位的反映。（2） 區(qū)域因素和個別因素調整參照競爭樓盤，分別對影響項目價格的重要的區(qū)域因素和個別因素評判打分，結合其所占權重，得出綜合分數(shù)，算出比較系數(shù)，再與競爭樓盤均價相乘得出本項目對比均價，經(jīng)平均后得出本項目物業(yè)均價。左右，其次為 150M178。不僅要在市場需要什么樣的產(chǎn)品時推出提供符合要求的產(chǎn)品，而且要在一定程度上用產(chǎn)品來引導市場，成為主流。較為關注房產(chǎn)的投資價值。多數(shù)為二次置業(yè)，對樓盤的品質非?？粗?，希望所購物業(yè)既要有物業(yè)的高品質、高品味，又希望交通便捷。 職業(yè)背景分析鎮(zhèn)安地區(qū)的私營老板，效益好單位職工，他們積累了一定的財富，追求生活的品位與質量、改善居住條件時，多考慮環(huán)境優(yōu)美的花園別墅或選擇良好人文環(huán)境的經(jīng)濟型別墅和高檔住宅。（3） 區(qū)位的發(fā)展優(yōu)勢：規(guī)劃中新圈的形成，導致城市中心向外擴張，區(qū)域優(yōu)勢的輻射力度必然增大。（2） 開發(fā)商品牌優(yōu)勢：借助開發(fā)商——陜西秀山集團的品牌優(yōu)勢和強有力的資源優(yōu)勢，給項目的開發(fā)營造一個先期的氣勢，同時為本項目的品牌及模式營造有效的競爭壁壘?？諝馕廴荆旱貕K周邊綠化率高，不會造成空氣污染。該地塊所在地理位置極為優(yōu)越，項目周邊環(huán)境使該區(qū)域呈現(xiàn)出極佳人居的氛圍。秀山花園項目策劃報告 陜西秀山（集團）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 134 項目分析 項目區(qū)位分析 鎮(zhèn)安縣基本概況鎮(zhèn)安縣地處秦嶺南麓中段，全縣轄 29 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（其中 15 鄉(xiāng)，14 個鎮(zhèn)），421 個行政村，2356 個村民小組，總人口約 29 萬，其中農(nóng)業(yè)人口 萬人，占 92%；城鎮(zhèn)人口 萬。隨著國家商品房建設步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進，宏觀經(jīng)濟的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長，人們的居住理念的改變，并要求改善居住條件，使鎮(zhèn)安的房地產(chǎn)市場進入了一個強勢上升期，尤其是商品房銷售的高速增長，說明了西部大開發(fā)的政策效應已經(jīng)體現(xiàn)而且也說明了大眾對西部大開發(fā)的信心和支持；因此，未來鎮(zhèn)安的市場走勢將呈現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，產(chǎn)業(yè)成熟期的—些特征將逐步涌現(xiàn)，并保持一定的增長速度。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，商品房銷售趨旺。第七、房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策，自 2022 年 6 月 1 日起,對個人購買住房不足 2 年轉手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。（5） 政治法律環(huán)境近年以來，房地產(chǎn)過熱的苗頭開始顯現(xiàn)，最明顯就是房地產(chǎn)投資過熱。（4） 金融政策方面2022 年國家對房地產(chǎn)開發(fā)實行調控，擰緊“地根”、“銀根”。（2） 市場需求狀況市場需求方面，將會有結構性的調整。（4） 縣城重點規(guī)劃：城市交通：隨著環(huán)城路的開通，城市的交通有了很大的改善，新規(guī)劃在日幾山開一條隧道，直接連通新老城區(qū)。從以上兩方面可以看出，鎮(zhèn)安地區(qū)經(jīng)濟不論是生產(chǎn)總值還是固定投資，都處于一個增長階段，其經(jīng)濟形勢總體發(fā)展良好，經(jīng)濟指標呈穩(wěn)定發(fā)展趨勢，預計在 2022 年以后經(jīng)濟的發(fā)展也會保持良好的發(fā)展。3） 全省物件總水平高于全國平均水平，居民消費物價小幅上漲。綜合考慮，預計上半年全省城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 938 億元，比上年同期增長 33%，高于去年同期。伴隨著全省經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，價格水平也在穩(wěn)步回升，持續(xù)一年的物價低位運行局面出現(xiàn)了明顯變化。尤其是三產(chǎn)的增長更是讓我們眼前一亮，六年增幅第一次突破 10%，達 %，貢獻率由去年 36%提升至 42%，拉動全省經(jīng)濟增長 5 個百分點。由于我國的生產(chǎn)要素沒有在各個部門得到有效均衡的配置，在總體經(jīng)濟供求基本平衡的情況下，一些部門產(chǎn)能過剩的同時伴隨著另外一些部門需求過剩，表現(xiàn)在糧食、礦產(chǎn)資源價格大幅度上升，制造業(yè)產(chǎn)品價格下跌，但總的看，近年來我國的總體價格上漲比較溫和，屬于成本推動型和結構型。此外，宏觀調控的效應初步顯露，從房價、供給、需求這三個方面都可以看出是有成效的。工業(yè)品出廠價格上漲 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 22718 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 86208 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值73395 億元，增長 %。該地塊所在地理位置極為優(yōu)越，項目周邊環(huán)境使該區(qū)域呈現(xiàn)出極佳人居的氛圍。為鎮(zhèn)安房地產(chǎn)市場的規(guī)范、繁榮與發(fā)展注入了新的活力，他們的進入將推動和提升鎮(zhèn)安房地產(chǎn)市場的整體水平。其中，現(xiàn)房銷售額占 %，期房占 %。以上數(shù)據(jù)顯示，全國生產(chǎn)總值、固定投資和居民消費水平等經(jīng)濟因素都在穩(wěn)步增長。綜合考慮，2022 年中國經(jīng)濟將承接 2022 年以來的發(fā)展勢頭，繼續(xù)保持高增長態(tài)勢，國民經(jīng)濟有望增長 ％左右，我國的經(jīng)濟增長周期仍處于繁榮階段。三次產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)各異，投資、消費雙熱，城鄉(xiāng)居民收入增長勢頭稍有回落。另一方面投資健康增長應該建立在產(chǎn)業(yè)結構投入合理的基礎之上，而從陜西省現(xiàn)在的情況來看，投資的熱點還是集中在基礎設施建設和能源類投資項目上，制造業(yè)投資雖然增速不慢，但總量依然處于絕對弱勢。預計上半年全省將完成生產(chǎn)總值 1930 億元，比上年同期增長%左右?？紤]到農(nóng)村居民收入水平增長緩慢、城鎮(zhèn)居民未來收入的不確定性以及就業(yè)形勢嚴峻等現(xiàn)象的多重影響，全省居民穩(wěn)定增收必將是一個長期和漸進的過程。（2） 經(jīng)濟結構情況秀山花園項目策劃報告 陜西秀山（集團）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 8近幾年以建材工業(yè)、黃金工業(yè)、有色金屬工業(yè)、水電能源工業(yè)、綠色食品工業(yè)、中藥材加工工業(yè)為主體的工業(yè)體系基本形成。以十字為中心的雜居時代。在房地產(chǎn)市場供給中，經(jīng)濟適用房和普通住宅供給顯著缺乏。目前，中國的大中城市大部分處于這個收入階段，房地產(chǎn)需求仍將保持強勁勢頭。由于 2022 年是對外資金融機構全面開放的起始年份，因此外資銀行將不可避免地與中資銀行爭奪住房信貸資源。第四、從 2022 年 6 月 1 日起嚴禁“炒地”及轉讓“期房”行為，超過 1 年未動工開發(fā)的，征收土地閑置費；2 年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權。展望 2022 年，國家在房地產(chǎn)方面的動向，將依舊秉承 06 年的發(fā)展趨勢，對房地產(chǎn)供給結構、抑制房價和房地產(chǎn)政策等方面，繼續(xù)加大調整力度。2022 年，全省商品房銷售建筑面積 萬平方米，其中銷售給個人 萬平方米，分別比上年增長 ％和 ％；全省商品房屋銷售額155 億元，其中銷售給個人 億元，分別增長 ％和 ％。伴隨城市化進程的逐漸演變，購房者的置業(yè)行為也趨于理性，即使是第一次置業(yè)，也會考慮環(huán)境、人文、安全、服務等多重因素。自古就是古都西安南下襄渝的交通要道，現(xiàn)有商沙、鎮(zhèn)旬兩條主干線縱橫鎮(zhèn)安境內(nèi) 200 余公里，以縣城為中心向 29 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和 98%的行政村幅射的支線公路達 1000 多公里。（3） 項目交通狀況：老的入城公路貫徹該地塊，新規(guī)劃路與過境路貫通，隧道開通后，直通老城區(qū)。而這些帶有極強競爭性質的樓盤將直接影響本項目的規(guī)劃和市場定位及行銷情況，所以要對之作全面細致的市場調查分析，從而為把握市場機會，尋求市場切入點以及規(guī)劃決策等提供系統(tǒng)詳實的依據(jù)。（4） 土地成本較大：鎮(zhèn)安的整體土地成本較高，在開發(fā)物業(yè)的設計以及后期反映在房價方面很可能不利于開發(fā)產(chǎn)品的銷售。秀山花園項目策劃報告 陜西秀山（集團）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 165 目標客戶分析根據(jù)市場消費者和競爭項目的市場調查結果，結合本項目特點，目標消費群體構成作出如下綜合描述： 目標客戶年齡項目的潛在目標客戶個人購房的年齡范圍在 25～60 歲之間，其中以 35～50 歲為重點目標客戶群。家庭人口組成：4 人以上，1－2 為老人、兩夫婦、一個上中學的小孩，或有保姆。2） 主要客戶來源：來自鎮(zhèn)安及周邊的公務員及少量企事業(yè)單位高收入者；公務員，企事業(yè)單位高收入者，家庭收入高的想進城人士3） 消費特征：希望有機會接受新的生活方式。其中別墅項目以聯(lián)體別墅為主，考慮到項目小區(qū)規(guī)模不大的特點，主要開發(fā)以兩聯(lián)別墅為主打產(chǎn)品，原因是其物業(yè)類型三面采光，占地面積比獨立別墅??；其次可考慮疊加別墅，原因是它是介于別墅與多層住宅之間，兼顧了別墅的小密度、大間距、多綠化和舒適感，又有多層低價優(yōu)勢。具體戶型面積比例如下表 所示：表 戶型面積比例示意表戶型 面積（M178。具體戶型面積比例如下表 所示：表 多層、小高層、高層戶型面積比例示意表戶型 面積（M178。享受（2）繽紛的（設施）社會越往前發(fā)展，人的需求也就越有個性化，每個人每個時段都會有不同的需求，秀山花園充分尊重客戶的需要，在小區(qū)設置各類配套設施，包括尊貴會所、開放式私家花園等，配套設施完善，滿足各種生活需求，享受繽紛生活樂趣，令業(yè)主悠哉游哉，足不出戶，不暇外求；（3）休閑的（生活模式）生命是一首詩，秀山花園提倡的是生活的舒態(tài)與寫意，早晨您可以到健身徑行，或者去跑跑步；傍晚時分，您可以在陽臺上與心愛之人淺嘗咖啡，共賞晚霞落日，生活是多么的休閑；（4）情趣的、人文的（文化品味）秀山花園提倡的是高品質、高品味，巧妙的將傳統(tǒng)人文文化融入小區(qū)規(guī)劃與景觀小品上，并有機的實現(xiàn)人景互動，漫步其中，仿如畫中，萬千美感，只可意會，妙不可言。同時，有利于公司形象的展示。 建筑風格規(guī)劃目前鎮(zhèn)安房地產(chǎn)市場上還沒有具有整體風格的建筑群體小區(qū)，結合本項目定位，可以考秀山花園項目策劃報告陜西秀山（集團）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 24 慮引入新加坡風格，但要結合鎮(zhèn)安文化內(nèi)涵，風俗習慣加以整合設計，不能生搬硬套。在外墻設計中，拋棄了歐陸風格的大紅，大黃的浮躁，采用清凈。左右，第一期主要開發(fā)產(chǎn)品為多層類，主要滿足公司內(nèi)部職工，時間為 2022 年 5 月至 2022 年 10 月，但項目相關景觀小品的建設，可以于第一期開始建設。2) 位于城市干道出入小區(qū)便捷。好的樓盤名稱可以獲得置業(yè)者的喜愛和認同，還可以起到促進銷售的效果，甚至可以成為品牌，這對于本項目住宅區(qū)分期開發(fā)樓盤的后期銷售至關重要，意義重大。1) 聯(lián)體別墅項目定價：80 (1+%) ＝85 萬/套3 2) 疊 TOWNHOUSE 項目均價：60～70(1+%) ＝63～74 萬/套3 3）單體別墅項目定價：90(1+%) ＝95 萬/套3 4) 小高層項目均價：1700(1+%) ＝1793 元/㎡3 5）多層住宅項目均價：1300(1+%) ＝1370 元/㎡3 秀山花園項目策劃報告 陜西秀山（集團）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 21（4） 交易情況修正交易情況的分析判斷是以正常的市場價格為基準，本項目的交易可認為是在正常的市場交易情況下進行的，不牽涉非正常因素的影響，故交易情況無需修正，價格不做調整。因此戶型定位為以三房二衛(wèi)主力戶型，主要是考慮有一部分人群有更高的要求，有利于提升小區(qū)的品質和檔次，以兩房和四房為輔助戶型，這也正好是對目標客戶群在需求上的有益補充。計算，總價 90萬元左右，中高收入階層的潛在消費者對此總價承受度較強，因此我們將把五房作為本項目別墅物業(yè)類型的主力戶型，同時輔以四、六房作為調節(jié)。（2）物業(yè)形態(tài)：策略意義：不僅不把全部雞蛋放在一個藍子里，而且兩條腿走路，雙市場開發(fā)。但是通過本項目的較高綜合素質、適當?shù)膬r格優(yōu)惠或靈活多樣的付款方式，能夠觸發(fā)其較強的消費欲望。目標客戶為明顯聚集于“金字塔”結構中部偏上的生活階層，他們生活富裕且心理需求要求滿足自我實現(xiàn)；消費行為主觀趨向性極強，價格不是其考慮購買與否的第一要素但很關心產(chǎn)品品質及功能? ；他們屬于社會上比較富裕的一群，有穩(wěn)定的社會收入，具有較高甚至顯赫無比的社會地位，喜歡樹立自我，標榜個性，追求獨特文化品位，注重高質量休閑健康的生活方式。（5） 鎮(zhèn)安房地產(chǎn)公司品牌化開發(fā)還很欠缺，對開發(fā)產(chǎn)品的文化方面建設重視不夠，從而有機會可以迅速打開市場。（2） 地塊地形因素：該地塊地形呈不規(guī)則狀，坡度起浮，這在物業(yè)類型的的開發(fā)上受到一定限制，土地平整的費用也高。 競爭項目分析競爭樓盤的選擇，可以依據(jù)與本開發(fā)項目產(chǎn)品相似、區(qū)位相近的原則來確定。秀山花園項目策劃報告 陜西秀山（集團）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 14銀行：農(nóng)業(yè)銀行儲蓄所，城市信用社縣河儲蓄所。 鎮(zhèn)安縣地處秦嶺南麓，境內(nèi)風景迷人，既有北國的雄偉，又具南國的靈秀，如詩如畫，十分優(yōu)美，素有西安的后花園之稱，特別近年開發(fā)的月河、木王、文家、柴坪等旅游風景區(qū)融山、水、林、泉、洞于一體，匯雄、奇、秀、闊、出、險于一身，便利的交通，宜人的氣候，