【正文】 5%15%兩室一（二）廳單衛(wèi)針對白領階層或三口之家120——150M2（4）、戶型建議面積配比50——90M2但針對廚房、衛(wèi)生間的設施，開發(fā)商可提供樣品（由供貨商提供）菜單。如植物可以選擇“梅樹”、“李子樹”、“桂花樹”等，鮮花品種可以有“郁金香”、“黑牡丹”等，使客戶在小區(qū)中真正生活起來，享受起來。C、修建“庭院式游泳池”，結合電梯公寓的局部處理，與之相結合，想呼應，面積不要求太大，但要生動有特色。二、年輕夫婦和單身貴族，他們多以事業(yè)為重，希望擁有個人空間，注重住宅環(huán)境和生活品位，有較豐厚的收入和穩(wěn)定的事業(yè)。對本區(qū)域較熟悉和認可，對該區(qū)域環(huán)境及未來發(fā)展有信心。首付少，月租供樓，輕松置業(yè)。本區(qū)域客戶心理分析由于本區(qū)域優(yōu)越的地理位置，因而受到市場的注目是不容質疑的。10%從簡單分析看，一方面由于“小天芳苑”的套型設計和價格與本區(qū)域客戶的普遍接受度接近，產(chǎn)品相比而言，較易引起客戶的注意與認可；另一方面“盛錦華庭”的開發(fā)目的不明確，既想吸引普通客戶群體，又想攝取高額利潤，創(chuàng)造高檔住宅，博取金字塔尖人群的關注，這樣矛盾的心理，導致開發(fā)思路混亂不清。12畝2400—2800套型面積(m2)但同時我們也應該看到，就目前而言，小天小區(qū)的現(xiàn)有房產(chǎn)項目的開發(fā)檔次不高，客戶群體的消費能力和市場承受力相對偏弱。區(qū)域環(huán)境分析本項目位于小天小區(qū)中心地段，地理位置比較優(yōu)越，交通四通八達，居家環(huán)境與生活配套都比較方便舒適。這部分客戶知識文化層次較高，接受新鮮事物快，喜歡跟潮流和時尚的東西，最主要的是他們的未來個人發(fā)展?jié)摿Υ螅渲幸徊糠忠呀?jīng)是事業(yè)有成的成功人士。附件：一、市場賣點分析綜合考慮小天小區(qū)的區(qū)域環(huán)境以及客戶特征，對“天之韻”項目的賣點作如下分析：C想象空間：b引人注意：即活動廣告、饋贈廣告、文娛廣告、中獎廣告、公益廣告等。b差別市場廣告策略：強銷期步步為營，逐個擊破：即在一定的時間內，針對目標消費群的細分，運用接近于該細分市場的媒體，做不同主題內容的廣告。七六、E配套設施打消客戶入住后的顧慮，規(guī)避可能出現(xiàn)的不足，發(fā)揮社區(qū)配套優(yōu)勢，增加一些社區(qū)結隊活動。另外，注意環(huán)境與居家的結合，要有出類拔萃的感覺。工地外圍墻景觀化。針對購買群體對市內規(guī)模組團式小高層電梯公寓的向往情感，亮麗登場，抓住市場空白，突出本案優(yōu)勢，價格優(yōu)勢，給客戶一個超值的感覺。二、美觀、全面、有強力賣點。燈箱鳥瞰圖射燈文件柜洽談桌椅展覽區(qū)售樓處售樓處是銷售的主要場地，好的售樓處不僅能反映發(fā)展商實力，更能吸引客戶。C、后期a、視銷售率和工程進度，不定期邀約意向性客戶和已成交客戶到現(xiàn)場舉行招待會，并召開新聞發(fā)布會。G、成敗關鍵。C、邀請專家人士及相關同行到現(xiàn)場參觀、制造氣勢。（均以均價計）三、付款方式策略制定多種付款方式，如一次性、按揭及分期付款等。第三部份經(jīng)營用途由物管進行約束,同時用法式邊廊設計風格令小商鋪看上去也較有檔次。5%15%兩室一（二）廳單衛(wèi)針對白領階層或三口之家120——150M2（4）、戶型建議面積配比50——90M2但針對廚房、衛(wèi)生間的設施，開發(fā)商可提供樣品（由供貨商提供）菜單。如植物可以選擇“梅樹”、“李子樹”、“桂花樹”等，鮮花品種可以有“郁金香”、“黑牡丹”等，使客戶在小區(qū)中真正生活起來，享受起來。B、網(wǎng)球場：網(wǎng)球場應設計在總平位置相對較偏的局部，最好不要占據(jù)中心位置。針對本項目的開發(fā)提出如下建議：產(chǎn)品定位結合本項目所處區(qū)域和客戶群體的特點，建議將產(chǎn)品定位于中高檔的電梯主圍式。B、消費者觀望心理嚴重“好房子越來越多”這是眾多客戶的潛在心理，由于南門開發(fā)的進度加快和項目選擇面大，造成消費者購房較遲疑。E、環(huán)境優(yōu)勢本案可從社區(qū)環(huán)境設計方面著手，請專業(yè)設計公司設計制作，營造出“獨特、細致”的環(huán)境風格。如果結合政府對該區(qū)域進行整治，更是從宏觀高度上給予了良好的支持，使本地段優(yōu)勢得以更佳的發(fā)揮。第二部份B、由于現(xiàn)區(qū)域內的居住狀況堪憂，二次置業(yè)者較少。而客戶最終決定買房的原因是多種多樣的，綜合起來分析，大致有如下幾種：（1）、投資租賃者A、較其他投資，選擇房地產(chǎn)熱土進行投資回報是顯而易見的。致使樓盤的風格盡失，定位失準。3500—4000電梯2798—3298多層—裝修標準如現(xiàn)有房產(chǎn)項目“小天芳苑”、“盛錦華庭”等，具體數(shù)據(jù)如下：名稱從房產(chǎn)開發(fā)的外圍環(huán)境來說，應該都是不錯的。這部分客戶知識文化層次較高，接受新鮮事物快，喜歡跟潮流和時尚的東西，最主要的是他們的未來個人發(fā)展?jié)摿Υ螅渲幸徊糠忠呀?jīng)是事業(yè)有成的成功人士。所以，我們認為，在本案的營銷中，關鍵是找準自身項目的市場機會點，通過對自身潛在價值的挖掘，制定出符合目標客戶群體需求的措施，那么，贏得市場，獲得較豐厚的利潤將有較大的把握。競爭空前激烈?guī)缀趺恳粋€樓盤都有強勁的對手，較量集中在綜和品質性價比于廣告，開發(fā)商的首要任務不是賺取暴利，而是先學會規(guī)避風險。6總體供過于求，局部供不應求自2000年以來，市場購買需求于開發(fā)量同步增長，總體上有效需求不足，供大于求，但區(qū)域內個別樓盤能在短期內完成100%的銷售，反映出市場無均衡性和開發(fā)水平的差異性。這說明，只有挖掘出項目的潛在價值并使其兌現(xiàn)的營銷才是成功的營銷。因此，雖然市場競爭如此的激烈，但仍有少數(shù)的樓盤在消費者中引起了轟動，一面市就被一搶而空，甚至被炒高數(shù)倍的價格發(fā)售。因此，那些對準了購房者的需求的項目就能引起消費者的購房激情，從而創(chuàng)造出一個個銷售奇跡。有不少號稱是大手筆、新概念的樓盤一面市就受到了消費者的冷落，造成積壓，如“北斗星花園”、“萬福世家”、“盤古花園”、“新陽光健康花園”等等。而銀行住房貸款的普及，以及去年的三次降息措施，更空前的調動了消費者的購房熱情。、都市住宅市場背景分析隨著政府對房地產(chǎn)業(yè)的各種扶持政策出臺，成都的房地產(chǎn)市場空前活躍起來。停車面積約10000m2（3）綠化率47%..園區(qū)的工程建設指標：（1）.項目占地面積：50畝（）（2）.規(guī)劃建設項目：小高層電梯公寓，園區(qū)中心花及園林道路，物管中心。2立體化市場推廣建議環(huán)境篇 市總體形象定位四、銷售準備工作銷售價格策略三、大門處理七、產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析三、消費者的調查三、專案經(jīng)理、策劃專案與發(fā)展商進行銷售工作總結，月度銷售計劃擬定，廣告計劃擬定。專案組會議會議安排電話量、客戶量、成交量統(tǒng)計與通報負責人員實施廣告計劃、廣告企劃專員監(jiān)督廣告公司完成。、我司與發(fā)展商共同制作、監(jiān)督。（二）銷售準備階段（第二階段）第二階段策劃報告綱要區(qū)域環(huán)境研究分析（八、操作執(zhí)行安排我司以多年的策劃代理經(jīng)驗，總結出一套嚴謹?shù)捻椖坎僮髁鞒?。前期通過軟廣告進行引導，正（三）廣告媒體選擇可令社區(qū)整體優(yōu)勢全面展現(xiàn)。開盤期：主打環(huán)境、交通、價格優(yōu)勢，結合靈活的付款方式及優(yōu)惠措施吸引客戶，建立人氣。（二）整體操作結束后，將均價控制在1500元/平方米，具體推案策略及各階段的價格制定，待雙方確定合作關系后報與貴司參考。缺點：投入費用高。（3）理由：（1）（六）戶型風格：落地窗設計，室室全明，要讓客戶真正感受到陽光的感覺。在綠化布置上要爭取實現(xiàn)立體綠化；即草地、灌木、植株相互搭配，互相組合。衛(wèi)生間：墻面鑲砌普通瓷磚，鋪設防滑地板磚，設三盆。絡：寬帶網(wǎng)入戶，并預留管線。社區(qū)配套設施綜上所述，在本案目標客源中，主要需求點有以下幾方面：小結：本地客源大多為首次或二次置業(yè)，且以標準戶型為主要需求。這部分客源對社區(qū)檔次、配套等較為關心。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。這也將打破原有的區(qū)域內消費群體和范圍，成為跨區(qū)域消費的一塊熱土。二、項目分析基本情況：本案位于成都華陽，緊臨府南河的小高層花園洋房，華陽居住區(qū)是市政府的重點項目，它的興起必定會輻射到周邊，從而拉動區(qū)域經(jīng)濟的繁榮。產(chǎn)品環(huán)境：產(chǎn)品多元化，多層仍為主力，小高層發(fā)展較快，并逐漸為市場所接受。在上述市場背景下，客戶、市場、開發(fā)商、營銷