【正文】 三室一（二）廳雙衛(wèi)D、為下一代的成長(zhǎng)而選擇本區(qū)域，寶寶的未來(lái)總是讓家長(zhǎng)牽掛，為寶寶創(chuàng)造一個(gè)良好的氛圍及選擇一所較好的學(xué)校是家長(zhǎng)的首選，而本區(qū)域的學(xué)校是本市最好的。最終“盛錦華庭”銷(xiāo)售的慘淡應(yīng)在情理之中。占地d記憶：a無(wú)差別市場(chǎng)廣告策略：導(dǎo)入期即在一定的時(shí)間內(nèi)向一個(gè)大的目標(biāo)市場(chǎng)運(yùn)用多種媒體組合，做同一主題的廣告。B環(huán)境環(huán)境是本案所要訴求的重點(diǎn)，應(yīng)努力在生態(tài)環(huán)境、綠化環(huán)境方面大做文章。銷(xiāo)售常用表格及預(yù)訂單a客戶管理系統(tǒng)一（附表：電話接聽(tīng)記錄表）b客戶管理系統(tǒng)二（附表：新客戶登記表）c客戶管理系統(tǒng)三（附表：老客戶登記表）d客戶管理系統(tǒng)四（附表：銷(xiāo)售日統(tǒng)計(jì)表）e客戶管理系統(tǒng)五（附表：銷(xiāo)售周統(tǒng)計(jì)表）f客戶管理系統(tǒng)六（附表：月報(bào)表）g客戶管理系統(tǒng)七（附表：已成交客戶檔案）h客戶管理系統(tǒng)八（附表：應(yīng)收帳款控制）i客戶管理系統(tǒng)九（附表：保留樓盤(pán)控制表）人員配備模式及培訓(xùn)使銷(xiāo)售人員掌握項(xiàng)目的產(chǎn)品特點(diǎn)、優(yōu)劣勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況、國(guó)家相關(guān)政策、按揭知識(shí)等相應(yīng)銷(xiāo)售技巧。綠化五、銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作二、銷(xiāo)售價(jià)格策略開(kāi)盤(pán)時(shí)均價(jià)以3200元/m2為佳,中期追漲至3500元/三室一（二）廳雙衛(wèi)C、庭院內(nèi)作品的展現(xiàn)：由于這部分客戶群體有喜好歐陸風(fēng)情的特點(diǎn)，那么，園內(nèi)雕塑作品以歐陸風(fēng)格為主，突出庭院內(nèi)濃濃的人文精神，通過(guò)作品來(lái)表達(dá)藝術(shù)氣息，提高小區(qū)檔次。C、整體規(guī)模雖然小天小區(qū)的項(xiàng)目眾多，但有影響的中高檔樓盤(pán)都沒(méi)有，能獨(dú)占鰲頭，一花獨(dú)放的樓盤(pán)更是沒(méi)有，無(wú)論從規(guī)模，還是從形象宣傳，本案都是大有可為的。售價(jià)（元/m2）在這種市場(chǎng)情況下，若能夠真正的從市場(chǎng)的需求出發(fā)，找出市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)，并挖掘出項(xiàng)目的全部潛在價(jià)值，實(shí)行差異化營(yíng)銷(xiāo)，那么，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目也將最終贏得消費(fèi)者的青睞。市場(chǎng)有效供給不足，需求與供給發(fā)生錯(cuò)位雖然市場(chǎng)上商品房的供應(yīng)量如此之大，但仍有眾多的購(gòu)房者買(mǎi)不到適合自己的房子。總建筑面積110000平方米，層數(shù)1115層結(jié)構(gòu)上采用框架剪刀墻結(jié)構(gòu)。廣告總體預(yù)算六、產(chǎn)品的指標(biāo)建議五、專案組動(dòng)腦會(huì)議，并由策劃員與廣告策劃人員實(shí)施。專案經(jīng)理、專案策劃員、廣告企劃等。廣告計(jì)劃及文案設(shè)計(jì)審核、（一）前期市調(diào)階段（第一階段）第一階段可保持每期推出廣告的獨(dú)立性，即宣傳主題鮮明。價(jià)格策略目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，操作周期不宜過(guò)長(zhǎng)，不適宜作大范圍的價(jià)格調(diào)整，因此，我司建議先期以較低價(jià)格入市，引起市場(chǎng)關(guān)注，建立人氣，隨銷(xiāo)售進(jìn)展進(jìn)行微調(diào)，（在正負(fù)零、主體封頂、竣工三個(gè)階段作大的提升（四）規(guī)劃布局：要在充分滿足園林綠化的同時(shí)，適當(dāng)增加健身設(shè)施的建設(shè)，把健康主題引入小區(qū)，既是品牌提升的需要也是對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)的真實(shí)表現(xiàn)，這樣很容易引起消費(fèi)者的認(rèn)可。成都市區(qū)客源：此類(lèi)客源為本案客源之基礎(chǔ)，且為先期客源之主力，我司認(rèn)為主要有以下類(lèi)型：2030歲青年夫妻：有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，事業(yè)相對(duì)穩(wěn)定，有廣泛的社交關(guān)系，并且有時(shí)間去品味、享受生活，對(duì)新理念有較強(qiáng)的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為首次置業(yè)。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。項(xiàng)目分析三、項(xiàng)目特征：產(chǎn)品形式單一（多層為主），缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征（集中在二環(huán)路內(nèi)外開(kāi)發(fā)居住樓盤(pán)）。營(yíng)銷(xiāo)方面：競(jìng)爭(zhēng)的激烈?guī)?dòng)了銷(xiāo)售手段的不斷翻新，由炒綠化、炒智能化、炒生態(tài)化、炒付款方式，到今天的炒理念、規(guī)模、品牌，并且營(yíng)銷(xiāo)已越來(lái)越成為一種全程性策劃行為，必須注重前期準(zhǔn)備工作，要熟悉當(dāng)?shù)厍闆r并與之結(jié)合，了解客戶心態(tài)。有強(qiáng)大的升值潛力。人員流動(dòng)量大，易擴(kuò)大本地知名度。車(chē)體——主要選擇能直達(dá)本案的以及經(jīng)過(guò)重要公共場(chǎng)地等繁華地區(qū)的公交車(chē)。在與開(kāi)發(fā)商共同就策劃內(nèi)容協(xié)商修正并確定之后，將進(jìn)行第二階段的工作內(nèi)容。銷(xiāo)售名片印刷專案經(jīng)理、策劃員。本案面臨的市場(chǎng)特征二、銷(xiāo)售造勢(shì)六、（3）.環(huán)境幽靜：園區(qū)周邊房產(chǎn)已形成.,多已成現(xiàn)房。成都市住宅市場(chǎng)，具有如下特點(diǎn)：商品房總體開(kāi)發(fā)量過(guò)大，積壓現(xiàn)象嚴(yán)重政府為了扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不斷以減免開(kāi)發(fā)商的各種稅費(fèi)為手段來(lái)鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)?！薄ⅰ岸际畜A站”、“麗陽(yáng)天下”等，這些開(kāi)發(fā)商們看準(zhǔn)了市場(chǎng)上沒(méi)有酒店式的小公寓，同時(shí)又存在有這種需求的消費(fèi)者，市場(chǎng)出現(xiàn)了供需不平衡的空白點(diǎn)，進(jìn)而去開(kāi)發(fā)滿足這種需求的項(xiàng)目，再配以各自不同的風(fēng)格進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)，最終贏得了市場(chǎng)。購(gòu)買(mǎi)者注重實(shí)表于品質(zhì)共有的社區(qū)最能取悅消費(fèi)者的社區(qū)具有一定個(gè)性，有一定品味，但價(jià)格要絕對(duì)實(shí)惠。區(qū)域環(huán)境分析本項(xiàng)目位于小天小區(qū)中心地段，地理位置比較優(yōu)越，交通四通八達(dá)，居家環(huán)境與生活配套都比較方便舒適。12畝這就是本案的又一優(yōu)勢(shì)所在。三、產(chǎn)品的建議為達(dá)到良好的銷(xiāo)售進(jìn)度，進(jìn)一步提高本項(xiàng)目的檔次，達(dá)到提高開(kāi)發(fā)商在行業(yè)和社會(huì)的知名度的目的。從而認(rèn)可開(kāi)發(fā)商，接受本項(xiàng)目產(chǎn)品。C、商業(yè)用房：應(yīng)充分考慮營(yíng)業(yè)用房的外立面風(fēng)格和經(jīng)營(yíng)檔次。F、訂購(gòu)方式靈活，現(xiàn)金、物品、身份證等照收，現(xiàn)金數(shù)額多少不論。辦公桌椅現(xiàn)場(chǎng)展板本案總體形象定位我們將本案定位于：南門(mén)小高層電梯公寓最佳居住園區(qū)。廣告總體預(yù)算控制在總金額的2%以內(nèi)。需求是消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)錦匯花園的原動(dòng)力，因此，廣告訴求必確立在這一需求之上。30%盛錦華庭（2）、滿足自住需求A、A、從而認(rèn)可開(kāi)發(fā)商，接受本項(xiàng)目產(chǎn)品。四（五）室三廳三衛(wèi)極品戶型滿足少部分頂級(jí)人士的要求39 / 39。對(duì)樣品嚴(yán)格審核，須是目前同類(lèi)產(chǎn)品的頂級(jí)貨品。產(chǎn)品品質(zhì)建議（1）、環(huán)境建議由于本項(xiàng)目的定位于中高檔，其客戶群體屬于收入較高，對(duì)居家生活的環(huán)境要求較高。C、—相對(duì)而言他們的購(gòu)買(mǎi)力是不成問(wèn)題的。C、廣告心理策略即針對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)心理，采取的廣告運(yùn)動(dòng)。F物業(yè)管理采用先進(jìn)、周密、完善的物業(yè)管理手段，讓客戶足不出戶也能感受到居家的便利，解決他們的后顧之憂。本案推廣的總體策略盡管我們從各方面努力，目的是要給客戶一個(gè)品質(zhì)高檔的生活小區(qū)，但在本案的推廣上，仍然應(yīng)走質(zhì)優(yōu)價(jià)惠的路線，從而造成客戶的一定的心理差距，促使客戶盡快地下定決心，完成購(gòu)買(mǎi)行為。立面效果圖辦公區(qū)D、請(qǐng)市區(qū)各種新聞媒體參與報(bào)道。四（五）室三廳三衛(wèi)極品戶型滿足少部分頂級(jí)人士的要求建材設(shè)備綠對(duì)樣品嚴(yán)格審核，須是目前同類(lèi)產(chǎn)品的頂級(jí)貨品。消費(fèi)者除了對(duì)房屋固有的特點(diǎn)較為關(guān)注以外，對(duì)其獨(dú)有的賣(mài)點(diǎn)也較為關(guān)注。C年輕夫婦和單身貴族，他們多以事業(yè)為重，希望擁有個(gè)人空間，注重住宅環(huán)境和生活品位，有較豐厚的收入和穩(wěn)定的事業(yè)。請(qǐng)水相對(duì)而言他們的購(gòu)買(mǎi)力是不成問(wèn)題的。經(jīng)濟(jì)實(shí)用房暢銷(xiāo)，小康型小熱銷(xiāo)，高檔住宅緩銷(xiāo)，高檔電梯公寓滯銷(xiāo)。比如：“總的來(lái)說(shuō)，目前的成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在著這樣一個(gè)特點(diǎn)：一方面是商品房總體開(kāi)發(fā)量大，積壓情況嚴(yán)重；另一方面是商品房有效供應(yīng)嚴(yán)重不足，消費(fèi)者買(mǎi)不到所需的房子。一、項(xiàng)目概況及策劃建設(shè)目標(biāo)位置與環(huán)境（1）.項(xiàng)目位置：成都市南面，一環(huán)路以內(nèi)。付款方式策略四、階段銷(xiāo)售會(huì)議在取得發(fā)展商的確認(rèn)條件下，我司具體實(shí)施。專案策劃員執(zhí)筆此階段的工作范圍主要是對(duì)本案進(jìn)行詳盡的市場(chǎng)調(diào)研，并編寫(xiě)市調(diào)報(bào)告。式銷(xiāo)售期通過(guò)硬廣告進(jìn)行沖擊。各銷(xiāo)售期訴求該地段為華陽(yáng)主干道，人員層次較高，有較大的客源潛力。智能化水平高。成都房產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，整體處于上升態(tài)勢(shì)，在市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中，我司認(rèn)為可分為兩個(gè)階段，每個(gè)階段市場(chǎng)構(gòu)成要素的特征，簡(jiǎn)析如下：(一)九九年之前，被動(dòng)銷(xiāo)售的暴利階段：客源特征：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時(shí)市場(chǎng)選擇范圍小，客戶購(gòu)買(mǎi)存在一定盲目性?？驮炊ㄎ晃?、在上述市場(chǎng)背景下，客戶、市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)商、營(yíng)銷(xiāo)代理公司幾個(gè)方面都發(fā)生了較大變化：客戶需求的變化能承受價(jià)格在2500元/m2以下樓盤(pán)的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質(zhì)量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉(zhuǎn)變。這類(lèi)客源主要選擇小戶型，但比例有限。（六）戶型風(fēng)格：落地窗設(shè)計(jì)，室室全明，要讓客戶真正感受到陽(yáng)光的感覺(jué)。整體操作結(jié)束后，將均價(jià)控制在1500元/平方米，具體推案策略及各階段的價(jià)格制定，待雙方確定合作關(guān)系后報(bào)與貴