【正文】 議先期以較低價格入市，引起市場關(guān)注，建立人氣，隨銷售進展進行微調(diào)，（在正負零、主體封頂、竣工三個階段作大的提升整體操作結(jié)束后，將均價控制在1500元/平方米，具體推案策略及各階段的價格制定，待雙方確定合作關(guān)系后報與貴司參考。主訴求點：突出社區(qū)無以倫比的外部環(huán)境優(yōu)勢，以“360度水域半島—720度寫逸生活”為主訴求點。（二）引導(dǎo)期：可通過軟廣告、主題宣傳活動等形式進行先期引導(dǎo)，主要介紹社區(qū)的地理優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、內(nèi)部配套設(shè)施、高品質(zhì)的樓盤相對低廉的價格等。開盤期：主打環(huán)境、交通、價格優(yōu)勢，結(jié)合靈活的付款方式及優(yōu)惠措施吸引客戶，建立人氣。正常銷售期：進入正式銷售期后，在主訴求點統(tǒng)一提領(lǐng)下，分期展現(xiàn)區(qū)域環(huán)境、交通如何便捷、配套設(shè)施、綠化、文化、商業(yè)、景致、生活質(zhì)量等品質(zhì)，使之成為一廣告系列?？闪钌鐓^(qū)整體優(yōu)勢全面展現(xiàn)?？杀３置科谕瞥鰪V告的獨立性，即宣傳主題鮮明。（三）廣告媒體選擇（推薦本地電視臺）前期通過軟廣告進行引導(dǎo)，正（推薦華西、商報、早報、晚報等房產(chǎn)專欄）八、操作執(zhí)行安排我司以多年的策劃代理經(jīng)驗，總結(jié)出一套嚴謹?shù)捻椖坎僮髁鞒?。（一）前期市調(diào)階段（第一階段）第一階段區(qū)域環(huán)境研究分析（專案組動腦會議后，市調(diào)負責(zé)人與專案主管共同編寫市場總結(jié)物業(yè)規(guī)劃研判策劃報告綱要在對本案的規(guī)劃情況熟知后，結(jié)合前期的市場調(diào)研成果，召開動腦會議，初步確認本案的營銷策劃方向，并編寫初步策劃草案。（二）銷售準(zhǔn)備階段（第二階段）第二階段營銷策劃報告的正式交稿主要內(nèi)容的決定：目標(biāo)市場定位、銷售策略制定、推廣措施及訴求重點、廣告目標(biāo)與目的、廣告預(yù)算的編制、平面制作物設(shè)計要求（樓書風(fēng)格建議、DM及單頁制作建議、海報建議、展板內(nèi)容建議等）、現(xiàn)場POP布置建議216。廣告計劃及文案設(shè)計審核、我司與發(fā)展商共同制作、監(jiān)督。市區(qū)內(nèi)長效媒體安排、廣告企劃專員監(jiān)督廣告公司完成。銷售文件的準(zhǔn)備專案經(jīng)理、專案策劃員、廣告企劃等。此階段基本為策劃報告內(nèi)容的實施，我司將在此階段，協(xié)助發(fā)展商進行與廣告公司的接洽、聯(lián)絡(luò)與監(jiān)督，并及時與發(fā)展商溝通，協(xié)助發(fā)展商進行現(xiàn)場布置；進行業(yè)務(wù)員培訓(xùn)，及一切銷售資料的準(zhǔn)備與落實。負責(zé)人員實施廣告計劃現(xiàn)場銷售情況統(tǒng)計與監(jiān)控電話量、客戶量、成交量統(tǒng)計與通報廣告效果統(tǒng)計專案組動腦會議，并由策劃員與廣告策劃人員實施。專案組會議會議安排專案經(jīng)理通報銷售情況，了解工程進度（與發(fā)展商），業(yè)務(wù)員反饋情況調(diào)查。專案經(jīng)理、策劃專案與發(fā)展商進行銷售工作總結(jié)，月度銷售計劃擬定，廣告計劃擬定。專案經(jīng)理、策劃員、廣告策劃人員與發(fā)展商進行銷售備注：若有重要的促銷活動或當(dāng)天廣告發(fā)布，我司將集中力量，重點出擊編業(yè)：高云飛成都市天之韻策劃案目錄前言市場篇一、消費者的調(diào)查三、價格的調(diào)查產(chǎn)品篇一、產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析三、產(chǎn)品的指標(biāo)建議五、大門處理七、一、銷售價格策略三、銷售預(yù)測五、銷售準(zhǔn)備工作推廣時機建議二、總體形象定位四、廣告總體預(yù)算六、立體化市場推廣建議環(huán)境篇 市篇房地產(chǎn)業(yè)是一個風(fēng)險與機會并存的行業(yè)，專業(yè)的開發(fā)商能從眾多的市場現(xiàn)象中分析找出消費者的真正需求，并予以滿足，從而抓住機會，獲得成功。（2）.：園區(qū)四周均有市政道路和園區(qū)本身道路，周邊有多條公共交通線路。2策劃建設(shè)目標(biāo)在小天小區(qū)內(nèi)建成一個環(huán)境幽靜，規(guī)模和檔次較高。.園區(qū)的工程建設(shè)指標(biāo)：（1）.項目占地面積：50畝（）（2）.規(guī)劃建設(shè)項目：小高層電梯公寓，園區(qū)中心花及園林道路，物管中心。總建筑面積110000平方米，層數(shù)1115層結(jié)構(gòu)上采用框架剪刀墻結(jié)構(gòu)。停車面積約10000m2（3）綠化率47%.建設(shè)密度34%二、都市住宅市場背景分析隨著政府對房地產(chǎn)業(yè)的各種扶持政策出臺，成都的房地產(chǎn)市場空前活躍起來。在這種市場條件下，開發(fā)商只有切實的從市場的需求出發(fā)，從消費者的需求出發(fā)，找出市場機會點、空白點，進行差異化營銷，才能在競爭中取勝。而銀行住房貸款的普及，以及去年的三次降息措施，更空前的調(diào)動了消費者的購房熱情。但是，在這種大規(guī)模的開發(fā)行為中，真正賣得好的項目卻只是少數(shù)。有不少號稱是大手筆、新概念的樓盤一面市就受到了消費者的冷落，造成積壓，如“北斗星花園”、“萬福世家”、“盤古花園”、“新陽光健康花園”等等。市場有效供給不足，需求與供給發(fā)生錯位雖然市場上商品房的供應(yīng)量如此之大，但仍有眾多的購房者買不到適合自己的房子。因此，那些對準(zhǔn)了購房者的需求的項目就能引起消費者的購房激情，從而創(chuàng)造出一個個銷售奇跡。（如“萬福世家”、“上河城”等）差異化營銷成為占領(lǐng)市場的有效辦法房地產(chǎn)營銷之根本，就是要找出市場的空白點、機會點，為項目樹立鮮明的風(fēng)格特色，與其它項目形成區(qū)隔，從而減少競爭，占領(lǐng)市場。因此，雖然市場競爭如此的激烈，但仍有少數(shù)的樓盤在消費者中引起了轟動，一面市就被一搶而空，甚至被炒高數(shù)倍的價格發(fā)售。SOHO有的房子其本身價值并不高，單由于開發(fā)商對其潛在價值進行了大力的挖掘，使其最終實現(xiàn)了市場價值的最大化，這說明，只有挖掘出項目的潛在價值并使其兌現(xiàn)的營銷才是成功的營銷?？傮w供過于求，局部供不應(yīng)求自2000年以來，市場購買需求于開發(fā)量同步增長，總體上有效需求不足，供大于求，但區(qū)域內(nèi)個別樓盤能在短期內(nèi)完成100%的銷售，反映出市場無均衡性和開發(fā)水平的差異性。開發(fā)商注重市場研究，但準(zhǔn)確度把握不高。購買群體階層明顯90年代中期的購房主體為高級富有階層和集團，90年代后期的購買主體為較成功企業(yè)商業(yè)主，目前的購房主體為中高及工薪階層。6體會無限的生活品質(zhì)是當(dāng)今購房的時尚心態(tài)。競爭空前激烈?guī)缀趺恳粋€樓盤都有強勁的對手，較量集中在綜和品質(zhì)性價比于廣告，開發(fā)商的首要任務(wù)不是賺取暴利，而是先學(xué)會規(guī)避風(fēng)險。在這種市場情況下，若能夠真正的從市場的需求出發(fā)，找出市場的機會點，并挖掘出項目的全部潛在價值，實行差異化營銷，那么，開發(fā)的項目也將最終贏得消費者的青睞。所以，我們認為，在本案的營銷中，關(guān)鍵是找準(zhǔn)自身項目的市場機會點，通過對自身潛在價值的挖掘，制定出符合目標(biāo)客戶群體需求的措施，那么，贏得市場，獲得較豐厚的利潤將有較大的把握。雖然如此，由于電梯公寓另外一些顯而易見的優(yōu)勢，如外立面現(xiàn)代生動，符合時代潮流，居家生活方便，特有的“居高臨下”的感覺，還是受到一部分人的喜愛。這部分客戶知識文化層次較高，接受新鮮事物快，喜歡跟潮流和時尚的東西，最主要的是他們的未來個人發(fā)展?jié)摿Υ?，其中一部分已?jīng)是事業(yè)有成的成功人士。如果開發(fā)商針對性的開發(fā)出他們所喜愛的住宅，迎合他們的需求，取得他們的信任，房屋產(chǎn)品市場的接受度是頗高的。從房產(chǎn)開發(fā)的外圍環(huán)境來說，應(yīng)該都是不錯的。得到市場長期檢驗和認可，房地產(chǎn)開發(fā)時機是相當(dāng)成熟的。如現(xiàn)有房產(chǎn)項目“小天芳苑”、“盛錦華庭”等，具體數(shù)據(jù)如下：名稱售價（元/m2）裝修標(biāo)準(zhǔn)9畝—30%盛錦華庭3500—4000電梯2798—3298多層廚衛(wèi)精裝致使樓盤的風(fēng)格盡失，定位失準(zhǔn)。而客戶最終決定買房的原因是多種多樣的，綜合起來分析，大致有如下幾種：（1）、投資租賃者A、較其他投資，選擇房地產(chǎn)熱土進行投資回報是顯而易見的。C、躍式小戶型，設(shè)計新穎，風(fēng)格獨特，為年輕一族所接受。B、由于現(xiàn)區(qū)域內(nèi)的居住狀況堪憂，二次置業(yè)者較少。D、為下一代的成長而選擇本區(qū)域，寶寶的未來總是讓家長牽掛，為寶寶創(chuàng)造一個良好的氛圍及選擇一所較好的學(xué)校是家長的首選，而本區(qū)域的學(xué)校是本市最好的。第二部份產(chǎn)品的總體定位于小天小區(qū)的最佳生活園區(qū)，質(zhì)優(yōu)價惠，品質(zhì)優(yōu)良并擁有良好的社區(qū)文化氛圍。如果結(jié)合政府對該區(qū)域進行整治，更是從宏觀高度上給予了良好的支持，使本地段優(yōu)勢得以更佳的發(fā)揮。C、整體規(guī)模雖然小天小區(qū)的項目眾多，但有影響的中高檔樓盤都沒有，能獨占鰲頭，一花獨放的樓盤更是沒有，無論從規(guī)模，還是從形象宣傳，本案都是大有可為的。E、環(huán)境優(yōu)勢本案可從社區(qū)環(huán)境設(shè)計方面著手，請專業(yè)設(shè)計公司設(shè)計制作，營造出“獨特、細致”的環(huán)境風(fēng)格。劣勢A、區(qū)域內(nèi)待開發(fā)的項目眾多，競爭壓力大就目前而言，區(qū)域內(nèi)待開發(fā)的項目眾多