【正文】 三居室。而新街坊若想銷售大面積戶型，勢(shì)必要加大廣告投入，這對(duì)本項(xiàng)目極為有利。但本項(xiàng)目戶型面積更合理、朝向更好，使用上更方便。自5月份起，新街坊為推廣4號(hào)樓，將加大宣傳力度，每月推廣費(fèi)用將達(dá)到80多萬(wàn)元?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，到8月份新街坊4號(hào)樓的一居室、兩居室將會(huì)基本售罄，那么剩余的必然是以三居室為主的稍大戶型。待到8月份時(shí)如本項(xiàng)目銷售許可證辦理完畢時(shí)，順勢(shì)推出全新的戶型，就可以達(dá)到銷售良好預(yù)期。表面上看起來(lái)，新街坊4號(hào)樓將與本項(xiàng)目形成直接的競(jìng)爭(zhēng)。另外從區(qū)域來(lái)看，類似本案的經(jīng)濟(jì)型戶型是本區(qū)域的主要購(gòu)買需求，但供應(yīng)已經(jīng)出現(xiàn)了短缺或斷檔，這對(duì)本項(xiàng)目更為有利。216。一、二期已經(jīng)入住。社區(qū)通過(guò)中心綠地連接的兩個(gè)夜景走廊，把整個(gè)小區(qū)分為四大塊地，院落均向中心綠地放射狀敞開(kāi)，局部住宅底層架空。建筑立面為表達(dá)后現(xiàn)代主義的銀灰色主調(diào)，黃、紅、藍(lán)作為輔色；精巧法式陽(yáng)臺(tái)，立面處理采用現(xiàn)代手法，擋板設(shè)計(jì)，隱藏式空調(diào)機(jī)位。24小時(shí)保安、24小時(shí)醫(yī)療服務(wù)、24小時(shí)托幼服務(wù)、24小時(shí)洗衣服務(wù)、中水系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、CDD系統(tǒng)北京青年城的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于其低密度、而且全部是板樓戶型。其劣勢(shì)是交通不如本項(xiàng)目方便。其剩余戶型均為110——120平米左右的三居室為主，數(shù)量不多。其剩余戶型，相對(duì)單一。相反，因?yàn)槠浠具M(jìn)入清盤期，戶型不全，尾房銷售，反而會(huì)給本項(xiàng)目帶來(lái)更多的銷售機(jī)會(huì)。216。四期潤(rùn)城總建筑面積45萬(wàn)平米，18棟板塔結(jié)合，以塔為主，高低錯(cuò)落。主要賣點(diǎn)：交通極為方便、配套全（尤其是教育配套）。戶型面積比較合理，每戶溫泉入戶，地板采暖、外墻面磚。后來(lái)完善的社區(qū)配套成為最主要的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。雖然潤(rùn)城品質(zhì)比早期有所提高，但是給人的印象仍是大眾化的普通社區(qū)，品質(zhì)不高。居住在北苑家園生活是很方便，但是不舒適，品味和檔次不高。其宣傳口號(hào)“新城市中心，盡享便捷生活”，形象氣質(zhì)就是一個(gè)普通的大眾化的社區(qū)。目前剛開(kāi)盤的619＃號(hào)樓，毛坯均價(jià)5600元，10月份就可以入住。戶型面積為67——127平米，一居室67平米，兩居室99——108平米，三居室127平米。但從戶型結(jié)構(gòu)、朝向上來(lái)看，我們的戶型要比北苑家園的戶型更好。北苑家園所擁有的完善的配套、規(guī)模的優(yōu)勢(shì)，特別是商業(yè)和學(xué)校的教育配套，都是本項(xiàng)目所不具備的。事實(shí)上從新街坊前期的銷售來(lái)看，新街坊的客戶和北苑家園的客戶還是有所區(qū)別的。216。共有板樓14棟，塔樓7棟，其中板樓戶型面積60220平米左右，主力戶型為二居90平米左右，三居130平米左右，使用率約88%。法式風(fēng)情6層帶電梯花園洋房，法式園林。板式建筑采用觀景電梯，向西傾斜15度，增加采光時(shí)間，令居室更加陽(yáng)光明媚?？梢晫?duì)講系統(tǒng)、紅外線報(bào)警、燃?xì)鈭?bào)警等。社區(qū)會(huì)所、塔樓底商中設(shè)有球類場(chǎng)館、泳池、室內(nèi)攀巖等健身設(shè)施及醫(yī)療服務(wù)，餐飲、超市、娛樂(lè)類大型商家等、區(qū)內(nèi)地上、地下車位可供業(yè)主自由選擇，閉路監(jiān)控系統(tǒng)及紅外周界安防智能化管理，溫泉入戶，物業(yè)提供小時(shí)家政、寵物托管、代購(gòu)代訂、洗車等服務(wù)，為業(yè)主提供全面周到的生活服務(wù)。營(yíng)銷思路山水奧園開(kāi)發(fā)商和山水文園是同一個(gè)開(kāi)發(fā)商，其操盤手法肯定和山水文園同出一轍。達(dá)到一開(kāi)盤就引起轟動(dòng)的效果?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是山水奧園將繼承山水文園的市場(chǎng)形象。簡(jiǎn)單分析山水奧園最主要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是其低容積率，6層帶電梯。其90平米兩居、130平米三居的戶型也非常經(jīng)濟(jì)實(shí)用。相比山水奧園，本項(xiàng)目在規(guī)模、配套、環(huán)境上都不占優(yōu)，但本項(xiàng)目具有非常好的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，總價(jià)低。山水奧園的準(zhǔn)現(xiàn)房高價(jià)入市，更使得本項(xiàng)目的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)更加突出。可以說(shuō)本項(xiàng)目和山水奧園是互補(bǔ)的。如本案、新街坊、北苑家園等。如果我們能夠在山水奧園附近的交通要道設(shè)置顯眼的指路牌、引導(dǎo)牌必然會(huì)吸引部分客戶。因此我們認(rèn)為從某種程度上講山水奧園的入市推廣，將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的銷售形成促進(jìn)作用。 傲城　　項(xiàng)目概況北辰綠色家園總建筑面積180萬(wàn)平米，三期傲城住宅面積7萬(wàn)多平米，由7棟板樓組成。戶型面積：一居室80—100平米，兩居室120—130平米，三居室140—160平米，均價(jià)6700元。其極具特色的售摟處讓人印象深刻?！　『?jiǎn)單分析傲城戶型面積比本項(xiàng)目大，單價(jià)高、總價(jià)也高。因此我們認(rèn)為從規(guī)模、地段、產(chǎn)品形態(tài)、客戶構(gòu)成上，本項(xiàng)目和傲城沒(méi)有太多競(jìng)爭(zhēng)。216。取舍196的規(guī)模非常小，項(xiàng)目地塊本身的條件同樣不太好，戶型面積以大戶型居多。同時(shí)，取舍196表明了一種選擇居住方式的態(tài)度，用196戶的取舍態(tài)度來(lái)聚攏一群特立獨(dú)行，達(dá)到社區(qū)的均質(zhì)和單純。取舍196基本上以大戶型為主。因此取舍對(duì)本項(xiàng)目沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)可言。值得借鑒和思考。 另外從更大的范圍來(lái)看，整個(gè)奧運(yùn)板塊將有以下的項(xiàng)目供應(yīng)：清河新城：位于清河橋的西北角，此項(xiàng)目應(yīng)該值得關(guān)注。此項(xiàng)目已經(jīng)運(yùn)作兩年以上，吸引了很多人的關(guān)注。此項(xiàng)目具有較高的性價(jià)比，會(huì)吸引很多中關(guān)村、各大學(xué)院的客戶。清河新城的出現(xiàn)會(huì)對(duì)本項(xiàng)目形成一定的壓力，但其交通條件不如本項(xiàng)目，距離本項(xiàng)目相對(duì)較遠(yuǎn)。世茂奧林花園（翠堤春曉二三期）：位于北五環(huán)仰山橋西北，是世茂集團(tuán)整合之后在北京的第一個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)下半年開(kāi)盤。世貿(mào)奧林花園走的是高端產(chǎn)品的路線和本項(xiàng)目不具有可比性。㎡，為中高層板型塔樓。融域：位于奧運(yùn)中心區(qū)西側(cè)花虎溝，由北京建工地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)上半年開(kāi)盤。戶型面積在69平方米175平方米。融域相對(duì)較高的價(jià)格和本項(xiàng)目沒(méi)有可比性。聞濤苑五期奧林PARK，位于奧運(yùn)中心區(qū)西側(cè)，5萬(wàn)㎡。澳立國(guó)際，位于奧運(yùn)中心區(qū)西側(cè)北洼里鄉(xiāng)，㎡。二、實(shí)地調(diào)查情況匯總項(xiàng)目概況(按建筑規(guī)模排序)項(xiàng)目用途建筑形式建筑規(guī)模容積率房屋現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)商入住時(shí)間傲城居住板樓140萬(wàn)現(xiàn)房北辰置地入住北奧國(guó)際居住塔樓30萬(wàn)準(zhǔn)現(xiàn)房北京萬(wàn)科20056潤(rùn)城居住塔板結(jié)合45萬(wàn)2準(zhǔn)現(xiàn)房城建興華20054北京青年城居住板樓35萬(wàn)現(xiàn)房新華聯(lián)入住佳運(yùn)園居住板樓27萬(wàn)現(xiàn)房北京裕發(fā)入住新街坊居住板塔結(jié)合20萬(wàn)現(xiàn)房首佳興入住領(lǐng)地商住板、塔準(zhǔn)現(xiàn)房北京城建200512取舍居住板樓現(xiàn)房華經(jīng)地產(chǎn)入住翠堤春曉居住板樓現(xiàn)房世紀(jì)龍祥入住分析：1. 項(xiàng)目以板樓為主、塔樓為輔，—3之間，屬中、低密度項(xiàng)目。雖然項(xiàng)目規(guī)模跨度較大，但由于大部分項(xiàng)目(尤其是大規(guī)模項(xiàng)目)均采用了分區(qū)開(kāi)工、分棟開(kāi)盤的形式，加之，出于市場(chǎng)預(yù)期的惜售心理，有的項(xiàng)目進(jìn)行了銷控，因此，我們認(rèn)為，區(qū)域項(xiàng)目的同期銷售規(guī)模都不大。銷售均價(jià)(按2005年3月排序)項(xiàng)目裝修狀況開(kāi)盤時(shí)間開(kāi)盤價(jià)2004320053累計(jì)漲幅一年漲幅北奧國(guó)際毛坯精裝2004364006400830019001900傲城毛坯20043650065007000500500翠堤春曉簡(jiǎn)裝20031251005300640013001100新街坊精裝200344800510059001100800領(lǐng)地毛坯20031044004650570013001050北京青年城毛坯200310500052005650650450潤(rùn)城簡(jiǎn)裝20031040504600560015501000取舍毛坯2004848715400529529黃金苑精裝未知45005300800佳運(yùn)園毛坯20037365038004460810660天怡家園毛坯39603960分析：價(jià)格分布：總體上功能差別的趨勢(shì)明顯，但北苑路東的項(xiàng)目售價(jià)區(qū)間集中。216。以北苑路為界，西側(cè)越靠近奧運(yùn)中心區(qū)，項(xiàng)目售價(jià)越高，除領(lǐng)地外，其它項(xiàng)目售價(jià)均高于東側(cè)至少500元以上。領(lǐng)地由于緊臨北苑路，且為商住混合社區(qū)，售價(jià)與東側(cè)項(xiàng)目在同一水平。 從南北向看，基本呈現(xiàn)“南高北低”的態(tài)勢(shì)。而路東項(xiàng)目則表現(xiàn)的不太明顯。北苑路東項(xiàng)目?jī)r(jià)格集中在5600—5900元之間，若剔除裝修因素影響(按精裝400元、簡(jiǎn)裝200元估算)，項(xiàng)目毛坯售價(jià)集中在5400—5700元之間。自開(kāi)盤以來(lái)，項(xiàng)目累計(jì)漲幅在500—1900元之間，一年漲幅在450—1900元之間，整體上看，西側(cè)項(xiàng)目漲幅較東側(cè)明顯。平面戶型(按面積實(shí)用率排序)項(xiàng)目實(shí)用率主力戶型主力面積一居二居三居領(lǐng)地1號(hào)塔82%一、二居801368095西2號(hào)板86%100北、136通159躍通傲城北區(qū)84%一、二居771287795通122128通135168通新街坊2號(hào)81%二、三居86150售完86北、132南123躍北136通150南3號(hào)84%北奧國(guó)際5號(hào)83%二、三居9015065西97東、西133北、148南7號(hào)81%91北125南北京青年城82%二、三居12016099北、111南、112通123通潤(rùn)城619號(hào)79%二居9910868東99106西北東128本案82%一、二居6311563南北88南、91西、96通、115躍通120通說(shuō)明：本案實(shí)用率按82%估算。 實(shí)用率在79%86%之間，相對(duì)集中在81%84%之間。 主力戶型主要為二、三居，其次為一居，主力面積在70—160㎡。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)用戶型的供給缺口較大。216。如北奧國(guó)際65㎡一居和潤(rùn)城68㎡一居，朝向不好。同樣，在售的少量二居也存在如上因素而有所滯銷。 據(jù)偉業(yè)前一階段的調(diào)查，亞奧地區(qū)普通住宅需求主要以二居、三居為主，%、%，其次為一居，%。市場(chǎng)營(yíng)銷(排除區(qū)位因素)項(xiàng)目推廣重點(diǎn)客戶定位定價(jià)策略優(yōu)惠措施銷售率領(lǐng)地新亞北：新銳商圈置業(yè)升級(jí)者房產(chǎn)投資者商務(wù)人士由低到高每層加價(jià)3080元一次性付款97折，按揭99折95%新街坊圍合式布局超大樓間距大型中心園林三代同堂置業(yè)升級(jí)者年輕白領(lǐng)低起價(jià)(5188)，高均價(jià)。2層以上每2層加50元9層以上每3層加50元80100㎡98折100140㎡97折140㎡以上96折84%青年城健康自然低密度大型會(huì)所青年精英高尚階層最低5400，最高6000定金2萬(wàn)元，不退部分戶型99折80%潤(rùn)城619大社區(qū)配套溫泉水及中水置業(yè)升級(jí)者城市