【正文】 6。隨著項(xiàng)目的交付入住、進(jìn)入尾盤(pán)銷(xiāo)售階段，預(yù)計(jì)今后的價(jià)格漲幅不會(huì)太大。價(jià)格漲幅：“低開(kāi)高走”的態(tài)勢(shì)明顯，且漲幅基本集中在由期房到準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房的一年時(shí)間內(nèi)。價(jià)格區(qū)間：北苑路西項(xiàng)目?jī)r(jià)格跨度較大，但目前在售項(xiàng)目均價(jià)以7000元以上的為主。北苑路西項(xiàng)目顯現(xiàn)的最為明顯，價(jià)格高低依次為北奧國(guó)際、傲城、翠堤春曉、領(lǐng)地、黃金苑、佳運(yùn)園。216。東側(cè)項(xiàng)目售價(jià)相對(duì)集中，基本持平。 從東西向看，基本呈現(xiàn)“西高東低”的態(tài)勢(shì)。說(shuō)明：北苑路東的項(xiàng)目均整體受惠于奧運(yùn)概念，但與距離奧運(yùn)中心區(qū)的遠(yuǎn)近基本無(wú)關(guān)。3. 項(xiàng)目均度過(guò)了強(qiáng)銷(xiāo)、熱銷(xiāo)期，基本處于現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房的尾盤(pán)銷(xiāo)售階段。2. 項(xiàng)目同期銷(xiāo)售規(guī)?；揪S持在10萬(wàn)以下，屬中小規(guī)模。以上項(xiàng)目和本案沒(méi)有太多的競(jìng)爭(zhēng)可言。懿品閣，位于奧運(yùn)中心區(qū)西側(cè)勝利飯店，精裝小戶(hù)型，㎡。澳景花庭暢清園二期，位于奧運(yùn)中心區(qū)西側(cè)，8萬(wàn)㎡，均價(jià)7200元。主力戶(hù)型為二居、三居，精裝開(kāi)盤(pán)均價(jià)8200元。㎡，由6棟板式小高層組合而成，此外小區(qū)配有3000平米會(huì)所、2500平米幼兒園和2000平米底商。主力戶(hù)型為140㎡和170㎡的三居、四居，精裝開(kāi)盤(pán)均價(jià)為9000元。華源?冠軍城：位于奧運(yùn)中心區(qū)西側(cè)清華東路南，預(yù)計(jì)上半年開(kāi)盤(pán)。項(xiàng)目占地11公頃，產(chǎn)品以高層板樓為主，主力戶(hù)型為150170㎡，精裝開(kāi)盤(pán)均價(jià)超過(guò)10000元。因此它并不會(huì)對(duì)本項(xiàng)目形成致命的威脅。但是此項(xiàng)目面臨拆遷問(wèn)題，預(yù)期其開(kāi)發(fā)速度不會(huì)太快，目前施工隊(duì)尚未進(jìn)場(chǎng)。但遲遲未能入市，現(xiàn)在正在進(jìn)行戶(hù)型微調(diào)，預(yù)計(jì)一期4棟樓約10萬(wàn)平米將在下半年開(kāi)盤(pán)，價(jià)格為6000元（精裝修）。其戶(hù)型面積為一居室50多平米，兩居室90多平米，三居室120——130平米左右，均為經(jīng)濟(jì)型戶(hù)型。216。相反，取舍逆向的包裝方法，劍走偏鋒。簡(jiǎn)單分析取舍196基本上全部售空。而非大眾化社區(qū)。如按照常規(guī)的操作手法，該項(xiàng)目非常被動(dòng)，但是該項(xiàng)目反其道而行，借助項(xiàng)目細(xì)節(jié)，訴求寧?kù)o的取舍態(tài)度，一下子就和其它項(xiàng)目劃清了界限。 取舍196項(xiàng)目概況位于北五環(huán)沿線綠化隔離帶之內(nèi)，由三棟板式帶電梯多層及小高層組成，約3萬(wàn)平方米、總戶(hù)數(shù)：196戶(hù)、容積率：、綠化率：301%。有實(shí)力購(gòu)買(mǎi)傲城的客戶(hù)有可能會(huì)購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目，但有實(shí)力購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目的客戶(hù)卻不一定會(huì)購(gòu)買(mǎi)傲城，因?yàn)槠淇們r(jià)相對(duì)較高。而且傲城所剩房源不多，基本上為大戶(hù)型。進(jìn)入之后會(huì)立刻對(duì)整個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生興趣和信心。傲城從包裝和銷(xiāo)售上都非常成功，其宣傳口號(hào)是“雙公園新生態(tài)生活圈，亞奧榮耀，信心之城”。主要賣(mài)點(diǎn)：雙公園（國(guó)家森林公園和社區(qū)休閑體育公園），社區(qū)規(guī)模配套，溫泉入戶(hù)，社區(qū)會(huì)所，全功能商業(yè)中心。216。應(yīng)該做到讓凡是到山水奧園看房的客戶(hù)都會(huì)留意到本項(xiàng)目的存在。山水奧園預(yù)期將在5月份左右入市，其強(qiáng)勢(shì)推廣，會(huì)引起客戶(hù)對(duì)本區(qū)域的關(guān)注，這對(duì)提升區(qū)域價(jià)值是有利的。對(duì)山水奧園價(jià)格敏感的客戶(hù)必然會(huì)轉(zhuǎn)向那些性?xún)r(jià)比更優(yōu)的項(xiàng)目。本項(xiàng)目和山水奧園本質(zhì)上是兩個(gè)不同的產(chǎn)品，客群上也有所區(qū)分。區(qū)域內(nèi)以經(jīng)濟(jì)型戶(hù)型為主的購(gòu)房需求，對(duì)總價(jià)還是比較敏感的。但是其開(kāi)盤(pán)預(yù)期價(jià)格較高達(dá)到6800——7000元（毛坯房）。法式風(fēng)情園林、完善的社區(qū)配套。必將在區(qū)域價(jià)值和社區(qū)環(huán)境上大做文章。其宣傳口號(hào)是“亞奧板塊的法蘭西風(fēng)情社區(qū)”。準(zhǔn)現(xiàn)房，把環(huán)境樣板區(qū)做足后開(kāi)盤(pán)，特別注重景觀的營(yíng)造。均價(jià)6300—6500元/平米，預(yù)計(jì)5月份開(kāi)盤(pán)。區(qū)內(nèi)設(shè)有幼兒園、小學(xué)及中學(xué)，為小業(yè)主的教育提供了便利。建筑材料采用高檔仿石材、金屬板外立面，大面積落地觀景窗、3層中空充惰氣玻璃斷橋鋁合金窗，與加芯保溫墻結(jié)構(gòu)使戶(hù)內(nèi)保溫節(jié)能效果更好?，F(xiàn)代舒適的生活觀念，歐洲傳統(tǒng)符號(hào)結(jié)合，形成了獨(dú)特的法蘭西風(fēng)格。另有躍層戶(hù)型三至五居，130220平米不等。 山水奧園　　項(xiàng)目概況總占地約15萬(wàn)平米，總建筑面積近30萬(wàn)平米，綠化率40%左右。新街坊的客戶(hù)相對(duì)層次更高一點(diǎn)，年齡更年輕一點(diǎn)。我們認(rèn)為，本項(xiàng)目要依附于北苑家園的商業(yè)和教育配套，在戶(hù)型結(jié)構(gòu)上保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。尤其是三居室。簡(jiǎn)單分析戶(hù)型和本項(xiàng)目戶(hù)型面積十分接近，都屬于經(jīng)濟(jì)型戶(hù)型。其余基本上已經(jīng)全部售罄，剩余戶(hù)型多為朝向、層次都不好的單位?，F(xiàn)只有一棟板樓和一棟塔樓尚未開(kāi)盤(pán)。從營(yíng)銷(xiāo)推廣方面來(lái)看，沒(méi)有太多的創(chuàng)新。建筑密度大，物業(yè)服務(wù)差，環(huán)境嘈雜。目前毛坯準(zhǔn)現(xiàn)房均價(jià)在5600——5700元，銷(xiāo)售速度非常快。早期以?xún)r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)為主，品質(zhì)不高。潤(rùn)城打造了70000平米的立體生態(tài)景觀園林，戶(hù)型面積從一居50——70平米，二居80——107平米，三居120——150平米。北苑家園由北京城建開(kāi)發(fā)，規(guī)模巨大，開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，各種配套設(shè)施完善。 北苑家園　　項(xiàng)目概況占地104公頃，總建筑面積230多萬(wàn)平米，總居住人口5萬(wàn)多人。因?yàn)楸卷?xiàng)目完全可以彌補(bǔ)青年城客戶(hù)對(duì)80——100平米兩居，120——130平米三居的市場(chǎng)空缺。因此，我們認(rèn)為青年城對(duì)本項(xiàng)目夠不成競(jìng)爭(zhēng)。簡(jiǎn)單分析從可售房源上看，青年城基本上沒(méi)有多少供應(yīng)了。目前在售的是三期，其多層已基本售罄，只有少量的高層戶(hù)型。是本區(qū)域容積率最低的產(chǎn)品。社區(qū)配套有幼童專(zhuān)用游泳池、沙壺球、乒乓球、臺(tái)球、餐飲、超市、網(wǎng)吧、泳池、迪廳、酒吧、閱覽室、多功能教室。全板式設(shè)計(jì)。三期主力戶(hù)型面積在97123平米的二居和三居，現(xiàn)房均價(jià)5700元（毛坯房），全部為板樓。 北京青年城項(xiàng)目概況，綠化率41%。因此我們認(rèn)為本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于競(jìng)爭(zhēng)。但實(shí)際上，我們只要在入市時(shí)機(jī)和價(jià)格策略上靈活掌握就可以完全做到后發(fā)制人，達(dá)成共贏的局面。如果錯(cuò)過(guò)了7月份，則本項(xiàng)目需要投入更大的宣傳推廣費(fèi)用，屆時(shí)就會(huì)變成新街坊大戶(hù)型搭我們的車(chē)的不利局面。為消化大戶(hù)型，新街坊需要繼續(xù)投入廣告宣傳費(fèi)用，本項(xiàng)目應(yīng)及早抓住新街坊4號(hào)樓7月份的黃金銷(xiāo)售季節(jié)，搭順風(fēng)車(chē)，借此完成本項(xiàng)目至少40％的客戶(hù)積累。其黃金銷(xiāo)售季節(jié)將是7月份。戶(hù)型的均好性?xún)?yōu)于新街坊4號(hào)樓。新街坊4號(hào)樓主力戶(hù)型面積從83—135平米，與本項(xiàng)目戶(hù)型較為接近，同屬于經(jīng)濟(jì)型戶(hù)型，是本項(xiàng)目最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，其4號(hào)樓已先于本案開(kāi)盤(pán)，占據(jù)了有利的市場(chǎng)先機(jī)。因此當(dāng)新街坊4號(hào)樓小面積房型很快銷(xiāo)售一空時(shí)，本項(xiàng)目順利推出全新房源，將迅速吸引市場(chǎng)注意力。簡(jiǎn)單分析新街坊在銷(xiāo)售過(guò)程中表現(xiàn)一個(gè)明顯現(xiàn)象是：80—100平米的兩居最為搶手，幾乎每推出一些新房源時(shí)，總是兩居室走的最快。針對(duì)以上幾點(diǎn)，新街坊在后來(lái)的推廣過(guò)程中，直接點(diǎn)出亞運(yùn)村北的地段、標(biāo)出戶(hù)型面積，提出現(xiàn)房實(shí)景，眼見(jiàn)為實(shí)的推廣主題，恰恰擊中了購(gòu)房者最關(guān)心的問(wèn)題。216。216。216?？蛻?hù)主要訴求利益點(diǎn)216。這一點(diǎn)對(duì)我們操作本項(xiàng)目有非常重要的借鑒作用，不要把我們的目標(biāo)客戶(hù)想象的過(guò)于高大。也就是說(shuō)新街坊所面對(duì)的目標(biāo)客戶(hù)，其實(shí)是更實(shí)際一些的人群，并沒(méi)有把住房消費(fèi)上升到文化消費(fèi)的層面上。直至現(xiàn)在仍然延續(xù)之前的推廣主題，在投入極少的情況下仍然取得了非常好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。直到去年8月以后，以?shī)W運(yùn)和亞運(yùn)村北、精裝現(xiàn)房系列的廣告推廣，完全摒棄了鄰里親情的宣傳主題。每月銷(xiāo)售達(dá)50余套。主要原因是鄰里親情沒(méi)有完全營(yíng)造出來(lái)，客戶(hù)對(duì)此不太感興趣。照目前銷(xiāo)售速度，4號(hào)樓4—5個(gè)月將很快銷(xiāo)售完畢。去年9月最高的銷(xiāo)售90多套。目前銷(xiāo)售精裝修均價(jià)5900元，80多平米的兩居室，已經(jīng)定出30多套。大部分為3號(hào)樓136平米的三居室。其余戶(hù)型面積從80——150平米左右。4號(hào)樓已經(jīng)開(kāi)盤(pán)。216。天怡家園領(lǐng)地北京青年城翠堤春曉新街坊潤(rùn)城黃金苑佳運(yùn)園取舍傲城北奧國(guó)際圖例： 本案(北苑在售項(xiàng)目6個(gè)：新街坊、潤(rùn)城、北京青年城、傲城、領(lǐng)地、北奧國(guó)際。三、周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析地塊市場(chǎng)具體范圍大致為：城鐵13號(hào)線以南、安立路以東、北五環(huán)以北、京承高速以西。多中心城市格局逐步成熟，城市重心因奧運(yùn)北移，住宅發(fā)展率先收益。隨著北京2008年奧運(yùn)會(huì)的到來(lái)，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，區(qū)域熱點(diǎn)出現(xiàn)分散，外地購(gòu)房者逐漸成為購(gòu)房主力，戶(hù)型面積需求趨向合理。 周邊環(huán)境有待改善。 緊臨北苑家園，各項(xiàng)市政配套非常完善。 項(xiàng)目地塊面積較小，體量不大，屬新街坊項(xiàng)目的整體規(guī)劃。而四號(hào)線、十號(hào)線一期（含奧運(yùn)支線）將與現(xiàn)有地鐵1號(hào)線、環(huán)線、城鐵１３號(hào)線以及正在建設(shè)的五號(hào)線在多個(gè)地點(diǎn)交叉并形成換乘站，建成通車(chē)后將打通城區(qū)大部分最繁華的地帶，極大地緩解這一地區(qū)的交通擁堵?tīng)顩r。216。 北苑路周邊的交通條件在不斷提升。實(shí)際上目前北苑路沿線樓盤(pán)正在走中檔路線，以普通住宅為主，面積適中的或者小戶(hù)型、布局緊湊的產(chǎn)品大量入市，成為這一區(qū)域的主流產(chǎn)品。從南往北走可以看到沿途樓盤(pán)有，光大名筑、歐陸經(jīng)典、陽(yáng)光新干線、嘉銘桐城、康斯丹郡、萬(wàn)科水榭花都、北辰綠色陽(yáng)光、北苑家園、領(lǐng)地、時(shí)代莊園、塞納維拉、北方明珠、天通苑等。 北苑路是沿線住宅發(fā)展的重要支撐。 區(qū)域開(kāi)發(fā)全面展開(kāi)并臨近完成，項(xiàng)目規(guī)模普遍不大，開(kāi)盤(pán)均價(jià)有整體走高的趨勢(shì)。 新增項(xiàng)目基本以別墅和高檔住宅為主，新老項(xiàng)目的差異性競(jìng)爭(zhēng)日益明顯，共同支撐著地區(qū)市場(chǎng)的繁榮。相反，由于土地資源的稀缺性、區(qū)域環(huán)境的完善，區(qū)域諸多項(xiàng)目仍將會(huì)被繼續(xù)看好，有望在兩年內(nèi)全部消化。 區(qū)域市場(chǎng)相對(duì)獨(dú)立，受宏觀市場(chǎng)影響相對(duì)較小。其中，大部分為符合市場(chǎng)主流需求的中、高檔產(chǎn)品。 價(jià)格跨度大，產(chǎn)品類(lèi)型多，購(gòu)房群體廣泛。區(qū)域輻射半徑不斷延伸，對(duì)于北部（也包括中關(guān)村、CBD）的大部分購(gòu)房群體越來(lái)越具有吸引力。216。奧運(yùn)中心區(qū)未來(lái)將是該地區(qū)的綜合商務(wù)區(qū)。 住宅項(xiàng)目日益顯現(xiàn)功能差別的趨勢(shì)。無(wú)論自住或投資，區(qū)域價(jià)值都已被認(rèn)可。 住宅發(fā)展受益最大，并且率先發(fā)展起來(lái)。 多中心城市格局形成，城市中心因奧運(yùn)北移北京市新的城市規(guī)劃明確提出多中心的發(fā)展格局，奧運(yùn)給北京帶來(lái)的最大機(jī)遇就是改變了北京整個(gè)城市總體規(guī)劃，造成整個(gè)城市中心北移?？梢灶A(yù)見(jiàn)，這里作為北京城市中心地的中心，政府和企業(yè)必將投入大量的資金，把這個(gè)區(qū)域建成未來(lái)2008年奧運(yùn)會(huì)最耀眼的明珠，從產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)上將更加豐富，不僅包括居住、體育、文化，而且商務(wù)、商業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、會(huì)展業(yè)，也最終形成一個(gè)混合的城市功能區(qū)。它是空間范疇，是一個(gè)地域生活的樞紐或者是擴(kuò)大的社區(qū)。216。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)估計(jì)，２００８年北京奧運(yùn)會(huì)的相關(guān)投資額在３０００億元人民幣左右，其中需要北京市政府對(duì)市政基礎(chǔ)設(shè)施的投入達(dá)１８００億元。216。區(qū)域價(jià)值216。216。216。二、北苑區(qū)域市場(chǎng)分析市場(chǎng)現(xiàn)狀2004年下半年，朝陽(yáng)區(qū)北五環(huán)外區(qū)域普通住宅供銷(xiāo)情況如下：216。另外，北京市總體規(guī)劃的修編將進(jìn)一步促使房地產(chǎn)格局發(fā)生較大變化。價(jià)格：穩(wěn)中會(huì)持平或略升，供需結(jié)構(gòu)矛盾會(huì)有所緩和。需求：依然旺盛，同時(shí)一、二級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)，促使市場(chǎng)交易量會(huì)有所上升。但是，綜合諸多因素考慮，至少可以判斷，到2006年上半年，市場(chǎng)還將處于一個(gè)慣性增長(zhǎng)及高位盤(pán)升階段（除非更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)）。目前的高速增長(zhǎng)是由于諸多供求要素階段性集聚而形成的，隨著需求的不斷釋放，加之宏觀調(diào)控的滯后顯現(xiàn)和逐漸增強(qiáng)，增速會(huì)逐漸回落到一個(gè)相對(duì)合理的區(qū)間。同時(shí)，改善性購(gòu)房、投資性購(gòu)房的增幅居前，考慮孩子上學(xué)、解決基