【正文】 息。缺點(diǎn)：投入費(fèi)用高。（二）價(jià)格策略目前市場競爭激烈，操作周期不宜過長，不適宜作大范圍的價(jià)格調(diào)整，因此，我司建議先期以較低價(jià)格入市，引起市場關(guān)注，建立人氣，隨銷售進(jìn)展進(jìn)行微調(diào)，（在正負(fù)零、主體封頂、竣工三個階段作大的提升，以拉動市場）。整體操作結(jié)束后，將均價(jià)控制在1500元/平方米，具體推案策略及各階段的價(jià)格制定，待雙方確定合作關(guān)系后報(bào)與貴司參考。七、廣告策略（一）主訴求點(diǎn)：突出社區(qū)無以倫比的外部環(huán)境優(yōu)勢，以“360度水域半島—720度寫逸生活”為主訴求點(diǎn)。理由：本案的外部環(huán)境優(yōu)勢得天獨(dú)厚，其他樓盤無法比擬，本案由期房開始銷售，如單純宣傳社區(qū)品質(zhì)，存在可信度等問題，而自然環(huán)境的優(yōu)勢低價(jià)的吸引，及花園洋房的建筑形式顯而易見，易被客戶接受，產(chǎn)生共鳴，則引起市場沖擊相對容易。（二）各銷售期訴求引導(dǎo)期：可通過軟廣告、主題宣傳活動等形式進(jìn)行先期引導(dǎo)，主要介紹社區(qū)的地理優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、內(nèi)部配套設(shè)施、高品質(zhì)的樓盤相對低廉的價(jià)格等。開盤期：主打環(huán)境、交通、價(jià)格優(yōu)勢，結(jié)合靈活的付款方式及優(yōu)惠措施吸引客戶，建立人氣。正常銷售期：進(jìn)入正式銷售期后，在主訴求點(diǎn)統(tǒng)一提領(lǐng)下，分期展現(xiàn)區(qū)域環(huán)境、交通如何便捷、配套設(shè)施、綠化、文化、商業(yè)、景致、生活質(zhì)量等品質(zhì)，使之成為一廣告系列。理由：（1）可令社區(qū)整體優(yōu)勢全面展現(xiàn)。（2）可保持每期推出廣告的獨(dú)立性，即宣傳主題鮮明?？刹粩啾３质袌鲂迈r度，沖擊力持久（三）廣告媒體選擇電視——以形象廣告為主，結(jié)合綜藝性廣告與社區(qū)聯(lián)宜會等。（推薦本地電視臺）報(bào)紙——軟廣告與硬廣告結(jié)合。前期通過軟廣告進(jìn)行引導(dǎo)，正式銷售期通過硬廣告進(jìn)行沖擊。（推薦華西、商報(bào)、早報(bào)、晚報(bào)等房產(chǎn)專欄）車體——主要選擇能直達(dá)本案的以及經(jīng)過重要公共場地等繁華地區(qū)的公交車。電臺——選擇覆蓋面廣、收聽率高的電臺，如交通音樂之聲。三維動畫——提前展現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部的景致和內(nèi)部設(shè)施，便于樹立消費(fèi)者信心，運(yùn)用高科技的宣傳手段還進(jìn)一步提高開發(fā)商的品牌力度。八、操作執(zhí)行安排我司以多年的策劃代理經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)捻?xiàng)目操作流程。完全建立在市場基礎(chǔ)上的全程工作安排通過我司專業(yè)人士的運(yùn)作，足以保證任何一個優(yōu)秀的策劃創(chuàng)意充分演繹。（一）前期市調(diào)階段（第一階段）第一階段人員安排市場研究分析區(qū)域環(huán)境研究分析（市調(diào)員1員、策劃員1名）、項(xiàng)目地段背景調(diào)研（市調(diào)員1員，策劃員1名）、附近房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研（市調(diào)員2員，策劃員1名）、市場消費(fèi)傾向調(diào)研分析（市調(diào)員2員，策劃員2名）市場調(diào)研成果總結(jié)專案組動腦會議后，市調(diào)負(fù)責(zé)人與專案主管共同編寫市場總結(jié)物業(yè)規(guī)劃研判專案組動腦會議營銷方向與設(shè)想（開盤時間建議，售樓處及樣板房搭建、布置建議）策劃報(bào)告綱要專案策劃員執(zhí)筆此階段的工作范圍主要是對本案進(jìn)行詳盡的市場調(diào)研，并編寫市調(diào)報(bào)告。在對本案的規(guī)劃情況熟知后，結(jié)合前期的市場調(diào)研成果，召開動腦會議，初步確認(rèn)本案的營銷策劃方向，并編寫初步策劃草案。在與開發(fā)商共同就策劃內(nèi)容協(xié)商修正并確定之后，將進(jìn)行第二階段的工作內(nèi)容。（二）銷售準(zhǔn)備階段（第二階段）第二階段人員安排營銷策劃報(bào)告的正式交稿主要內(nèi)容的決定：目標(biāo)市場定位、銷售策略制定、推廣措施及訴求重點(diǎn)、廣告目標(biāo)與目的、廣告預(yù)算的編制、平面制作物設(shè)計(jì)要求（樓書風(fēng)格建議、DM及單頁制作建議、海報(bào)建議、展板內(nèi)容建議等）、現(xiàn)場POP布置建議216。SP活動建議、媒體選擇與安排、進(jìn)行專案組的動腦會議由本案的專案策劃員執(zhí)筆，廣告策劃輔助，完成報(bào)告。我司與發(fā)展商會議（確定廣告、市場推廣費(fèi)用及媒體計(jì)劃、SP活動計(jì)劃等內(nèi)容）等廣告計(jì)劃及文案設(shè)計(jì)審核、專案組動腦會議：廣告企劃、電腦設(shè)計(jì)人員、策劃員、專案經(jīng)理主控，發(fā)展商進(jìn)行確認(rèn)與把握。印刷品樣稿的審核與修正現(xiàn)場POP布置具體內(nèi)容：現(xiàn)場圍墻裝飾、現(xiàn)場橫幅和錦旗布置、現(xiàn)場燈箱、指示牌、展板、模型制作、售樓處裝修布置、售樓處導(dǎo)引牌、樣板房裝修布置、我司與發(fā)展商共同制作、監(jiān)督。市區(qū)內(nèi)長效媒體安排銷售名片印刷、廣告企劃專員監(jiān)督廣告公司完成。銷售文件的準(zhǔn)備、專案策劃。售樓人員培訓(xùn)、專案經(jīng)理、專案策劃員、廣告企劃等。樓盤報(bào)章廣告審核與安排。廣告策劃人員、專案主管。此階段基本為策劃報(bào)告內(nèi)容的實(shí)施，我司將在此階段，協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行與廣告公司的接洽、聯(lián)絡(luò)與監(jiān)督，并及時與發(fā)展商溝通，協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行現(xiàn)場布置；進(jìn)行業(yè)務(wù)員培訓(xùn)，及一切銷售資料的準(zhǔn)備與落實(shí)。三、銷售階段（第三階段）第三階段負(fù)責(zé)人員實(shí)施廣告計(jì)劃在取得發(fā)展商的確認(rèn)條件下，我司具體實(shí)施?，F(xiàn)場銷售情況統(tǒng)計(jì)與監(jiān)控專案經(jīng)理、策劃員。電話量、客戶量、成交量統(tǒng)計(jì)與通報(bào)、價(jià)格反應(yīng)與檢討。廣告效果統(tǒng)計(jì)廣告策劃人員、策劃員、專案經(jīng)理。銷售策略調(diào)整專案組動腦會議，并由策劃員與廣告策劃人員實(shí)施。銷售形勢分析與預(yù)測專案組會議會議安排每周例會專案經(jīng)理通報(bào)銷售情況，了解工程進(jìn)度（與發(fā)展商），業(yè)務(wù)員反饋情況調(diào)查。月會專案經(jīng)理、策劃專案與發(fā)展商進(jìn)行銷售工作總結(jié)，月度銷售計(jì)劃擬定，廣告計(jì)劃擬定。階段銷售會議專案經(jīng)理、策劃員、廣告策劃人員與發(fā)展商進(jìn)行銷售備注：若有重要的促銷活動或當(dāng)天廣告發(fā)布，我司將集中力量，重點(diǎn)出擊編業(yè)：高云飛成都市天之韻策劃案目錄前言市場篇一、本案面臨的市場特征二、消費(fèi)者的調(diào)查三、本案及周邊市場情況的調(diào)查四、價(jià)格的調(diào)查產(chǎn)品篇一、產(chǎn)品定位二、產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析三、對產(chǎn)品的建議四、產(chǎn)品的指標(biāo)建議五、臨河處理六、大門處理七、車位建議銷售篇一、總體銷售策略二、銷售價(jià)格策略三、付款方式策略四、銷售預(yù)測五、銷售造勢六、銷售準(zhǔn)備工作廣告篇一、推廣時機(jī)建議二、推廣總體策略三、總體形象定位四、包裝重點(diǎn)五、廣告總體預(yù)算六、媒體建議七、立體化市場推廣建議環(huán)境篇 市場篇房地產(chǎn)業(yè)是一個風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會并存的行業(yè)，專業(yè)的開發(fā)商能從眾多的市場現(xiàn)象中分析找出消費(fèi)者的真正需求，并予以滿足，從而抓住機(jī)會，獲得成功。因此，市場是根本，是我們正確決策的依據(jù)。一、項(xiàng)目概況及策劃建設(shè)目標(biāo)位置與環(huán)境（1）.項(xiàng)目位置：成都市南面，一環(huán)路以內(nèi)。（2）.：園區(qū)四周均有市政道路和園區(qū)本身道路，周邊有多條公共交通線路。（3）.環(huán)境幽靜：園區(qū)周邊房產(chǎn)已形成.,多已成現(xiàn)房。2.策劃建設(shè)目標(biāo)在小天小區(qū)內(nèi)建成一個環(huán)境幽靜，規(guī)模和檔次較高。3.園區(qū)的工程建設(shè)指標(biāo)：（1）.項(xiàng)目占地面積：50畝（）（2）.規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目：小高層電梯公寓，園區(qū)中心花及園林道路，物管中心。：（1）.主體建筑為小高層電梯公寓。總建筑面積110000平方米，層數(shù)1115層結(jié)構(gòu)上采用框架剪刀墻結(jié)構(gòu)。（2）.主打戶型：面積130平方米（70%），100平方米（15%），層面設(shè)計(jì)小躍式。停車面積約10000m2（3）綠化率47%.容積率25%.建設(shè)密度34%二、市場機(jī)會點(diǎn)分析（一）、都市住宅市場背景分析隨著政府對房地產(chǎn)業(yè)的各種扶持政策出臺，成都的房地產(chǎn)市場空前活躍起來?？偟膩碚f，目前的成都房地產(chǎn)開發(fā)存在著這樣一個特點(diǎn)：一方面是商品房總體開發(fā)量大，積壓情況嚴(yán)重；另一方面是商品房有效供應(yīng)嚴(yán)重不足，消費(fèi)者買不到所需的房子。在這種市場條件下，開發(fā)商只有切實(shí)的從市場的需求出發(fā)，從消費(fèi)者的需求出發(fā)，找出市場機(jī)會點(diǎn)、空白點(diǎn)，進(jìn)行差異化營銷，才能在競爭中取勝。成都市住宅市場，具有如下特點(diǎn)：商品房總體開發(fā)量過大，積壓現(xiàn)象嚴(yán)重政府為了扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不斷以減免開發(fā)商的各種稅費(fèi)為手段來鼓勵開發(fā)。而銀行住房貸款的普及，以及去年的三次降息措施，更空前的調(diào)動了消費(fèi)者的購