【正文】 樓盤名稱 是 面向市場的第一訴求。新生活 訴求語：新生活標準的締造者 分期次主題： 第一期：品牌主題 訴求語： 秀山 品質(zhì)、科學筑家 第二期：生態(tài)主題 訴求語： 鎮(zhèn)安 旅游資源和環(huán)境 本 項目（綠色、陽光、氧氣、健康） 第三期：產(chǎn)品主題 訴求語：創(chuàng)新開發(fā)類型，打造建筑精品 第四期：物業(yè)主題 訴求語： 常規(guī)服務﹢個性化菜單服務 “精品服務，真情關(guān)懷” 項目形象定位 項目總體形象 項目的成功開始將帶動整個 鎮(zhèn)安 的房地產(chǎn)開發(fā)，將成為 鎮(zhèn)安 房地產(chǎn)發(fā)展的一個轉(zhuǎn)折點，在同行業(yè)中它將是一個“新生活標準的締造者”的形象， 鎮(zhèn)安 房地產(chǎn)的樣板工程的形象。 （ 3） 時間調(diào)整 但考慮到本項目樓盤的內(nèi)部認購期最早能在 3 個月后進行，而在此期間，根據(jù) 鎮(zhèn)安 2021份 居民消費價格指數(shù)漲幅平均值 %，本項目可在價格上作一調(diào)整。） 比例 樓面形式 兩房兩廳 80100 5% 平層 三房兩廳一衛(wèi) 100120 25% 平層 三房兩廳 兩衛(wèi) 120150 50% 平層 四房三廳 130160 20% 躍層 項目價格定位 定價原則 （ 1） 以 鎮(zhèn)安在售項目 類比作為考照； 秀山花園項目策劃報告 陜西秀山（集團）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 20（ 2） 以本項目工程投資作為基礎(chǔ)； （ 3） 結(jié)合市場設(shè)置合理的利潤空間； （ 4） 地塊優(yōu)勢及開發(fā)商品牌 的 小的附加價值。同時，結(jié)合 地塊 區(qū)位優(yōu)勢和本項目的特點，我們將 多層、 小高層定位略高于目前市場上的熱銷戶型，既不影響空間布局，使房間內(nèi)空間布置更加合理，總價又不高，有利于市場競爭。） 比例 四房三廳 220300 30% 五房三廳 250330 50% 六房三廳 270350 20% （ 3） 多 層 、小高層 、高層 戶型面積配比 從市場需求來看，目前在 鎮(zhèn)安 熱銷的 多層、 小高層 普通住宅 戶型 ,分別為三室兩廳兩衛(wèi)和三室兩廳一衛(wèi)，最受歡迎的建筑面積是 100120 M178。 秀山花園項目策劃報告 陜西秀山（集團）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 19別墅 項目按主力戶型五房，建筑面積按照 250 平方米，均價 3600 元 /M178。 其他 產(chǎn)品為 多層、 小高層 和高層 ，在豐富物業(yè)類型的同時，也對項目地塊的利用更加的充分。 秀山花園項目策劃報告 陜西秀山（集團）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 186 項目定位 項目總體定位 總體定位： 智能化 生態(tài)型休閑 度假 社 區(qū) （ 1） 核心功能定位： 生態(tài)休閑空間 、人居天堂 詮釋：針對項目地塊特點充分挖掘地塊自身優(yōu)勢，將其自然環(huán)境與人文環(huán)境完美融合，以高度生態(tài)化的環(huán)境面貌、異常優(yōu)越的景觀價值、極 富 人性化的人居與 生態(tài) 休閑空間、完善合理的現(xiàn)代服務體系，打造 以居住為主導，兼具 休閑 、健身、度假為一體， 以高端服務為核心 ，配套完善、規(guī)劃超前，擁有私家公園的高尚型智能化生態(tài)休閑空間 。 會考慮城市發(fā)展對所購房屋產(chǎn)生的影響。 （ 2） 多層、 小高層項目的購買對象 — — 中高收入者 1） 特征： 年齡： 25 歲以上 職業(yè)： 鎮(zhèn)安 地區(qū)的公務員、企事業(yè)單位高收入者 、家庭收入高的想進城人士 家庭 月收入： 3000 元以上 背景：有相當強的消費能力，但非常精明，對現(xiàn)有市場上的樓盤的地域、價格、小區(qū)配套、城市綜合配套等各方面的綜合因素不是非常滿意，處于持幣待購的狀態(tài)。 2） 主要客戶來源：本土的政界、商界人士；來自周邊的富裕的私企業(yè)主等。 高速公路的開通，鎮(zhèn)安和西安的距離拉近了，鎮(zhèn)安環(huán)境好，選擇在鎮(zhèn)安 置業(yè) 也成為一種可能 。 置業(yè)狀況分析 分析目標客戶可以得出，本項目的潛在目標客戶置業(yè)， 別墅 主要為以第二次置業(yè)為主，他們基本上都已擁有了一套甚至兩套住宅。 （ 4） 生態(tài)資源優(yōu)勢：項目所處地區(qū)為 上風口 ，其地形地貌有著明顯的生態(tài)效應，加上政府 繡屏公園 開發(fā)的營造，生態(tài)區(qū)域的規(guī)劃愈加明顯； 同時 開放的 鎮(zhèn)安 旅游環(huán)境 ，其嘆為觀止的美 景 讓人對 鎮(zhèn)安青山綠水 的價值有了感性的認識，將吸引眾人的目光， 增強目標客戶 對本項目 的 信心 。 項目機會 （ 1） 鎮(zhèn)安縣 政府對新規(guī)劃區(qū)域的政策傾斜，是項目外部重要的利好因素，同時政 府總體規(guī)劃中的地塊周邊基礎(chǔ)設(shè)施將逐漸成熟 和完善。 項目劣勢 （ 1） 配套設(shè)施缺乏： 目前周邊的商業(yè)配套還比較缺乏 ，有待完善。 目前與本項目臨近的待開發(fā)項目只有鐵路小區(qū) 、 漁洞峽 花園 ，鐵路小區(qū)開 發(fā)的產(chǎn)品類型和本項目的初步規(guī)劃的產(chǎn)品類型還有很大的區(qū)別， 不會形成竟爭關(guān)系。 （ 5） 社會治安狀況 本項目位于 鎮(zhèn)安縣新城區(qū) ，社會治安環(huán)境良好。 公共 交通： 同時 田園 出發(fā)， 5 分鐘可到 火車站 ， 交通通暢，出行方便。 商場： 目前周邊還沒有大型的商業(yè)配套，但是隨著縣河周邊的繁華，商業(yè)配套也在興起，加之該地塊的規(guī)劃上我們也考 慮了商業(yè)的配備 。已建成的西康鐵路在鎮(zhèn)安設(shè)客貨運站（段） 8 個， 已 于 2021 年元月正式運營，途經(jīng)鎮(zhèn)安的西武、西渝高速公路將在 2021 年底動工興建，現(xiàn)在西安至柞水段已經(jīng)通車，北上南下十分便利 。 主要金屬礦產(chǎn)有黃金、鉛鋅、銻、釩、銅、錳、鐵等，主要大型非金屬資源和礦床：有陜西省第一大而富有的海棠山石灰?guī)r， C+D 級儲量 5 億噸；目前，全縣已開發(fā)礦種 11 個，建成生產(chǎn)企業(yè) 62 戶，年生產(chǎn)黃金 2 萬兩左右、鉛鋅金屬量 6000 多噸、 硫鐵 礦 5 萬噸，重晶石38 萬噸、水泥 60 萬噸。追求細節(jié)上的環(huán)境、人文、安全、服務已成為 2021 年 鎮(zhèn) 安住 宅需求市場的新一輪的特點。從戶型設(shè)計方面來看，需求戶型人性化、結(jié)構(gòu)合理化也已成為新的市場導向。 鎮(zhèn) 安房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及 趨勢 （ 1） 房地產(chǎn) 市場總體狀況 秀山花園項目策劃報告 陜西秀山（集團）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 12鎮(zhèn)安縣受到地理位置本身的約束，沒有大片平整的土地用于房地產(chǎn)項目開發(fā)，目前鎮(zhèn)安縣還沒有形成規(guī)范性的房地產(chǎn)市場。住宅投資仍然是房地產(chǎn)開發(fā)投資的重點。 陜西省房地產(chǎn)市 場現(xiàn)狀及 趨勢 2021 年， 陜西省 繼續(xù)貫徹落實宏觀調(diào)控的政策措施，堅持不懈地實施項目帶動戰(zhàn)略，使全省固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)持續(xù)較快增長的良好 態(tài)勢。對個人購買非普通住房超過 2年 (含 2年 )轉(zhuǎn)手交易的 ,銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。 第五 、 自 2021 年 6 月 1 日起，對個人購買住房不足 2 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過 2 年（含 2 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過 2 年（含 2 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售是按其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。 第二 、 2021 年 4 月 27 日，溫家寶總理主持召開國務院常務會議，分析當前房地產(chǎn)市場形勢，研究進一步加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題，提出加強房地產(chǎn)市場引導和調(diào)控八項措施。人民幣利率預計在 2021 年調(diào)整可能性比較小。 2021 年 房地產(chǎn)消費信貸在增幅不斷下降的基礎(chǔ)上，將重新得到加強和鼓勵。 （ 3） 房地產(chǎn)價格方面 高檔住房價格增幅的回落幅度要大于中低檔住房。 普通居民住房需求會繼續(xù)增長。 2021 年，全國經(jīng)濟適用住房投資同比增長為 %，占住宅開發(fā)投資的比例由 2021 年的 %下降到 %，有的地區(qū)甚至停止了經(jīng)濟適用住房建設(shè)。供給結(jié)構(gòu)不合理主要表現(xiàn)在三個方面：一是房地產(chǎn)二級市場發(fā)展緩慢，二手房供給短缺；二是房屋租賃市場還不夠完善，大多數(shù)居民還只能通過買房解決居住問題；三是房地產(chǎn)一級市場中，中低檔住房比重偏低，高檔商品房比重偏高，住房超前消費現(xiàn)象十分突出。 新縣城 ： 老縣城向東西關(guān)、西菜園子方向發(fā)展。如今，在西部大開發(fā)的推動下，西安的城市地位與能級正在不斷提升，而鎮(zhèn)安素有西安后花園之稱， 西安 的快速發(fā)展也必將帶動鎮(zhèn)安的發(fā)展 。政府預計到 2021 年，工業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重由“十五”末的 ％提高到 20％；由工業(yè)企業(yè)提供的財稅總額占地方財政收入的比 重由“十五”末的 ％提高到 60％以上。預計 2021 上半年全省居民消費價格指數(shù)為 %，商品零售物價水平將上升 %左右。 分析 近一年來的數(shù)據(jù) 可以看到 ，全省居民收入增長提速的進程是起伏不定的，反映出 陜西省 目前尚未建立一整套完 善且行之有效的居民增收機制和與之匹配的政策環(huán)境。 2021 年 陜西省 消費品市場上半年將繼續(xù)保持快速增長。 2021 年國家宏觀調(diào)控力度不會減弱，但政策手段的運用會越來越靈活，越來越市場化。 從 2021 年度陜西省 國民經(jīng)濟 的各個方面可以明顯地看出第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展活躍，投資規(guī)模擴張，消費強勁增長等，而社會經(jīng)濟發(fā)展的這些趨好因素，對于陜西省房地產(chǎn)業(yè)也必將是一個促進。 3） 消費保持強勁增長，物價水平 回升。 表 2021 年 一、二、三產(chǎn)業(yè)增幅示意表 2） 投資規(guī)模持續(xù)擴張。 （ 1） 2021 年 運行特征分析 1） 第三產(chǎn)業(yè)增長尤為活躍。同時，也不會出現(xiàn)通貨緊縮的局面。 2） 社會總供求關(guān)系有所改善，物價水平小幅回升 價格總水平的變動是社會總供求平衡狀況變化的反映。 秀山花園項目策劃報告 陜西秀山（集團）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 5（ 2） 全國宏觀環(huán)境趨勢 1） 現(xiàn)實經(jīng)濟低于潛在經(jīng)濟增長水平， GDP 有望增長 ％ 從潛在經(jīng)濟增長能力看，一個經(jīng)濟體的經(jīng)濟潛在增長水平是由自然資源、資本積累、勞動力在數(shù)量和質(zhì)量上的提高以及資本和勞動力等生產(chǎn)要素配置和使用效率決定的。因此 可以說 在過去的 2021 年 ，國家在宏觀調(diào)控方面 取得了一定成就。固定資產(chǎn)投資價格上漲 %。 全國居民消費價格總水平比上年上漲 %，其中服務價格上漲 %。 圖 “ 十五 ” 時期國內(nèi)生產(chǎn)總值與增長速度 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 15759 億元，比上年增長 %。 本項目作為 房地產(chǎn)公司 的第一個開發(fā)項目，在開發(fā)產(chǎn)品的時候，必將注重公司形象的建立和公司品牌的樹立，同時，為公司以后的發(fā)展，打下良好的 基礎(chǔ) 。 （ 3） 開發(fā)商介紹 陜西秀山 集團初創(chuàng)于 70 年 代生產(chǎn)水泥國有企業(yè) ， 2021 年開始 股份制改革，改革后集團公司飛速發(fā)展，目前旗下有年產(chǎn)量 60 萬噸的水泥公司、 房地產(chǎn)開發(fā)公司、 建工公司、 裝飾公司等 10 余家公司。秀山花園項目策劃報告 陜西秀山（集團）萬千誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 1 目 錄 1 緒論 ...................................................................................................................................................................................... 3 項目提出背景 .................................................................................................................................................................. 3 2 宏觀環(huán)境的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 ............................................................................................................................................ 4 全國宏觀環(huán)境現(xiàn)狀及趨勢 ........................................................................................................................................ 4 陜西省宏觀環(huán)境現(xiàn)狀及趨勢 ............................................................................