明湖花園項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案(存儲(chǔ)版)
【正文】 推廣階段劃分 推廣階段劃分 起止時(shí)間 形象導(dǎo)入期 ~ 試探發(fā)售期 ~ 銷售擴(kuò)張期 ~ 強(qiáng)勢(shì)銷售期 ~ 銷售持銷期 ~ 銷售清盤(pán)期 ~ 注：以上時(shí)間安排依項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行靈活調(diào)整，總的原則是盡量提前。 各階段推廣執(zhí)行計(jì)劃 第一階段（ ~） 形象導(dǎo)入期（ ~） 推廣策略 ：推出項(xiàng)目的整體形象，主要起到告知“明湖花園”項(xiàng)目形象和開(kāi)始招商的信息，開(kāi)始炒作項(xiàng)目主題、規(guī)模，讓消費(fèi)者初步了解本項(xiàng)目的主張。 推廣媒介 ：銷售現(xiàn)場(chǎng)、《欽州晚報(bào)》、海報(bào)等； 19 推廣計(jì)劃 ：（待定） 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 建議本項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)時(shí)間為： 第一次開(kāi)盤(pán)： 2021 年 3月 5日 第二次開(kāi)盤(pán)： 2021 年 5月 1日 第三次開(kāi)盤(pán)： 2021 年 7月 16日 第四次開(kāi)盤(pán)： 2021 年 10月 1日 開(kāi)盤(pán)條件 為了項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)就可以創(chuàng)造一種全城轟動(dòng)效應(yīng)，引起市場(chǎng)關(guān)注，要求項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)必須達(dá)到如下條件： ? 銷售現(xiàn)場(chǎng)路網(wǎng)基本搞好，具備一定的參觀通達(dá)條件； ? 建筑形象已經(jīng)初露崢嶸； ? 招商已與一、兩家大戶簽訂意向協(xié)約； ? 各項(xiàng)銷售準(zhǔn)備工作就緒； ? 推廣造勢(shì)已在市場(chǎng)形成的一定知名度； ? 客戶預(yù)訂已達(dá)一定銷售貨量； 總宣傳推廣費(fèi)用預(yù)算 ? 總銷售額 萬(wàn)元 ? 營(yíng)銷、招商費(fèi)用投放比例 約總額的 %； ? 費(fèi)用總額 20 約 萬(wàn)元； 說(shuō)明 : 鑒于目前地產(chǎn)市場(chǎng)總體環(huán)境淡靜，各項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)峻之不爭(zhēng)事實(shí) ，各開(kāi)發(fā)商為更有效地占領(lǐng)市場(chǎng)份額，不惜以重金投入宣傳，投放比例 1%2%為正常之舉。 推廣活動(dòng)： “走向明湖花園”現(xiàn)場(chǎng)有獎(jiǎng)知識(shí)問(wèn)答、明湖花園業(yè)主聯(lián)誼 推廣計(jì)劃 ：（待定） 銷售持續(xù)期（ ~） 推廣策略 ：本階段繼續(xù)消化一期推出的單位，對(duì)旺銷進(jìn)行大力宣傳，同時(shí)加大招商力度；借助促銷信息、工程進(jìn)度、商家的進(jìn)駐等新聞事件為題材，以描述項(xiàng)目的品質(zhì)形象和投資潛力來(lái)增強(qiáng)購(gòu)買信 心。 ? 銷售持續(xù)期： 9 月 1 日 — 10 月 30 日 商鋪推出第四組合； 目的： 以第一、二、三組合商鋪的熱銷帶動(dòng)第三組合商鋪的銷售； 如第三組合實(shí)行“零租金經(jīng)營(yíng)，則本期延續(xù)，如第三組合不實(shí)行，則本期繼續(xù)實(shí)行“返租”、“輕松付首期”，銷售率達(dá) 870%以上即算理想。 銷售策略控制 遵循營(yíng)銷總體思路，在“穩(wěn)”、“快”的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場(chǎng)情況靈活調(diào)整，體現(xiàn)快 速應(yīng)變能力，努力向上拓展利潤(rùn)空間。 第二階段：借勢(shì)行動(dòng) （ 2021 年 01月下旬 ~02 月） ? 目的 借主力店的入駐，進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)宣傳； ? 目標(biāo) 招商率達(dá) 3成，吸引投資者進(jìn)行內(nèi)部認(rèn) 購(gòu)登記； ? 過(guò)程 跟進(jìn)并落實(shí)客戶，以較優(yōu)惠的條件吸引主力店加盟進(jìn)駐，并利用其簽約加盟為賣點(diǎn)加以推廣宣傳，配以各強(qiáng)勢(shì)媒體加以大力炒作和廣告攻勢(shì)，把招商工作推向高潮，在市場(chǎng)掀起波浪，塑造項(xiàng)目知名度，吸引大量的投資者到本項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，同時(shí)聽(tīng)取客戶意見(jiàn)，為公開(kāi)發(fā)售做準(zhǔn)備。所以，這種方式一般品牌不宜采用，但知名度特高、在行業(yè)內(nèi)有極大影響力、對(duì)其他商戶有很大吸引力的著名品牌完全可以采用，如麥當(dāng)勞、肯德基等。但是卻用一點(diǎn)微小代價(jià)啟動(dòng)了整個(gè)市場(chǎng)，及時(shí)回籠了資金，為公司下一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。 營(yíng)銷推廣時(shí)機(jī) 綜合而言，本項(xiàng)目最佳銷售時(shí)機(jī)選擇在 :春節(jié)至 5月 ,故要求建筑進(jìn)度跟上，更需加強(qiáng)促銷力度與擬訂正確的價(jià)格策略。 7 經(jīng)營(yíng)方案及策略 經(jīng)營(yíng)思路及方針 總體來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)思想要在產(chǎn)品突破的基礎(chǔ)上，以創(chuàng)新的思想，建立新型的商業(yè)街文化，營(yíng)造豐富多彩的休閑生活的新商業(yè)文化模式，所有的商業(yè)經(jīng)營(yíng)要共同支撐起 “欽州市黃金商圈最具“可去性”的餐飲、娛樂(lè)、休閑新基地” 的商業(yè)定位。 區(qū)域 功能分布 備 注 A 區(qū) 一、二樓 餐欽 A棟部份 三樓以上 KTV 包箱、娛樂(lè)、旅業(yè)用房 B 區(qū) 一樓 藥店、網(wǎng)吧、餅屋、冷飲店等 B棟部份 二樓 超市 C 區(qū) 一樓 美容美發(fā)、按摩、足浴等 C棟部份 二樓 美容院、健身館、休閑俱樂(lè)部 D 區(qū) 一樓 餐欽 D棟部份 二樓 情調(diào)酒吧、咖啡廳 6 消費(fèi)者來(lái)源 ? 本項(xiàng)目作為大型餐飲、娛樂(lè)、休閑時(shí)尚廣場(chǎng)，將輻射整個(gè)欽州市。 有自己獨(dú)特的生活模式，追求高效率的生活，要求工作之余有充分的休閑空間，要求有便捷的生活渠道。本項(xiàng)目作為市中心大型的雙層黃金街鋪，將極有機(jī)會(huì)引發(fā)投資風(fēng)暴； ? 本項(xiàng)目以市場(chǎng)補(bǔ)缺者的角度，對(duì)項(xiàng)目做出了切合市場(chǎng)實(shí)際的發(fā)展定位。項(xiàng)目必須有一個(gè)滿意的價(jià)格，才能收到預(yù)期的效益。 絕版的地段，稀有的物業(yè)，超強(qiáng)的車流、人流，本項(xiàng)目區(qū)域升值前景觸手可及，潛力無(wú)限，是投資興業(yè)的最佳選擇，可謂商業(yè)旺地、福地。 ? 目標(biāo)客戶群的主要職業(yè) —— 白領(lǐng)：金融、通信、 IT、媒體、廣告、房地產(chǎn)、醫(yī)藥等行業(yè) —— 公務(wù)員 —— 生意人
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