【正文】 好的樓盤(pán)名稱 可以 獲得 置 業(yè)者的喜愛(ài)和認(rèn)同， 還 可以起到促進(jìn)銷售的效果，甚至可以成為品牌，這對(duì)于 本項(xiàng)目 住宅區(qū)分期開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的后期銷售至關(guān)重要，意義重大。樓盤(pán)名稱或文化底蘊(yùn)深厚，或意味深長(zhǎng)，或灌輸秀山花園項(xiàng)目策劃報(bào)告 陜西秀山（集團(tuán)）萬(wàn)千誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 22新居住理念，或反映地域特征，或展示品牌形象，或訴說(shuō)親情溫馨，總之，與樓盤(pán)定位緊密相連。在消費(fèi)者眼中，它是引領(lǐng)一種時(shí)尚、潮流現(xiàn)代的居家方式，將締造一種全新“科學(xué)、文明、和諧的生活方式”的“新生活 領(lǐng)跑者”的形象。享受 1) 聯(lián)體別墅項(xiàng)目定價(jià)： 80 (1+%)3 ＝ 85 萬(wàn) /套 2) 疊 TOWNHOUSE 項(xiàng)目均價(jià)： 60～ 70 (1+%)3 ＝ 63～ 74 萬(wàn) /套 3）單體別墅項(xiàng)目定價(jià)： 90 (1+%)3 ＝ 95 萬(wàn) /套 4) 小高層項(xiàng)目均價(jià)： 1700 (1+%)3 ＝ 1793 元 /㎡ 5）多層住宅項(xiàng)目均價(jià)： 1300(1+%)3 ＝ 1370 元 /㎡ 秀山花園項(xiàng)目策劃報(bào)告 陜西秀山（集團(tuán)）萬(wàn)千誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 21 （ 4） 交易情況修正 交易情況的分析判斷是以正常的市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，本項(xiàng)目的交易可認(rèn)為是在正常的市場(chǎng)交易情況下進(jìn)行的，不牽涉非正常因素的影響，故交易情況無(wú)需修正，價(jià)格不做調(diào)整。 1) 聯(lián)體別墅項(xiàng)目定價(jià)： 80 萬(wàn) /套 2) 疊 TOWNHOUSE 項(xiàng)目均價(jià)： 60～ 70 萬(wàn) /套 3）單體別墅項(xiàng)目定價(jià)： 90 萬(wàn) /套 4) 小高層項(xiàng)目 均 價(jià)： 1700 元 /㎡ 5）多層住宅項(xiàng)目均價(jià)： 1300 元 /㎡ 通過(guò)以上方法的價(jià)格預(yù)定，可見(jiàn)，如若將本地塊的產(chǎn)品質(zhì)素、服務(wù)意識(shí)、社區(qū)文化充分發(fā)揮出來(lái)，本項(xiàng)目是有較好預(yù)期的。 定價(jià)分析 新建樓盤(pán)定價(jià)，歷來(lái)是一座樓盤(pán)入市后成敗的重要原因之一 ，所以在此對(duì)其作一詳細(xì)介紹： （ 1） 定價(jià)方法 定價(jià)方法用市場(chǎng)比較法，即以同類市場(chǎng)的主要樓盤(pán)為參照系，通過(guò)對(duì)區(qū)域因素、個(gè)別因素、時(shí)間因素及交易情況進(jìn)行因素調(diào)整，確定出本項(xiàng)目的平均價(jià)格。 具體戶型面積比例如下 表 所示 ： 表 多層、 小高層 、高層 戶型面積比例示意表 戶型 面積（ M178。因此戶型定位為以三房 二衛(wèi) 主力戶型， 主要是考慮有一部分人群有更高的要求，有利于提升小區(qū)的品質(zhì)和檔次， 以兩房和四房為輔助戶型，這 也正好是對(duì)目標(biāo)客戶群在需求上的有益補(bǔ)充。以上的也 有 一定 分額， 可見(jiàn)此類戶型廳房配比合理，功能分區(qū)明確，空間使用率高。和 120150 M178。 具體戶型面積比例如下 表 所示： 表 戶型面積比例示意表 戶型 面積（ M178。計(jì)算，總價(jià) 90 萬(wàn)元 左右 ， 中高收入階層的潛在消費(fèi)者對(duì)此總價(jià)承受度較強(qiáng)，因此我們將把五房作為本項(xiàng)目別墅物業(yè)類型的主力戶型，同時(shí)輔以四、六房作為調(diào)節(jié)。 （ 2） 別墅戶型面積配比 由于本項(xiàng)目定位為高檔智能化 生態(tài)型 度假社區(qū)，對(duì)應(yīng)的目標(biāo)客戶群是以 鎮(zhèn)安 范圍內(nèi)中高收入人群為主，具體是以 鎮(zhèn)安 的兩代、三口之家為核心家庭，除了滿足居住這個(gè)最近本的要求外，他們還要求心理需求滿足和自我實(shí)現(xiàn)， 追求 “ 珍品化 ” 生活；在 釋放成 功的同時(shí)，喜歡樹(shù)立自我，標(biāo)榜個(gè)性，追求獨(dú)特文化品位，注重高質(zhì)量休閑健康的生活方式 ，因而戶型面積的定位不能太小、太少，要能夠滿足目標(biāo)客戶群的居住需求。 戶型面積定位 （ 1） 戶型定位原則 ： 迎合主流，適當(dāng)超前 戶型面積配比定位要具備適當(dāng)?shù)某靶?，不僅要迎合目前的主流市場(chǎng)需求，更應(yīng)考慮到項(xiàng)目隨后開(kāi)發(fā)的可持續(xù)性和不落 后性。其中別墅項(xiàng)目以聯(lián)體別墅為主，考慮到項(xiàng)目小區(qū)規(guī)模不大的特點(diǎn)，主要開(kāi)發(fā)以兩聯(lián)別墅為主打產(chǎn)品，原因是其物業(yè)類型三面采光，占地面積比獨(dú)立別墅?。黄浯慰煽紤]疊加別墅，原因是它是介于別墅與多層住宅之間，兼顧了別墅的小密度、大間距、多綠化和舒適感，又有多層低價(jià)優(yōu)勢(shì)。 （ 2） 物業(yè)形態(tài)： 策略意義： 不僅不把全部雞蛋放在一個(gè)藍(lán)子里，而且兩條腿走路，雙市場(chǎng)開(kāi)發(fā)。 對(duì)小孩的教育問(wèn)題相當(dāng)看重。 對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)及小區(qū)的配套設(shè)施都較為在意。 2） 主要客戶來(lái)源：來(lái)自 鎮(zhèn)安 及周邊的公務(wù)員及少量企事業(yè)單位高收入者；公務(wù)員 ， 企事業(yè)單位高收入者 ，家庭收入高的想進(jìn)城人士 3） 消費(fèi)特征： 希望有機(jī)會(huì)接受新的生活方式。但是通過(guò)本項(xiàng)目的較 高綜合素質(zhì)、適當(dāng)?shù)膬r(jià)格優(yōu)惠或靈活多樣的付款方式，能夠觸發(fā)其較強(qiáng)的消費(fèi)欲望。 希望改變?cè)瓉?lái)的生活方式及品位，向往含蓄兼具時(shí)尚的高品味生活方式。 3） 消費(fèi)特征： 他們擁有較高的 社會(huì)地位。 家庭人口組成： 4 人以上， 1－ 2 為老人、兩夫婦、一個(gè)上中學(xué)的小孩，或有保姆。 目標(biāo)客戶為明顯聚集于“金字塔”結(jié)構(gòu)中部偏上的生活階層，他們生活富裕且心理需求要求 滿足自我實(shí)現(xiàn)；消費(fèi) 行為主觀趨向性極強(qiáng)，價(jià)格不是其考慮購(gòu)買(mǎi)與否的第一要素但很關(guān)心產(chǎn)品品質(zhì)及功能 ； 他們屬于社會(huì)上比較富裕的一群，有穩(wěn)定的社會(huì)收入，具有 較高甚至顯赫無(wú)比的社會(huì)地位，喜歡樹(shù)立自我，標(biāo)榜個(gè)性，追求獨(dú)特文化品位，注重高質(zhì)量休閑健康的生活方式。 外地 的投 資人士。 家庭 結(jié)構(gòu)分析 符合條件的目標(biāo)客戶家庭結(jié)構(gòu)以兩代人最多，而其 家庭人員結(jié)構(gòu) 也 在 3～ 6人 的范圍之間 。 秀山花園項(xiàng)目策劃報(bào)告 陜西秀山（集團(tuán)）萬(wàn)千誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 165 目標(biāo)客戶分析 根據(jù)市場(chǎng)消費(fèi)者和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，目標(biāo) 消費(fèi)群體構(gòu)成 作出如下綜合描述 ： 目標(biāo)客 戶年齡 項(xiàng)目的潛在目標(biāo)客戶 個(gè)人購(gòu)房的年齡 范圍 在 25～ 60 歲之間， 其中 以 35～ 50 歲為 重點(diǎn)目標(biāo)客戶群。 （ 5） 鎮(zhèn)安 房地產(chǎn) 公司 品牌化開(kāi)發(fā)還很欠缺，對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的文化方面建設(shè)重視不夠，從而 有機(jī)會(huì) 可以迅速 打開(kāi) 市場(chǎng)。而本 項(xiàng)目 作為 新城 規(guī)劃中很 重要的組成部分， 也 可吸引更大范圍的目標(biāo)客戶。 （ 2） 鎮(zhèn)安縣城向 舊城區(qū)外部郊區(qū)化發(fā)展， 該區(qū)域 有很大的價(jià)值提升空間。 （ 4） 土 地成本較大： 鎮(zhèn)安的整體土地 成本較高，在開(kāi)發(fā)物業(yè)的設(shè)計(jì)以及后期反映在房?jī)r(jià)方面很可能不利于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售。 （ 2） 地塊 地形 因素：該地塊 地形呈不規(guī)則狀，坡度起浮 ，這在物業(yè) 類型的 的開(kāi)發(fā)上受到一定限制 ，土地平整的費(fèi)用也高 。 （ 3） 交通優(yōu)勢(shì)： 1) 地處 新老城區(qū)的結(jié)合部 ，離市中心僅 為 公里； 2)直通火車(chē)站，大約 3 分鐘車(chē)程 ； 秀山花園項(xiàng)目策劃報(bào)告 陜西秀山（集團(tuán)）萬(wàn)千誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 15（ 4） 品牌整合優(yōu)勢(shì)： 可以預(yù)見(jiàn)， 陜西秀山集團(tuán)萬(wàn)千誠(chéng) 房 地產(chǎn) 公司的 第一個(gè) 項(xiàng)目，必將是秉承 秀山集團(tuán) 的一貫作風(fēng)，即 知名規(guī)劃單位、品牌建筑商、 金牌物業(yè)服務(wù)、 科技環(huán)保的材料部品組合、專業(yè)策劃配合、強(qiáng)大的媒介支持 等資源整合， 可以形成一種品牌組合優(yōu)勢(shì)，在有效的管理和操作下，將會(huì)轉(zhuǎn)化為強(qiáng)大的銷售力和市場(chǎng)效應(yīng)。 SWOT 分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) （ 1） 地塊優(yōu)勢(shì)：本地塊處在新城 區(qū)， 是鎮(zhèn)安目前最大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，適合于開(kāi)發(fā)較高檔次的樓盤(pán) ，小區(qū)可以在規(guī)劃設(shè)計(jì)上占領(lǐng)先機(jī)。而這些帶有極強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)性質(zhì)的樓盤(pán)將直接影響本項(xiàng)目的規(guī)劃和市場(chǎng)定位及行銷情況，所以要對(duì)之作全面細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查分析，從而為把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，尋求市場(chǎng)切入點(diǎn)以及規(guī)劃決策等提供系統(tǒng)詳實(shí)的依據(jù)。 競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目 分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的選擇，可以依據(jù)與本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品相似、區(qū)位相近的原則來(lái)確定。 噪音污染：地塊的 周邊道路都不是主要干道 ， 過(guò)往車(chē)輛不會(huì) 對(duì)本地塊產(chǎn)生污染。 （ 4） 污染狀況 工業(yè)污染：該地塊處于 鎮(zhèn)安縣城上風(fēng)口 ，周邊無(wú)廠礦企業(yè)所形成的工業(yè)性污染。 （ 3） 項(xiàng)目交通狀況： 老的入城公路貫徹該地塊，新規(guī)劃路與過(guò)境路貫通，隧道開(kāi)通后，直通老城區(qū)。 秀山花園項(xiàng)目策劃報(bào)告 陜西秀山（集團(tuán)）萬(wàn)千誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 14銀行：農(nóng)業(yè)銀行 儲(chǔ)蓄所 ， 城市信用社縣河儲(chǔ)蓄所 。 （ 2） 周邊公共配套設(shè)施： 學(xué)校： 二中、縣河小學(xué)、永樂(lè)中學(xué)、職業(yè)中學(xué)、城關(guān)小學(xué)。 地塊區(qū)位分析 （ 1） 項(xiàng)目四至位置： 秀山花園項(xiàng)目位于廢棄的老鎮(zhèn)安縣水泥廠區(qū)，鎮(zhèn)安縣新老城區(qū)結(jié)合部，緊鄰火車(chē)站，毗鄰二中，背靠繡屏公園，近觀鎮(zhèn)安河，依山傍水，環(huán)境幽雅；周邊有鎮(zhèn)安縣職業(yè)中學(xué)、永樂(lè)中學(xué)、城關(guān)小學(xué)、幼兒園、田園酒店、豐都酒店。自古就是古都西安南下襄渝的交通要道，現(xiàn)有商沙、鎮(zhèn)旬兩條主干線縱橫鎮(zhèn)安境內(nèi) 200 余公里，以縣城為中心向 29 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和 98%的行政村幅射的支線公路達(dá) 1000 多公里。 鎮(zhèn)安縣地處秦嶺南麓，境內(nèi)風(fēng)景迷人，既有北國(guó)的雄偉，又具南國(guó)的靈秀，如詩(shī)如畫(huà)，十分優(yōu)美，素有 西安的后花園 之稱，特別近年開(kāi)發(fā)的月 河、木王、文家、柴 坪 等旅游風(fēng)景區(qū)融山、水、林、泉、洞于一體，匯雄、奇、秀、闊、出、險(xiǎn)于一身，便利的交通，宜人的氣候，是休閑避暑的勝地，又是探險(xiǎn)覽勝之樂(lè)園。有回、滿、壯等少數(shù)民族 9 個(gè)，少數(shù)民族總?cè)丝? 萬(wàn)人。 （ 3） 市場(chǎng)供給分析 目前 鎮(zhèn)安在建的幾個(gè)項(xiàng)目都已經(jīng)售空， 可利用的土地本身就少，現(xiàn)在就沒(méi)有待開(kāi)發(fā)的大型住宅項(xiàng)目， 整個(gè)市場(chǎng)供給嚴(yán)重不足。 伴隨城市化進(jìn)程 的逐漸演變，購(gòu)房者的置業(yè)行為也趨于理性，即使是第一次置業(yè)，也會(huì)考慮環(huán)境、人文、安全、服務(wù)等多重因素。 另外， 鎮(zhèn) 安房地產(chǎn)市場(chǎng)類似 其他小型城市 ， 經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，好多單位職工住房有待解決；鄉(xiāng)下農(nóng)民收入的提高，為了改善生活環(huán)境都會(huì)向城市發(fā)展， 房地產(chǎn)井噴式需求 也慢慢形成 。 （ 2） 市場(chǎng)需求分析 從 2021 年 鎮(zhèn) 安 房地產(chǎn) 市場(chǎng)需求 方面 ，消費(fèi)者居住需求 發(fā)生 了 變化 ，開(kāi)始了從單純買(mǎi)房到選擇一種生活方式，這種變革在近兩年的 鎮(zhèn) 安房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)的尤為明顯?，F(xiàn)在只有幾個(gè)小型的開(kāi)發(fā)商運(yùn)作的單棟或小面積的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；還有一部分是由私人蓋房和單位集資蓋房用于單位職工住房。 2021 年，全省商品房銷售建筑面積 萬(wàn)平方米，其中銷售給個(gè)人 萬(wàn)平方米，分別比上年增長(zhǎng) ％和 ％；全省商品房屋銷售額 155 億元，其中銷售給個(gè)人 億元，分別增長(zhǎng) ％和 ％。 2021 年全省商品住宅開(kāi)發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) ％，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的 ％；商 業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) ％；辦公樓開(kāi)發(fā)投資 億元，下降 ％。 2021 年，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，比上年增長(zhǎng) ％，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分別占全省城鎮(zhèn)投資和全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的％和 ％。全省全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長(zhǎng) ％，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長(zhǎng) ％；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) ％。 展望 2021 年，國(guó)家在房地產(chǎn)方面的動(dòng)向，將依舊秉承 06 年的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)、抑制房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)政策等方面，繼續(xù)加大調(diào)整力度。而現(xiàn)行稅收政策對(duì)營(yíng)業(yè)稅繳納的 要求是 ,個(gè)人購(gòu)買(mǎi)自用一年以上的普通住房出售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅 ,不足一年的差額征收。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò) 2 年 (含 2 年 )轉(zhuǎn)手交易的 ,銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅 。 秀山花園項(xiàng)目策劃報(bào)告 陜西秀山（集團(tuán)）萬(wàn)千誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 11第六 、 對(duì)于個(gè)人 購(gòu)買(mǎi)住房超過(guò)兩年轉(zhuǎn)手交易的，為了體現(xiàn)對(duì)普通住宅和非普通住宅的區(qū)別，凡普通住宅可以繼續(xù)享受免征營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策，對(duì)非普通住宅則只能繼續(xù)享受按售房收入減去購(gòu)房?jī)r(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠 政策。 第四 、 從 2021 年 6 月 1 日起嚴(yán)禁 “ 炒地 ” 及轉(zhuǎn)讓“期房” 行為 ， 超過(guò) 1 年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)； 2 年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán) 。 第三 、 2021 年 4 月 30 日， 建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)等 七部門(mén) 發(fā)部《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》。 由此 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行了新一輪的宏觀調(diào)控 ， 為促使 房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)幅度放緩 ，房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化 ， 國(guó)家 在 2021 年 相繼 出臺(tái) 了 房地產(chǎn) 業(yè)相關(guān)法律法規(guī)： 第一 、 中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策的公告中國(guó)人民銀行決定：為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展，從 2021 年 3 月 17 日起，調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策。房地產(chǎn)消費(fèi)信貸利率將保持不變。由于 2021 年是對(duì)外資金融機(jī)構(gòu)全面開(kāi)放的起始年份，因此外資銀行將不可避免地與中資銀行爭(zhēng)奪住房信貸資源。銀行對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金和收購(gòu) 土地資金比例要求不會(huì)降低。 使得 房地產(chǎn)投資得到控