花園項目策劃定位報告(參考版)
2025-05-17 03:07本頁面
【正文】 31 / 31。與鄉(xiāng)鎮(zhèn)村干部建立聯(lián)系，他們是主要的潛在買家，可通過他們的權(quán)威在群眾中召開座談會等形式，介紹項目的五大賣點，項目在基礎配套、物業(yè)管理、安全、教育等方面均優(yōu)于廣大村民的現(xiàn)實住宅，（其現(xiàn)實環(huán)境是：廁所衛(wèi)生，綠化、空氣氣味差，無安全保障，孩子教育入托不方便等）。另外，在本項目的中后期，可考慮建設少量的小戶型公寓，專打投資概念，主要面向大學城的學生情侶以及教授和部分游客等出租使用，以租金作為投資回報。對于周邊村鎮(zhèn)的購房者，我們首先一定要使本項目的價格具有一定競爭優(yōu)勢，而且，要在社區(qū)的配套，社區(qū)規(guī)模，物業(yè)，及安全上努力突出自己的優(yōu)勢，另外，在項目銷售時，可以考慮1+1捆綁式銷售的模式，即一套住宅加一套商鋪組合銷售，業(yè)主可用商鋪租賃的收入，來償還銀行月供款。而對于周邊村鎮(zhèn)的購房者來說，他們的關(guān)心點有兩點：我們的龍泉城社區(qū)的配套，社區(qū)規(guī)模，物業(yè)，及安全與他們自己蓋的兩層樓房相比是否有突出的優(yōu)勢，他們購買帶有產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)與他自己蓋房相比，經(jīng)濟上是否合算，如果走貸款賣房的形式，他們能否承受銀行月供款，是否會接受貸款的形式。三、售后顧問服務本項目的目標客戶主要是由市內(nèi)購房者及周邊村鎮(zhèn)居民兩部分組成，因此，在銷售策略上，就要針對這兩種消費者不同的消費目的進行設計。價格調(diào)節(jié)幅度的原則是：小幅遞增，小幅頻漲。價格調(diào)節(jié)的關(guān)鍵——虛實轉(zhuǎn)換，每次調(diào)價后物業(yè)總有一種市場的瞬間斷層，即難以調(diào)整市場曲線，沒有市場客戶積累基礎，主觀調(diào)價，不僅會影響購買人氣，而且會直接影響成交，沒有導入概念，價格調(diào)高后會對前期購房客戶有積極影響，但對洽談客戶往往有副作用。以上五個階段如按銷售速度各占20%左右，擬定均價為900元。期，擬定價格同入住期，但若購買尾盤物業(yè)，附送精裝修?？⒐て冢瑪M定價格范圍為起價750元/平方米，最高價980元/平方米，均價為900元/平方米。綜合以上各種定價方法，我們做出以下建議：內(nèi)部認購期，擬定價格范圍為起價650元/平方米。為了區(qū)別以上兩個物業(yè)，精裝修推出價格定在900950元/平方米左右（含裝修費150元/平方米）。同時還可以在一期發(fā)售時透支二期的廣告費，打響物業(yè)品牌和發(fā)展商名聲，隨著住宅小區(qū)日益成熟，配套設施逐步完善，小區(qū)知名度提高，在以后幾期工程發(fā)售時可以通過良好的物業(yè)口碑的傳播來進行銷售。主題六、萬人來尋龍泉水，龍泉水真的有如此神奇？主題七、龍泉城以綠色生態(tài)環(huán)保為己任吸引八方來客。主題四、龍泉水帶動龍泉城物業(yè)銷售火爆。龍泉城將開辟郊區(qū)大盤物業(yè)。 第六章 項目包裝軟、硬性廣告定位第一節(jié)、軟性包裝：主題一政府改變投資環(huán)境，鹿泉將建新的商業(yè)住宅中心。銅冶鎮(zhèn)周邊也沒有大型的建材裝飾材料市場。招商辦法主要通過低價位的租金和良好的服務來吸引眾多的生產(chǎn)廠家加盟。另還可考慮建立類似天山海世界的游樂場，以鎖定橋西及周邊城鎮(zhèn)村民和部隊學生。第三節(jié)、商業(yè)物業(yè)規(guī)劃：商業(yè)物業(yè)可考慮在公路兩側(cè)留出足夠的停車休閑空間來服務于臨路兩旁的商業(yè)物業(yè)，臨街商業(yè)門臉可蓋兩層，超市蓋一層，恒溫游泳館、洗浴桑那中心可蓋兩層；或把超市、恒溫游泳館、洗浴桑那中心、酒店、商住公寓建成四層的會所或叫龍泉城廣場對外開展營業(yè)服務，對內(nèi)部分項目可免費對業(yè)主開放。12)、發(fā)展模式：家居+環(huán)境+文化+配套+會所，五位一體發(fā)展模式在住宅小區(qū)內(nèi)除戶型設計、景觀環(huán)境設計、配套設施之外，還要充分考慮到小區(qū)內(nèi)步行空間的景觀布置和休息場地的設計，如老年人、中年人、兒童活動娛樂休閑場地，在步行空間內(nèi)無車輛通過，步行道要彎曲、直線或L型等形式。10)、基礎配套：如郵政、銀行、飯店、診所、干洗店、美容、健身、洗浴超市等配套設施，可以通過周邊商業(yè)門臉來突現(xiàn)。8）、戶型錯落結(jié)構(gòu)：戶型可考慮部分錯落式結(jié)構(gòu)[客廳高（低）其它+廚房、餐廳、衛(wèi)生間高（低）]，其它主臥、次臥、書房高（低）通過30——50㎝的高低錯落來體現(xiàn)戶型的個性。廚房設計按人的生活習慣而設計5）、景觀設計：如果此處可借用地表水（龍泉水），龍泉水賦予其文化內(nèi)涵及主題（此水大人喝后滋陰壯陽，還可治療心臟病、心腦血管病，兒童喝后補鋅、補鐵又補鈣，常飲此水，老年人能長生不老，延年益壽，兒童喝了變的聰明，身體強壯，通過小區(qū)水景來作為主題，如果造價成來高也可以以樹木、花壇、山石為主題，如銀都花園借用的石頭、小石塊、石球、樹林、花草、綠色草坪、沙粒，在景觀設計時，除中心庭園之外，還要考慮景觀的均好性（如銀都花園窗下、門前等視覺效果）6）、二十四小時熱水：可以通過煤氣（燃氣）、熱水器或電熱水器，突現(xiàn)隨開隨用，24小時供熱水功能（銀都就是配備熱水器），熱水器要與浴室分開，一般設在廚房內(nèi)。4）、戶型內(nèi)細節(jié)處理：陽臺、窗體是房子的眼睛，為此落地觀景玻璃陽臺（不設陽臺門或窗），窗臺高度為30㎝左右，門窗顏色可采用藍玻、淺綠玻，門窗可采用可調(diào)節(jié)式塑鋼窗或上下開啟，即可左開也可右開。開門是萬式玄關(guān)2）、戶型平面建議：單體樓平面布局嚴格杜絕出現(xiàn)客廳及主臥室不朝陽的問題，為了確保采光通風良好，戶與戶之間互相不遮擋，及景觀的需要，我們可以蓋板式多層，或蓋品字形（或工字形）結(jié)構(gòu)和蝶型設計（適合帶電梯高層）。單體樓擺放、朝向、布局都要朝向景觀資源，通過單體樓錯落式、半圍合式排列，使單元門與對面樓單元門相望，背面可以全面綠化。社區(qū)環(huán)境、景觀規(guī)劃設計要突出個性，借用龍泉水的自然人文歷史景觀來塑造社區(qū)。在建筑物的布局風格上做到錯落有致，通過大膽的色彩假設來突出獨特的風格，可在小區(qū)中央辟出大片土地興建公園和人工湖，同時做到每棟有花園 、有綠化，戶戶有景觀、每戶采用大落地窗，使每戶均能體味自然的氣息。學校與住宅分開?？傮w規(guī)劃：現(xiàn)建議獲銅路兩側(cè)的物業(yè)項目分為商業(yè)物業(yè)項目、住宅物業(yè)項目、教育物業(yè)項目三部分構(gòu)成。商業(yè)中心為主題：通過建造新的商業(yè)中心來打造社區(qū)主題文化。（或與奧林匹克園連鎖打造運動就在家門口的主題社區(qū)）以都市文化為主題，建造“望都名門”生態(tài)生活園區(qū)，吸引周邊富裕村民。通過我們開發(fā)商投資致力于教育事業(yè)，為我國培養(yǎng)優(yōu)秀人才之壯舉作為主題文化進行炒作宣傳。名牌學校：通過名盤+名牌教育的運營模式用教育來塑造主題文化。）塑造在龍泉城居住者男士
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