花園項(xiàng)目策劃定位報(bào)告(參考版)
2025-05-17 03:07本頁(yè)面
【正文】 31 / 31。與鄉(xiāng)鎮(zhèn)村干部建立聯(lián)系，他們是主要的潛在買家，可通過(guò)他們的權(quán)威在群眾中召開(kāi)座談會(huì)等形式，介紹項(xiàng)目的五大賣點(diǎn)，項(xiàng)目在基礎(chǔ)配套、物業(yè)管理、安全、教育等方面均優(yōu)于廣大村民的現(xiàn)實(shí)住宅，（其現(xiàn)實(shí)環(huán)境是：廁所衛(wèi)生，綠化、空氣氣味差，無(wú)安全保障，孩子教育入托不方便等）。另外，在本項(xiàng)目的中后期，可考慮建設(shè)少量的小戶型公寓，專打投資概念，主要面向大學(xué)城的學(xué)生情侶以及教授和部分游客等出租使用，以租金作為投資回報(bào)。對(duì)于周邊村鎮(zhèn)的購(gòu)房者，我們首先一定要使本項(xiàng)目的價(jià)格具有一定競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而且，要在社區(qū)的配套，社區(qū)規(guī)模，物業(yè)，及安全上努力突出自己的優(yōu)勢(shì)，另外，在項(xiàng)目銷售時(shí)，可以考慮1+1捆綁式銷售的模式，即一套住宅加一套商鋪組合銷售，業(yè)主可用商鋪?zhàn)赓U的收入，來(lái)償還銀行月供款。而對(duì)于周邊村鎮(zhèn)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他們的關(guān)心點(diǎn)有兩點(diǎn)：我們的龍泉城社區(qū)的配套，社區(qū)規(guī)模，物業(yè)，及安全與他們自己蓋的兩層樓房相比是否有突出的優(yōu)勢(shì)，他們購(gòu)買帶有產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)與他自己蓋房相比，經(jīng)濟(jì)上是否合算，如果走貸款賣房的形式，他們能否承受銀行月供款，是否會(huì)接受貸款的形式。三、售后顧問(wèn)服務(wù)本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶主要是由市內(nèi)購(gòu)房者及周邊村鎮(zhèn)居民兩部分組成，因此，在銷售策略上，就要針對(duì)這兩種消費(fèi)者不同的消費(fèi)目的進(jìn)行設(shè)計(jì)。價(jià)格調(diào)節(jié)幅度的原則是：小幅遞增，小幅頻漲。價(jià)格調(diào)節(jié)的關(guān)鍵——虛實(shí)轉(zhuǎn)換，每次調(diào)價(jià)后物業(yè)總有一種市場(chǎng)的瞬間斷層，即難以調(diào)整市場(chǎng)曲線，沒(méi)有市場(chǎng)客戶積累基礎(chǔ)，主觀調(diào)價(jià)，不僅會(huì)影響購(gòu)買人氣，而且會(huì)直接影響成交，沒(méi)有導(dǎo)入概念，價(jià)格調(diào)高后會(huì)對(duì)前期購(gòu)房客戶有積極影響，但對(duì)洽談客戶往往有副作用。以上五個(gè)階段如按銷售速度各占20%左右，擬定均價(jià)為900元。期，擬定價(jià)格同入住期，但若購(gòu)買尾盤(pán)物業(yè)，附送精裝修?？⒐て?，擬定價(jià)格范圍為起價(jià)750元/平方米，最高價(jià)980元/平方米，均價(jià)為900元/平方米。綜合以上各種定價(jià)方法，我們做出以下建議：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，擬定價(jià)格范圍為起價(jià)650元/平方米。為了區(qū)別以上兩個(gè)物業(yè)，精裝修推出價(jià)格定在900950元/平方米左右（含裝修費(fèi)150元/平方米）。同時(shí)還可以在一期發(fā)售時(shí)透支二期的廣告費(fèi)，打響物業(yè)品牌和發(fā)展商名聲，隨著住宅小區(qū)日益成熟，配套設(shè)施逐步完善，小區(qū)知名度提高，在以后幾期工程發(fā)售時(shí)可以通過(guò)良好的物業(yè)口碑的傳播來(lái)進(jìn)行銷售。主題六、萬(wàn)人來(lái)尋龍泉水，龍泉水真的有如此神奇？主題七、龍泉城以綠色生態(tài)環(huán)保為己任吸引八方來(lái)客。主題四、龍泉水帶動(dòng)龍泉城物業(yè)銷售火爆。龍泉城將開(kāi)辟郊區(qū)大盤(pán)物業(yè)。 第六章 項(xiàng)目包裝軟、硬性廣告定位第一節(jié)、軟性包裝：主題一政府改變投資環(huán)境，鹿泉將建新的商業(yè)住宅中心。銅冶鎮(zhèn)周邊也沒(méi)有大型的建材裝飾材料市場(chǎng)。招商辦法主要通過(guò)低價(jià)位的租金和良好的服務(wù)來(lái)吸引眾多的生產(chǎn)廠家加盟。另還可考慮建立類似天山海世界的游樂(lè)場(chǎng)，以鎖定橋西及周邊城鎮(zhèn)村民和部隊(duì)學(xué)生。第三節(jié)、商業(yè)物業(yè)規(guī)劃：商業(yè)物業(yè)可考慮在公路兩側(cè)留出足夠的停車休閑空間來(lái)服務(wù)于臨路兩旁的商業(yè)物業(yè)，臨街商業(yè)門臉可蓋兩層，超市蓋一層，恒溫游泳館、洗浴桑那中心可蓋兩層；或把超市、恒溫游泳館、洗浴桑那中心、酒店、商住公寓建成四層的會(huì)所或叫龍泉城廣場(chǎng)對(duì)外開(kāi)展?fàn)I業(yè)服務(wù)，對(duì)內(nèi)部分項(xiàng)目可免費(fèi)對(duì)業(yè)主開(kāi)放。12)、發(fā)展模式：家居+環(huán)境+文化+配套+會(huì)所，五位一體發(fā)展模式在住宅小區(qū)內(nèi)除戶型設(shè)計(jì)、景觀環(huán)境設(shè)計(jì)、配套設(shè)施之外，還要充分考慮到小區(qū)內(nèi)步行空間的景觀布置和休息場(chǎng)地的設(shè)計(jì)，如老年人、中年人、兒童活動(dòng)娛樂(lè)休閑場(chǎng)地，在步行空間內(nèi)無(wú)車輛通過(guò)，步行道要彎曲、直線或L型等形式。10)、基礎(chǔ)配套：如郵政、銀行、飯店、診所、干洗店、美容、健身、洗浴超市等配套設(shè)施，可以通過(guò)周邊商業(yè)門臉來(lái)突現(xiàn)。8）、戶型錯(cuò)落結(jié)構(gòu)：戶型可考慮部分錯(cuò)落式結(jié)構(gòu)[客廳高（低）其它+廚房、餐廳、衛(wèi)生間高（低）]，其它主臥、次臥、書(shū)房高（低）通過(guò)30——50㎝的高低錯(cuò)落來(lái)體現(xiàn)戶型的個(gè)性。廚房設(shè)計(jì)按人的生活習(xí)慣而設(shè)計(jì)5）、景觀設(shè)計(jì)：如果此處可借用地表水（龍泉水），龍泉水賦予其文化內(nèi)涵及主題（此水大人喝后滋陰壯陽(yáng)，還可治療心臟病、心腦血管病，兒童喝后補(bǔ)鋅、補(bǔ)鐵又補(bǔ)鈣，常飲此水，老年人能長(zhǎng)生不老，延年益壽，兒童喝了變的聰明，身體強(qiáng)壯，通過(guò)小區(qū)水景來(lái)作為主題，如果造價(jià)成來(lái)高也可以以樹(shù)木、花壇、山石為主題，如銀都花園借用的石頭、小石塊、石球、樹(shù)林、花草、綠色草坪、沙粒，在景觀設(shè)計(jì)時(shí)，除中心庭園之外，還要考慮景觀的均好性（如銀都花園窗下、門前等視覺(jué)效果）6）、二十四小時(shí)熱水：可以通過(guò)煤氣（燃?xì)猓?、熱水器或電熱水器，突現(xiàn)隨開(kāi)隨用，24小時(shí)供熱水功能（銀都就是配備熱水器），熱水器要與浴室分開(kāi)，一般設(shè)在廚房?jī)?nèi)。4）、戶型內(nèi)細(xì)節(jié)處理：陽(yáng)臺(tái)、窗體是房子的眼睛，為此落地觀景玻璃陽(yáng)臺(tái)（不設(shè)陽(yáng)臺(tái)門或窗），窗臺(tái)高度為30㎝左右，門窗顏色可采用藍(lán)玻、淺綠玻，門窗可采用可調(diào)節(jié)式塑鋼窗或上下開(kāi)啟，即可左開(kāi)也可右開(kāi)。開(kāi)門是萬(wàn)式玄關(guān)2）、戶型平面建議：?jiǎn)误w樓平面布局嚴(yán)格杜絕出現(xiàn)客廳及主臥室不朝陽(yáng)的問(wèn)題，為了確保采光通風(fēng)良好，戶與戶之間互相不遮擋，及景觀的需要，我們可以蓋板式多層，或蓋品字形（或工字形）結(jié)構(gòu)和蝶型設(shè)計(jì)（適合帶電梯高層）。單體樓擺放、朝向、布局都要朝向景觀資源，通過(guò)單體樓錯(cuò)落式、半圍合式排列，使單元門與對(duì)面樓單元門相望，背面可以全面綠化。社區(qū)環(huán)境、景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)要突出個(gè)性，借用龍泉水的自然人文歷史景觀來(lái)塑造社區(qū)。在建筑物的布局風(fēng)格上做到錯(cuò)落有致，通過(guò)大膽的色彩假設(shè)來(lái)突出獨(dú)特的風(fēng)格，可在小區(qū)中央辟出大片土地興建公園和人工湖，同時(shí)做到每棟有花園 、有綠化，戶戶有景觀、每戶采用大落地窗，使每戶均能體味自然的氣息。學(xué)校與住宅分開(kāi)。總體規(guī)劃：現(xiàn)建議獲銅路兩側(cè)的物業(yè)項(xiàng)目分為商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目、住宅物業(yè)項(xiàng)目、教育物業(yè)項(xiàng)目三部分構(gòu)成。商業(yè)中心為主題：通過(guò)建造新的商業(yè)中心來(lái)打造社區(qū)主題文化。（或與奧林匹克園連鎖打造運(yùn)動(dòng)就在家門口的主題社區(qū)）以都市文化為主題，建造“望都名門”生態(tài)生活園區(qū)，吸引周邊富裕村民。通過(guò)我們開(kāi)發(fā)商投資致力于教育事業(yè)，為我國(guó)培養(yǎng)優(yōu)秀人才之壯舉作為主題文化進(jìn)行炒作宣傳。名牌學(xué)校：通過(guò)名盤(pán)+名牌教育的運(yùn)營(yíng)模式用教育來(lái)塑造主題文化。）塑造在龍泉城居住者男士
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