0城中村改造涉及的法律問(wèn)題與實(shí)踐(參考版)
2025-03-30 23:01本頁(yè)面
【正文】 作者：李勝先律師 簡(jiǎn)介8 / 8。李勝先，河南鼎德律師事務(wù)所執(zhí)行主任，高級(jí)咨詢師，地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)河南頻道法律顧問(wèn)。共同居住但房產(chǎn)證上為注明的，長(zhǎng)期居住、單獨(dú)立戶的，可以作為獨(dú)立房屋使用人給予補(bǔ)償；其共有人不在拆遷范圍內(nèi)長(zhǎng)期居住，或者其住房不能獨(dú)立使用，或者沒(méi)有單獨(dú)立戶的，只能給予房屋所有權(quán)人補(bǔ)償。當(dāng)然也有被拆遷人主動(dòng)起訴，要求法院確認(rèn)原抵押合同無(wú)效或撤銷原抵押合同，維護(hù)自身之合法權(quán)益。抵押房屋拆除未達(dá)成新的抵押協(xié)議，一般情況下是被拆遷人方面的原因居多，主要是原抵押合同持有異議。2）抵押權(quán)人與抵押人在拆遷期限內(nèi)達(dá)不成新的抵押協(xié)議的，該房屋視為產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的房屋，由拆遷人提出拆遷補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷管理部門審核同意后實(shí)施拆遷。新的抵押合同必須依法成立并登記生效。根據(jù)這條規(guī)定，房屋抵押權(quán)因房屋被拆遷而消滅，其補(bǔ)償作為抵押財(cái)產(chǎn)使抵押權(quán)人的合同權(quán)益得到保障，擔(dān)保的法律意義得到體現(xiàn)。有的地方則有具體規(guī)定，對(duì)沒(méi)有在拆遷期限內(nèi)與抵押權(quán)人重新設(shè)立抵押或者清償原債務(wù)的，對(duì)其補(bǔ)償款由拆遷人交公證機(jī)關(guān)或房屋拆遷管理部門提存或代保管。拆遷擔(dān)保房屋（1）如果抵押房屋拆遷，選用了貨幣補(bǔ)償方式，應(yīng)當(dāng)先由抵押權(quán)人和抵押人協(xié)商重新設(shè)立抵押權(quán)或者先償還債務(wù)，使抵押房屋原有的抵押權(quán)消失，被拆遷人方能向拆遷人領(lǐng)取補(bǔ)償金；如果抵押人和抵押權(quán)人不能訂立新的抵押協(xié)議或者不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，拆遷人有權(quán)暫不支付拆遷補(bǔ)償金。對(duì)拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償問(wèn)題《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定：因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的拆遷人應(yīng)該給予適當(dāng)補(bǔ)償。在審查租賃關(guān)系時(shí)應(yīng)審查房產(chǎn)部門發(fā)放租賃許可證，對(duì)無(wú)證的不應(yīng)予以保護(hù)。⑤對(duì)租賃房屋的證據(jù)保全。對(duì)拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)由抵押權(quán)人和抵押人重新簽訂抵押協(xié)議。拆遷前，房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)組織拆遷人對(duì)被拆除房屋作勘察記錄，并向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。③對(duì)有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋的證據(jù)保全。在城市房屋拆遷過(guò)程中以下幾種情況應(yīng)注意采取證據(jù)保全：②對(duì)代管房屋的證據(jù)保全。由于城市房屋拆遷涉及拆遷人當(dāng)事人的切身利益，牽扯范圍廣，情況復(fù)雜，處理不好易造成矛盾激化。拆遷中的證據(jù)保全問(wèn)題①對(duì)產(chǎn)權(quán)不明的房產(chǎn)如何進(jìn)行拆遷的法律問(wèn)題《房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十九條規(guī)定：拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷管理部門審核同意后實(shí)施拆遷。村內(nèi)股份制合作企業(yè)自行組織改造及與其他機(jī)構(gòu)合作中的法律問(wèn)題如果由村內(nèi)自行組織改造或與其他機(jī)構(gòu)合作改造的話，那就涉及到一個(gè)利益分配的問(wèn)題，利益如何分配，以及在開發(fā)過(guò)程中，誰(shuí)為主開發(fā)，誰(shuí)作為配合方協(xié)助辦理相關(guān)的手續(xù)，以及出現(xiàn)一些情況下責(zé)任如何承擔(dān)，這可能都是項(xiàng)目律師需要在開發(fā)之前提供相關(guān)的法律意見(jiàn)，起草相關(guān)的協(xié)議所做的工作，同時(shí)這個(gè)中間還涉及到可能雙方律師的一個(gè)談判過(guò)程。因?yàn)檎５姆康禺a(chǎn)開發(fā)的資金來(lái)源與城中村改造項(xiàng)目的資金來(lái)源有著明顯不同，同時(shí)就地價(jià)以及相關(guān)配套項(xiàng)目的辦理，均有著很大程度上的優(yōu)惠，而律師的介入幫助起草相關(guān)的改造協(xié)議，以及協(xié)調(diào)相關(guān)的法律關(guān)系。政府與城中村集體經(jīng)濟(jì)組織或者開發(fā)商簽訂拆遷改造框架協(xié)議問(wèn)題政府與城中村集體經(jīng)濟(jì)組織或者開發(fā)商簽訂拆遷改造框架協(xié)議實(shí)質(zhì)上是授權(quán)委托書，即對(duì)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者開發(fā)商改造地位的確認(rèn)，并對(duì)村集體經(jīng)濟(jì)組織或開發(fā)商的權(quán)利范圍以及改造計(jì)劃性質(zhì)給予確定。同時(shí)地上附著物的權(quán)屬確認(rèn)，由實(shí)際權(quán)屬人提供相應(yīng)的權(quán)屬證明以及附著物的概括，然后交由當(dāng)?shù)赝凉懿块T審核以確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)鍵是對(duì)于改造范圍內(nèi)土地利用現(xiàn)狀要進(jìn)行勘測(cè)，主要包括：改造范圍內(nèi)土地權(quán)屬、集體土地、國(guó)有劃撥土地、國(guó)有出讓土地（含年限）的范圍、面積、位置、用途（用途如村民住房用地、市場(chǎng)用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等）等情況，需附圖說(shuō)明。四、城中村改造過(guò)程中的具體法律問(wèn)題土地使用權(quán)及地上附著物權(quán)屬
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