0城中村改造涉及的法律問題與實踐-文庫吧
2025-03-12 23:01 本頁面
【正文】 公布各地征地區(qū)片綜合地價社會保障費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的通知》（豫勞社辦[2008]72號）；三、城中村（都市村莊）改造中的法律關(guān)系鄭州市城中村改造中現(xiàn)行的運(yùn)作方式一是由開發(fā)商主導(dǎo)的開發(fā)方式，開發(fā)商、投資商資金雄厚，融資渠道多元，開發(fā)經(jīng)驗、物業(yè)管理經(jīng)營豐富。既可以緩解政府、村委、村民資金的局限性和有限性，使財政資金可以投入到更多的基礎(chǔ)設(shè)施及公益事業(yè)上，又可以避免行政力量的介入，減少社會問題，和群訪事件。這種模式是目前較為自覺的改造模式，也是高地價環(huán)境下，大部分開發(fā)商的選擇。二是由村委和村民主導(dǎo)開發(fā)，村民在政府指導(dǎo)與支持下，自籌資金，自行完成改造。這種模式需要政府支持力度比較大，比如在基礎(chǔ)設(shè)施、公建設(shè)施及資金等方面，給足優(yōu)惠和減免政策。適用于村集體及村民籌資能力強(qiáng)，村規(guī)模較小的情況。三是由政府主導(dǎo)，主要是指政府完成前期土地開發(fā)，然后采取市場化的招標(biāo)拍賣方式。這種方式由于前期拆遷安置成本高，政府難以做到資金的平衡，政府財政資金有限，目前還沒有大規(guī)模開展此類土地的開發(fā)。城中村改造中的法律關(guān)系（1）民事法律關(guān)系①拆遷人與被拆遷人的拆遷補(bǔ)償法律關(guān)系補(bǔ)償安置協(xié)商和補(bǔ)償安置裁決必須滿足被拆遷人對補(bǔ)償安置方式的選擇。在拆遷過程中，拆遷人與被拆遷人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是拆遷補(bǔ)償安置的問題，拆遷當(dāng)事人可以以拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的形式確定雙方的權(quán)利和義務(wù)。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是約定拆遷當(dāng)事人之間民事權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的合同，適用《民法通則》和《合同法》。依法成立的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除協(xié)議。依法成立的協(xié)議，受法律保護(hù)。補(bǔ)償安置方式可以是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也可以是貨幣補(bǔ)償，被拆遷人對補(bǔ)償安置方式有選擇權(quán)，補(bǔ)償安置協(xié)議必需滿足被拆遷人對補(bǔ)償安置方式的選擇，否則，補(bǔ)償安置協(xié)議無效。②拆遷人與城中村內(nèi)物業(yè)承租人、抵押權(quán)人、繼受人之間的法律關(guān)系拆遷租賃房屋，應(yīng)銜接好補(bǔ)償與租賃的關(guān)系?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》第二十七條規(guī)定：拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。拆遷租賃房屋應(yīng)當(dāng)考慮兩個因素：一是保護(hù)房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，所有權(quán)人可以選擇貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償方式；二是保護(hù)承租人的合法權(quán)益。應(yīng)當(dāng)說，拆遷租賃房屋涉及補(bǔ)償安置和解除合同等兩個法律關(guān)系。兩個法律關(guān)系表面上是獨(dú)立的，但實際上是關(guān)聯(lián)的，故在處理兩個法律關(guān)系時應(yīng)當(dāng)一并考慮。③拆遷人與抵押權(quán)人之間的法律關(guān)系：拆遷設(shè)立了抵押權(quán)的房屋應(yīng)該銜接好補(bǔ)償與抵押的關(guān)系抵押權(quán)人與被拆遷主體之間的抵押權(quán)關(guān)系和房屋拆遷補(bǔ)償是兩個獨(dú)立的法律關(guān)系，但在拆遷設(shè)立了抵押權(quán)房屋時應(yīng)當(dāng)考慮如下因素：一是保護(hù)房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益；二是考慮到抵押權(quán)人的合法權(quán)益。如果房屋所有權(quán)人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式，應(yīng)由抵押權(quán)人和抵押人重新簽訂抵押協(xié)議。如果房屋所有權(quán)人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞?，則抵押權(quán)人對貨幣享有優(yōu)先受償權(quán)。因此，拆遷人在拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋過程中應(yīng)當(dāng)將抵押關(guān)系和拆遷補(bǔ)償關(guān)系一并考慮。④拆遷人與繼受人之間的法律關(guān)系，繼受人實質(zhì)上是所拆遷房屋的間接受益人，對所拆遷的房屋享有期待利益。實質(zhì)上拆遷人與繼受人之間的法律關(guān)系類似于拆遷人與被拆遷主體的法律關(guān)系，只是在簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議中要考慮到繼受人對房屋權(quán)利的現(xiàn)實性。⑤拆遷人與拆遷公司之間的法律關(guān)系拆遷人與其所委托的房屋拆遷公司之間是拆遷委托關(guān)系。拆遷人依法可以自行拆遷，但實踐中一般都委托具備拆遷資格證書的房屋拆遷公司實施拆遷與補(bǔ)償安置工作。（2）行政法律關(guān)系①土地征收法律關(guān)系土地征收是指國家依據(jù)公共利益的理由，強(qiáng)
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