【正文】 。，2010：《房屋征收拆遷法律制度新問題》，中國法制出版社。新聞百度網(wǎng) 。參考文獻：，：《西安“城中村”改造中的社保之憂》，當(dāng)代陜西。七、結(jié)語本文就“城中村”改造應(yīng)著重從利益兼顧、體制轉(zhuǎn)變、法制健全和思想觀念等方面入手, 同時根據(jù)一些城市的改造經(jīng)驗和事例,闡述“城中村”的現(xiàn)狀及引發(fā)的問題。如果說有形改造是對城市外在形態(tài)的一種提升，那么無形改造則是城中村村民“靈魂深處的變革”。在操作上，先進行無形改造，后進行有形改造。、中、遠期的結(jié)合。城中村在物質(zhì)形態(tài)、社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)等發(fā)生根本轉(zhuǎn)變的情況下，必須逐步改變村民落后的文化素質(zhì)和小農(nóng)經(jīng)濟意識，使其在職業(yè)、文化、道德品質(zhì)、價值觀念和生產(chǎn)生活方式等方面也發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，成為真正的城市人。對統(tǒng)建改造房屋給予一定規(guī)劃控制指標的放寬；對統(tǒng)建改造房屋減免部分稅費；同時根據(jù)具體情況，提供適當(dāng)?shù)膯淤Y金和低息貸款，并為改造劃撥改造配套用地，用于搬遷工廠以及居民臨時安置。在城中村改造的過程中，引入城市經(jīng)營的理念，政府提供服務(wù)、便利與優(yōu)惠措施，鼓勵資質(zhì)良好的公司與集體經(jīng)濟組織合作全面改造城中村。由于市場的導(dǎo)入，還可以盤活村集體經(jīng)濟，使其在組織制度、經(jīng)營機制上進行市場化改革，以強化其投資能力、組織能力和市場適應(yīng)能力，發(fā)展壯大村集體經(jīng)濟。在城中村改造中，由于村集體經(jīng)濟實力有限，而當(dāng)?shù)卣植豢赡軐Τ侵写甯脑爝M行大規(guī)模地投資，因此應(yīng)進行市場化的開發(fā)模式，鼓勵開發(fā)商、投資商介入?yún)⑴c城中村改造。政府作為城市的管理者，首先要意識到城中村問題的嚴重性和改造的迫切性，積極推進城中村的改造，實現(xiàn)城中村合理城市化。只有村具備起碼的起動資金，城中村改造才能進入議事日程。因此，在提出土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變后改造策略的同時，必須著重提出近期切實可行的、在土地產(chǎn)權(quán)不發(fā)生變化的前提下的改造策略。但是體制的變更不是一朝一夕、一蹴而就的。因此，要大力對村民開展宣傳教育活動，提高他們對開展改革的重要性、必要性的認識；要將村民納入社會保障范疇，在過渡期內(nèi)保證他們的最低生活水平，免費開展勞動技能培訓(xùn)，提高他們思想文化素質(zhì)，使他們能夠獨立地開展種植業(yè)以外的經(jīng)營活動，以便維持生計。城中村改造不但要重視城中村的景觀改造，更要重視人的改造。六、關(guān)于城中村改造工作的幾點建議。（3）兩種所有權(quán)的權(quán)能上也是完全不平等，主要體現(xiàn)在兩種土地使用權(quán)上。兩種土地所有權(quán)在集體與國家之間可以進行轉(zhuǎn)化，且是單方的，只能由集體所有權(quán)向國家所有權(quán)轉(zhuǎn)化，而不能是國家向集體所有權(quán)轉(zhuǎn)化；同時集體所有權(quán)主體之間是不能相互轉(zhuǎn)化的?！俺侵写濉敝写嬖诘耐恋厮袡?quán)狀態(tài)有國有土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)兩類，兩種土地所有權(quán)從表象看，僅是所有權(quán)主體不同而已，但其實質(zhì)是不平等的，表現(xiàn)在：（1）國家所有權(quán)的權(quán)利主體是國家，而集體所有權(quán)的權(quán)利主體為集體。（3）、尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范圍，土地全部仍屬于集體所有。（2）、正在“撤村建居”?！俺侵写濉蓖恋氐乃袡?quán)狀態(tài)大體可分為三類：（1）、已“撤村建居”，土地被國家全部征用，農(nóng)民不再享有集體土地所有權(quán)，村已經(jīng)被城市完全包圍，原農(nóng)民已全部轉(zhuǎn)為居民，只是保留著農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習(xí)慣。土地所有權(quán)狀態(tài)依據(jù)《中華人民共和國憲法》第10條、《中華人民共和國土地管理法》第8條規(guī)定，具體劃分為“城市市區(qū)的土地屬于國家所有”，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”。五、“城中村”土地所有權(quán)的狀態(tài)分析根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第2條規(guī)定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。因此在給予物業(yè)公司一定數(shù)量的商業(yè)用房外，是否可以由政府出資，對安置房小區(qū)的物業(yè)費用進行補貼。無論是經(jīng)濟能力還是生活習(xí)慣等都與一般小區(qū)的住戶有一定差距。安置房小區(qū)的物業(yè)管理一向來是個比較大的難題。征地拆遷補償本應(yīng)通過市場機制來運作，而實際工作中大多又因為市場不健全或市場機制缺位而形成既非純粹的政府行為又非規(guī)范的市場行為，形成利益分配不清晰不規(guī)范，造成農(nóng)民對基層政府的普遍不信任情緒，嚴重制約了經(jīng)濟發(fā)展，危及社會穩(wěn)定。大多數(shù)被拆企業(yè)要求落實企業(yè)遷建用地，以便生產(chǎn)和經(jīng)營能順利進行。即要考慮大多數(shù)人的利益，又要顧及一部分人的利益。隨著《物權(quán)法》的實施和房地產(chǎn)市場的變化，有些“不適應(yīng)”拆遷現(xiàn)狀的問題日漸凸顯。如果項目沒有取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證還將面臨被強行拆除的危險，動輒涉及成百上千人的貼身利益，勢必造成巨大的糾紛以致于引起社會波動，不安定因素會隨之增加，成為了構(gòu)建和諧社會的膿瘡毒瘤。城中村改造項目合法性的缺失會導(dǎo)致巨大的法律風(fēng)險。大量的炒房會產(chǎn)生泡沫，那是因為炒房導(dǎo)致增加的市場需求量高于開發(fā)量，造成了市場需求量大增的假象，從而誘使開發(fā)企業(yè)加大開發(fā)力度；而城中村改造項目的銷售使實際的需求量小于開發(fā)量，造成市場萎靡的假象。居民的購買力是有限的，在購買力不變的情況下，開發(fā)面積的增加、銷售量的增加直接導(dǎo)致合法項目銷售的萎縮，開發(fā)成本增加了，利潤就會減少，資金運營周期拉長，資金鏈也會面臨中斷的危險。沖擊了房地產(chǎn)市場，成為造成房地產(chǎn)市場泡沫的原因之一，給市場的調(diào)控帶來了困難。城中村改造在這一環(huán)節(jié)是缺位的，也許有人會說，沒問題，這些房子住上去是沒有問題的。另外，工程還要符合防震、消防、環(huán)保等等一系列的強制性規(guī)范。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向?qū)彶闄C構(gòu)提供下列資料：（1）作為勘察、設(shè)計依據(jù)的政府有關(guān)部門的批準文件及附件；（2）全套施工圖。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將施工圖送審查機構(gòu)審查。項目質(zhì)量沒有保障?！冻鞘幸?guī)劃編制辦法》第三十二條中規(guī)定：規(guī)劃期限內(nèi)城市建設(shè)用地的發(fā)展規(guī)模，土地使用強度管制區(qū)劃和相應(yīng)的控制指標（建設(shè)用地面積、容積率、人口容量等）；城市各類綠地的具體布局；城市地下空間開發(fā)布局都應(yīng)該符合城市規(guī)劃的強制性內(nèi)容?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》中規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。不符合城市整體規(guī)劃。土地作為一個國家最重要的權(quán)利客體之一，不僅僅體現(xiàn)在主權(quán)權(quán)利方面，更重要的體現(xiàn)在其作為物質(zhì)財富被最大限度的利用和產(chǎn)生效益方面。土地性質(zhì)不合法。這不僅僅是資質(zhì)、能力、經(jīng)驗的問題，還是社會責(zé)任感和道德約束力的體現(xiàn)。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。四、城中村改造中存在的問題開發(fā)主體不適格：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二條規(guī)定： 本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。如果不及時解決，很可能出現(xiàn)貧民窟，成為社會最不穩(wěn)定的地區(qū)，影響和諧社會的建設(shè)。４．改造城中村，是構(gòu)建社會主義和諧社會的內(nèi)在要求。寧波城郊農(nóng)民的房屋大多建于上世紀八十年代，由于受歷史原因的影響，村民住房困難比較突出，村內(nèi)公共服務(wù)和公共設(shè)施嚴重缺乏，農(nóng)民要求改善居住條件、提高生活質(zhì)量的愿望呼聲非常強烈。因此，改造城中村是一種方向、一種趨勢，既順應(yīng)工業(yè)化和城市化的發(fā)展趨勢，又符合城郊新農(nóng)村建設(shè)要求，使工業(yè)化、城市化和新農(nóng)村建設(shè)并駕齊驅(qū)。２．改造城中村，是推進工業(yè)化、城市化和城郊新農(nóng)村建設(shè)進程的必然要求。分析新一輪經(jīng)濟社會發(fā)展趨勢，寧波如何繼續(xù)保持關(guān)鍵在提升城鄉(xiāng)統(tǒng)籌力，空間在城郊，潛力也在城郊。三、城中村改造的現(xiàn)實意義１．改造城中村，是構(gòu)筑經(jīng)濟社會發(fā)展新平臺的客觀要求。這種無序高密度的建設(shè)與城市整體景觀不協(xié)調(diào)，在加上城中村內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施嚴重缺乏，導(dǎo)致內(nèi)部存在嚴重隱患；第二從城市經(jīng)濟和土地管理角度講，產(chǎn)生城中村這一現(xiàn)象的成因有二：一是開發(fā)商過于遷就行政隸屬、土地所有制等現(xiàn)狀，以至于延誤改造的最佳時機，使得民房區(qū)位價值不斷攀升，導(dǎo)致開發(fā)成本過高，二是民房位于景觀控制帶，由于容積率控制使得開發(fā)商無利可圖；第三從城市發(fā)展角度講，政府在同一時期進行經(jīng)濟建設(shè)，沒有很多資金對每一項改造都提供財政支持。指的是城市化區(qū)域向未城市化地域的不相稱擴張，是城市邊緣高度容積率、高度 12 引自：李俊夫，《城中村的改造》，科學(xué)出版社，2004，第13頁 顧朝林，《集聚與擴散—城市空間結(jié)構(gòu)新論》，東南大學(xué)出版社，2000年1月建筑密度的大片住宅的開發(fā)，使城鄉(xiāng)間的接線日趨模糊3?；緸橐韵氯N：（1）城市平民窟：英國地理學(xué)家Susan Mayhew 認為平民窟是窮人住宅的聚集地，通常以多戶混居和擁擠為特征。二、國內(nèi)外相關(guān)研究 城中村城中村是我國快速城市化發(fā)展過程中特有的現(xiàn)象，國外尚未有關(guān)于城中村問題的研究，甚至沒有一個公認的譯名。在城中村的改造上，問題相當(dāng)復(fù)雜，涉及到多方的利益博弈。但由于各地政府在處理城郊農(nóng)村時所采取的政策不同，特別是我國長期實行的人口、土地的城鄉(xiāng)二元制度的影響，村內(nèi)的土地、人口、規(guī)劃、管理都沒有納入城市體系；再由于在城市化進程中，城市的發(fā)展、土地的升值導(dǎo)致城中村以收取租金為主要特征的集體經(jīng)濟不斷壯大；城中村存在治安、衛(wèi)生、消防等大量的隱患，從而出現(xiàn)了諸多社會和環(huán)境問題?！俺侵写濉?，這一名詞對于我國正處于加速城市化進程的不少城市來說并不陌生。如何積極穩(wěn)妥地推進城中村改造，是落實科學(xué)發(fā)展觀，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進城鄉(xiāng)一體化的必然選擇。這種對國家，對村集體，對其他老百姓都無害處的做法，為什么不采用呢？第五篇：城中村改造問題研究【摘 要】“城中村”是我國城市化進程的快速發(fā)展的必然結(jié)果，其根本形成原因是土地的二元所有制結(jié)構(gòu)，“城中村改造”只有解決了土地二元所有制問題，“城中村”才能成為真正意義上的城市，而要解決土地的二元所有制問題也只有通過征用途徑來完成。既然買賣的是村民的土地使用權(quán)，出讓金同樣歸村民，村民能否不要出讓金而直接要下這塊土地的使用權(quán)？就是自己不要錢了，要自己的土地使用權(quán)，顯然和房產(chǎn)商買使用權(quán)一樣，對國家和政府應(yīng)該是沒有什么差別。但是有個問題，就是房產(chǎn)商買了使用權(quán)的土地，上面蓋的房是商品房，而村民具有更長使用權(quán)的土地，蓋的房子為什么是小產(chǎn)權(quán)房呢？難道自己具有終身使用權(quán)的土地，還要自己掏錢再買使用權(quán)才行？難道請房產(chǎn)局過下戶，房價就能翻上幾倍？顯然里面存在很大問題?，F(xiàn)在許多城市把村民宅基地賣給房產(chǎn)開發(fā)商進行改造，讓他們經(jīng)營受益，感覺其中問題不少，這也不屬于征做建設(shè)用地的范疇了。作為失去宅基地的補償，村民可從房屋的出售或出租中獲益。有關(guān)土地部門也只具有土地管理權(quán)，沒有所有權(quán)，不能隨便買賣土地，讓他人受益而把賣土地所得款項落入自己名下。土地受益問題宅基地屬于集體所有，也就是屬于村集體，土地管理法規(guī)定村民一戶擁有一處宅基地，因此宅基地被征用，除了補償其上的建筑物外，還應(yīng)該另分宅基地，如果不另分宅基地，則應(yīng)能得到相應(yīng)補償或者能從放棄的宅基地上獲益。宅基地屬于集體所有，村民享有對宅基地的個人使用權(quán)，宅基地上所建房屋，屬村民私有，神圣不可侵犯，故若村民不許可，任何人無權(quán)拆遷村民的房子。第四篇：城中村改造的問題城中村改造經(jīng)常出現(xiàn)問題，不時被媒體披露，雖是行外人，卻也想表達下自己的看法，故隨手寫了幾句。趙大偉：政策支持方面有不少政府是考慮到了的，像城中村土地招拍掛，103號文說要對前期介入的開發(fā)商有所照顧。羅超：城中村改造政策的支持是少不了的，有些問題可以盡快明確，讓開發(fā)商吃定心丸。盼望政府繼續(xù)“扶一把”記者：城中村改造項目政策性很強，涉及到的利益相關(guān)方也很多，在這方面你們在開發(fā)過程中感到有哪些突出問題需要解決？張振海：城中村改造是利國利民的大好事，多數(shù)的城中村村民一聽說要改造也是很擁護，但是這里面有很多的實際情況還是需要政府大力支持的。另外，城中村改造項目共性很大，都比較靠市中心的區(qū)域，人口密度大，拆遷的成本也都差不多，再加上政策要求也比較細，在這種情況下很容易出現(xiàn)產(chǎn)品的雷同。羅超：首先我們要執(zhí)行國家的政策，要按政府的規(guī)定來做，不然就要出局了。但是從城中村改造的特點來說，怎么樣讓它更人性化，更好，同時還要有市場、有利潤，這個確實也很難。張振海：“70前期為了照顧整個項目的現(xiàn)金流，價格不能太高，要及時回籠現(xiàn)金，不然你后期的開發(fā)就會有困難?！皫еi鏈”還要跳好舞記者：城中村改造項目相對來說比較特殊，有自己的特點，也有一些政策上的限制和要求，比如容積率的要求、廉租房比例的要求，還有開發(fā)周期長的特點，這對開發(fā)商在項目運作和產(chǎn)品設(shè)計上會有哪些影響？趙大偉：城中村的項目開發(fā)周期會比較長，還要先