【正文】 基于此，可以動員社會力量，幫助城中村村民真正融入城市。最后，結(jié)合具體情況，還可以鼓勵村民自己再繳納一部分，從而形成一種多元的資金 籌措模式。其次，村集體抽取一定比例的征地款，作為村民再就業(yè)的專項經(jīng)費，并對資金用途做到賬務(wù)公開。前文中提到了城中 村改造需要政策的支持和幫扶，但是這些政策的執(zhí)行都是需要資金支持的，如果不能做好這方面的資金籌措，政策往往只會停留在口號上，這將會使得村民產(chǎn)生不滿情緒。保證開發(fā)商在城中村改造過程中獲得正幸的利潤，促進城市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。 注意和舊城改造相協(xié)調(diào)，土地部門控制土地出讓，清理在建房地產(chǎn)開發(fā)項目。 政府部門要善于運用行政、經(jīng)濟的手段，改善城市投資環(huán)境，增加投資者對城中村 改造的信心。武漢市的城中村改造全部采用土 地融資模式，將土地增值收益的 60%存入城中村所在的區(qū)級政府財政賬戶，專用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 政府作為社會公共產(chǎn)品的提供者，應(yīng)該為城中村改造提供相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。 (三）積極拓展改造資金的籌措渠道 城中村改造資金的籌措是改造過程中的難 點。同時還應(yīng)建立公正的爭議仲裁機構(gòu)，化解征地和安置補償中的糾紛，監(jiān)督安置補償工作的落實，維護失地農(nóng)民的合法權(quán)益，使農(nóng)民申訴有門。 綜上所 述，城中村村民可以享受到優(yōu)越的社會保障，但是將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實還需要加強實施和監(jiān)督。同時，相關(guān)方面應(yīng)指導(dǎo)村民如何科學(xué)利用補償金，防止過去無度揮霍土地補償金的行為出現(xiàn)。要規(guī)范征地補償分配行為，兼顧公平與效率。 城中村改造中同樣會對部分村民進行貨幣補償。精心設(shè)計后的小區(qū)和房屋在環(huán)境和品質(zhì)上都得到了較大改善，因此租金水平還會出現(xiàn)上漲的趨勢。對此，應(yīng)逐步建立起完 整、開放的產(chǎn)權(quán)體系，并通過規(guī)范和強化公司章程，使之成為約束公司依法經(jīng)營的權(quán)威文件，政府還應(yīng)通過立法規(guī)范改制后經(jīng)濟組織的組織和經(jīng)營活動。 在股份制改革中，對股權(quán)流動的種種限制使得村民無法獲得完整的產(chǎn)權(quán)。然而資產(chǎn)在市場上運作就會有風險，所以，要實現(xiàn)資產(chǎn)的保值、增值就要加強企業(yè)觀念。 過去，集體土地因為流轉(zhuǎn)困難，不能充分發(fā)揮資產(chǎn)效應(yīng)。擁有村集體改制企業(yè)股份的 “ 股民 ” 可以長期享有企業(yè)分紅。 在改制過程中，應(yīng)加大社會保障知識的宣傳力度，加強村民特別是老年人的養(yǎng)老保 險意識，擴大保險的覆蓋面，避免因個人“ 短視 ” 而引起的保險缺失問題。此外，還同樣有權(quán)享有城市居民有關(guān)的優(yōu)撫、復(fù)員退伍軍人安置和社會救助等政策，有權(quán)申請最低生活保障金以及相關(guān)的就業(yè)優(yōu)惠政策。 村改居人員作為城市的一員，應(yīng)當享有城市居民的一切保障權(quán)利。與一般的項目建設(shè)征地相比，城中村所有的土地都將被國有化，而且城中村村民在身份上已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)榫用瘛? 41 (二）完善失地農(nóng)民的社會保障機制 城中村改造后，村民失去了賴以生存的土地，因此，建立和完善失地農(nóng)民的社會保 障機制意義重大。集體資產(chǎn)量化主要是將集體的土地進行資產(chǎn)量化，因此成為改制過程中的矛盾焦點所在。村民的利益主要體現(xiàn)在城中村土地及其附著物上?？梢砸胝勁袡C制，從而加強村民作為參與方的知情權(quán)和話語權(quán)。 再次，提高補償標準。 其次，完善補償方式。目前關(guān)于這方面的規(guī)定尚不能在任何一部全國性的法律中找到答案。對于積極參與改造的開發(fā)商，政府可以給予一定的優(yōu)惠政策，并在以后的城市開發(fā)中優(yōu)先考慮這些社會責任感強的開發(fā)企業(yè)。 為了調(diào)動開發(fā)商的積極性，讓其參與到難度較大的城中村改造中來，一方面可以暫緩區(qū)域內(nèi)新建項目的審批，從而降低城中村改造項目的競爭壓力。此外，由于開發(fā)商獲取的土地并不是一般意義上的空白地，所以要防止開發(fā)商借故拆遷進度慢來實現(xiàn)變相囤地。開發(fā)商獲得的利潤過高，則損失了城中村集體的利益，獲得的利潤過少，自然就難以實現(xiàn)改造的順利進行。此外，還可以在城中村居民中 選撥一些有威信的長者和優(yōu)秀的青年精英，他們熟知廣大村民的需求，有利于提高改造政策的針對性和有效性。服務(wù)型政府的建立依賴于執(zhí)政者的能力和素質(zhì)。因此，在改制企業(yè)最困難、最重要的轉(zhuǎn)換時期，必 須在政策層面上明確一個過渡扶持期，這不僅僅關(guān)乎企業(yè)的發(fā)展，也關(guān)乎社會的穩(wěn)定。 再次，發(fā)揮政 府的引導(dǎo)和扶持功能。地方政府作為一類經(jīng)濟組織，也有自己的經(jīng)濟利益，導(dǎo)致很多時候政府既是 “ 裁判員 ” ，又是 “ 運動員 ” 。還要加大執(zhí)法的力度，對于政府官員的違法行為，要以法律手段來制裁，而不僅僅是給予行政處罰。要做到城中村改造有法可依，離不開相關(guān)法律法規(guī)的制定和完善。同時，由于容積率和開發(fā)商的利潤呈正相關(guān)關(guān)系，因此，調(diào)高項目的容積率也將大力提高開發(fā)商的積極性。這就意味著，只有當區(qū)域內(nèi)的樓面地價大于1236 元 /平方米時 ,開發(fā)商才會考慮介入。開發(fā)商所得利潤的大小主要取決于周邊物業(yè)的價格水平和項目本身的容積率。也就是說，只有在土地出讓收入大于 萬元時，政府才會同意進 行改造。 (3)決策分析 根據(jù)武漢市城中村改造政策，開發(fā)用地以還建安置房建設(shè)成本和本宗地價之和的 倍為公開供地時的底價。 開發(fā)土地征地費 = 公頃 *15 畝 /公頃 *50 萬元 /畝 = 17685 萬元 ① 、 ② 、 ③ 項費用合計為 萬元。 建設(shè)補足費 = 平方米 * 萬元 /平方米 = 方元 綜上，還建住戶總補償費 =建設(shè)補償費 +拆遷住宅安置費一建設(shè)補足費 = 萬元 + 萬元一 萬元 = 萬元 ③ 開發(fā)土地征地費。按武漢市重置價格標準磚混二等計算，單位建筑面積為 650 元 /平方米。 建設(shè)補償費 = 平方米 * 萬元 /平方米 = 萬元 拆遷住宅安置費指在磨山村村域內(nèi)自行建房的外來住戶和享受 36 政策住戶一戶兩宅 而應(yīng)拆除的以及 3 層以上的建筑，其現(xiàn)狀住房應(yīng)拆遷而予以補償?shù)馁M用。經(jīng)測算，磨山村應(yīng)補償建筑總量為 平方米。還建住戶總補償費包括建設(shè)補償費、拆遷住宅安置費和建設(shè)補足費。建設(shè)費用包括建設(shè)土木工程費（按照多層、小高層框架建筑計算 )、前期工程費（含三通一平、規(guī)劃建筑設(shè)計、地質(zhì)勘察 )、居住區(qū)配套費（含內(nèi)部市政、園林綠化 )。 ① 還建住宅建設(shè)費。人均耕地為 畝，根據(jù)政策應(yīng)采取捆綁項目的方式進行改造。 (1)磨山村基本情況 磨山村隸屬于漢陽區(qū)永豐鄉(xiāng)，現(xiàn)有用地面積 ，其中農(nóng)業(yè)用地 。開發(fā)商的介入有利于城中村改造資金問題的解決，但開發(fā)商行動的選擇完全取決于它期望效用的大小，在是否介入改造這個問題上，它不僅會考慮介入城中村改造是否能夠盈利，而且它還會 將城中村改造與其他土地開發(fā)項目進行比較，以選擇利潤率高的項目。 城中村擁有稀缺的城市土地資源，按照武漢市現(xiàn)行政策，大部分城中村土地要被納入政府用地儲備，通過土地市場實現(xiàn)其價值的真實體現(xiàn)。除此之外，城中村改造工程 也是一個形象工程和品牌工程，開發(fā)商也有通過城中村改造達到品牌宣傳和開拓新市場 等目的。但同時，由于投入資金較多，運營周期長，不確定因素多，拆遷開發(fā)中的利益矛盾重重，存在 難以克服的系統(tǒng)風險（土地、規(guī)劃、金融等相關(guān)政策）等等，也可能最終使開發(fā)變得無利可圖，這些都是開發(fā)商在利益權(quán)衡中必需考慮的問題。但城中村改造后的房地產(chǎn)售價普遍較高并不主要來源于開發(fā)行為，而是取決于城中村優(yōu)越的地理區(qū)位及由其帶來的房地產(chǎn)的更大的升值潛力，因此，這部分利益主要應(yīng)該由改造前這一區(qū)位的擁有者城中村集體和村民享有，開發(fā)商只應(yīng)享有和其它開發(fā)項目相當?shù)钠骄找?，而不能擠占村集體和村民的利益空間。 村民一方面希望通過城中村改造改善自己的居住環(huán)境，另一方面，擔心城中村改造會損失自己的既得利益。考慮到城中村改造完全由村集體實施則可能出現(xiàn)村民的短期行為，致使改造的效果不理想。 地方政府希望通過城中村改造提升城市面貌，提髙城市競爭力，并通過城中村改造緩解土地緊張的局面。所以，中央政府一方面希望通過城中村改造讓更多人享受城市化的成果，進而爭取公民的擁護；另一方面，又要關(guān)注和保證地方政府的利益，以盡可能多地 取得地方政府的支持 。這三個方面是相輔相成，同時又是互相牽制的，因此就涉及到了一個利益協(xié)調(diào)的問題。同時，利益也是社會制度變 遷的根本問題，利益沖突是利益主體基于利益差別和利益矛盾在實現(xiàn)各自利益的過程中發(fā)生的利益爭奪，而利益協(xié)調(diào)是社會和 諧與整合的關(guān)鍵。 (三）改造主體之間的利益博弈使改造過程具有不確定性 利益是社會經(jīng)濟領(lǐng)域中最普遍、最敏感，同時也是最易引起關(guān)注的問題。城中村 較低的租金水平降低了外來人員的從業(yè)門檻，有助于他們在城市生存和立足，也支撐了城中村原村民和股份合作公司物業(yè)租賃業(yè)的持續(xù)發(fā)展。他們的經(jīng)濟活動大致可以分為兩類，一類是管理疏忽孕育了黃賭毒、假冒偽劣加工生產(chǎn)等地下經(jīng)濟活動，這些活動應(yīng)該通過改造嚴格取締。城中村改造后，集體股份公司或?qū)⒚媾R產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，改變過去依賴土地收益、物業(yè)租賃的局面，因此需要轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念。 對于參與改制的村而言，新組建的公司不能因為是企業(yè)，就把 31 所有的農(nóng)村社會事務(wù)拋開不管；過渡期內(nèi)村委會的牌子繼續(xù)保留，村委會與公司同時并存，一套班子兩 塊牌子，農(nóng)村社會事務(wù)的管理在一套班子中分工負責。 目前，城中村經(jīng)濟主要是以租賃活動為主，并依托租賃市場形成了大量的低端服務(wù) 型產(chǎn)業(yè)，具有明顯的封閉性特征，實際上與城市經(jīng)濟形成了 “ 二元結(jié)構(gòu) ” 。 城中村豐富的文化內(nèi)涵，決定了城中村的改造必須要處理好整合與傳承本土文化之間的關(guān)系，一方面要利用城市主流文化整合其他文化，全面提升城中村的綜合文明程度 。不同的文化不僅有排它性，也有融合性，特別是當多種文化的主體雜居在一起時，它們總是相互吸收、調(diào)和，發(fā)生內(nèi)容和形式上的變化，逐漸演進為一種新的文化。都市文化是一種強勢文化，它對城中村農(nóng)業(yè)文化的影響遠遠大于后者對它的影響。文化是一個社會群體的根系，各社會群體的差異、經(jīng)濟發(fā)展的差異，無不體現(xiàn)出文化的差異。城中村的多種文化主要由傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)文化、外來文化（外來人口帶入的文化）以及現(xiàn)代都市文化構(gòu)成。城中村擁有村民歷經(jīng)多年甚至許多代人建立起來的社會關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，以及他們之間密切融洽的感情和友誼，因此，城中村的城市化還深刻地受到這種社會組 織關(guān)系重組的制約。 29 從根本上說，城市化是以 “ 人 ” 為對象的，以 “ 文 ” 化“ 人 ” ，實現(xiàn)城市居民、村民、外來流動人口文化整合和發(fā)展，使村民和流動人口（外來村民）在思想價 值觀念和行為方式上成為真正的城市居民，是城市化的最基本內(nèi)核，也是城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的最高境界。而年輕人正是處于人生中最佳的學(xué)習階段，通過接受教育可以幫助他們樹立正確的觀念。 城中村村民后代的可持續(xù)發(fā)展是城中村改造不能忽視的問題。三是技能素質(zhì)，城中村村民技能單一，種地、收租成為他們的謀生手段。從根本上否認和抵制國家的征地制度和土地公 28 有制度。二是文化素質(zhì)，城中村村民的文化程度偏低但擇業(yè)要求又偏高，這是造成其難以再就業(yè)的一個十分重要的因素。一般地說，農(nóng)民素質(zhì)包括思想、文化和技能素質(zhì)三個方面。 可持續(xù)發(fā)展在城中村改造中不僅體現(xiàn)在改造中突出規(guī)劃作用， 使城中村改造納入城市整體和長期發(fā)展規(guī)劃中來，避免在改造后又出現(xiàn) “ 二次拆遷 ” 和新的 “ 城中村 ” 現(xiàn)象 , 并保證資源的可持續(xù)利用；而且體現(xiàn)在改造中要切實保障村民的長遠利益，使村集體和村民個體具備長久發(fā)展的條件和能力，使村民的生產(chǎn)生活條件得到逐步改善和提高