【正文】 償?shù)膰壹壌蠓ā? 此外，盡管相關政策對非法建筑的補償標準做出了相關規(guī)定，但是實際上隨著社會發(fā)展，在實際操作中不得不提高這一標準，從而才能順利進行改造。如果不承認產權的合法性，考慮到法律依據(jù)不足及違法行為的普遍性 ，對已經存在的違法建筑難以強制拆除，令改造無所適從。然而在股權量化對象的確定上卻存在相當大的難度，因為這受到戶籍、勞動年限、貢獻、管理者要素等諸多因素的制約。由于土地資源太少，在編制規(guī)劃時往往是靠提高還建房和商品房的容積率來達到平衡，這樣不僅影響了環(huán)境的改善，而且加大了中心城區(qū)的開發(fā)強度，給將來的城市管理帶來很大壓力。改造后 ， 撤銷了村委會成立了居民委員會，并將村集體經濟組織改制 成公司制企業(yè)，這意味著職能分工也將發(fā)生轉變。如果不擔負這些事務，城中村改造將面臨困難的境地。村集體經濟 改制后，股民的期盼是分紅 , 并希望能逐年提高，過去是給村民發(fā)福利，表現(xiàn)為 “ 施予 ” ， 現(xiàn)在是分紅，表現(xiàn)為 “ 貢獻 ” ， 經濟壓力陡然增大。固有的陳舊觀念為城 19 中村改造增加了難度。在拆違過程中，部門村民更是發(fā)生了不理智 的抗法行為，并導致了多起流血事件。資產量化由于涉及到集體資產的重新分配，是村集體改制過程中的一項重要內容。同時，廣大村民并未意識到村民轉變?yōu)楣擅袼鶐淼淖兓?，缺乏風險意識。城中村改造后，村民變成了居民（股民），身份上的變化將對其經濟結構產生重大的影響。 盡管政府出臺了相關的就業(yè)優(yōu)惠政策，但是現(xiàn)實中城中村村民的再就業(yè)仍面臨諸多難題。 (四）開發(fā)單位方面存在的問題 資金來源是城中村改造的 “ 瓶頸 ” 問題。而從武漢市目前的財力來看，僅僅依靠政府或者村集體是難以完成的。值得注意的是，前進村資產總量并不是很大，通過初步估算，磨山村的改造成本竟達到了 萬元。然而無論是政府還是市場都存在著一定的缺陷。 政府本身是由理性的政府官員組成的，他們也有自身利益的追求，事實上城中村的形成很大程度上與政府本身追求自己的利益有關，他們的利益同公眾的利益之間存在著 目 標上的差異。從深層次講，根源是唯 GDP 為上的政府官員追求任期內的政績、形象和面子工程所致。流動人口的居住解決本來應該納入城中村改造時城市政府考慮的范圍 ，但由于流動人口沒有參與當?shù)剡x舉的權利和表達利益的渠道，這些少數(shù)人的利益政府往往漠不關心。此外，他們還可以在由于改造地塊資金自我平衡 不夠而爭取政府補貼或政策優(yōu)惠時賄賂政府官員。所謂有效率，是指能以更少的投入獲得更高的產出。 場失靈 城中村是在中國經濟快速發(fā)展、體制轉型背景下由于快速城市化所形成的特有現(xiàn)象，形成的原因多重又復雜。在一定的條件下，法定權利的初始分配對經濟運行的效率沒有影響，即在市場機制充分發(fā)揮作用的條件下，無論初始的法定權利如何分配，經濟運行總能達到帕累托最優(yōu)狀態(tài)。 我國法律規(guī)定，農村土地實行集體所有制，政府因為公共利益的建設需要，可以強制性地將農地征用為城市建設用地，但是對于農地所有者來說，所得的補償遠低于被征用土地的市場價值，原因就在于農村集體土地產權的不完整性。而土地產權的明晰是無法通過市場機制來解決的，政府應該憑借其暴力 26 潛能強制性地作出明晰調整。一般地，市場能促進經 濟效率的提 高和生產力的發(fā)展，但不能自動帶來社會分配結構的均衡和公正。這也是城中村村民因為目前主要依靠房屋租金維持生活的利益格局不易被打破的原因。 當前，城中村村民素質普遍不高，要實現(xiàn)村民的可持續(xù)發(fā)展，就必須提高村民的素質。不高的文化素質又直接造成了其淡漠的法制意識。隨著經濟的發(fā)展，勞動力市場正逐步又單純的體力型向專業(yè)型、技能型轉變，這導致了城中村村民再就業(yè)的難度將越來越大。此外，在計劃生育方面，由于城中存改造中村民兩年內還可以享受生育二胎的政策，因此，每年都會又大量新生兒出生，在城市生活壓力倍增的情況下，家庭人口規(guī)模偏大不利于孩子的成長。 城中村的演變過程就是多種文化相互交流、沖突、融合的一個歷史過程。哪種文化發(fā)展得快，其影響和地位就越重要，在文化競爭、較量中就會主 30 動。一般來說，是農業(yè)文化融合都市文化， 再對自身加以改變。從城中村經濟主體來看，大體包括三個部分：一是集體股份公司的經營活動；二是原村民的經濟活動；三是居住城村中的流動人口從事的經濟活動。 城中村租戶也是城中村經濟的重要參與者。改造后，由于租金水平的上漲，加大了經營成本，這些租戶很可能會面臨失業(yè)。 32 改造城中村，不僅要使舊村居民贏得良好的居住環(huán)境和現(xiàn)代文明生活，而且要使開發(fā)商贏得合理的利潤，使社會、政府贏得良好的投資環(huán)境與城市品位的提升。導致的結果通常是中央政府扮演了村民與地方政府之間矛盾的協(xié)調者，為此不得不制訂相關的法律、法規(guī)，引導城中村改造。通 常地方政府會引入市場的方式，鼓勵開發(fā)商參與城中村改造。 開發(fā)商和城中村村民之間，由于存在著很大的信息不對稱，往往使開發(fā)商處于談判的有利地位。城市建設開發(fā)中的灰色地帶 —— 巨大尋租市場的存在，是開發(fā)商創(chuàng)造利潤的一個重要基礎，開發(fā)商正是利用它們雄厚的資本 34 實力通過 投資抑或不投資來和地方政府博弈，以獲取政策優(yōu)惠，達到追求企業(yè)利潤最大化的目的。 下面以磨山村為例分析其改造中的資金平衡關系，從而找出政府會在何時啟動改造，開發(fā)商在什么時候會介入到改造中，以及影響其決策的主要因素 。 35 (2)改造資金測算 磨山村改造的建設成本主要包括還建住宅建設費、還建住戶總補償費、開發(fā)土地征地費、不可預見費和利息五大部分。結合實際情況，對其進行賦值后計算為： 還建住宅建設費 =還建住宅建設總量 * (單位建筑土木工程費 +單位前期工程費 +單位居住區(qū)配套費用） = 平方米 * (900 元 /平方米 +20 元 /平方米 +60 元 /平方米） = 萬元 .② 還建住戶總補償費。按武漢市重置價格標準磚混二等計算，單位建筑面積為 650 元 /平方米。 拆遷住宅安置費 = * /平方米 =萬元 建設補足費指享受還建政策的住戶因其現(xiàn)狀住宅建筑面積低于還建標準而需要補 足的建筑面積應按建設成本繳納的費用。 ④ 不可預見費（比例為 3%) 不可預見費 = 萬元 *3% = 萬元 37 ⑤ 利息（利率標準取 %) 利息 =%* ( 萬元 + 萬元） = 萬元 由 ① 、 ② 、 ③ 、 ④ 、 ⑤ 可知，磨山村改造的總建設成本 為 萬元。 通常，開發(fā)商只有在利潤大于至少等于零的時候才會介入城中村改造。 根據(jù)上述分析不難發(fā)現(xiàn)，政府通過房地產市場宏觀調控，從而降低整個行業(yè)的利潤率，將會有利于開發(fā)商參與城中村改造。我國正處于快速發(fā)展時期，解決城中村改造中遇到的新問題不僅需要靠新的法律來提供依據(jù)，而且需要對已有的法律法規(guī)中的相關規(guī)定作出調整。因此，要轉變地方政府的經營理念和政績觀，扭轉 “GDP”情結，將改造后的城中村的環(huán)境指數(shù)和村民的生活幸福指數(shù)作為 考核政府官員的重要指標。 39 最后，加強政府的服務功能。 2．確保開發(fā)商合理分享改造利潤 城中村改造與一般的房地產開發(fā)有著很大區(qū)別?？梢钥紤]讓 開發(fā)商早期介入城中村改造，從而了解更多的具體情況，制定出合理的拆遷及開發(fā)的時間進度表。 . 首先，明確集體組織成員資格。對于安置方式，既要充分尊重村民的意愿，又要結合各村的 實際情況。 最后，補償落實到位。為了保障村民的利益不受損，必須做到明晰產權。目前我國在這方面還沒有相關的立法，必須積極探索適合當?shù)厍闆r的社會保障模式。這是免除村民后顧之憂的最起碼的方式。從長遠來看，企業(yè)分紅將會成為廣大村民的最主要的經濟收入來源，而要真正獲得這部分收益的前提是企業(yè)能夠高效運轉，實現(xiàn)集體資產的增值。鑒于目前改制后的集體經濟組織的尷尬處境，應給予其法人地位。 3．房屋租金保障 在 “ 拆一還一 ” 的政策下，村民往往可以獲得多套還建住宅或商業(yè)門面，因此，將其中的多余部分用于出租，從而獲得穩(wěn)定的租 43 金收入。通過提高補償標準，村民可以獲得較為豐厚的補償收入。 村民通過接受培訓教育，提高自身素質，在享受相關的就業(yè)優(yōu)惠政策下，通過勞動 獲得收入不僅不再是遙遠的事，而且變得更加有利可圖。比如各地政府應該建立法律救 44 助中心，也可以 鼓勵一些民事組織或個人提供法律救助服務，為失地農民提供多種方式的法律援助，確 保失地農民在合法權益遭受侵害時具有平等的接近法律尋求保護的能力。完善的基礎設施和公共服務設施條件不僅有利于增加城中村村民改造的熱情和信心，而且還有利于吸引開發(fā)商介入到后期改造中來。一方面要加強城市房地產市場 45 宏 觀調控，為城中村改造創(chuàng)造有利的空間。 3．村民再就業(yè)改造方面 城中村村民再就業(yè)改造是一項長期而艱巨的任務。再次，開發(fā)商拿出一部分通過城中村改造獲得的利潤，用于村民的再就業(yè)改造。 參考文獻 1) 李釗 .城中村改造途徑的思考 [J].安徽建筑 ， 2020 (3) ： 89 2) 李培林 .巨變：村落的終結 [J].中國社會科學 ， 2020 (1) ： 168179 3) 李俊夫 .從 “ 二元 ” 向 “ 一元 ” 的轉制 —— 城中村改造中土地制度突破及其意義 [J].中 國土地 ， 2020 (10) ： 2527 4) 李誠 .昆明市 “ 城中村 ” 問題及改造對策研 究 —— 以盤龍區(qū)東莊村為例 [J].云南地理 環(huán)境研究， 2020， 17 (4) ： 4649 5) 田莉 .“ 都市里的鄉(xiāng)村 ” 現(xiàn)象評析 :兼論鄉(xiāng)村 —— 城市轉型期的矛盾與協(xié)調發(fā)展 [J].城 市規(guī)劃季刊， 1998, 22 (5) ： 5456 6) 陳怡，潘蜀健 .廣州城鄉(xiāng)結合部管理問題及對策 [J].城市問題，1999， (5) ： 4854 47 7) 杜杰，都市里村莊的世紀抉擇 —— 關于深圳市羅湖區(qū)原農村城市化進程的調查報告 [J].城市規(guī)劃 ,1999 (9) ： 4548 8) 鄭靜 .論廣州城中村的形成、演變與整治對策 [J].規(guī)劃與觀察 ，2020 (1) ： 1522 9) 姜崇洲，王彤 .試論促進產權明晰的規(guī)劃管制改革一兼論 “ 城中村 ” 的改造 [J].城 市規(guī)劃， 2020, 26 (12) ： 3340 10)梁木生 .論 “ 城中村 ” 改造的產權障礙 [J].嶺南學刊 ， 2020 (3) ： 6062 11)劉中一 ， 劉中偉 .城中村改造的經濟學思考 [J].經濟論壇 ， 2020 (2) ： 89 12)萬舉 .城中村集體土地產權權能及其實施 [J].天府新論 ， 2020 (1) ： 3844 13)張建明 .廣州都市村莊形成演變機制分析 [D].廣州：中山大學 ，1998 14） 劉偉文 .“ 城中村 ” 的城 市化特征及其問題分析 —— 以廣州為例 [J].南方人口， 2020， 18 (3) ： 2933 15） 王福定 .城市化后的村莊改建模式研究 [J].人口與經濟， 2020, (6) ： 3235 16） 李俊夫 .城中村的改造 [M].北京：科學出版社 ， 2020